HIPOTECA

Hipoteca unilateral: cancelación

Para cancelar a instancia del dueño de la finca una hipoteca constituida unilateralmente no es suficiente el conocimiento de la existencia de la hipoteca por la Entidad favorecida -deducido del hecho de haberse expedido a su favor una copia de la escritura de constitución de la hipoteca- y el transcurso de dos meses desde ese momento, sino que se precisa un requerimiento a dicha persona en el que se le haga saber que, transcurridos dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación, la hipoteca podrá cancelarse a petición del dueño de la finca.

6 y 21 noviembre 1990; 4 abril 1991

Hipoteca unilateral: cancelación.- Aceptada una hipoteca unilateral y hecha constar dicha aceptación por medio de la oportuna nota marginal, su cancelación ha de ajustarse al régimen general del artículo 82,1, de la Ley Hipotecaria, siendo preciso, en principio, el consentimiento del titular registral -de la hipoteca-, prestado en documento auténtico. En esta situación ya no cabe la cancelación que permite el artículo 237 del Reglamento Hipotecario a instancia del dueño de la finca, por lo que los argumentos de éste en el sentido de que las aceptaciones de la hipoteca unilateral se hicieron irregularmente no pueden discutirse en el recurso gubernativo, pues el mismo está limitado a los casos en que la calificación desfavorable del Registrador motiva la denegación o la suspensión del asiento. Una vez practicado éste, el mismo queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se demuestre su inexactitud.

22 abril 1996

Hipoteca unilateral: cancelación.- Reitera la doctrina de las Resoluciones anteriores, de 6 y 21 de noviembre de 1990

26 octubre 1992

Hipoteca unilateral: cancelación.- constituida hipoteca unilateral a favor de varios acreedores, sometida a la condición suspensiva de que en el plazo de dos años a contar desde un día determinado se obtenga un convenio concursal entre el deudor y los acreedores aceptantes (aceptaron siete de los nueve acreedores), se pretende por el actual dueño de las fincas su cancelación por considerar que habiendo transcurrido cerca de tres años desde el vencimiento del plazo fijado para el cumplimiento de la condición, debe considerarse incumplida por el hecho de no constar nada en contrario en el Registro. La Dirección revoca en este punto la calificación, pues como se desprende del artículo 238 del Reglamento Hipotecario (derivado del principio de necesidad de acreditar los hechos fehacientes que pretenden su acceso al Registro -arts. 3 y 23 de la Ley Hipotecaria-), se precisa como norma general la acreditación del hecho en que conste dicha condición, que es lo que determinará la realización de la mutación jurídico-real a inscribir. Sin embargo, aceptada la hipoteca por siete de los nueve acreedores y acreditada la notificación en su día a todos, puede cancelarse por la sola voluntad del constituyente la hipoteca respecto de las dos entidades que aún no han aceptado la garantía establecida en su favor, al haber transcurrido los dos meses del requerimiento practicado, sin que sea obstáculo alguno el propio condicionamiento al que se supeditaba, además, esa hipoteca unilateral.

16 mayo 1998

Hipoteca unilateral: cancelación.- El hecho de que al constituirse una escritura unilateral de hipoteca se requiriese al Notario autorizante para que notificase a la sociedad favorecida, a los efectos del artículo 141 de la Ley Hipotecaria (cosa que se hizo), no permite cancelar la hipoteca al dueño de la finca, pues no es suficiente el conocimiento de la hipoteca por el acreedor favorecido para que, desde entonces, se empiece a contar el plazo de dos meses, sino que para ello es necesaria una especial intimación o requerimiento (cuya existencia no se acreditó) en el que se determinará expresamente que transcurridos los dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación, la hipoteca podrá cancelarse a petición del dueño de la finca.

3 junio 2000

Hipoteca unilateral: cancelación.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de cancelar una hipoteca unilateral a instancia de los dueños de la finca, ante la falta de aceptación de la hipoteca por parte del acreedor, quien no fue requerido para que realizara la aceptación. El recurrente entiende que con esto ya es suficiente para entender que no hay hipoteca válidamente constituida.

2. La operatividad de la cancelación de las hipotecas unilaterales no aceptadas se deduce con claridad del régimen establecido en el artículo 141 párrafo segundo de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento: sólo puede cancelarse la hipoteca unilateral, a petición del dueño de la finca y expresando su consentimiento en escritura pública, sin necesidad de consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó (y por tanto sin seguir la regla general de consentimiento del titular registral del derecho, que se establece en el articulo 82 de la misma Ley), cuando transcurran dos meses desde el requerimiento que le hayan realizado los deudores para que realice la aceptación sin que ésta haya tenido lugar.

3. Es doctrina de este Centro Directivo (vid. las Resoluciones citadas en los vistos) que, conforme a los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del Reglamento Hipotecario, no es bastante el conocimiento de la hipoteca por el acreedor favorecido para que, desde entonces, se empiece a contar el plazo de los dos meses a que estos preceptos se refieren, ya que para que empiece a correr este plazo se necesita una especial intimación o requerimiento en el que se determinará expresamente que transcurridos los dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación, la hipoteca podrá cancelarse a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona en cuyo favor se constituyó. Se trata, con esta cautela, de avisar al favorecido no sólo de la existencia de la formalización de la hipoteca sino también del carácter claudicante de esa situación registral. Por ello ha de confirmarse el criterio del Registrador, toda vez que la escritura calificada –único documento presentado-no acredita que la sociedad acreedora favorecida por la hipoteca haya sido advertida sobre la posibilidad de cancelación del gravamen a instancia del dueño de la finca hipotecada en los términos reglamentariamente establecidos.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

23 octubre 2008

Hipoteca unilateral: cancelación.- 1. En el presente recurso son relevantes las siguientes circunstancias:

a) El 15 de diciembre de 2004 se inscribió una hipoteca unilateral que, según consta en el Registro, está pendiente de aceptación.

Al margen de la inscripción figura una nota según la cual el 11 de octubre de 2006 se expidió certificación de cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria.

b) El día 12 de diciembre de 2008 se presentó una escritura autorizada el mismo día por la que la sociedad propietaria de la finca hipotecada solicitó la cancelación registral de dicha hipoteca. En tal escritura se expresa que, habiendo transcurrido más de cuatro años desde la inscripción de la referida hipoteca, mediante acta autorizada el 25 de septiembre de 2008 por el mismo Notario, se practicó la notificación y requerimiento notarial para su aceptación a la entidad acreedora, haciéndose constar en dicho requerimiento, conforme a los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del Reglamento Hipotecario, que transcurridos dos meses, contados desde la fecha del requerimiento, sin que se hiciera constar en el Registro de la Propiedad la aceptación de la hipoteca, podría cancelarse a petición del dueño de la finca sin consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó.

c) La Registradora suspendió la cancelación solicitada por entender que, una vez que se haya solicitado la certificación a que se refiere el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no es posible la cancelación de la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, en tanto no se cancele por mandamiento judicial dicha nota marginal.

d) El recurrente alega que en la calificación impugnada no se ha tenido en cuenta que se trata de una hipoteca unilateral cuya cancelación se ha efectuado por el propietario de la finca, conforme a los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del Reglamento Hipotecario, al no haber sido aceptada dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que se hubo practicado la notificación y requerimiento notarial para su aceptación a la entidad a cuyo favor se inscribió.

4. Para resolver la cuestión planteada cabe recordar las consideraciones que este Centro Directivo expresó en la Resolución de 16 de mayo de 2005 sobre las diferentes posiciones jurídicas relativas a la naturaleza jurídica de la hipoteca unilateral y el derecho que accede al Registro, en los siguientes términos: «Considerada inicialmente como un supuesto de reserva de rango registral, la doctrina ha evolucionado hacia su entendimiento como una figura que requiere para su válida constitución de la aceptación como «conditio iuris» y aun más allá se ha considerado que la constitución plena de la hipoteca se produce mediante la inscripción de la misma antes de su aceptación sin perjuicio de los efectos de ésta que han de referirse a la adquisición del derecho. El Tribunal Supremo ha tendido a considerar la hipoteca unilateral como nacida en virtud de la inscripción de la escritura de constitución mientras este Centro Directivo se ha referido a la teoría de la constitución unilateral como reserva de rango siendo la aceptación del acreedor «conditio iuris» para el nacimiento del derecho real, y en algún otro supuesto ha definido la inscripción de la constitución como «hecho real» con efectos frente a terceros, si bien la aceptación determinará la plena eficacia del derecho de hipoteca. Independientemente de la consideración de su naturaleza jurídica, lo cierto es que la hipoteca unilateral una vez inscrita ha de entenderse existente sin perjuicio de los efectos de una posible no aceptación en el procedimiento cancelatorio específico a que se refieren los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del Reglamento Hipotecario. Se crea mediante la inscripción de la escritura de constitución un derecho potestativo o de modificación jurídica desde el lado del acreedor y una oferta vinculante desde el lado del constituyente en los términos que resultan del Registro. Por ello la hipoteca tal y como está configurada e inscrita ha de entenderse que recoge ya todos los elementos requeridos para su constitución, sin perjuicio de los efectos que se deriven de la aceptación».

Ciertamente, la operatividad de la cancelación de las hipotecas unilaterales no aceptadas se deduce con claridad del régimen establecido en los artículos 141, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento: sólo puede cancelarse la hipoteca unilateral, a petición del dueño de la finca y expresando su consentimiento en escritura pública, sin necesidad de consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó (y por tanto sin seguir la regla general de consentimiento del titular registral del derecho, que se establece en el artículo 82 de la misma Ley), cuando transcurran dos meses desde el requerimiento que le hayan realizado los deudores para que realice la aceptación sin que ésta haya tenido lugar.

En el presente caso dicho requerimiento está acreditado debidamente. La cuestión a debatir reside sin embargo en que antes de la presentación de la escritura que recoge el consentimiento para la cancelación de hipoteca ya consta al margen de la inscripción del derecho nota expresiva de la expedición de certificación de cargas en procedimiento de ejecución. Y, según el párrafo segundo del artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si consta en el Registro la expedición de la nota marginal en el procedimiento de ejecución hipotecaria, el Registrador no puede cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución. Esta disposición legal tiene la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución esté en tramitación. La referida nota marginal cumple funciones de publicidad y notificación respecto de titulares posteriores a la misma y, además, permite la cancelación de los asientos posteriores a dicha nota sin necesidad de que conste que los titulares de éstos han sido notificados. En todo caso, esta nota es un asiento que está bajo la salvaguarda de los Tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), por lo que habrá de desplegar sus efectos, y entre ellos el de paralización de la cancelación de la hipoteca a la que se refiere en tanto no se cancele por mandamiento judicial –cfr. el párrafo segundo del artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–, sin que pueda decidirse en este expediente sobre la procedencia y eficacia de dicha nota marginal (y el inicio mismo del procedimiento de ejecución de la hipoteca) en un momento en que no constaba la aceptación de la hipoteca por el acreedor.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que anteceden y confirmar la calificación impugnada.

4 marzo 2010