HIPOTECA
Distribución de responsabilidad
Es inscribible la escritura mediante la cual una finca hipotecada se divide en tres, que se venden, se describen los restos, se agrupan y sobre la resultante consiente el acreedor que se mantenga toda la responsabilidad hipotecaria.
12 julio 1945
Distribución de responsabilidad.- Cuando se hipotecan varias fincas en un solo acto es necesario distribuir entre las mismas el crédito que las grave, sin que se entienda cumplida esta exigencia por el hecho de que en la escritura se haya consignado el precio de venta de cada una.
4 noviembre 1968
Distribución de responsabilidad.- Inscrita una finca integrada por: a) Vivienda… con una cuota de participación… y b) Camarote… con una cuota de participación…, el Registrador inscribe separadamente, como elementos independientes, ambas fincas, que se venden como una sola. Y ante escritura de hipoteca, de la misma fecha y ante el mismo Notario, constituida sobre ambos elementos como una sola finca, suspende la inscripción por no distribuirse la responsabilidad entre dichos dos elementos. La Dirección, sin pronunciarse sobre la decisión del Registrador de segregar el camarote, basándose en la salvaguardia y presunción de exactitud del Registro, así como el deber del Registrador de calificar por lo que resulte de aquél, entiende que estamos ante dos fincas independientes, de modo que para la inscripción de la hipoteca constituida sobre ellas se precisa, por imperativo de los artículos 119 y siguientes de la Ley Hipotecaria y 216 de su Reglamento, la distribución del crédito garantizado entre ambas.
8 enero 1998
Distribución de responsabilidad.- El artículo 216 del Reglamento Hipotecario establece la posibilidad de distribuir mediante documento privado la responsabilidad hipotecaria que existía sobre una finca entre las varias resultantes de su división, sin que a tal conclusión pueda objetarse el que algunas de las fincas resultantes queden libres de toda responsabilidad, pues no se ve por qué ha de ser distinto el tratamiento en las hipótesis de reducción parcial y en las de reducción total, cuando, en definitiva, lo relevante es que la suma de las responsabilidades a que quedan afectas las distintas fincas resultantes sea igual a la de la originaria finca matriz.
7 enero 2004
Distribución de responsabilidad.- Hechos: se constituye hipoteca sobre un piso diciéndose que tiene vinculada una porción indivisa de la planta de garaje (al parecer, así se adjudicó el piso por una cooperativa), si bien, en el Registro se trata de dos fincas distintas, por lo que el Registrador suspende la inscripción. La Dirección confirma la nota diciendo que, dado que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales, la presunción de exactitud de los asientos del Registro y el deber del Registrador de calificar por lo que resulte del título inscrito y de los libros a su cargo, ha de entenderse que estamos ante dos fincas independientes y que, por tanto, para la inscripción de la hipoteca constituida sobre ellas se precisa la determinación de la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder, conforme a los artículos 119 de la Ley Hipotecaria y 216 de su Reglamento.
13 diciembre 2004
Distribución de responsabilidad.- 1. Inscritas dos hipotecas unilaterales a favor del Estado, constando su aceptación por nota marginal, para garantizar deudas tributarias durante la sustanciación de la reclamación económico-administrativa, la primera de ellas es objeto posteriormente de novación con la finalidad de extender la garantía a la vía contencioso-administrativa. Esa escritura de novación es a su vez subsanada por otra escritura por la que se aclara que la ampliación de la escritura de constitución de hipoteca unilateral se realiza para cubrir el importe de la deuda tributaria, y de los intereses de demora que se concretan en 582.449,15 euros. El registrador suspende la inscripción de la novación por dos defectos: faltar el consentimiento del acreedor intermedio, que es el propio Estado; y faltar la distribución de la responsabilidad hipotecaria por intereses de demora entre las dos fincas hipotecadas (el primero de estos defectos está recogido, más adelante, en el apartado “Novación”). Frente a esto el recurrente entiende que al aceptar la hipoteca unilateral el Estado, que es el acreedor hipotecario intermedio, está prestando su consentimiento al mantenimiento del rango; y que no puede sostenerse que haya novación de la responsabilidad por intereses de demora, ya que la escritura subsanatoria no modifica el quantum de intereses, que de forma inmutable se refiere a los intereses que se devenguen hasta el término del procedimiento, sino que simplemente adiciona una referencia estimativa de su importe. Subsidiariamente, supuesto el carácter subsanable del defecto advertido, el recurrente solicita que se proceda a su subsanación mediante la distribución por mitad entre las dos fincas hipotecadas de los intereses estimativamente cuantificados en 582.449,15 euros.
3. También debe ser confirmado el segundo defecto de la nota de calificación. La exigencia de distribución de responsabilidad hipotecaria entre las varias fincas hipotecadas es una consecuencia del principio de especialidad registral (cfr. artículo 119 L.H.), de manera que el incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria por intereses de demora deberá también ser objeto de distribución por convenio entre acreedor y deudor. No basta para ello el que el recurrente, en el propio escrito de recurso, solicite la distribución por mitad, dado que el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. artículo 326 L.H.).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.
11 diciembre 2008
Distribución de responsabilidad.- 6. En cuanto a la cuestión de fondo suscitada en la calificación del registrador de 5 de diciembre de 2011, gira en torno a la necesidad o no distribución de la responsabilidad hipotecaria entre dos elementos de una propiedad horizontal que figuran inscritos en el folio de la finca matriz en su conjunto y no en folios independientes, entendiendo el registrador que tal exigencia deriva de la directa aplicación al caso del artículo 119 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder». Desarrolla este precepto el artículo 216 del Reglamento Hipotecario, especificando que no se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas.
Las dudas surgen por el hecho de que las fincas hipotecadas (vivienda y desván respectivamente) no constan inscritas en folios independientes, sino en el folio abierto al conjunto del edificio.
7. Uno de los fundamentos básicos de la legislación inmobiliaria lo constituye el llamado principio de especialidad, que tiende –entre otros aspectos– a evitar el confusionismo que puede resultar del cúmulo de asientos vigentes bajo un mismo número del Registro, lo cual impediría la debida claridad que han de tener los libros registrales, y que se traduce en la regla general sancionada en el artículo 243 de la Ley, de que cada finca o entidad hipotecaria aparezca inscrita bajo folio y número especial, con objeto de que los terceros puedan conocer cuánto haga relación al inmueble y a su situación jurídica. Es cierto, sin embargo, que en relación con el caso de las fincas integradas por edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, este Centro Directivo ha entendido alguna ocasión anterior (cfr. Resoluciones de 19 y 21 de julio de 1966) que la Ley Hipotecaria, antes y después de su reforma por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, permite bien la inscripción del inmueble en su conjunto con los distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente (cfr. artículo 8 número 4), bien que se inscriba como finca independiente cada piso o local (cfr. artículo 8 número 5), y que en el primero de estos supuestos, todos los actos relativos a los pisos del mismo edificio figurarán en el mismo folio registral, con el consiguiente riesgo de confusionismo y perturbación derivada de la falta de separación y claridad de los asientos que el mencionado principio de especialidad exige.
Precisamente por razón de este inconveniente, esta interpretación ha sido discutida por la doctrina, lo que unido a la intensificación del tráfico jurídico sobre los bienes inmuebles en general, y sobre los pisos y locales integrados en regímenes de propiedad horizontal en particular, y el mayor rigor con que se aplica el principio de especialidad registral en el ámbito de las comunidades y conjuntos inmobiliarios y, en general de las fincas especiales en la legislación más moderna (vid. artículos 24 de la Ley 8/1999, de 6 de abril, y artículo 17.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio), podría llevar a un cuestionamiento de la vigencia de la citada doctrina que consideró facultativo y no obligatorio la apertura de folio independiente para cada uno de los pisos y locales integrados en una propiedad horizontal.
8. Ahora bien, en cualquier caso es lo cierto que el hecho de que los diferentes pisos o locales de un edificio en propiedad horizontal haya podido inscribirse, según lo señalado, en el mismo folio abierto al conjunto del edificio, no quiere decir que pierdan su condición de finca material independiente, en el sentido de constituir objeto autónomo de tráfico jurídico, y por ello es a este criterio de autonomía funcional y de tráfico al que hay que atender para interpretar la exigencia impuesta por el artículo 119 de la Ley Hipotecaria. En este sentido, de la doctrina de este Centro Directivo resulta que la exigencia de distribuir la responsabilidad hipotecaria entre diversos elementos de una propiedad horizontal depende, en ocasiones, de las circunstancias del caso concreto, siendo de especial relevancia la existencia o no de una vinculación «ob rem» entre los distintos elementos y la constancia registral o no de las fincas en folios independientes (cfr. Resoluciones de 8 de enero de 1998 y 19 de abril y 13 de diciembre de 2004). En el presente caso no existe ninguna vinculación entre los dos elementos que se hipotecan que pueda eximir de la distribución de la responsabilidad.
En cuanto al segundo aspecto, es cierto que ambos elementos se encuentran inscritos en el folio general de la finca o edificio en su conjunto sin que se hayan abierto folios independientes para cada uno de ellos, y que el artículo 107 número 11 de la Ley Hipotecaria admite la constitución de hipoteca sobre los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a lo que determina el artículo 8 de la misma Ley. Ahora bien, esta previsión, según resulta del desarrollo reglamentario contenido en el artículo 218 del Reglamento Hipotecario, requiere que se hipoteque conjuntamente, por acuerdo de los diferentes propietarios, la totalidad de la finca, en cuyo caso no es precisa la previa distribución de la responsabilidad hipotecaria entre los pisos o locales, limitando así correlativamente las facultades del acreedor hipotecario que sólo podrá hacer efectivo su derecho en estos casos dirigiéndose contra la totalidad del edificio. Por tanto, tal posibilidad se limita a la hipótesis considerada (hipoteca unitaria sobre la totalidad del edificio) en la que no se subsume el supuesto de hecho al que se refiere el presente recurso.
Tampoco cabe en este caso acudir a la aplicación analógica de la norma contenida en el artículo 217 del mismo Reglamento, según el cual cuando se tratare de hipotecar varios derechos integrantes del dominio o participaciones proindiviso de una finca o derecho, podrán acordar los propietarios o titulares respectivos, para los efectos del artículo anterior, la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, sin que sea necesaria la previa distribución, y ello porque no se trata en este caso de derechos integrantes del dominio o participaciones indivisas de una misma finca o derecho, sino de fincas materiales independientes y funcionalmente autónomas, aunque integradas en un mismo folio registral, y, además, porque falta la determinación de la voluntad de los contratantes de configurar la hipoteca con carácter unitario, lo que en este caso no cabe en modo alguno presumir.
Además, si se tiene en cuenta: a) que la técnica registral utilizada en su día para inscribir la división horizontal (inscripción de fecha 26 de febrero de 1986), si bien contraria al buen orden y claridad del Registro (cfr artículo 243 de la Ley Hipotecaria), ha dado lugar a unos asientos registrales que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria); b) que la técnica registral que se haya utilizado en la inscripción de la división horizontal no ha de ser una circunstancia que exima del cumplimiento de un requisito esencial, la distribución de la responsabilidad hipotecara –artículos 119 de la Ley Hipotecaria y 216 del Reglamento Hipotecario–, cuya «ratio» y finalidad están directamente relacionadas con la naturaleza y contenido del derecho de hipoteca, como «ius vendendi» que atribuye a su titular el derecho a promover la venta forzosa de la finca en caso de impago de la obligación garantizada (cfr. artículos 1858 y 1884 del Código Civil), facultad que debe conjugarse con el principio de especialidad hipotecaria que impone la necesaria distribución de la responsabilidad hipotecaria a fin de favorecer la libertad de la propiedad y la libre circulación de los bienes al limitar el gravamen que constriñe el dominio de cada finca a la parte correspondiente de la obligación garantizada, evitando que la ejecución forzosa haya de proyectarse necesariamente sobre la totalidad de los bienes hipotecados cuando ello, en función del valor de los respectivos bienes (cuando estos carezcan de vinculación jurídica entre sí que impida su transmisión independiente) no resulte necesario; ha de concluirse en la procedencia de confirmar la calificación impugnada.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de calificación recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.
3 marzo 2012
Distribución de responsabilidad.- 1. En el presente recurso se pretende, por vía de subsanación, que en una escritura de hipoteca unilateral constituida sobre varias fincas otorgada a favor de la Agencia Estatal de Administración Tributaria -para cumplir con un acuerdo de concesión de suspensión de la ejecución de una deuda resultante de una liquidación tributaria determinada por interposición de recurso económico administrativo-, cada una de las fincas dadas en garantía pase a responder del total de la deuda a que la liquidación refiere, quedando sin efecto la distribución de responsabilidad inicialmente estipulada en la escritura que se subsana y que ya fue objeto de inscripción.
2. Con carácter previo debe abordarse la naturaleza del escrito remitido por el Registrador al presentante y cuya impugnación ha desembocado en el presente expediente puesto que el registrador, en su informe, considera que el mismo no constituye una nota de calificación sino una «comunicación de defectos» que debe ser considerada como trámite de audiencia regulado en la Ley 30/1992.
Como tiene señalado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resolución de 10 de junio de 2009), el procedimiento registral tiene una naturaleza especial que no encaja en la puramente administrativa, al versar sobre cuestiones civiles, por lo que la normativa a que está sujeto es la específica contenida en la legislación hipotecaria. De esta doctrina, reforzada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, resulta que la calificación registral presenta particularidades de notoria importancia respecto del régimen de las actividades de las administraciones públicas; y por ello, la aplicación supletoria de las normas del procedimiento administrativo al ámbito de la calificación registral no puede aceptarse con carácter general ni de manera abstracta.
Así, debe entenderse que si el Registrador, una vez presentado un documento a despacho, procede a realizar al presentante una «comunicación» indicando la existencia de un defecto que sustancialmente impide la inscripción y justificando dicha apreciación, su comunicación deberá ser tratada a todos los efectos como nota de calificación en el sentido a que refiere el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, aunque la referida comunicación adolezca de defectos u omisiones formales, los cuales, en el presente caso, no impiden la sustanciación del expediente que por la presente se resuelve.
3. En cuanto al fondo del asunto, ya ha tenido ocasión de señalar esta Dirección General (vid. Resoluciones de 16 de marzo de 1929 y 3 de mayo de 2000), que nuestro ordenamiento, como ya reseñara la exposición de motivos de la primitiva Ley Hipotecaria de 1861, con el objeto de no aminorar el crédito territorial, tiene prohibidas las denominadas hipotecas solidarias, es decir, las hipotecas por las que cada una de las fincas responde en su integridad de la totalidad de la deuda garantizada.
Esta prohibición se consagra expresa y terminantemente en el artículo 119 de la Ley Hipotecaria, y se corrobora en otros como el artículo 124 o el 126 del mismo texto legal, o el 216 del Reglamento Hipotecario y, si bien es cierto que la prohibición como tal admite excepciones, como la del artículo 123 de la Ley Hipotecaria, no lo es menos que éstas deberán ser expresas, sin que pueda asumirse su presunción.
En este sentido, no se aprecia en las disposiciones fiscales –Ley General Tributaria, Reglamento General de Recaudación ni, especialmente para este caso, Reglamento General de desarrollo de la Ley General Tributaria en materia de revisión en vía administrativa-, precepto alguno que permita considerar que todas las fincas que se ofrezcan en garantía de una única deuda respondan íntegramente, cada una de ellas, del total de la deuda garantizada. Y no se puede invocar, para su operatividad, ni la existencia de una eventual resolución administrativa, que, como se señala, debería estar amparada por un precepto que permitiera excepcionar lo dispuesto en el artículo 119 de la Ley Hipotecaria; ni el principio de autonomía de la voluntad, que tiene precisamente como límite lo establecido en la ley, conforme al artículo 1255 del Código Civil. Tampoco el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria ampara una eventual responsabilidad solidaria de las fincas dadas en garantía; además el presente expediente no refiere a una eventual multiplicidad de obligaciones garantizadas a favor de la Administración, sino a una única deuda ya estimada respecto de la que se pretende suspender su ejecutividad por causa de interposición de recurso económico-administrativo, razón por la que se ofrecen en garantía de ulterior pago distintas fincas registrales en la cuantía total al efecto estipulada, debiéndose en consecuencia distribuir la responsabilidad hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación recurrida en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.
10 y 16 mayo 2012
Distribución de responsabilidad.- 1. Se debate en el presente expediente la inscripción de una escritura de crédito hipotecario. Resumidamente, son dos los defectos alegados por la registradora: 1.–En los supuestos de hipoteca en garantía de deuda ajena en que concurre un único representante para representar al deudor e hipotecante se da una situación de conflicto de intereses; en el supuesto de representación orgánica, la posibilidad de que el administrador actúe en supuestos de conflictos de intereses, no deriva de las facultades atribuidas estatutariamente al administrador, que son todas, sino que deriva necesariamente de un acto expreso de la junta general, el cual, junto con el título del que resulte el nombramiento del administrador, constituyen el título íntegro del que dimana la representación, debiéndose reseñar ambos en la escritura que se presenta a inscripción, de conformidad con el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre y artículo 166 del Reglamento Notarial; y, 2. Necesidad de distribución de la responsabilidad hipotecaria por los excesos sobre la cuenta, entre las fincas hipotecadas. En la disposición duodécima de «constitución de hipoteca» de la escritura de crédito total hipotecario, se establece la cantidad de 8.697,60 euros por el eventual exceso, sin que se haya distribuido dicha cantidad entre las fincas hipotecadas. El artículo 119 de la Ley Hipotecaria establece que: «Cuando se hipotequen varias fincas por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder».
El recurrente alega, resumidamente: En cuanto al primer defecto, que el notario ha emitido juicio de suficiencia, al decir «…juzgo al señor R. con facultades representativas suficientes para el presente otorgamiento de escritura de crédito hipotecario»; y, Respecto del segundo defecto, que ha solicitado que no se practique inscripción respecto de la responsabilidad hipotecaria correspondiente al exceso (el examen del primer defecto puede verse en el apartado “AUTOCONTRATO. En la actuación del consejero de una sociedad”).
5. En cuanto al segundo de los defectos apreciados en la nota de calificación, contra el que se recurre, relativo a la necesidad de distribuir la responsabilidad hipotecaria, por razón de intereses ordinarios, entre las dos fincas hipotecadas, es indudable la exigencia de tal distribución, conforme a lo que establece el principio de especialidad y lo que disponen los artículos 119 de la Ley Hipotecaria y 216 del Reglamento Hipotecario.
El documento del que resulta la renuncia no lo tuvo a la vista la registradora en el momento de la calificación, sino que ha sido aportado posteriormente, lo que contradice el tenor del artículo 326 de la Ley Hipotecaria. En el cauce del recurso gubernativo, la apreciación documental ha de limitarse a los mismos documentos que se tuvieron a la vista al calificar (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), según reiteradísima doctrina sentada por esta Dirección General en resoluciones de 4 de noviembre de 2008, 5 de febrero de 2009 y 13 de enero de 2011, entre otras muchas.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.
31 mayo 2012
