HIPOTECA
Hipoteca sobre bienes gravados con prohibición de enajenar
Hechos: inscrita la mitad indivisa de una finca a favor de una persona que la adquirió por legado, con prohibición de vender y obligación de conservarla para sus hijos, el citado titular la hipotecó, produciéndose la ejecución y venta de la finca, a la que prestó su consentimiento el hijo del legatario gravado con la prohibición. La Dirección, frente a la calificación del Registrador, que opuso la eficacia de la prohibición inscrita, declara inscribible la venta porque «sin entrar en el examen de la discutida doctrina del valor jurídico de las prohibiciones de enajenar, en relación con los efectos reales u obligacionales que puedan producir, es indudable que deben circunscribirse, en el caso de colisión de derechos causada por el ejercicio de la acción hipotecaria, a dejar a salvo los intereses de posibles perjudicados por la eficacia de la transmisión». A continuación, añade que la posición del adquirente se vio favorecida por la dispensa y conformidad prestadas tanto en la escritura de constitución de hipoteca como en la de adjudicación por el hijo del legatario (que sería el favorecido por la prohibición), que dejarían sin efecto la misma, en su día, si no existieran otros interesados (se refiere a nuevos hijos del legatario), consolidándose así la adquisición provocada por la ejecución de la hipoteca.
23 junio 1936
Hipoteca sobre bienes gravados con prohibición de enajenar.- 1. El único problema que se plantea en el presente recurso es el de dilucidar si la prohibición de disponer inscrita en una vivienda, como consecuencia de haber obtenido un préstamo cualificado impide la inscripción de una ulterior hipoteca, al no haberse devuelto los subsidios y subvenciones recibidos.
2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo en Resolución de 5 de octubre de 2000, como consecuencia de la consulta planteada por la Asociación Hipotecaria Española sobre este mismo supuesto «el principio de libertad de tráfico, vigente en nuestro sistema jurídico, exige que las restricciones legítimamente impuestas sean interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifican. En el caso planteado, la finalidad de la restricción impuesta es impedir un enriquecimiento injustificado de quien, beneficiándose de una financiación favorecida por la ayuda estatal, pretenda obtener plusvalías con la rápida enajenación de la vivienda. Por tal motivo, el propio precepto prevé la posibilidad de obtener la autorización de la Administración para la transmisión siempre que, al propio tiempo, se reintegren las ayudas económicas recibidas, con sus intereses. En tal sentido, parece claro que la constitución de una nueva hipoteca sobre la misma vivienda objeto de financiación cualificada no está comprendida en el ámbito de la prohibición legal: no constituye un acto de transmisión del dominio ni de cesión del uso de la vivienda, ni, por tanto, permite al propietario enriquecerse injustamente a costa de las ayudas recibidas de la Administración. No cabe alegar que, en cuanto el derecho de hipoteca otorga a su titular el derecho de realizar el valor del bien hipotecado en caso de impago de la deuda, supone indirectamente la posibilidad de una futura transmisión, para lo cual bastaría con que el deudor dejara voluntariamente de atender los pagos correspondientes. No cabe ahora plantearse las consecuencias de un hecho futuro e incierto, como la posible ejecución hipotecaria dentro del plazo de la prohibición, ni el posible fraude de ley en que el deudor incurriría si, voluntariamente, dejara de satisfacer la deuda para provocar una transmisión contraria a la prohibición legal de disponer. Como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 22 febrero 1989, las normas no deben ser interpretadas desde la exclusiva perspectiva de su eventual incumplimiento (articulo 3 del Código Civil) ni pueden desconocerse los remedios jurídicamente arbitrados a tal efecto (artículos 6 y 7 del Codigo Civil).» Por ello, concluyó la mencionada Resolución que la ulterior hipoteca podía inscribirse a pesar de la prohibición.
3. Además de lo anterior, como dice el recurrente, uno de los principios inspiradores de nuestro sistema es el fomento del crédito territorial, por lo que una interpretación extensiva de la prohibición de enajenar impediría que la vivienda protegida sirviera como garantía de ulteriores créditos hipotecarios, restringiendo el acceso a tal crédito de quienes pueden tener más necesidad de él, como son las personas que, por el carácter limitado de sus ingresos, no tienen acceso fácil a la vivienda libre, y más aún en el presente supuesto en que la finalidad del préstamo es la rehabilitación de la misma vivienda.
4. Respecto a la condición exigida por el Registrador de que se cumplan los requisitos exigidos por el Decreto 64/2006, también tiene razón el recurrente, pues tal decreto es posterior al otorgamiento de la escritura que se califica.
5. Con lo dicho anteriormente, no es preciso entrar en el problema, que también plantea el recurrente, recogiendo algunas opiniones doctrinales, de si un simple reglamento puede establecer una prohibición de disponer como la anteriormente expresada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación.
26 febrero 2008
Hipoteca sobre bienes gravados con prohibición de enajenar.- 1. En el presente expediente se pretende la inscripción de una escritura de hipoteca sobre tres fincas respecto de las que constan vigentes sendas anotaciones de prohibición de enajenación ordenadas en procedimiento judicial. En la propia escritura se advierte expresamente la existencia de tales prohibiciones de enajenación, y convienen acreedor y deudor que, en caso de que no sea satisfecha la deuda a su vencimiento, no podrá ejecutarse la hipoteca mientras no queden resueltas las anotaciones de prohibición referidas.
2. Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 8 de julio de 2010), con carácter general y como tesis de principio, la anotación de prohibición de disponer ordenada judicialmente constituye una medida cautelar que priva, durante el tiempo en que se mantenga en vigor, del poder de disposición al demandado respecto de los bienes objeto de la anotación, con la finalidad de asegurar la efectividad de la sentencia o resolución que finalmente recaiga en el procedimiento principal, declarativo o ejecutivo, en cuyo ámbito se dicta, y tiene, en consecuencia, la finalidad específica de impedir o suspender temporalmente el ejercicio del «ius disponendi» en su sentido más amplio. Además, también a modo de principio, estas medidas cautelares tienden a evitar el peligro de la mora por cuanto los litigantes, que durante el proceso conservan su capacidad de actuar y libre disposición de sus bienes, pueden eludir la virtualidad de la responsabilidad patrimonial universal, que es la garantía de cumplimiento de sus obligaciones, haciendo ilusorios los derechos reclamados por el actor. De este modo, las anotaciones preventivas de prohibición de disponer, siempre a modo de regla general, representan una garantía adicional a la acción de rescisión que el acreedor puede ejercitar contra el deudor por la realización de actos dispositivos sobre cosas litigiosas sin el conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la autoridad judicial competente, y más en concreto, por las enajenaciones a título oneroso realizadas por el deudor contra el que se hubiese pronunciado sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes. En consecuencia, las prohibiciones de disponer anotadas en el Registro tutelan los intereses del acreedor con eficacia superior a la propia acción de rescisión ya que se desenvuelven en el ámbito de la protección preventiva al cerrar el Registro a los eventuales actos rescindibles, en tanto que la acción rescisoria actúa «ex post» y con una finalidad meramente reparadora o de restitución, finalidad que sólo se podrá alcanzar en caso de que se cumplan los requisitos del artículo 37 número 4 de la Ley Hipotecaria.
3. No obstante todo lo expuesto a modo de principio o regla general, el principio de libertad de tráfico, con amparo en el artículo 348 del Código Civil, y por tanto vigente en nuestro sistema jurídico, exige que las restricciones legítimamente impuestas a la propiedad, y en consecuencia, a su facultad dispositiva, sean interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifican. A ello debe añadirse que la enumeración de las medidas cautelares contenida en el artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no es exhaustiva de las posibles, pues éstas constituyen un supuesto de «numerus apertus», de modo que, junto con las medidas específicas enumeradas en los diez apartados de dicho precepto, pueden admitirse otras, innominadas, sujetas en su admisibilidad al cumplimiento de los requisitos del artículo 726. Así caben medidas cautelares más duras que la prohibición de disponer, como ocurre con la prohibición de inscribir, que impide el acceso a registro de cualquier acto que se presente con posterioridad, independientemente de el momento en que dicho acto –antes o después de decretada la medida– haya sido otorgado; y también pueden decretarse medidas más suaves que la prohibición de disponer, como la prohibición de realizar sólo determinados actos dispositivos, circunstancia que se produce con la prohibición de enajenación.
De esta forma, si lo que ha sido objeto de anotación preventiva, según lo ordenado en el mandamiento judicial expedido al efecto, es la prohibición de enajenación y no prohibición de disponer con carácter general, debe interpretarse que sólo queda vedado el acceso a Registro a los actos traslativos del dominio de las fincas afectadas por las mismas, pero no a aquellos actos que, aún siendo dispositivos, no impliquen enajenación, como la constitución de derechos reales a favor de terceros, y, por tanto, la hipoteca en garantía de préstamo objeto del presente expediente.
Cierto es, como apunta el registrador, que a través del impago del préstamo por parte del propietario de las fincas afectadas por la prohibición de enajenación podría forzarse la ejecución de la hipoteca y la consiguiente venta forzosa de los bienes, defraudando por esta vía la finalidad perseguida en el proceso y publicada legítimamente en el Registro. No obstante, esta eventualidad queda salvada suficientemente en el presente caso a través del pacto expresamente contenido entre acreedor y deudor, de imposibilidad de proceder a la ejecución de la garantía en tanto no se resuelvan las prohibiciones vigentes, pacto que debe ser interpretado a modo de «conditio iuris» de su eficacia.
4. Esta misma fórmula o solución fue admitida ya por esta Dirección General en Resolución de 18 de enero de 1963, en relación a prohibiciones testamentarias, como modo de salvaguardar los distintos intereses en juego y puede considerarse vigente en el presente expediente.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
9 junio 2012
