HIPOTECA
Aunque se haya pactado que la duración del préstamo sea de treinta años, no es contradictorio pactar la prórroga del plazo, por lo siguiente: a) Existen supuestos en la escritura que hacen posible la prórroga del plazo, por haberse acortado el mismo con anterioridad, bien porque se haya producido un reembolso parcial, bien porque se hayan mantenido las cuotas de amortización pese a que se haya producido una bajada del tipo de interés. B) Según la escritura el plazo máximo es un plazo límite en el que, si no estuviera totalmente amortizado el préstamo, habrá un pago único de todo lo pendiente al cumplirse el mismo, lo que constituye un término complementario y no contradictorio con lo previsto.
11 junio 2003
Duración.- Denegada la inscripción de una hipoteca por no expresarse el plazo de duración de la obligación garantizada, la Dirección revoca la nota fundándose en que la hipoteca es hábil para garantizar todo tipo de obligaciones, ya sean puras, condicionales o sujetas a término incierto, incluidas las litigiosas, por lo que no tiene justificación la exigencia del requisito del plazo, pues una obligación sin plazo de cumplimiento es en realidad una obligación de exigibilidad inmediata. Y si el término es incierto o la obligación es futura o sujeta a condición suspensiva, incierto será no ya sólo, como en toda hipoteca, la posibilidad de ejercitar la acción hipotecaria, sino cuándo podrá tener lugar ese ejercicio. Incluso en los supuestos en que quede registralmente indeterminada la propia existencia del derecho, su duración, el momento inicial de su prescripción o del cómputo del plazo de caducidad del asiento, siempre quedará el recurso a las soluciones que brindan los artículos 1117 y 1118 del Código Civil, aunque sea preciso a acudir a los tribunales para obtener la declaración de que el evento condicionante ya no tendrá lugar o que ha transcurrido el plazo en que verosímilmente debería haber acontecido. En el caso que motivó este recurso –hipoteca en garantía de una deuda tributaria-, la obligación es inicialmente exigible, si bien se torna en litigiosa y condiciona por la incertidumbre del litigio su subsistencia para el caso de que la resolución final declare improcedente la deuda. Se trata, pues, de una obligación sujeta a término incierto de exigibilidad y sujeta a la condición resolutoria de que en el litigio existente se declare improcedente, pero ni el término ni la condición ofrecen problema alguno a la posibilidad de asegurar la obligación con hipoteca. En cuanto al problema de la cancelación por la vía del artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria, que se plantearía por no constar en el Registro la fecha de inicio para el cómputo del plazo de prescripción –problema que también existe en cualquier hipoteca en garantía de una obligación futura o condicional-, desaparecerá una vez que cualquier interesado solicite la constancia del nacimiento de la obligación o el cumplimiento de la condición, tal como permite el artículo 143 de la Ley Hipotecaria.
30 septiembre 2003
Duración.- 4. Entrando en la cuestión de fondo objeto del recurso, presentada a inscripción una escritura de préstamo hipotecario, se rechaza la inscripción de la misma por no ser posible conocer la duración del préstamo concedido, así como los tipos de interés aplicable a cada una de las fases en que se divide el periodo de su devolución, y las fechas de variación de los tipos.
El Notario en su extenso informe justifica como se deduce de la escritura: a) que el préstamo tiene una duración de quince años (pues se amortizará en 180 cuotas mensuales); b) que el tipo de interés aplicable a cada una de las fases en que se divide el periodo de su devolución es: 4% el primer año (periodo inicial), y a partir del primer año, interés variable, tomando como referencia el Tipo Medio de los Préstamos Hipotecarios a más de tres años de las Cajas de Ahorros, más un diferencial del 0,25 puntos; c) que las fechas de variación de los tipos –transcurrido el primer año de vigencia del préstamo en que el interés es fijo– son de año en año, pues se prevé que la revisión del interés variable se producirá anualmente, el día 5 del mes de noviembre, o el hábil anterior, si es inhábil.
5. Por todo ello, puede concluirse que, de los pactos establecidos en la escritura, puede determinarse con exactitud, tanto el plazo de duración del préstamo, como los tipos de interés aplicable a cada una de las fases en que se divide el periodo de su devolución, y las fechas de variación de los tipos. Que es un principio admitido, tanto por la doctrina como por la Jurisprudencia, que determinados elementos del contrato de préstamo no estén cuantificados «ab initio», sino que basta que sean cuantificables o derivados del propio contrato mediante un simple ejercicio de interpretación sistemática.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, en los términos expuestos.
12 septiembre 2005
Duración.- 1. El primer defecto de la nota tiene que ver con la previsión contenida en la cláusula financiera 2.ª de la escritura, en la que se indica que el importe del préstamo se reembolsará: a) cuando se formalice la venta de la finca o b) cuando la entidad prestamista presente un requerimiento de pago por la deuda pendiente, añadiendo que «mientras el prestatario no haya incumplido la presente escritura» la entidad prestamista sólo podrá requerir el pago en una serie de casos: a) seis meses desde la muerte del último residente nombrado o b) que el último residente nombrado haya dejado de residir en la finca, especificando que se entiende por dejar de residir (mantenerse ausente seis meses, se tenga o no intención de regresar).
A su inscripción opone la Registradora, indeterminación en el plazo de duración del préstamo y, en consecuencia, en la fecha de vencimiento, circunstancia imprescindible de acuerdo con lo establecido en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, ya que en las dos formas de cancelación por caducidad, los plazos para ello se contarían desde que la obligación garantizada «debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro», lo que exige que el Registro publique el plazo máximo de cumplimiento de la obligación garantizada. Además entiende que la previsión contenida en la Cláusula Financiera 2.ª sobre posibilidad de exigir el reembolso por incumplimiento de cualquier obligación contenida en la escritura es inadmisible, por su generalidad y por envolver pactos obligacionales que no pueden trascender a terceros, conforme a los artículos 9.2 y 51.6 del Reglamento Hipotecario.
Es cierto que, según la doctrina de esta Dirección General, el principio de especialidad impone la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que ha de inscribirse (cfr. artículos 9.2. de la Ley Hipotecaria y 51.6. del Reglamento Hipotecario), lo que tratándose del derecho real de hipoteca, y dado su carácter accesorio del crédito garantizado (artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1.857 del Código Civil), exige, como regla general, la precisa determinación de la obligación a la que sirve.
Pero también lo es, que este Centro Directivo ha considerado reiteradamente que en materia de hipotecas, el principio de determinación de los derechos inscribibles se acoge con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito, permitiéndose, en ciertos supuestos, la hipoteca sin la previa determinación registral de todos los elementos de la obligación. No se precisa, ciertamente, que la obligación por asegurar tenga ya existencia jurídica ni que ésta sea definitiva; puede constituirse también en garantía de una obligación futura o sujeta a condición (artículo 142 de la Ley Hipotecaria), pero también en esta hipótesis es preciso identificar, al tiempo de su constitución, la relación jurídica básica de la que derive la obligación que se pretende asegurar, y solamente si se produce su efectivo nacimiento, en su caso, y autónoma exigibilidad, procederá el desenvolvimiento de la garantía hipotecaria.
Indudablemente, en nuestro ordenamiento el propietario puede disponer de sus bienes, y, por ende, constituir gravámenes sobre ellos, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes (art. 348 del Código Civil).
No sólo se permite la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador (cfr. arts. 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7.º del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, en concreto (cfr. arts. 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria) sujetarlos a condición, término o modo. Pero es también cierto que esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico político y la trascendencia erga omnes de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993).
Estos límites alcanzan especial significación en relación con la hipoteca, pues se imponen en defensa del deudor y en aras de la facilidad de tráfico jurídico inmobiliario, del crédito territorial y, en definitiva, del orden público económico.
En el presente caso, debe advertirse que aparece suficientemente determinada la duración o vencimiento del préstamo, ya que se prevé que su reembolso o amortización no se realizará gradualmente, sino en una sola vez a su vencimiento, bien coincidiendo con la venta de la casa o por el requerimiento que realice la parte acreedora, bien por incumplir los deudores el contenido de la escritura o bien a los seis meses desde la muerte del último residente nombrado o que el último residente nombrado haya dejado de residir en la finca, identificándose a los que considera residentes y especificando que se entiende por dejar de residir. Nos encontramos pues con una obligación contraída de presente, cuya duración o vencimiento para su devolución depende de unos hechos futuros, unos ciertos en su acaecimiento, aunque inciertos en el cuando (la muerte del último prestatario) y otros inciertos también en su existencia como son la venta de la casa, el incumplimiento del contenido de la escritura o la falta de residencia por el último prestatario, circunstancias estas dos últimas que, para la plena efectividad de la hipoteca, requerirán en el momento de su eventual ejecución, la prueba extrarregistral de la concurrencia de la causa que hace exigible la devolución de la cantidad prestada, pero que en modo alguno impide la inscripción de la obligación garantizada tal y como está configurada, por cuanto el principio de determinación registral debe predicarse sólo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes respecto de aquel principio, los aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía.
Por tanto, configurada la obligación garantizada dentro de los límites que exige el principio de libertad de pacto consagrado en nuestro de derecho por el artículo 1255 del Código Civil y no resultando violentados en el aspecto real los demás principios que inspiran nuestro sistema hipotecario, debe admitirse la inscripción de la cláusula hipotecaria ahora discutida, la cual guarda similitud en su formulación, con los requisitos exigidos ex lege, actualmente, para la existencia de la llamada hipoteca inversa (cfr. apartados 1 y 11 de la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/ 2007 de 7 de diciembre).
21 diciembre 2007 (2 Rs.), 14 enero, 1, 8 (2 Rs.), 22, 28 y 29 febrero, 14, 15, 19 (2 Rs.), 22, 24 (2 Rs.), 25 y 27 marzo, 19 y 20 mayo 2008 [1]
Duración.- 1. El primer defecto de la nota tiene que ver con la previsión contenida en la cláusula financiera 2.ª de la escritura, en la que se indica que el importe del préstamo se reembolsará: a) cuando se formalice la venta de la finca o b) cuando la entidad prestamista presente un requerimiento de pago por la deuda pendiente, añadiendo que «mientras el prestatario no haya incumplido la presente escritura» la entidad prestamista sólo podrá requerir el pago en una serie de casos: a) seis meses desde la muerte del último residente nombrado o b) que el último residente nombrado haya dejado de residir en la finca, especificando que se entiende por dejar de residir (mantenerse ausente seis meses, se tenga o no intención de regresar).
A su inscripción opone el Registrador, indeterminación en el plazo de duración de la hipoteca y de la obligación que garantiza, circunstancia que considera imprescindible, ya que determina, tanto la posibilidad de reclamación y ejecución de la hipoteca, como la prescripción de acciones, e incluso la caducidad de la propia inscripción de hipoteca de acuerdo con lo establecido en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
Es cierto que, según la doctrina de esta Dirección General, el principio de especialidad impone la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que ha de inscribirse (cfr. artículos 9.2. de la Ley Hipotecaria y 51.6. del Reglamento Hipotecario), lo que tratándose del derecho real de hipoteca, y dado su carácter accesorio del crédito garantizado (artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1.857 del Código Civil), exige, como regla general, la precisa determinación de la obligación a la que sirve. Pero también lo es, que este Centro Directivo ha considerado reiteradamente que, en materia de hipotecas, el principio de determinación de los derechos inscribibles se acoge con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito, permitiéndose, en ciertos supuestos, la hipoteca sin la previa determinación registral de todos los elementos de la obligación. No se precisa, ciertamente, que la obligación por asegurar tenga ya existencia jurídica ni que ésta sea definitiva; puede constituirse también en garantía de una obligación futura o sujeta a condición (artículo 142 de la Ley Hipotecaria), pero también en esta hipótesis es preciso identificar, al tiempo de su constitución, la relación jurídica básica de la que derive la obligación que se pretende asegurar, y solamente si se produce su efectivo nacimiento, en su caso, y autónoma exigibilidad, procederá el desenvolvimiento de la garantía hipotecaria.
Indudablemente, en nuestro ordenamiento el propietario puede disponer de sus bienes, y, por ende, constituir gravámenes sobre ellos, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes (art. 348 del Código Civil).
No sólo se permite la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador (cfr. arts. 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7.º del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, en concreto (cfr. arts. 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria) sujetarlos a condición, término o modo. Pero es también cierto que esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico político y la trascendencia erga omnes de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993).
Estos límites alcanzan especial significación en relación con la hipoteca, pues se imponen en defensa del deudor y en aras de la facilidad de tráfico jurídico inmobiliario, del crédito territorial y, en definitiva, del orden público económico.
En el presente caso, debe advertirse que aparece suficientemente determinada la duración o vencimiento del préstamo, ya que se prevé que su reembolso o amortización no se realizará gradualmente, sino en una sola vez a su vencimiento, bien coincidiendo con la venta de la casa o por el requerimiento que realice la parte acreedora, bien por incumplir los deudores el contenido de la escritura o bien a los seis meses desde la muerte del último residente nombrado o que el último residente nombrado haya dejado de residir en la finca, identificándose a los que considera residentes y especificando que se entiende por dejar de residir. Nos encontramos pues con una obligación contraída de presente, cuya duración o vencimiento para su devolución depende de unos hechos futuros, unos ciertos en su acaecimiento, aunque inciertos en el cuando (la muerte del último prestatario) y otros inciertos también en su existencia como son la venta de la casa, el incumplimiento del contenido de la escritura o la falta de residencia por el último prestatario, circunstancias estas dos últimas que, para la plena efectividad de la hipoteca, requerirán en el momento de su eventual ejecución, la prueba extrarregistral de la concurrencia de la causa que hace exigible la devolución de la cantidad prestada, pero que en modo alguno impide la inscripción de la obligación garantizada tal y como está configurada, por cuanto el principio de determinación registral debe predicarse sólo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes respecto de aquel principio, los aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía.
Por tanto, configurada la obligación garantizada dentro de los límites que exige el principio de libertad de pacto consagrado en nuestro de derecho por el artículo 1255 del Código Civil y no resultando violentados en el aspecto real los demás principios que inspiran nuestro sistema hipotecario, debe admitirse la inscripción de la cláusula hipotecaria ahora discutida, la cual guarda similitud en su formulación, con los requisitos exigidos ex lege, actualmente, para la existencia de la llamada hipoteca inversa (cfr. apartados 1 y 11 de la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre).
1 marzo 2008
Duración.- II En cuanto al fondo del asunto, la única causa de suspensión de la inscripción formal y expresamente alegada por el Registrador consiste en no hacerse constar si el plazo es o no prorrogable. El presunto defecto, no puede mantenerse y debe ser revocado.
Dada la claridad del texto contractual resulta cuando menos sorprendente que pueda formularse objeción semejante. Puede que el Registrador actúe con la mejor de las intenciones pensando que puede suplir un presunto olvido sufrido por las partes, por entender que es habitual que se pacte la prórroga.
Pero es evidente que no compete al Registrador ni conformar la voluntad de las partes ni, por tanto, redactar los términos del negocio, mediante observaciones o sugerencias como la presente. Y lo cierto es que su oficiosa actuación se ha traducido en una injustificada demora en la práctica de la inscripción.
Según resulta nítidamente del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, la calificación se ajustará al contenido del título presentado y a lo que resulte de los asientos del Registro del propio Registrador.
El tenor literal de la cláusula segunda de la escritura no deja lugar a dudas y, conforme a lo previsto en el artículo 1281 del Código Civil, no cabe sino estar al tenor literal de la misma.
28 febrero 2008
Duración.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la cancelación de los derechos de hipoteca unilateral constituida sobre dos fincas en garantía de los derechos de varios acreedores, con la circunstancia de que fue aceptada sólo por algunos de ellos y consta por nota marginal que se ha expedido certificación para el procedimiento de ejecución hipotecaria instado por uno de los acreedores respecto de su crédito. Debe hacerse constar que la escritura de hipoteca se otorgó el 15 de enero de 1993 y con una estipulación según la cual «la garantía hipotecaria constituida tendrá un plazo de duración de dos años a contar desde la escritura». Y, según los asientos del Registro, se inscribieron los «derechos de hipotecas, tantas como acreedores, sobre la finca de este número, en los términos consignados, y con igualdad de rango, y por lo que respecta a la responsabilidad hipotecaria (…) en proporción a sus respectivos créditos».
La Registradora suspendió la cancelación solicitada por existir la referida nota marginal relativa a un procedimiento de ejecución y porque, a su juicio, no resulta claro que el plazo de duración de la garantía hipotecaria lo sea de caducidad.
2. Nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2, 529, 546.4 y 1843.3 del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, ya por consumación de la ejecución, ya por cualquier otra causa.
No siempre es fácil decidir si, en el caso concreto, el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca misma con el alcance anteriormente señalado, o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca (y en este caso una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél –vid. la Resolución de 17 octubre 1994–). No obstante, en el presente supuesto, en el que la garantía hipotecaria queda constituida por un plazo de dos años a contar desde el día del otorgamiento de la escritura, debe concluirse que se trata de un caso de fijación de un plazo de vigencia del derecho real de garantía, de modo que éste habría quedado extinguido el 15 de enero de 1995 si en ese instante no se había iniciado su ejecución.
Resulta, por ello, aplicable la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, que posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en los supuestos contemplados de caducidad o de extinción legal del mencionado derecho real inscrito.
Para que opere esta cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
En el presente caso la cancelación de la hipoteca por caducidad convencional encuentra el obstáculo constituido por el hecho de que conste por nota marginal la expedición de la certificación de dominio y cargas en el correspondiente procedimiento de ejecución. No obstante, a la vista del expediente, resulta inequívocamente que, según el acta de inscripción, se constituyeron varias hipotecas con igualdad de rango, y que la referida nota marginal se contrae únicamente a la ejecución de la hipoteca que garantiza el derecho de uno de los acreedores. Por consiguiente, tratándose de la ejecución de una hipoteca independiente de las restantes, únicamente impide la cancelación de aquélla cuya realización se ha iniciado pero no la de éstas (cfr. los artículos 227 del Reglamento Hipotecario y 688.3.º, 669.2 y 670.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por último, tampoco el hecho de que se trate de hipotecas unilaterales constituye en el presente caso obstáculo a la cancelación solicitada, toda vez que, aparte la vía cancelatoria a que se refiere el artículo 141 de la Ley Hipotecaria, meramente transcrito en la calificación impugnada, debe admitirse la cancelación por caducidad convenida cuyo plazo se cuenta, según lo pactado por las partes, desde el otorgamiento de la escritura de constitución de la hipoteca.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.
29 septiembre 2009
Duración.- 1. Se plantea en este expediente si la modificación, por novación, de la ampliación del plazo de vencimiento de un préstamo hipotecario concertado en 2010 entre una entidad financiera española y una sociedad, sin modificación de la responsabilidad hipotecaria que la grava, en la que se da la circunstancia de figurar anotado, al tiempo de la formalización de la novación, un embargo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, requiere o no del consentimiento de la anotante para la constancia registral de la ampliación del plazo del préstamo hipotecario inscrito antes que la anotación (la resolución se transcribe, más adelante, en el apartado “Novación”).
22 noviembre (2 rs.) 2012
[1] Las resoluciones de los días 22, 28 y 29 de febrero de 2008, han sido anuladas, por extemporáneas, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 15 de diciembre de 2010, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 14 de octubre de 2011. Las de los días 14, 19 y 20 de mayo lo fueron, por el mismo motivo, por la sentencia de la misma Audiencia de fecha 27 de septiembre de 2010, que se publicó en el Boletín Oficial del Estado de 20 de diciembre de 2011.
