HIPOTECA
Hipoteca sobre varias fincas: cancelación parcial
Hipoteca sobre varias fincas: cancelación parcial
Según los artículos 124 de la Ley Hipotecaria y 1.860 del Código Civil, en el caso de que se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, creando de hecho tantas hipotecas como inmuebles, se puede exigir por el interesado la cancelación parcial cuando se pague la cantidad con que esté gravado alguno de los mismos; y en el caso de que la parte de crédito abonada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas, por no ser inferior la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre de la carga hipotecaria. Por lo tanto, el pacto por el cual el deudor renuncia al derecho a la cancelación parcial de la hipoteca así que, por el transcurso del plazo convenido o por otra causa, venza la obligación garantizada y siempre que la cantidad que se entregue cubra el importe de la responsabilidad del inmueble que se trate de liberar, debe reputarse ineficaz hipotecariamente porque va contra el interés público y porque puede redundar en perjuicio de tercero.
25 noviembre 1935
Hipoteca sobre varias fincas: cancelación parcial.- 1. En el supuesto de hecho que da lugar a este expediente consta en el Registro una finca registral gravada con un derecho real de hipoteca. Declarada e inscrita posteriormente sobre la finca obra nueva y constituido el régimen de propiedad horizontal, se abre folio a las veintisiete entidades creadas arrastrándose a todas ellas la hipoteca que grava la finca matriz. Ahora, acreedor hipotecario y propietario deudor pactan la reducción por pago del saldo pendiente de la cuenta garantizada y que una de las veintisiete fincas en que se dividió el edificio quede liberada del gravamen hipotecario. La inscripción se rechaza por dos motivos: porque es imprescindible el consentimiento de los terceros titulares de las demás fincas en que se divide el edificio y porque de cancelarse la hipoteca sobre el elemento señalado dejaría de estar sujeto la totalidad del edificio al gravamen hipotecario lo que no es posible incluso si mediare el consentimiento de todos los titulares propietarios.
2. En lo que se refiere a la primera cuestión planteada, este Centro Directivo ha tenido ocasión ya de pronunciarse en varias ocasiones y de formular, por tanto, una doctrina al respecto (vide vistos). De esa doctrina cabe destacar lo siguiente: primero, que el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación realizada en la finca original, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aún cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria); segundo, que como consecuencia de lo anterior, si se pretende una cancelación parcial del gravamen hipotecario y, como consecuencia, la liberación de una de las fincas procedentes de la matriz será preciso no sólo el consentimiento del acreedor sino también de los que hayan adquirido el dominio u otros derechos sobre cualquiera de las fincas con posterioridad a la constitución de la hipoteca salvo sobre aquélla cuyo gravamen se trate de cancelar; tercero, que la anterior doctrina se fundamenta en que el derecho real de hipoteca no sólo produce efectos entre acreedor y los titulares del dominio u otros derechos inscritos en las fincas gravadas sino también entre estos últimos entre sí ya que, si uno cualquiera de ellos hace el pago total de la deuda garantizada, no se producirán los efectos ordinarios de la subrogación (que exigen que el que paga pueda, a su vez, exigir la cantidad íntegra de cualquiera de las otras fincas gravadas). En efecto aquí, como consecuencia de las relaciones que la llamada «unidad de gravamen» establece entre las fincas y sus respectivos dueños, si uno de ellos paga la cantidad íntegra sólo podrá reclamar de los demás lo que les corresponda proporcionalmente. De ahí que, aunque el acreedor pueda renunciar a su derecho, esta renuncia no puede tener eficacia cancelatoria sin el consentimiento de los demás afectados –excluidos los dueños de aquéllas cuyo gravamen vaya a quedar totalmente cancelado– ya que, en caso contrario, por el juego de la solidaridad que resulta de los artículos 122 y 123 de la Ley Hipotecaria, podría concentrarse el gravamen en forma arbitraria e incluso desproporcionada sobre alguna finca, con evidente perjuicio de su titular.
La aplicación de esta doctrina ya, de por sí, debería llevar al rechazo del recurso. Asegura el recurrente que no constan terceros, pero resulta del expediente la existencia de terceros poseedores de los pisos del edificio, por lo que sin el consentimiento de éstos es imposible acceder a la liberación pretendida. Porque una de dos: o la acción se dirige contra todas las fincas a la vez, y entonces es evidente que, teniendo que repartirse el sobrante de la subasta entre todas, una de ellas, al haber quedado liberada previamente, se sustraería a la concurrencia con las demás, agravando, al disminuir el sobrante de éstas, la onerosidad de la carga que soportan. O la acción se dirige por el acreedor contra cualquiera de las fincas en que se hubiese dividido la matriz, conforme al artículo 123 de la Ley Hipotecaria y entonces el tercer poseedor de dicha finca, que paga la totalidad de la cantidad reclamada para evitar la ejecución, ha de poder resarcirse, ya no del deudor, sino de las restantes fincas que estaban gravadas con la hipoteca, pues de no ser así se produciría un enriquecimiento injusto y además, es derecho del tercer poseedor de una de las fincas que paga la totalidad de la deuda, subrogarse en el derecho real de hipoteca que la asegura y, por consiguiente, grava las demás. No puede ser, por tanto, indiferente para los terceros poseedores, en el caso que nos ocupa, que acreedor y deudor decidan a su arbitrio la finca a que se imputará la parte del crédito pagada y que por tanto elijan libremente la que quedará liberada. Al contrario, han de consentirlo todos ellos y no sólo cuando se quiera distribuir la responsabilidad entre las fincas gravadas, sino también, cual es el caso planteado, cuando se persiga liberar una cualquiera por razón de un pago parcial que pretenda por tanto imputarse exclusivamente a ella. Para el recurrente parece ser intrascendente el consentimiento de los terceros en este caso. Pero no tiene en cuenta que en los derechos reales, a diferencia de los derechos personales, los terceros que inscriben adquieren sus derechos en la forma que resulta del Registro sin que les sea oponible ningún acto o derecho, pactado entre acreedor y deudor, que pueda perjudicarles y no constase inscrito en el Registro antes de la inscripción del derecho de aquéllos. Por razón de los efectos de la publicidad registral en nuestro sistema y de los correlativos principios de oponibilidad de lo inscrito frente a lo no inscrito (cfr. artículo 13 de la Ley Hipotecaria) y de inoponibilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito (cfr. artículos 32 de la Ley Hipotecaria y 606 del Código Civil), los derechos reales inmobiliarios y sus modificaciones sólo pueden entenderse plenamente conformados o configurados respecto a terceros desde y a través de su inscripción en el Registro, por lo que hay que entenderlos subsistentes con el alcance y contenido (en que hay que comprender también los de derechos accesorios como el de subrogación) que resultaban entonces del Registro; pues sólo con la inscripción el derecho real tiene plenos efectos «erga omnes», en consonancia con la naturaleza misma del derecho real como derecho absoluto oponible frente a todos.
3. La segunda cuestión que plantea la nota calificadora hace referencia a la imposibilidad de practicar la inscripción solicitada porque en otro caso dejaría de estar sujeto al gravamen la totalidad del edificio puesto en garantía.
Ciertamente nuestro ordenamiento jurídico autoriza a constituir hipoteca unitaria sobre un edificio en su conjunto aún cuando estuviera dividido en régimen de propiedad horizontal, hipoteca que se inscribe conforme a las previsiones legales tanto sobre el edificio como sobre los distintos pisos o locales en que se haya dividido. En dicho supuesto, el objeto que será en su caso ejecutado y que será adjudicado al mejor postor, será precisamente el propio edificio constituido en régimen de propiedad horizontal y por tanto en el mismo estado jurídico que cuando se constituyó el gravamen. Este supuesto de hipoteca unitaria, aunque no es el que aquí se plantea, pues la hipoteca no se constituyó como unitaria, sino sobre la finca matriz posteriormente dividida y arrastrada la misma a todos los departamentos, ofrece algunos puntos de cocincidencia con el supuesto planteado, pues al no estar distribuida la hipoteca entre los diferentes pisos, sino constituida sobre la total finca matriz, no es posible modificar la responsabilidad hipotecaria total ni liberar de la hipoteca a algún departamento, sin el consentimiento de los terceros adquirentes de los demás departamentos. A diferencia del supuesto de división de una parcela o finca rústica, en que la finca matriz deja de existir como unidad y por tanto, tiene sentido que el artículo 123 de la Ley Hipotecaria contemple únicamente la ejecución contra cualquiera de las fincas formadas o contra todas a la vez, en el caso de edificio en división horizontal el edificio sigue subsistiendo como finca matriz actual, por lo que cabe la acción hipotecaria dirigida contra dicho edificio en su conjunto que sería un caso similar al del artículo 218 del Reglamento Hipotecario. Ciertamente, cuando no se trata -y este es el caso- de constitución de hipoteca unitaria, también cabe dirigir la acción hipotecaria contra cualquiera de las fincas formadas por división, pero, de hacerlo así, tendría que ser por la suma de la responsabilidad hipotecaria por la que se constituyó y sin modificaciones respecto a los titulares que no hayan prestado su consentimiento, pues según se ha indicado en el apartado anterior, resultará perjudicado el tercer poseedor contra cuya finca se dirija la ejecución si paga la totalidad de lo reclamado, dado que restringe la subrogación a la que tendría derecho por causa de la liberación de la hipoteca sobre otra u otras fincas como consecuencia del pago realizado. Lo que ocurre es que el defecto en este caso podría subsanarse con el consentimiento de los terceros adquirentes de los departamentos, bien estableciendo la distribución de la hipoteca sobre todas y cada una de las fincas como operación previa a la liberación y cancelación de una de ellas, o bien sin distribución de la responsabilidad hipotecaria entre todas las fincas, liberando la finca en cuestión, pero en uno y otro caso, es indispensable dicho consentimiento por las razones indicadas.
4. Procede también confirmar la nota calificadora respecto a la falta de claridad de la escritura sobre la solicitud de cancelación parcial, puesto que la escritura no se produce con la suficiente precisión exigida por los principios de rogación y especialidad en relación con los actos que se pretenden consignar en el Registro, dada la eficacia «erga omnes» de los asientos del registro y de sus pronunciamientos y la necesaria claridad de éstos.
No es lo mismo consignar en el Registro el pago parcial que solicitar la cancelación, pues aparte de la liberación de la finca solicitada, están también las operaciones registrales que han de solicitarse respecto a la responsabilidad hipotecaria de la finca matriz y por arrastre de la de los demás departamentos. En el presente caso, no sólo debe solicitarse la cancelación parcial de la finca liberada sino también la cancelación parcial de la hipoteca respecto a la finca matriz y las que derivan de ella, al objeto de que, con arreglo al principio de determinación, quede claramente expresada en el Registro cuál es la responsabilidad hipotecaria de la finca matriz cuya hipoteca se arrastra a las demás fincas. El artículo 240 del Reglamento Hipotecario prevé que se pueda solicitar la constancia por nota marginal del pago de parte de la deuda garantizada por la hipoteca, pero eso siempre que no proceda la cancelación parcial. Y en el presente caso, no se expresa con la debida claridad en la escritura si lo que se solicita respecto a la finca matriz y las procedentes de ella es una cancelación parcial por pago de parte de la deuda o la simple constancia del pago de cantidad por nota marginal.
Por las razones expuestas, procede desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota calificadora del registrador, si bien considerando el defecto como subsanable mediante el consentimiento de los terceros adquirentes de los demás departamentos a los que se refiere la nota de calificación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota en los términos expresados.
30 mayo 2012
