HIPOTECA

Hipoteca sobre parte indivisa de una finca

Reconocido el derecho del condómino para hipotecar su porción indivisa inscrita, no es posible admitir la hipoteca de parte fija y determinada del inmueble mientras no se produzca su división. No obstante, es inscribible la escritura de hipoteca de una porción indivisa, que se concreta en una porción determinada, si bien con la prevención de que mientras no se inscriba en el Registro de la Propiedad la división, mediante el título correspondiente, cuantas operaciones se practiquen y derechos se constituyan se refieren a la expresada participación indivisa. Sentado lo anterior, la Dirección da a entender que, en el caso de producirse la división, sería necesaria la concurrencia del acreedor hipotecario, ya que la indivisibilidad de la hipoteca en la comunidad queda subordinada, en cuanto a sus efectos, a la porción que corresponda al obligado al disolverse aquélla.

4 diciembre 1935 y 24 junio 1936

Hipoteca sobre parte indivisa de una finca.- 1. Se plantea en este expediente si el titular, por un único título, del pleno dominio de una finca debe, al constituir sobre una mitad indivisa un derecho real de hipoteca, concretar o identificar sobre qué mitad indivisa específica se constituye a efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

2. Es doctrina de este Centro Directivo que, en caso de existencia de comunidad ordinaria o de tipo romano, el principio de especialidad, a efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, exige que se determine claramente la porción que corresponde a cada cotitular (vid. por todas, Resolución de 7 de marzo de 2011). De igual manera y siendo indiscutida la facultad del propietario de constituir hipoteca sobre la mitad indivisa de una finca, debe entenderse que, a efectos de inscripción, el principio de especialidad es adecuadamente cumplimentado si se identifica la cuota que constituye el objeto de la garantía. Una mayor precisión sólo es exigible, bien cuando la cuota lleva aparejado el uso de una porción concreta de la finca (artículo 68 del Reglamento Hipotecario con relación al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997), bien cuando se produce un problema de rango, bien cuando la cuota está sujeta a un régimen jurídico específico (cfr. ganancial).

3. En el supuesto de hecho que ha dado lugar a este expediente no se da ninguna de dichas circunstancias. Ni existe un supuesto de los contemplados reglamentariamente en los que se exige una precisión en el contenido del derecho determinado por la cuota matemática o por el régimen aplicable, ni existe problema alguno de rango.

4. Producida la inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho de hipoteca sobre una mitad indivisa de una finca queda, desde el momento de su presentación, fijado su rango, que no se verá modificado por la práctica de asientos posteriores que no pueden alterar, sin su consentimiento, la posición jurídica del acreedor (vid. Resolución de 26 de marzo de 1999). No existe por tanto obstáculo registral alguno que impida la práctica del asiento solicitado.

5. No empece a las anteriores consideraciones que puedan presentarse con posterioridad títulos cuyo rango registral pudiera quedar indeterminado de no especificarse en los mismos su objeto concreto y determinado, como señala el registrador en su nota. Ahora bien, dicha circunstancia, que puede producirse o no dependiendo de múltiples vicisitudes posibles, no puede afectar al presente título para el que no existe obstáculo registral alguno y deberán ser, en su momento, objeto de la oportuna calificación a la luz de su contenido y del estado del Registro.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar de la nota de calificación del registrador.

3 noviembre 2011