HIPOTECA

Ejecución por cantidad superior a la garantizada

Si bien es cierto que la indebida extensión de la reclamación judicial crea ambigüedad sobre la cantidad que el propietario de la finca hipotecada debe desembolsar para conseguir el sobreseimiento del procedimiento o la que los terceros titulares de cargas posteriores han de abonar si quieren subrogarse en la posición jurídica del acreedor satisfecho, la Dirección admite la inscripción del mandamiento de cancelación en que se dan estas circunstancias -y la de no haberse inscrito el auto de adjudicación, aunque apunta que esto puede ser un obstáculo- basándose en que: a) Una parte de la cantidad incluida en la reclamación judicial (el principal del crédito), es fundamento suficiente para el ejercicio de la acción hipotecaria; b) tanto el propietario como los terceros titulares de cargas posteriores pueden exigir desde el principio la concreción de la ejecución hipotecaria a la cantidad debida efectivamente garantizada o la paralización de las actuaciones abonando exclusivamente esta última cantidad; c) el Registrador no podrá acceder a la cancelación de los asientos posteriores a la hipoteca ejecutada si no consta en el correspondiente documento que el exceso del precio de remate sobre las cantidades devengadas y garantizadas ha sido depositado en establecimiento autorizado al efecto; d) la posición restrictiva de la Ley Orgánica del Poder Judicial en torno a la publicidad de las actuaciones judiciales; e) que en el presente supuesto la cantidad en que se remató la finca fue inferior a la cantidad garantizada. A todo ello añade que el Juez hizo constar que se practicaron las notificaciones de la regla 5ª del artículo 131 de la Ley Hipotecaria y que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario restringe la calificación de los documentos judiciales a la competencia del Juzgado, la congruencia del mandato con el procedimiento, las formalidades extrínsecas del documento presentado y los obstáculos que surgen del Registro.

15 enero 1999

Ejecución por cantidad superior a la garantizada.- Adjudicada una finca en procedimiento judicial sumario en el que se despachó ejecución por cantidad superior a la garantizada, no habiendo titulares de derechos posteriores a la hipoteca y con entrega del sobrante al acreedor ejecutante, la Dirección, aun admitiendo que existe cierta ambigüedad sobre la cantidad que el propietario de la finca hipotecada debe desembolsar para conseguir el sobreseimiento o -como ya ha señalado en otras resoluciones- la que los terceros titulares de cargas posteriores han de abonar si quieren subrogarse en la posición jurídica del acreedor satisfecho, considera que debe inscribirse el auto porque: a) Una parte de la cantidad incluida en la reclamación inicial (el principal y los intereses remuneratorios) es fundamento suficiente para el ejercicio de la acción hipotecaria, b) a pesar de la ambigüedad, tanto el propietario de la finca como los terceros titulares de cargas posteriores pueden exigir desde el principio la concreción de la ejecución a la cantidad garantizada o la paralización de las actuaciones, abonando exclusivamente esta última cantidad, c) el Registrador no podrá acceder a la cancelación de los asientos posteriores a la hipoteca ejecutada si no consta que el exceso del precio de remate sobre la cantidad garantizada ha sido debidamente depositado; d) finalmente, la posición restrictiva de la Ley Orgánica del Poder Judicial en torno a la nulidad de actuaciones supone la falta de relevancia del problema de la eficacia de la enajenación realizada y sí del destino del precio obtenido, lo que no ocurre en este caso.

8 febrero 1999

Ejecución por cantidad superior a la garantizada.- Constituida hipoteca en garantía de una cuenta de crédito que garantiza 180 millones de pesetas de principal y otras cantidades para intereses moratorios y costas, se produce la ejecución por 184.938.465 pesetas, cantidad en la que se engloban el principal, intereses moratorios y costas, por lo que la Dirección, confirmando la calificación registral, considera inscribible la adjudicación de la finca pero no la cancelación de las cargas posteriores, pues si no se desglosan las cantidades reclamadas por los distintos conceptos no se puede comprobar que en ninguno de ellos se ha sobrepasado la cantidad asegurada, toda vez que si hubiera sobrante debería ponerse a disposición de los titulares de derechos posteriores.

6 julio 2001

Ejecución por cantidad superior a la garantizada.- Constituida hipoteca sobre varias fincas por diecisiete millones de pesetas de principal y respondiendo una de ellas de diez millones, se produce la ejecución sólo de ésta por la cantidad de 16.639.536 pesetas de principal, existiendo dos anotaciones de embargo posteriores sobre la misma finca. La Dirección no admite la calificación de la Registradora, que entendía se había producido extralimitación en el ejercicio de la acción real de la hipoteca sobre la finca hipotecada, conculcando los derechos de la propiedad del titular dominical. Para el Centro Directivo, el hecho de que el crédito se haya garantizado con hipoteca sobre varias fincas no significa su división en tantos créditos como fincas se hayan hipotecado, lo que supone que el acreedor conserva la facultad de excluir pagos parciales y exigir el todo al deudor. Lo único que ocurre es que, existiendo terceros, del precio del remate no puede destinarse, para pagar al actor, una cantidad superior a la que en su día se le asignara a la finca y que los terceros poseedores de cada una de las fincas a ejecutar pueden liberarlas pagando hasta ese límite, lo que está garantizado con la distribución de responsabilidad que se realizó al constituirse la hipoteca y que el Juez habrá de tener en cuenta cuando formule los requerimientos a los terceros poseedores que no lo hubieren sido anteriormente, valore lo que deben pagar esos terceros para evitar la ejecución sobre sus fincas y decida sobre la aplicación del precio del remate de cada una de ellas.

13 enero 2003

Ejecución por cantidad superior a la garantizada.- La calificación que motivó este recurso fue la siguiente: Procede suspender la inscripción del auto de adjudicación y la cancelación de las cargas posteriores, toda vez que la hipoteca se ha ejecutado por cantidades superiores a las garantizadas en la siguiente proporción: 14.581,62 euros por principal y 2.042,63 euros para costas, debiendo quedar dicho sobrante depositado a disposición de los acreedoras posteriores (artículos 132.3º y 133 de la Ley Hipotecaria y 674 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

El recurrente impugnó la calificación alegando que el principal de la demanda no era el principal de la deuda, lo que acreditó con una certificación de la entidad acreedora.

1.Como establece el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no pueden tenerse en cuenta en el recurso documentos no presentados al Registrador al momento de la calificación.

2. En consecuencia, ha de mantenerse la calificación, pues de los documentos presentados a dicha calificación no se desglosaban debidamente los conceptos por los que se reclamaban las distintas cantidades; todo ello, sin perjuicio de que, aportados dichos documentos a nueva calificación, revestidos de sus formalidades correspondientes, puedan realizarse las operaciones registrales pertinentes, si hubiera lugar a ello.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

5 febrero 2009

Ejecución por cantidad superior a la garantizada.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de inscribir un testimonio de auto de adjudicación judicial y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas, derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Del defecto alegado por la registradora conviene destacar lo siguiente: «… se adjudica en pública subasta, por un importe de 136.001,50 euros, a la propia entidad actora, la finca 60.850 de Lleida, decretándose la cancelación de la hipoteca objeto del procedimiento, así como las cargas posteriores, incluso las verificadas con posterioridad a la fecha de expedición del certificado de cargas; efectuándose la calificación unitaria de los citados instrumentos en base a la unidad documental de los mismos, de conformidad con el artículo 133 de la Ley Hipotecaria. En el referido procedimiento se reclaman las sumas de 171.764,32 euros de capital, 7.734,35 euros por intereses, y 844,01 euros por intereses de demora. Del Registro resulta que la garantía hipotecaria cubría las sumas de 174.000,00 euros de principal, intereses de un año al 9,75 por ciento que ascienden a 16.965,00 euros, los intereses de demora hasta un máximo de 43.500,00 euros, la cantidad de 8.700,00 euros por prestaciones accesorias, y 28.850,00 euros por costas y gastos, si bien en relación con el crédito ejecutado, se hizo constar en virtud de los autos de ejecución de títulos no judiciales 661/2008 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Lleida, que el saldo deudor de dicho crédito era de 10.145,43 euros de principal, pendiente de devolución y pago, 7.348,02 euros por cuotas comprensivas de principal e intereses devengados e impagados, y 1.036,41 euros por intereses de demora, más lo que en lo sucesivo se devenguen, según resultaba de una comunicación de la Caja de Abonos del Mediterráneo de fecha 12 de noviembre de 2008…».

El recurrente solicita que por esta Dirección General se evalúe si la registradora obró conforme a Derecho cuando calificó positivamente el mandamiento judicial emanado de procedimiento ejecutivo, y que dio lugar a la práctica de la nota marginal prevista en el artículo 240 del Reglamento Hipotecario, conforme a los artículos 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 144 de la Ley Hipotecaria, y que ahora impide la inscripción del testimonio de auto de adjudicación y del mandamiento de cancelación.

2. El recurrente no basa su recurso en argumentos que sostengan la inscripción del documento calificado desfavorablemente, sino que impugna la procedencia de una nota marginal practicada con anterioridad, para lograr la cancelación de dicha nota, que supone un obstáculo para la inscripción de los títulos calificados.

Debe señalarse que el recurso ante esta Dirección General no es cauce para discutir la validez de asientos ya practicados, ya que se encuentran protegidos por el principio de legitimación y bajo la salvaguardia de los tribunales (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), como reiteradamente tiene declarado esta Dirección General (Resoluciones de 24 de febrero y 22 de agosto de 2009).

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 enero y 2 de marzo [3.ª] de 2012) que, de conformidad con la regulación del recurso contra la calificación de los registradores de la Propiedad, es objeto exclusivo del mismo la calificación recaída a los efectos de suspender o denegar la práctica del asiento solicitado (artículos 19 bis, 66, 325 y 326 de la Ley Hipotecaria). Es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo, que de conformidad con las determinaciones legales, una vez practicado un asiento el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

A la luz de esta doctrina es claro que en este sentido el recurso no puede prosperar pues, practicada la nota marginal por la que se reduce la responsabilidad hipotecaria, el asiento se halla bajo salvaguardia judicial y no es posible, en el estrecho y concreto ámbito de este expediente, revisar como se pretende, la legalidad en la práctica de dicho asiento. Las cuestiones relativas a la validez o nulidad de la inscripción practicada han de ser ventiladas en el procedimiento legalmente establecido y no en el presente que, como queda dicho, tiene limitado su conocimiento a la calificación negativa emitida por la registradora.

3. El artículo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que constituye una novedad en la regulación de los procesos de ejecución, establece la posibilidad, a instancia de parte, de que el tribunal se dirija a los acreedores que sean preferentes para que informen sobre la subsistencia actual del crédito garantizado y su actual cuantía. A la vista de lo que los acreedores declaren, el tribunal, a instancias del ejecutante, expedirá los mandamientos que procedan a los efectos del artículo 144 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 144 de la Ley Hipotecaria, para el supuesto que nos ocupa, viene a establecer que «todo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago (entre otros), no surtirá efecto contra tercero como no se haga constar en el Registro por medio de una cancelación total o parcial, o de una nota marginal, según los casos».

Del artículo precedente resulta que la constancia en el Registro de la modificación o destrucción de una obligación hipotecaria puede verificarse, según los casos, mediante la práctica de asientos diversos: cancelación total o parcial o nota marginal. El artículo 240 del Reglamento Hipotecario, que desarrolla el artículo anterior, establece que «también podrá hacerse constar por nota al margen de la inscripción hipotecaria el pago de parte de la deuda cuando no proceda la cancelación parcial». De los artículos citados se llega a la conclusión de que el pago de parte del precio de una obligación garantizada con hipoteca puede hacerse constar bien mediante cancelación parcial, bien cuando ésta no proceda, por nota al margen de la inscripción.

De otro lado, la finalidad del nuevo artículo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil está en relación con el artículo 666 del mismo cuerpo legal, en el sentido de que, como novedad de la Ley, antes de sacar a subasta los inmuebles en el procedimiento de apremio, éstos han de valorarse, y de dicho valor, ha de descontarse el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiere despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas, o en su caso, se descuenta el valor que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 657. Si el valor de las cargas o gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el tribunal, según la nueva regulación, alzará el embargo. Aquí ha de resaltarse el interés del ejecutante en que se haga constar en el Registro la situación actual de las cargas anteriores, con el fin de que si en la vida extrarregistral las cargas han disminuido, figure su disminución cuanto fuere posible en el Registro, pues cuanto más se aminoren las cargas o derechos de garantía anteriores, mayor valor tendrá el bien en la ejecución; con la circunstancia agravante que si el valor de las cargas anteriores tal como figura en el Registro es igual o superior al valor del inmueble, el ejecutante verá alzado el embargo y perderá cualquier expectativa de sacar el inmueble a subasta, fuere por el precio que fuere.

Esta Dirección General, en Resolución de 21 de junio de 2005, ha tenido ocasión de recalcar la necesidad de extremar el celo en la calificación, de los documentos judiciales, en virtud de los cuales se ordene extender la nota marginal, indicativa de la disminución de responsabilidad por razón de una concreta carga inscrita, y ello no tiene otra justificación, que los efectos que incluso contra terceros, provoca su consignación en el Registro de la Propiedad. La remisión que hace el artículo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al artículo 144 de la Ley Hipotecaria, y el desarrollo de éste por el 240 del Reglamento Hipotecario, ponen de manifiesto que la minoración de responsabilidad que publica el Registro, no es un mero dato informativo, sino que supone una manifestación de la llamada publicidad material, provocando los efectos derivados de los principios hipotecarios, y de las presunciones de veracidad y exactitud de los asientos registrales.

4. El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, como establece el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.

En el Registro consta una responsabilidad por principal de 10.145,43 euros, y dicha responsabilidad es la que se habrá reflejado en la certificación expedida por el registrador el 23 de mayo de 2009, que debe obrar incorporada a los autos de ejecución hipotecaria, al ser esta certificación de fecha posterior a la nota marginal de fijación del saldo deudor, de fecha 29 de enero de 2009. De haber sido de fecha posterior, el registrador hubiera debido comunicar al juzgado que tramita la ejecución hipotecaria dicha circunstancia, de conformidad con el artículo 135 de la Ley Hipotecaria.

Es cierto que en el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero no cuando existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, en el que la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite. En efecto dispone el artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que el precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del limite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado. No obstante, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del limite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra.

En el procedimiento de ejecución directa a que se refiere este expediente, en el que existen acreedores inscritos con posterioridad, se ha reclamado una cantidad superior a la cifra de responsabilidad hipotecaria según consta por nota marginal. Sin que por otra parte pueda inscribirse el testimonio del auto de adjudicación separadamente del mandamiento de cancelación de cargas en el procedimiento de ejecución directa (cfr. artículo 133 de la Ley Hipotecaria).

En virtud de lo expuesto debe confirmarse la nota de calificación, habida cuenta que consta inscrita la referida reducción de responsabilidad y existen acreedores posteriores, lo que impide, conforme al principio de accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito garantizado (cfr. artículos 104 y 105 de la Ley Hipotecaria) y a la limitación de la responsabilidad hipotecaria respecto de terceros (cfr. artículos 12, 114, 130 y 132.3 de la Ley Hipotecaria), la inscripción de la adjudicación por cantidades superiores a las garantizadas por la hipoteca que se ejecuta.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación de la registradora en los términos expresados.

7 marzo 2012