HIPOTECA

Hipoteca en garantía de deuda ajena y constituida sin intervención del deudor

No sólo no es necesaria la intervención del deudor en la constitución de la garantía real, sino que ni siquiera es preciso que en tal momento exista el crédito a garantizar, ya que basta con que en la hipoteca se identifique debidamente la obligación que se garantiza, o se precisen sus circunstancias básicas cuando sea futura, con independencia de que exista o llegue a existir realmente, pues será en el momento de la ejecución hipotecaria cuando deba acreditarse la existencia, cuantía, vencimiento y demás características de la deuda.

26 mayo 1986

Hipoteca en garantía de deuda ajena y constituida sin intervención del deudor.- Ver más adelante «Hipoteca en garantía de una pluralidad de obligaciones».

30 marzo 1998

Hipoteca en garantía de deuda ajena y constituida sin intervención del deudor.- 1. Dos son las cuestiones que se plantean en el presente recurso: de un lado si es necesaria para la inscripción de una hipoteca en garantía de una deuda ajena –consistente en un préstamo documentado en póliza intervenida, cuyo testimonio se protocoliza– la intervención en la escritura de la entidad deudora, y en segundo lugar si es defecto que impida la inscripción de la hipoteca la omisión de alguno de los domicilios para notificaciones y requerimientos, en concreto el de la citada entidad prestataria (a continuación se examina sólo el primer defecto; el segundo puede verse, más atrás, en el apartado “Domicilio para requerimientos”).

2. En cuanto al primero de los defectos, consistente en la no intervención del deudor en la escritura de constitución de la hipoteca en garantía de una deuda ajena, no puede ser confirmado. Como ya indicara la Resolución de este Centro Directivo de 26 de mayo de 1986, la hipoteca como derecho real de garantía, tiene carácter accesorio, presupone una deuda ya existente o en trance de formación y, aunque en la generalidad de las hipótesis son simultáneos el acto generador del crédito y el negocio constitutivo de la hipoteca y coinciden los sujetos de uno y otro, ello no permite concluir que cuando crédito y garantía real nazcan en momentos distintos sea precisa la intervención del deudor en la constitución de ésta, ya que basta, según los casos, con que en la hipoteca se describa o identifique debidamente la obligación que se garantiza, o se precisen las circunstancias básicas de la relación jurídica de la que pueda surgir cuando sea futura, con independencia de que la obligación llegue a existir realmente, pues será en el momento de la ejecución hipotecaria, previa constancia del efectivo nacimiento de la obligación (cfr. artículos 23 y 143 de la Ley Hipotecaria, y 238 del Reglamento Hipotecario), cuando deba acreditarse la existencia, cuantía, vencimiento y demás características de la deuda, utilizando para ello los procedimientos oportunos, entre los cuales no podrá incluirse lógicamente, el título constitutivo de la hipoteca.

Y es que, como ha declarado este Centro Directivo en su Resolución de 21 de diciembre de 2007, si bien el principio de especialidad impone la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que ha de inscribirse (cfr. artículos 9.2 de la Ley Hipotecaria y 51.6 del Reglamento Hipotecario) –lo que tratándose del derecho real de hipoteca, y dado su carácter accesorio del crédito garantizado (artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1857 del Código Civil), exige, como regla general, la precisa determinación de la obligación a la que sirve–, sin embargo, en materia de hipotecas, el principio de determinación de los derechos inscribibles se acoge con flexibilidad, a fin de facilitar el crédito, permitiéndose, en ciertos supuestos, la hipoteca sin la previa determinación registral de todos los elementos de la obligación. En este sentido, no se precisa, ciertamente, que la obligación por asegurar tenga ya, en el momento de la constitución de la hipoteca, existencia jurídica ni que ésta sea definitiva; puede constituirse también en garantía de una obligación futura o sujeta a condición (artículo 142 de la Ley Hipotecaria), aunque también en esta hipótesis será preciso identificar, al tiempo de su constitución, la relación jurídica básica de la que derive la obligación que se pretende asegurar, y solamente si se produce su efectivo nacimiento, en su caso, y autónoma exigibilidad, procederá el desenvolvimiento de la garantía hipotecaria.

Por la misma razón y en ese ámbito de aplicación flexible del principio de determinación hipotecaria, se ha admitido también (cfr. Resolución citada de 26 de mayo de 1986) que pueda constituirse hipoteca en garantía de deuda ajena sin que sea precisa la intervención del sujeto pasivo de ésta. Y así lo corrobora la regulación civil sobre los requisitos y condiciones de la negociabilidad del crédito con independencia del deudor (artículos 1198, 1205, 1527 del Código Civil), la posibilidad de afianzamiento sin su intervención (artículos 1823 y 1838 del Código Civil), la admisión del pago por otro ignorándolo el deudor (artículo 1158), o la posibilidad de la hipoteca unilateral (artículo 141 de la Ley Hipotecaria), aun cuando en tales hipótesis es indudable que la posición jurídica del obligado no podrá resultar agravada, cualquiera que sea el contenido de los acuerdos entre el acreedor y el cesionario, fiador o hipotecante no deudor, etc. (artículos 1198, 1212, 1835, 1839 y 1158 del Código Civil).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

8 febrero 2011