HIPOTECA
La hipoteca establecida por voluntad unilateral conforme a los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento no debe ser consecuencia de un defecto de capacidad o representación en el acreedor, sino que debe constituirse con aquél carácter para producir los especiales efectos señalados en tales normas.
15 diciembre 1953
Hipoteca unilateral.- Figurando en el Registro la nota marginal de aceptación por parte de la persona a cuyo favor se constituyó, no puede cancelarse sin su consentimiento y solamente por el del constituyente.
26 junio 1979
Hipoteca unilateral.- No cabe entender que una hipoteca voluntaria, que pueda ser defectuosa por haberse apreciado un vicio en el consentimiento del acreedor, quede convertida automáticamente en una hipoteca unilateral, ya que este tipo de hipoteca exige que se constituya expresamente con ese carácter.
26 octubre 1982
Hipoteca unilateral.- Constando unilateralmente una hipoteca a favor de diversas entidades bancarias, concediéndoles un plazo de dos meses para aceptarla y disponiendo que dicha opción caducaría transcurrido el plazo, fue aceptada por algunas de dichas entidades dentro del plazo. Posteriormente, uno de los aceptantes solicitó mediante instancia, y al amparo del artículo 82, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria, la cancelación de la hipoteca en cuanto a los que no aceptaron, y la Dirección, confirmando la nota denegatoria, sostiene: 1º. Que en el supuesto del artículo 82, nunca será suficiente la simple instancia, siendo preciso presentar la misma escritura que originó la inscripción. 2º. Que no es aplicable el artículo 82, puesto que el plazo establecido no puede contarse desde el otorgamiento de la escritura de opción, ya que el hecho del otorgamiento está amparado por el secreto del protocolo, sino desde que se notifique la opción a los interesados. Por todo lo cual, para la cancelación de la hipoteca unilateral sin consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó, habrán de aplicarse las reglas contenidas en el artículo 141, II, de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento.
23 septiembre 1987
Hipoteca unilateral.- No puede cancelarse, en un procedimiento judicial sumario del artículo 131, sin notificación al acreedor, una hipoteca unilateral que en el momento de expedirse la certificación de cargas no estaba aún aceptada. La Dirección se funda en dos razones: 1º. En casos de derechos aún no perfectos, como es el de las anotaciones, es necesaria la notificación a los anotantes. 2º. A falta de reglas especiales, que no las hay para la hipoteca unilateral, son aplicables las ordinarias, que exigen la notificación cuestionada.
19 y 20 noviembre 1987
Hipoteca unilateral.- No existe claridad en la escritura que pretende constituir una hipoteca unilateral, si en la misma escritura aparecen como otorgantes las personas a cuyo favor se constituye y que no se limitan a asentir a la constitución unilateral, sino que «aceptan la referida hipoteca».
22 marzo 1988
Hipoteca unilateral.- Rechazada y confirmada por la Dirección la cláusula de fijación de intereses de una hipoteca por su indeterminación, por tratarse de una estipulación que trasciende al total negocio no debió el Registrador inscribir las restantes, pues se produce así una inexactitud registral, como es convertir en hipoteca ordinaria la que se pactó con cláusula de interés variable. Pero dicho lo anterior, añade que una vez practicada la inscripción ésta queda bajo la salvaguardia de los Tribunales, produciendo sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, de suerte que no cabe por el cauce del recurso gubernativo pretender su rectificación, al no ser el mismo uno de los medios legales de obtenerla.
21 octubre 1998
Hipoteca unilateral.- 1. En el presente supuesto se deniega la inscripción de aceptación de una hipoteca unilateral inscrita dándose las siguientes circunstancias: a) la escritura de hipoteca se autoriza el día 11 de febrero de 2004 y es inscrita en el Registro de la Propiedad; la hipoteca se establece a favor de varios acreedores; b) en dicha escritura se dice que: «El plazo para la aceptación de la hipoteca que aquí se constituye termina el día once de abril de dos mil cuatro incluido dicho día. A tal efecto… (el hipotecante) comunicará en los próximos diez días, por medio de ‘‘burofax’’, a todas y cada una de las empresas acreedoras el otorgamiento de la presente escritura »; c) en escritura de 21 de junio de 2004 es aceptada la hipoteca por uno de los acreedores; en dicha escritura comparecen representados acreedor y deudor y manifiestan considerar aceptada la hipoteca solicitando del Registrador tener por subsanado el vicio de falta de notificación en su día por medio de «burofax» y aceptando el acreedor la hipoteca unilateral. El Registrador deniega la inscripción al considerar realizada la aceptación fuera de plazo, existiendo además otros acreedores que han aceptado en plazo, así como anotaciones de embargo posteriores.
El interesado recurre alegando que la aceptación fuera de plazo se produce por causas ajenas al acreedor, no habiendo recibido éste la notificación que se preveía en la escritura de constitución de hipoteca aunque fue enviada realmente; siendo necesario en cualquier caso que una vez constituida la hipoteca e inscrita al acreedor se le de noticia de su existencia; el recurrente alega además que la hipoteca de referencia se regula en idéntica forma a como la recoge y define el artículo 141 de la Ley Hipotecaria, por lo que se puede considerar que aquellos acreedores a los que no se les ha notificado la existencia de la hipoteca unilateral y desconocen el término de aceptación, tienen dos meses para manifestar notarialmente la aceptación desde la inscripción de la hipoteca unilateral en el Registro.
2. El estudio de la naturaleza jurídica de la hipoteca unilateral ha dado lugar a diferentes posturas. Considerada inicialmente como un supuesto de reserva de rango registral, la doctrina ha evolucionado hacia su entendimiento como una figura que requiere para su válida constitución de la aceptación como «conditio iuris» y aun más allá se ha considerado que la constitución plena de la hipoteca se produce mediante la inscripción de la misma antes de su aceptación sin perjuicio de los efectos de ésta que han de referirse a la adquisición del derecho. El Tribunal Supremo ha tendido a considerar la hipoteca unilateral como nacida en virtud de la inscripción de la escritura de constitución mientras este Centro Directivo se ha referido a la teoría de la constitución unilateral como reserva de rango siendo la aceptación del acreedor «conditio iuris» para el nacimiento del derecho real, y en algún otro supuesto ha definido la inscripción de la constitución como «hecho real» con efectos frente a terceros, si bien la aceptación determinará la plena eficacia del derecho de hipoteca. Independientemente de la consideración de su naturaleza jurídica, lo cierto es que la hipoteca unilateral una vez inscrita ha de entenderse existente sin perjuicio de los efectos de una posible no aceptación en el procedimiento cancelatorio específico a que se refieren los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del Reglamento Hipotecario. Se crea mediante la inscripción de la escritura de constitución un derecho potestativo o de modificación jurídica desde el lado del acreedor y una oferta vinculante desde el lado del constituyente en los términos que resultan del Registro. Por ello la hipoteca tal y como está configurada e inscrita ha de entenderse que recoge ya todos los elementos requeridos para su constitución, sin perjuicio de los efectos que se deriven de la aceptación.
3. En el presente supuesto, la escritura de hipoteca unilateral aparece inscrita en el Registro de la Propiedad con una cláusula que literalmente dice: «El plazo para la aceptación de la hipoteca que aquí se constituye termina el día once de abril de dos mil cuatro incluido dicho día. A tal efecto… el hipotecante) comunicará en los próximos diez días, por medio de “burofax”, a todas y cada una de las empresas acreedoras el otorgamiento de la presente escritura.» No procede aquí considerar el carácter imperativo o dispositivo de las reglas sobre la hipoteca unilateral y su aceptación; lo cierto es que una vez inscrita, la indicada cláusula implica una derogación de la regulación normativa de la hipoteca unilateral que no establece un plazo específico para la aceptación a salvo el requerimiento del constituyente; ha de entenderse el supuesto como una constitución perfecta del derecho real de hipoteca pero en la que el plazo para aceptar está prefijado, modalizando así el término de la oferta en principio irrevocable que dicha constitución implica. Es cierto que en relación con dicho plazo se prevé una notificación por burofax a la entidad acreedora que se manifiesta no haberse cumplido, pero si se tiene en cuenta: a) que la figura de la hipoteca unilateral es especialmente beneficiosa para el acreedor; b) que implica una derogación de la regulación general en materia de hipotecas que ha de interpretarse restrictivamente, c) que la recepción de la notificación prevista en la escritura no se configura como un requisito esencial para la determinación del plazo de aceptación, d) especialmente en este caso que se da la existencia de otros acreedores en la misma hipoteca así como de terceros anotantes, cuya posición no puede verse perjudicada por la modificación pactada por el constituyente y uno de los acreedores, es necesario concluir que no es posible tal modificación, no procediendo pues la inscripción de la aceptación al exceder ésta del plazo previsto.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la nota de la Registradora.
16 mayo 2005
Hipoteca unilateral.- Ver los apartados “Distribución de responsabilidad” y “Novación”, para un supuesto de diversas modificaciones relativas a dos hipotecas unilaterales ya inscritas.
11 diciembre 2008
