HIPOTECA
Hipoteca a favor de entidad que no es crédito
1.En el caso al que se refiere este recurso el título calificado es una escritura de préstamo hipotecario concedido por una sociedad que no tiene el carácter de entidad de crédito y al que resulta aplicable la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
En dicha escritura se hace constar que, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 3 de dicha Ley, no han sido creados aún por las Comunidades Autónomas los Registros de empresas correspondientes.
El Registrador deniega la inscripción porque, a su juicio, el artículo 18.1 de la Ley 2/2009 le obliga a ello por no cumplirse uno de los requisitos especialmente establecidos en ella, de modo que «si tal Registro no existe lo que sucede es que, por incumplimiento de la Administración pública de su obligación de constituir el Registro Público, no puede realizarse la actividad prevista».
2. En el ámbito objetivo de Ley 2/2009, de 31 de marzo, se incluye la contratación de los consumidores con aquellas personas físicas o jurídicas que, de manera profesional, realicen, entre otras actividades, las que consistan en préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación, sin que sea de aplicación cuando las actividades previstas en el apartado anterior sean prestadas por entidades de crédito o sus agentes.
Por lo que interesa en este expediente de recurso, el artículo 3 de dicha Ley establece que, con carácter previo al inicio del ejercicio de su actividad, las empresas prestamistas deberán inscribirse en los Registros Públicos que a tal efecto se creen por las Comunidades Autónomas en el ejercicio de sus competencias, contemplándose asimismo la creación de un Registro estatal para las empresas que desarrollen sus actividades en territorio español domiciliadas fuera de España.
Según la Disposición transitoria única de la misma Ley, una vez constituidos tales Registros Públicos, las empresas deberán proceder a su inscripción en el plazo de los tres meses siguientes a su constitución. Y añade que una vez transcurridos seis meses desde la entrada en vigor de la citada Ley, como acontece en el presente supuesto, las empresas cuyo domicilio social esté situado en una Comunidad Autónoma que, en el ejercicio de sus competencias, haya optado por no crear el Registro Público autonómico en dicho plazo, deberán inscribirse provisionalmente en el Registro estatal en el indicado plazo de tres meses, sin perjuicio de que este Registro estatal transfiera los datos al Registro autonómico competente cuando se proceda a su constitución.
Como expresa el preámbulo, la creación de tales Registros Públicos tiene la finalidad de «garantizar un alto nivel de protección de los consumidores y usuarios, asegurando la transparencia y la leal competencia», toda vez que desde un punto de vista subjetivo aquélla se aplica a empresas que, por no ser entidades de crédito, no están sujetas a la supervisión del Banco de España.
Ciertamente, dicha Ley (que contiene un conjunto de normas cuya «ratio» es garantizar la transparencia del mercado hipotecario, incrementar la información precontractual y proteger a los usuarios y consumidores de productos financieros ofertados en dicho mercado) reafirma el control de legalidad de Notarios y Registradores al señalar en el artículo 18.1 que «En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los Notarios denegarán la autorización del préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando el mismo no cumpla la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley. Del mismo modo, los Registradores denegarán la inscripción de las escrituras públicas del préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley».
Pero esta norma debe interpretarse en sus justos términos, atendiendo no sólo a la literalidad de la misma sino fundamentalmente a su finalidad y mediante una adecuada interpretación lógica y sistemática. Por ello, a la hora de determinar cuáles son esos requisitos a los que se refiere «muy especialmente» este precepto legal, y cuyo incumplimiento obliga a Notarios y Registradores a denegar su respectiva función, debe determinarse en primer lugar si se trata o no de requisitos que sean ya exigibles en el momento de prestar dicha función.
Desde este punto de vista, es lógico entender que al exigir el artículo 3 de la Ley que, con carácter previo al inicio de su actividad, la empresa prestamista se inscriba en el Registro Público especial –de carácter meramente administrativo–, no impide que mientras no se cree dicho Registro siga desarrollando dicha actividad una sociedad preexistente como la del presente caso.
Mediante una interpretación sistemática se llega a la misma conclusión si se repara en que la propia Disposición Transitoria Única de la Ley 2/2009 distingue entre: por una parte, las exigencias relativas a las obligaciones de transparencia en relación con los contratos, información previa al contrato, los requisitos de forma y contenido de los mismos, así como las obligaciones en materia de tasación y servicios accesorios, régimen de compensación por amortización anticipada, comisión de apertura en los préstamos o créditos hipotecarios sobre viviendas y oferta vinculante (artículos 4, 5 14, 15, 16, 17, 20 y 21), que resultarán exigibles en las relaciones precontractuales y en los contratos que se celebren a partir de la entrada en vigor de esta Ley (apartado 2 de dicha Disposición transitoria); por otro lado, las exigencias impuestas a las empresas que a la entrada en vigor de la misma no cumplan con los requisitos relativos a las comunicaciones comerciales y publicidad (artículos 12 y 19), que deberán adaptarse a los mismos en el plazo máximo de tres meses a partir de su entrada en vigor, según establece incondicionadamente el apartado 1 de la misma Disposición de Derecho Transitorio; y, por último, la exigencia de inscripción en los Registros objeto de debate en este expediente que, como resulta de apartado 3 de dicha disposición transitoria, únicamente será aplicable «Una vez constituidos los Registros Públicos de empresas a que se refiere el artículo 3».
Por otra parte, atendiendo a la realidad del tiempo en que la norma debe aplicarse no puede desconocerse que una conclusión tan radical como la que conduciría a negar a tales empresas la posibilidad de seguir desarrollando su actividad mientras no se creen tales Registros Públicos únicamente podrá fundarse en una norma que de manera indefectible imponga tal consecuencia. En efecto, el hecho de que la Disposición Normativa debatida prevea un ulterior desarrollo o complemento para la creación de dichos Registros Públicos no debe impedir la inmediata aplicación de la Ley, con las posibilidades de desarrollo de la actividad en ella admitida, salvo que así lo hubiere previsto expresamente aquella Ley o tal impedimento resulte imprescindible por razón de su contenido –lo que no acontece en la Ley 2/2009–. En tal sentido, según la jurisprudencia, las normas reglamentarias de desarrollo de un texto legal no pueden, en ningún caso, limitar los derechos, las facultades ni las posibilidades de actuación contenidas en la misma Ley (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1967 y 6 de julio de 1972).
Por último, desde el punto de vista teleológico, debe tenerse en cuenta que la falta de creación de dichos Registros especiales, dirigidos a asegurar la transparencia en beneficio de los consumidores, no impide que, como resulta de la escritura calificada en el presente caso, se cumplan los demás requisitos especialmente contemplados por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, exigibles incondicionadamente, en aras de la transparencia del mercado hipotecario, incrementando la información precontractual y protegiendo en definitiva a los usuarios y consumidores.
Lo señalado supone en el presente caso que la posibilidad de desarrollo de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios e intermediación o asesoramiento en la concesión de préstamos o créditos que constituye el ámbito objetivo de la Ley 2/2009, debe ser admitida aun cuando ésta haya entrado en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» (cfr. disposición final cuarta), siempre que se cumplan los requisitos legales inmediatamente exigibles destinada a la protección de los consumidores, sin que pueda entenderse que dicha actividad queda condicionada a la constitución de los Registros Públicos a los que se refiere el artículo 3.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.
18 enero 2011
Hipoteca a favor de entidad que no es crédito.- 1. En el caso al que se refiere este recurso el título calificado es una escritura de préstamo hipotecario concedido por una sociedad que no tiene el carácter de entidad de crédito y al que resulta aplicable la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
En dicha escritura se hace constar que, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 3 de dicha Ley, no han sido creados aún por las Comunidades Autónomas los Registros de empresas correspondientes.
El Registrador deniega la inscripción porque, a su juicio, el artículo 18.1 de la Ley 2/2009 le obliga a ello por no cumplirse uno de los requisitos especialmente establecidos en ella, de modo que «si tal registro no existe lo que sucede es que, por incumplimiento de la Administración pública de su obligación de constituir el registro público, no puede realizarse la actividad prevista».
2. En el ámbito objetivo de Ley 2/2009, de 31 de marzo, se incluye la contratación de los consumidores con aquellas personas físicas o jurídicas que, de manera profesional, realicen, entre otras actividades, las que consistan en préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación, sin que sea de aplicación cuando las actividades previstas en el apartado anterior sean prestadas por entidades de crédito o sus agentes.
Por lo que interesa en este expediente de recurso, el artículo 3 de dicha Ley establece que, con carácter previo al inicio del ejercicio de su actividad, las empresas prestamistas deberán inscribirse en los Registros Públicos que a tal efecto se creen por las Comunidades Autónomas en el ejercicio de sus competencias, contemplándose asimismo la creación de un Registro estatal para las empresas que desarrollen sus actividades en territorio español domiciliadas fuera de España.
Según la disposición transitoria única de la misma Ley, una vez constituidos tales Registros Públicos, las empresas deberán proceder a su inscripción en el plazo de los tres meses siguientes a su constitución. Y añade que una vez transcurridos seis meses desde la entrada en vigor de la citada Ley, como acontece en el presente supuesto, las empresas cuyo domicilio social esté situado en una Comunidad Autónoma que, en el ejercicio de sus competencias, haya optado por no crear el Registro Público autonómico en dicho plazo, deberán inscribirse provisionalmente en el Registro estatal en el indicado plazo de tres meses, sin perjuicio de que este Registro estatal transfiera los datos al Registro autonómico competente cuando se proceda a su constitución.
Como expresa el preámbulo, la creación de tales Registros Públicos tiene la finalidad de «garantizar un alto nivel de protección de los consumidores y usuarios, asegurando la transparencia y la leal competencia», toda vez que desde un punto de vista subjetivo aquélla se aplica a empresas que, por no ser entidades de crédito, no están sujetas a la supervisión del Banco de España.
Ciertamente, dicha Ley (que contiene un conjunto de normas cuya «ratio» es garantizar la transparencia del mercado hipotecario, incrementar la información precontractual y proteger a los usuarios y consumidores de productos financieros ofertados en dicho mercado) reafirma el control de legalidad de Notarios y Registradores al señalar en el artículo 18.1 que «En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los Notarios denegarán la autorización del préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando el mismo no cumpla la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley. Del mismo modo, los Registradores denegarán la inscripción de las escrituras públicas del préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley».
Pero esta norma debe interpretarse en sus justos términos, atendiendo no sólo a la literalidad de la misma sino fundamentalmente a su finalidad y mediante una adecuada interpretación lógica y sistemática. Por ello, a la hora de determinar cuáles son esos requisitos a los que se refiere «muy especialmente» este precepto legal, y cuyo incumplimiento obliga a Notarios y Registradores a denegar su respectiva función, debe determinarse en primer lugar si se trata o no de requisitos que sean ya exigibles en el momento de prestar dicha función.
Desde este punto de vista, es lógico entender que al exigir el artículo 3 de la Ley que, con carácter previo al inicio de su actividad, la empresa prestamista se inscriba en el Registro Público especial –de carácter meramente administrativo–, no impide que mientras no se cree dicho Registro siga desarrollando dicha actividad una sociedad preexistente como la del presente caso.
Mediante una interpretación sistemática se llega a la misma conclusión si se repara en que la propia disposición transitoria única de la Ley 2/2009 distingue entre: por una parte, las exigencias relativas a las obligaciones de transparencia en relación con los contratos, información previa al contrato, los requisitos de forma y contenido de los mismos, así como las obligaciones en materia de tasación y servicios accesorios, régimen de compensación por amortización anticipada, comisión de apertura en los préstamos o créditos hipotecarios sobre viviendas y oferta vinculante (artículos 4, 5 14, 15, 16, 17, 20 y 21), que resultarán exigibles en las relaciones precontractuales y en los contratos que se celebren a partir de la entrada en vigor de esta Ley (apartado 2 de dicha disposición transitoria); por otro lado, las exigencias impuestas a las empresas que a la entrada en vigor de la misma no cumplan con los requisitos relativos a las comunicaciones comerciales y publicidad (artículos 12 y 19), que deberán adaptarse a los mismos en el plazo máximo de tres meses a partir de su entrada en vigor, según establece incondicionadamente el apartado 1 de la misma disposición de Derecho transitorio; y, por último, la exigencia de inscripción en los Registros objeto de debate en este expediente que, como resulta de apartado 3 de dicha disposición transitoria, únicamente será aplicable «Una vez constituidos los registros públicos de empresas a que se refiere el artículo 3».
3. En el caso objeto del presente recurso la escritura calificada fue otorgada el 28 de septiembre de 2010, fecha anterior por tanto a la entrada en vigor del Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo. Además, la disposición transitoria única del citado Real Decreto establece un plazo de tres meses desde su entrada en vigor para que las empresas domiciliadas en España que desarrollen las actividades reguladas en la citada Ley 2/2009 soliciten la inscripción provisional en el Registro estatal cuando la Comunidad Autónoma en que radique su domicilio no haya constituido el correspondiente registro autonómico, de donde se deduce claramente que la falta de inscripción anterior a la entrada en vigor del Real Decreto 106/2011 no tenía carácter impeditivo del desarrollo de tales actividades.
4. Por otra parte, atendiendo a la realidad del tiempo en que la norma debe aplicarse no puede desconocerse que una conclusión tan radical como la que conduciría a negar a tales empresas la posibilidad de seguir desarrollando su actividad mientras no se creen tales registros públicos únicamente podrá fundarse en una norma que de manera indefectible imponga tal consecuencia. En efecto, el hecho de que la disposición normativa debatida prevea un ulterior desarrollo o complemento para la creación de dichos registros públicos no debe impedir la inmediata aplicación de la Ley, con las posibilidades de desarrollo de la actividad en ella admitida, salvo que así lo hubiere previsto expresamente aquella Ley o tal impedimento resulte imprescindible por razón de su contenido –lo que no acontece en dicha Ley–. En tal sentido, según la jurisprudencia, las normas reglamentarias de desarrollo de un texto legal no pueden, en ningún caso, limitar los derechos, las facultades ni las posibilidades de actuación contenidas en la misma Ley (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1967 y 6 de julio de 1972).
Por último, desde el punto de vista teleológico, debe tenerse en cuenta que la falta de creación de dichos Registros especiales, dirigidos a asegurar la transparencia en beneficio de los consumidores, no impide que se cumplan los demás requisitos especialmente contemplados por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, exigibles incondicionadamente, en aras de la transparencia del mercado hipotecario, incrementando la información precontractual y protegiendo en definitiva a los usuarios y consumidores.
Lo señalado supone en el presente caso que la posibilidad de desarrollo de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios e intermediación o asesoramiento en la concesión de préstamos o créditos que constituye el ámbito objetivo de la Ley 3/2009, debe ser admitida aun cuando ésta haya entrado en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» (cfr. disposición final cuarta), siempre que se cumplan los requisitos legales inmediatamente exigibles en protección de los consumidores, sin que pueda entenderse que dicha actividad queda condicionada a la constitución de los registros públicos a los que se refiere el artículo 3.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.
5 febrero 2011
