HIPOTECA

Ejecución: asientos que deben cancelarse

El supuesto de hecho en este caso fue el siguiente: sobre una finca existían una hipoteca y, después, una anotación de embargo. Se expidió certificación, en primer lugar, de la anotación; y más tarde, de la hipoteca, poniéndose en ambos casos las preceptivas notas al margen de cada asiento. Adjudicada la finca por ejecución de la hipoteca, el Juez ordenó la cancelación de la hipoteca y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, pero el Registrador se opuso porque, en dicho momento, ya figuraba inscrita la finca a favor de otra persona distinta del hipotecante como consecuencia de haberse ejecutado el embargo y entendía que este nuevo titular tenía la condición de tercer poseedor. La Dirección General rechaza este criterio porque la nota puesta al margen de la anotación no convertía en tercer poseedor al anotante, puesto que el derecho derivado de la anotación y el de la inscripción resultante de aquélla eran diferentes. Por otra parte, al aportarse al procedimiento judicial sumario la certificación de cargas, el Juez notificó la existencia del procedimiento al anotante, quien después de haber obtenido la adjudicación a su favor, y una vez acreditada la inscripción de su título, debió pedir, pero no lo hizo, que se le exhibieran los autos y se entendiesen con él las ulteriores diligencias, como subrogado en el lugar del deudor.

27 enero 1955

Ejecución: asientos que deben cancelarse.- Hechos: una finca figura inscrita por cesión del Ayuntamiento sujeta a la condición de que se mantenga su destino durante treinta años y con cláusula de reversión para el caso de incumplimiento. Posteriormente, se inscribe una modificación por la que el Ayuntamiento consiente, para facilitar la hipoteca de la finca por el cesionario, que la finca quede libre de la condición por el tiempo que dure la hipoteca (que será inferior a treinta años), y que cancelada la hipoteca recobre su efectividad la condición por el tiempo señalado. Después de inscribirse la hipoteca y su cesión a un tercero, éste promueve procedimiento judicial sumario del que resulta mandamiento de cancelación, entre otras cargas, de la condición en favor del Ayuntamiento. El Registrador se opone por entender que existe un obstáculo registral, toda vez que de los asientos resulta que la cancelación de la hipoteca ejecutada da lugar precisamente a que tal condición y derecho de reversión recobren toda su vigencia y eficacia. La Dirección, después de resaltar que el Ayuntamiento fue notificado del procedimiento judicial sumario y de sus incidencias, revoca la nota basándose en que resulta evidente que si la condición se ha supeditado a la hipoteca y, por tanto, si la finca queda libre de dicha condición en tanto se halle afecta a la hipoteca, igual supeditación y con carácter definitivo ha de mantenerse respecto de aquellas titularidades que resulten del propio desenvolvimiento del derecho de hipoteca, titularidades que han de comportar la extinción de aquel gravamen aún cuando la ejecución de una hipoteca implique la cancelación del respectivo asiento registral. Asimismo lo avalan: la estricta lógica de este razonamiento en conjunción con la propia naturaleza y significación jurídica de la hipoteca; la prevalencia, en la interpretación de los contratos, de la verdadera intención de los contratantes aún cuando ésta parezca contraria a las palabras empleadas (art. 1.281 Código Civil); así como la prevalencia de aquél de los sentidos que resulte más adecuado para la eficacia de la cláusula contenida (art. 1.285 Código Civil).

23 noviembre 1993

Ejecución: asientos que deben cancelarse.- Ante una escritura de ejecución extrajudicial de hipoteca en la que sólo se contiene la adjudicación de la finca, la Dirección, frente al criterio del Registrador, entiende que no rige el principio de rogación, que exigiría la solicitud de cancelación de asientos posteriores, toda vez que la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo incumbencia del Registrador la determinación de cuáles sean éstos y que, pese al silencio de la escritura, no por ello puede desconocerse su virtualidad cancelatoria, pues, sobre no estar expresamente exigida tal consignación, esa virtualidad cancelatoria deriva de la propia naturaleza de la hipoteca, del principio de prioridad registral y de la misma regulación del procedimiento seguido, en cuyos anuncios de subasta ya se indicaba que la finca pasaría al rematante con subsistencia de las cargas anteriores.

11 febrero 1998

Ejecución: asientos que deben cancelarse.- A diferencia de lo que ocurre en caso de enajenación voluntaria de una finca arrendada, cuando la enajenación es forzosa, por ejecución de una hipoteca inscrita con anterioridad al arrendamiento, no puede imponerse la subrogación del adquirente en el arrendamiento constituido. Esta conclusión la impone la interpretación estricta del artículo 74 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, puesto que contra el principio general del sistema traslada al adquirente de un bien determinadas obligaciones que en relación con él ha contraído su titular, así como una interpretación sistemática de los textos legales, pues no sería lógico que la ejecución hipotecaria comportara la extinción de verdaderos derechos reales de goce sobre la cosa, constituidos después de la hipoteca ejecutada, como el usufructo, la enfiteusis o la superficie, y que, en cambio, debieran subsistir derechos a los que corresponde tal carácter. Ahora bien, lo anterior no significa que deba producirse la extinción automática del arrendamiento, pues la alternativa que el artículo 78 de la de Arrendamientos Rústicos ofrece al nuevo titular, para decidir si le conviene optar entre la extinción o la subsistencia del arriendo, también debe aplicarse al adjudicatario del bien hipotecado, por lo que el mandamiento de cancelación de cargas no es suficiente para cancelar el arrendamiento posterior a la hipoteca, sino que es necesario que conste, de un modo adecuado para producir efecto en el Registro de la Propiedad, la voluntad del nuevo propietario de resolver el contrato de arrendamiento.

24 febrero 2000