HIPOTECA
Hipoteca sobre cuota indivisa de garaje
Hipoteca sobre cuota indivisa de garaje
Las cuotas indivisas sobre un local de garaje que llevan consigo el uso de una plaza que sólo se identifica por un simple número, no pueden ser calificadas jurídicamente como fincas independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad horizontal constituido sobre dicho local, por lo que a una cuota inscrita de esta forma no puede asignarse una parte de la total responsabilidad hipotecaria existente sobre un piso, pese a existir consentimiento del acreedor para la distribución de responsabilidad. No existiendo delimitación de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta el derecho singular y exclusivo de propiedad, en cuyo goce se concreta esa participación abstracta, la sola cuota indivisa no es más que una medida de la participación de cada comunero en la titularidad compartida, pero no supone verdadera división del local en régimen de propiedad horizontal y no cabe la distribución de la hipoteca que lo grave.
5 y 7 enero 1998
Hipoteca sobre cuota indivisa de garaje.- Hechos: se vende una participación indivisa de un elemento independiente en régimen de propiedad horizontal, que da derecho a dos plazas de garaje y un trastero; se abre un folio a cada uno de ellos, conforme al artículo 68 del Reglamento Hipotecario; posteriormente, se presenta una escritura por la que se constituye una hipoteca sobre la cuota mencionada y la Registradora rechaza su inscripción por entender que se trataba de fincas independientes, lo que hacía necesario distribuir la responsabilidad entre las tres y fijar a cada una un precio de subasta. La Dirección, confirmando la tesis del recurrente, revocó la calificación, afirmando que esta forma de practicar la inscripción (conforme a los artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53.b del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio) tiene la finalidad de descongestionar el Registro de la Propiedad en aras de una mayor claridad de los asientos, pero no puede impedir el reflejo de la total responsabilidad hipotecaria en los términos convenidos por las partes en cada una de esas inscripciones independientes, tal como se permite en supuestos análogos (artículos 217 y 218 del Reglamento Hipotecario).
19 abril 2004
Hipoteca sobre cuota indivisa de garaje.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:
a) Mediante escritura autorizada el 17 de abril de 2006 se formalizó un préstamo y, en garantía del mismo, se constituyó hipoteca sobre determinada finca y, además, sobre dos veinticincoavas partes indivisas de otra finca destinada al aparcamiento de vehículos, integrada en un edificio en régimen de propiedad horizontal. En la misma escritura se distribuyó la responsabilidad hipotecaria entre los bienes gravados, de modo que uno de los derechos hipotecados se concretó en la mencionada participación indivisa de finca (dos veinticincoavas partes), que quedaron respondiendo de 21.800 euros de principal del préstamo y demás cantidades complementarias que se detallan. En dicho título se añade que dicha participación indivisa da derecho al uso exclusivo de las plazas de aparcamiento números 13 y 25. Esta última concreción del uso de las plazas de garaje no consta en la inscripción registral de la referida participación indivisa.
b) En escritura autorizada el 30 de octubre de 2006, las partes convienen en dejar «libre de toda responsabilidad por razón de la reseñada hipoteca una veinticincoava parte indivisa de la finca registral número 5041, y que se concreta en la plaza de garaje número 13, recayendo la total responsabilidad de la citada finca en la veinticincoava parte indivisa restante que se concreta en la plaza de garaje número veinticinco, considerando suficientemente garantizado el préstamo con dicha participación». El mismo día, en escritura con número de protocolo inmediatamente siguiente, los deudores hipotecantes transmitieron mediante compraventa la cuota indivisa liberada de hipoteca a determinadas personas, que la adquirieron «… en concepto de libre de cargas y gravámenes…», según se expresa en dicha escritura.
Presentadas ambos títulos en el Registro de la Propiedad, se inscribió la compraventa el 11 de diciembre de 2006 (sin hacer constar la asignación de uso sobre la concreta plaza de aparcamiento) y se rechazó la inscripción de la escritura de liberación de carga y concreción y redistribución de responsabilidad hipotecaria, sin que conste que se hubiera impugnado la calificación negativa.
c) Presentada de nuevo la referida escritura de liberación de hipoteca con redistribución de responsabilidad hipotecaria, la Registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada mediante calificación en la que, además de expresar que no consta previamente la asignación de uso de plaza de aparcamiento en los libros registrales e indicar los requisitos que, a su juicio, serían necesarios para ello, añade que, al pretenderse la liberación de responsabilidad hipotecaria de una cuota indivisa y concreción en otra, consintiendo la Entidad acreedora y los propietarios de una de las cuotas indivisas, es necesaria la conformidad de los adquirentes de la otra cuota –actuales titulares registrales de ésta, por haber sido inscrita previamente a la presentación de la escritura ahora calificada–, para poder determinar qué cuota indivisa es la que queda libre, la de los transmitentes o la de los adquirentes.
d) A juicio del recurrente, el hecho de que, correctamente, no se haya hecho constar en la inscripción de la correspondiente participación indivisa de finca la asignación de uso de la plaza de aparcamiento, no constituye obstáculo para la inscripción de la liberación de hipoteca con redistribución de responsabilidad hipotecaria, con base en las alegaciones que expresa en el escrito de impugnación.
2. Por lo que se refiere a la única cuestión debatida –la liberación de hipoteca respecto de una de las dos participaciones indivisas inscritas– es cierto que en el supuesto en que se constituya una hipoteca única sobre un solo bien (o sobre una participación global del mismo), constituida conjuntamente por varios cotitulares, la liberación de una parte del bien -la cuota indivisa de uno de los cotitulares por pago de una parte proporcional de la deuda o por consentimiento del acreedor hipotecario- puede implicar una modificación sustancial del objeto de la garantía que subsiste, que, al no ser indiferente para los restantes constituyentes, requerirá su consentimiento, además del que preste el acreedor.
También el principio de subsistencia íntegra de la hipoteca sobre la totalidad de los bienes gravados o sobre cualquier parte de los mismos que se conserve, aun cuando se reduzca la obligación asegurada (cfr. artículos 1860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria), determina la necesidad del consentimiento de todos los constituyentes para la liberación parcial por pago de la parte correspondiente efectuado por uno de los deudores hipotecantes –o por consentimiento del acreedor.
Cuando un mismo y único gravamen recae por entero sobre varias fincas o sobre un solo bien (o sobre una participación global del mismo), constituida conjuntamente por varios dueños o cotitulares, sin haberse distribuido la responsabilidad correspondiente, no sólo se producen relaciones jurídicas entre el titular del gravamen y cada uno de los dueños de las fincas o cotitulares de los bienes o derechos afectados sino también entre los distintos hipotecantes. En virtud de dichas relaciones, si uno de ellos paga la cantidad íntegra garantizada podrá reclamar de los demás no la totalidad de lo pagado sino la parte que proporcionalmente les correspondiere satisfacer (cfr. artículo 1844, 2.º, del Código Civil), teniendo para ello las mismas garantías con que contaba el acreedor principal (vid. artículos 1.145, 1.844, 1.087, 1.085, 1.839 y 1.212 del Código Civil; y las Resoluciones de este Centro Directivo de 17 de marzo de 1969, 12 de febrero de 1988, 27 de marzo de 1989 y 16 de marzo de 1999). De ello se desprende que éste puede, si quiere, renunciar a sus derechos sobre cualesquiera de las diversos bienes o derechos, mas esta renuncia no puede tener, sobre ese bien o derecho concreto, como efecto la cancelación de un derecho real que por lo dicho –y mientras la hipoteca subsista sobre los demás bienes o derechos– no sólo confiere facultades al acreedor, sino también a los demás dueños o cotitulares. Para la liberación de una de las fincas y cancelación parcial de la hipoteca total se requerirá, pues, además del consentimiento del acreedor, la conformidad de los que en el Registro aparezcan como adquirentes, con posterioridad a la constitución de la hipoteca. De este principio se exceptúan los dueños del bien o derecho cuyo gravamen sea totalmente cancelado ya que, en caso contrario, por el juego de la solidaridad resultante de los artículos 122 y 123 de la Ley, puede concentrarse el gravamen en forma arbitraria e incluso desproporcionada, sobre el derecho de alguno de esos restantes constituyentes (por ejemplo, cuando alguna participación que aún permanece gravada se libera de esa hipoteca como consecuencia de la ejecución de una carga preferente que le afectaba).
No obstante, en el presente caso no puede confirmarse la objeción que alega la Registradora, con base en dicha doctrina de esta Dirección General. En efecto, para la liberación de gravamen solicitada no existe el obstáculo observado, toda vez que el acreedor ha consentido en la redistribución de la responsabilidad hipotecaria, de modo que ya no existirá relación interna alguna por razón de la deuda y de hipoteca entre los distintos cotitulares –los transmitentes y los adquirentes–, e implica un definitivo señalamiento de la responsabilidad hipotecaria a que queda afecta únicamente la participación indivisa que conservan los transmitentes.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación de la Registradora, en los términos que anteceden.
5 junio 2009
