HIPOTECA

Ejecución en caso de división de la finca sin distribución del crédito

Ejecución en caso de división de la finca sin distribución del crédito

Dividida una finca hipotecada en dos, sin distribuir la responsabilidad entre ambas, y ejecutada la hipoteca sólo sobre la que conservaba el hipotecante (por habérsele prohibido en juicio penal la ejecución sobre la otra) ordenando el Juez que la suma percibida en la ejecución lo es «a cuenta de la responsabilidad hipotecaria que continúa subsistente sobre la finca» no ejecutada, es lógico que la ejecución producida lleve consigo la cancelación de la hipoteca que pesaba sobre la finca objeto del procedimiento, pues la garantía ya se ha hecho efectiva en ella y habiendo producido todos sus efectos sobre la finca en cuestión, no puede subsistir. En cuanto al propietario de la finca no ejecutada, no se puede decir que resulte perjudicado, porque antes de la ejecución su finca respondía, conforme al artículo 123 de la Ley Hipotecaria, de la total cantidad garantizada con la hipoteca, mientras que ahora, habiéndose reducido el crédito, responde de una cantidad inferior. En consecuencia, procede la cancelación ordenada, siendo conveniente, en aras de la concordancia del Registro con la realidad, hacer constar en la finca respecto de la que se suspendió el procedimiento, la minoración de responsabilidad en la cantidad por la que se adjudicó la finca ejecutada.

15 octubre 1999

Ejecución en caso de división de la finca sin distribución del crédito.- A diferencia de lo que sucedió en el supuesto contemplado en la resolución que precede, en este caso, una finca hipotecada se dividió en dos, pero la ejecución se produjo sobre la totalidad de la finca primitiva (la finca se aportó a una sociedad, que la dividió en dos y, constando la existencia del procedimiento de ejecución, la cedió en arrendamiento a un tercero). En el auto de aprobación del remate se hizo constar que se notificó la existencia del procedimiento tanto a la sociedad que recibió la finca en aportación como al arrendatario de la porción segregada, pero el Registrador opuso que, siendo objeto del procedimiento la finca primitiva, no constaba la realización de las notificaciones oportunas, a los efectos de los derechos de tanteo y retracto, respecto de la finca segregada. La Dirección, después de resaltar que la misma persona aparecía como representante tanto de la entidad hipotecante, como de la adquirente y de la arrendataria, revocó la calificación basándose en que: a) la división de la finca gravada por el propietario no puede menoscabar el derecho del acreedor a instar su ejecución tal como jurídicamente existía al tiempo de constituirse la hipoteca, es decir, como una sola finca y por el precio de subasta único fijado; b) habiendo optado el acreedor por la ejecución global y unitaria del objeto en su día gravado, no puede el eventual arrendatario de una de las partes individualizadas en la posterior división pretender la vigencia de los derechos de tanteo y retracto sobre esa parte arrendada, pues tales derechos no proceden en los supuestos en que el objeto arrendado es parte integrante de una unidad superior originaria; c) el carácter restrictivo de las normas reguladoras de los derechos de tanteo y retracto arrendaticio, que reclaman una interpretación estricta; d) la exclusión legal del abuso del derecho; e) la exigencia de acreditación de las notificaciones prevenidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos para poder practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad se limita a los casos en que procede la aplicación de los derechos de tanteo y retracto.

16 octubre 1999