HIPOTECA

Importancia de la nota de expedición de certificación de cargas

En el procedimiento judicial sumario figuran como interesados, además de las partes, aquellos que al tiempo de extenderse la nota marginal de haberse incoado las actuaciones tengan un derecho inscrito o asegurado por un asiento que contradiga la ejecución o haya de quedar extinguido por la misma, debiendo notificarse la existencia del procedimiento a dichos titulares, a diferencia de lo que ocurre con los que adquieran algún derecho en el Registro con posterioridad a dicha nota, cuya cancelación se producirá sin necesidad de hacérselo saber.

6 noviembre 1933

Importancia de la nota de expedición de certificación de cargas.- Los hechos que precedieron a esta Resolución fueron los siguientes: 1) Se segrega una porción de una finca hipotecada. 2) Se inicia el procedimiento de ejecución entablando la acción contra la totalidad de la finca. 3) Se expide certificación de cargas de la finca tal como quedó después de la segregación, omitiendo todo lo referente a la segregada. 4) En la certificación se hizo constar que la última inscripción de dominio era la existente a favor de una Entidad pública, que se practicó bajo condición suspensiva. 5) La nota de expedición de la certificación se puso únicamente al margen de la inscripción de hipoteca. 6) La finca segregada se vendió a una Sociedad después de extendida la anterior nota marginal. Con estos antecedentes, se resuelve lo siguiente: a) Constituye defecto que impide la inscripción, conforme a la calificación registral, la falta de notificación al titular de dominio de la finca matriz, pese a estar subordinada su inscripción a una condición suspensiva, pues existía un verdadero derecho real inscrito; el hecho de que la condición impuesta en su día por el comprador consistiese en que debía modificarse la hipoteca existente, no impide que durante el trámite de ejecución, pudiera haber llegado el comprador a un convenio con los acreedores. b) En cuanto a la falta de notificación al comprador de la porción segregada, no constituye ningún obstáculo, pues al producirse esta inscripción después de extenderse la nota que acreditaba la existencia del procedimiento, no podía el titular de dicha porción alegar desconocimiento de la situación registral, pese a que no se hubiese extendido al margen de su inscripción nota de referencia a la de expedición de la certificación.

17 julio 1935

Importancia de la nota de expedición de certificación de cargas.- Uno de los fines perseguidos por la reforma de la Ley del año 1909 fue remover los obstáculos de la ejecución nacidos de enajenaciones verdaderas o simuladas llevadas a cabo por el deudor después de haber sido requerido de pago y una vez extendida en el Registro la nota expresiva de haberse expedido la certificación de cargas, la cual, si bien no tiene virtualidad para provocar el cierre del Registro, ni paralizar las facultades dispositivas del deudor, llama la atención de los sucesivos adquirentes sobre la existencia del procedimiento, impidiendo que se invoque de buena fe el principio de publicidad hipotecaria, por lo que no es obstáculo para inscribir el mandamiento que ordena la cancelación de la hipoteca y de las cargas posteriores las particularidades sobre la intervención de una menor emancipada, a la que el deudor vendió la finca después de expedirse la certificación de cargas.

22 mayo 1943

Importancia de la nota de expedición de la certificación de cargas.- Es inscribible la escritura de venta otorgada por el deudor ejecutado, pese a que en dicho momento la finca figuraba inscrita a favor de persona distinta de tal deudor, la cual adquirió la finca con posterioridad a la expedición de la certificación de cargas, pero no fue notificada de la existencia del procedimiento ni tuvo conocimiento de que se hubiera llegado a la fase de ejecución por no haberse puesto la nota marginal acreditativa de haberse expedido la certificación.

13 abril 1982

Importancia de la nota de expedición de la certificación de cargas.- Ver, más atrás, en este apartado de HIPOTECA, «Cancelación voluntaria, existiendo un procedimiento de ejecución iniciado».

16 septiembre 1992

Importancia de la nota de expedición de la certificación de cargas.- Hechos: con posterioridad a la expedición de una nota de certificación de cargas, se inscribe la transmisión del dominio de la finca y se practica una anotación preventiva de embargo; posteriormente, por error, se ordena cancelar la nota; y más tarde, se presentan el auto de ejecución y el mandamiento de cancelación derivados de la hipoteca a cuyo margen figuraba la nota, denegando su inscripción el Registrador porque, a su juicio, la cancelación de dicha nota, ordenada judicialmente, podía dar lugar a la presunción de que el procedimiento se había sobreseído, con la consecuencia de que los titulares de los asientos que debían cancelarse no considerasen necesario informarse del estado de la ejecución. Sin embargo, la Dirección, admitiendo que este argumento hubiera sido válido en el caso de que la cancelación de la nota de certificación de cargas se hubiera producido antes de que el derecho de los terceros accediese al Registro, e incluso después de dicho acceso pero mientras fuese posible su intervención en el procedimiento, termina por revocar la calificación porque la cancelación de la nota se produjo tres meses después de haberse dictado el auto aprobando el remate de la finca, es decir, cuando ninguna posibilidad de intervención en el procedimiento tenían ya los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca ejecutada, que mientras tanto habían dispuesto de información y tiempo para hacerlo y a los que ningún perjuicio pudo irrogarles la falsa información o presunción que de aquella cancelación pudiera derivarse.

15 octubre 2001

Importancia de la nota de expedición de certificación de cargas.- Pese al obstáculo que para la cancelación de una hipoteca supone la existencia de dicha nota, en esta Resolución se admite tal posibilidad cuando ha transcurrido el plazo de caducidad a partir de la fecha de la nota marginal. La Resolución puede verse, más atrás, bajo el epígrafe “Cancelación por caducidad”.

4 junio 2005

Importancia de la nota de expedición de la certificación de cargas.- Constituida hipoteca unilateral con un plazo determinado de duración, sobre una finca y a favor de varios acreedores –tantas hipotecas como acreedores- no cabe cancelarla por transcurso del plazo respecto a la de uno de aquellos acreedores que tenía al margen una nota de expedición de certificación para un procedimiento ejecutivo, pero sí respecto a las restantes hipotecas. La Resolución puede verse en el apartado “HIPOTECA. Duración”.

29 septiembre 2009

Importancia de la nota de expedición de certificación de cargas.- 1. En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad un acta de exhibición de letras de cambio acreditativa del pago de las mismas en la que se solicita la cancelación de la hipoteca que garantizaba dicho pago.

El Registrador suspendió la cancelación solicitada por constar al margen de la inscripción de hipoteca nota expresiva de la expedición de certificación de cargas en procedimiento de ejecución. Y la recurrente alega que dicha nota ha caducado por haber transcurrido el plazo de cuatro años establecido en Ley Hipotecaria para la caducidad de las anotaciones preventivas.

2. Según el párrafo segundo del artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si consta en el Registro la expedición de la nota marginal en el procedimiento de ejecución hipotecaria, en tanto no se cancele por mandamiento judicial, el Registrador no puede cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución. Esta norma concuerda con el último inciso del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, según el cual «No se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto». Estas disposiciones legales tiene la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación.

La referida nota marginal cumple funciones de publicidad y notificación respecto de titulares posteriores a la misma y, además, permite la cancelación de los asientos posteriores a dicha nota sin necesidad de que conste que los titulares de éstos han sido notificados. Iniciada la ejecución hipotecaria, el hecho de que hayan transcurrido varios años desde la práctica de la nota marginal de expedición de dominio y cargas no significa que no se haya desenvuelto íntegramente el procedimiento de ejecución hipotecaria con la correspondiente adjudicación; y en este caso, aunque no hubiera tenido su reflejo registral no por ello quedaría excluida su validez ni habría de rechazar inexcusablemente la inscripción del remate (cfr. la Resolución de 22 de junio de 1995).

Respecto de las alegaciones de la recurrente, no cabe equiparar esa nota marginal con la anotación preventiva de embargo y no se puede aplicar la caducidad de cuatro años de esta última, al tratarse de supuestos completamente diferentes, en tanto que la primera origina un asiento de carácter cautelar y sometido, por tanto, a un determinado plazo de caducidad, y la segunda tiene una significación de exigencia procedimental, tendente a acreditar los extremos concretos a los que se refiere el apartado 1 del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1998).

Por otra parte, la referida nota marginal refleja la interrupción de la prescripción de la acción hipotecaria e impide la cancelación de la hipoteca por caducidad a la que se refiere el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, según entendió este Centro Directivo en Resolución de 8 de marzo de 2005. No obstante, una interpretación armónica de este precepto y del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil lleva a la conclusión de que la hipoteca que se comenzó a ejecutar –según refleja la nota de expedición de la correspondiente certificación de cargas- debe ser cancelada por transcurso del tiempo si han transcurrido los plazos que señala el mencionado párrafo quinto del artículo 82 de la ley Hipotecaria, contado desde la fecha en que dicha nota se extendió (Resolución de 4 de junio de 2005), lo que no ocurre en el presente supuesto.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que anteceden y confirmar la calificación impugnada.

17 febrero 2010

Importancia de la nota de expedición de certificación de cargas.- 1. Se debate en este recurso si puede inscribirse un Auto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados seguido contra persona distinta del titular registral –en concreto contra un causahabiente no inscrito del titular registral–, y en el que no se expidió la certificación de dominio y cargas establecida por el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Son dos los defectos señalados por el Registrador y contradichos por el recurrente fundados en el carácter de tercer poseedor de la persona contra la cual se siguió el procedimiento: la falta de llamada al procedimiento del titular registral y la ausencia de expedición de certificaciones de cargas.

2. Ambos defectos están íntimamente relacionados y deben ser confirmados (a continuación se examina sólo el segundo; el primero puede verse, más adelante, en el apartado “Procedimiento ejecutivo ordinario: ejecución”).

3. El segundo defecto en conexión directa con el primero señalado también debe ser confirmado.

El Registrador debe calificar que no se ha producido una situación de indefensión. Con este fin, la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla el mecanismo de la expedición de certificación como un trámite esencial del procedimiento: conociendo a través de la certificación quién es el titular registral, cabrá notificar al mismo el procedimiento y darle la necesaria intervención.

Pues bien, siendo dicha intervención del titular registral uno de los aspectos que pueden y deben ser calificados por el Registrador, y existiendo un mecanismo previsto en la Ley para llevar a cabo tal intervención (artículos 656, 659, 688, 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), la omisión de la certificación de cargas en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados constituye un defecto que impide la inscripción.

Debe señalarse que no se trata de ausencia de las comunicaciones del Registro dentro de la ejecución ordinaria a titulares de cargas posteriores o de defectos de forma de que éstas pudieran adolecer, que no son obstáculo para la inscripción del derecho de quien adquiera el inmueble (cfr. artículo 660.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sino de la omisión dentro del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados del trámite de expedición de certificación de titularidad y cargas que permitirá la demanda y requerimiento de pago al deudor, hipotecante no deudor o tercer poseedor, que sí se considera por los preceptos señalados un trámite esencial que el registrador puede y debe calificar.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

20 diciembre 2010

Importancia de la nota de expedición de la certificación de cargas.- 1. Recurrido solamente el primero de los defectos, la única cuestión a dilucidar en el presente recurso es si puede inscribirse un auto de adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria cuando la nota de expedición de la certificación de cargas –y, consecuentemente, las notificaciones correspondientes– figura, por error del mandamiento adicional del juzgado en que se pretendió aclarar la hipoteca objeto de ejecución, practicada al margen de una hipoteca inmediatamente anterior.

2. La expedición de la certificación de cargas es esencial en el procedimiento de ejecución hipotecaria, pues, a diferencia con lo que ocurre en la anotación de embargo, declara frente a todos que la hipoteca está en ejecución. Por eso, frente a la regla general establecida en el artículo 660.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establecida para la subasta de bienes inmuebles, de que la ausencia de comunicaciones o sus defectos de forma no son obstáculo para la adquisición del derecho por el rematante, tratándose de ejecución directa de bienes hipotecados, el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, en su apartado 2, impone al registrador el control de que se han verificado las notificaciones, con lo que revela el carácter esencial de las mismas.

3. Alega el recurrente que tal defecto se subsana porque se les ha notificado a los posteriores, si bien aludiéndose a otra hipoteca distinta. Pero tal argumentación no es atendible. Como consecuencia del error operado, los adquirentes de derechos posteriores entendieron que se ejecutaba una hipoteca distinta, lo cual no es intrascendente, pues afecta tanto a su derecho a participar en el avalúo y subasta del bien hipotecado, como al de obtener el hipotético sobrante e igualmente a efectos de ejercitar el derecho de subrogarse en la ejecución instada por el acreedor hipotecaria.

4. Y se confirma lo anteriormente indicado por la conexión del derecho real de hipoteca con el Registro y con los titulares de asientos relacionados con ella. Ya en la fase de constitución de la hipoteca, la inscripción registral de la misma determina su constitución o existencia, conforme a los artículos 1875 del Código Civil y 145 y 159 de la Ley Hipotecaria.

Y por lo que se refiere a la fase de ejecución, especialmente cuando se trata del procedimiento especial de ejecución directa, es un trámite esencial de dicho procedimiento, conforme al citado principio de inscripción constitutiva, la certificación registral a que se refiere el apartado 3 del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al propio tiempo, hay otras relaciones derivadas de los principios de legitimación y de prioridad, que son aplicables en el presente caso.

Así, por lo que se refiere al principio de legitimación registral, que presume la existencia y pertenencia del derecho inscrito a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (cfr. artículo 38.1º de la Ley Hipotecaria), justifica el carácter sumario del procedimiento de ejecución directa basado en los extremos que resulten del Registro (cfr. artículos 130 de la Ley Hipotecaria y 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entre otros).

5. Otras especialidades de la regulación del procedimiento de ejecución directa resultan del principio de prioridad registral, en virtud del cual la ejecución de la hipoteca da lugar a la subsistencia de las hipotecas y demás cargas anteriores a la que se ejecuta y a la cancelación de las posteriores. Por ello es fundamental, el caso de que existan varias hipotecas inscritas a favor del mismo acreedor hipotecario, que resulte con toda claridad cuál es la hipoteca que se ejecuta, tal como pretendió en este caso el registrador al solicitar en el momento de solicitarse la certificación por el juzgado que se determinase cuál era la hipoteca objeto de ejecución. Lo que ocurre es que se produjo un error en el mandamiento adicional al expresar cuál era dicha hipoteca, lo que motivó errores en cadena, como la práctica de la nota marginal de expedición de la certificación al margen de hipoteca distinta que la que se ejecutaba, así como la notificación a los titulares de asientos posteriores con expresión de una hipoteca diferente aunque fuera del mismo acreedor.

Las consecuencias de ello, a efectos de los terceros titulares de asientos posteriores, tienen bastante relevancia. Por una parte, el contenido de la certificación registral que se expidió reflejaba como hipoteca objeto de ejecución otra distinta del mismo acreedor, y la publicidad del procedimiento a través de la nota marginal no respondía a la realidad de la tramitación, todo lo cual tiene relevancia pues dicha certificación queda en la Secretaría del Juzgado a disposición de cualquier interesado que quiera intervenir en la subasta, no siendo lo mismo que la ejecución sea de la hipoteca de la inscripción 9ª o de la 10ª, pues si es esta última, el adquirente en la subasta se tiene que subrogar en las responsabilidades de la hipoteca de la inscripción 9ª anterior y si fuera ésta la hipoteca objeto de ejecución, la hipoteca de la ulterior inscripción 10ª y demás cargas posteriores quedarían canceladas con la ejecución.

Por otra parte, la nota marginal sobre expedición de la certificación y la notificación del registrador a los titulares posteriores tiene distintas consecuencias según cuál sea una u otra la hipoteca que se ejecuta. Si por haberlo indicado así el juzgado en el mandamiento adicional, la hipoteca que se ejecutaba era la primera, los titulares de cargas posteriores notificados por el registrador de esa ejecución tendrían posiblemente un conocimiento erróneo de la ejecución a través de esa notificación, no sólo por la diferencia entre mantener la subsistencia de la hipoteca anterior o la cancelación de la misma y de las cargas posteriores, sino también por las demás posibilidades y derechos de dichos titulares en relación con la ejecución. Los citados titulares pueden optar por acudir a la subasta para intervenir en ella aumentando el tipo de la misma, pero no es lo mismo que se trate de una u otra hipoteca la que sea objeto de ejecución, ni es lo mismo tampoco a efectos de si pretendieran subrogarse en la posición del actor, o si pueden obtener y hacer sus cálculos sobre la existencia o no de sobrante. Por tanto, la defectuosa notificación de la ejecución como consecuencia del mandamiento adicional del juzgado que dio lugar a que se consignase la nota marginal en una hipoteca distinta de la que era objeto de ejecución, puede producir consecuencias para los titulares de asientos posteriores.

6. Precisamente por esa conexión del Registro en relación con la fase de ejecución de la hipoteca, la notificación a los titulares posteriores constituye trámite esencial del procedimiento de ejecución directa a efectos registrales, a diferencia del procedimiento de ejecución por vía de anotación de embargo. Así, la nota marginal de expedición de certificación puesta al margen de una anotación de embargo, en un procedimiento de ejecución de ésta, constituye una información a mayor abundamiento, pues la publicidad registral de la propia anotación de embargo ya revela a los titulares posteriores que se trata de un procedimiento de ejecución en marcha. En cambio, cuando se trata de hipoteca, como la inscripción de ésta antes de la nota marginal sólo publica la constitución de ésta y su fase de garantía, es fundamental la publicidad resultante de la nota marginal de expedición de cargas, que es la forma en que la hipoteca revela a los terceros que se encuentra en fase dinámica o de ejecución y de ahí la mayor trascendencia que tiene su falta o su constancia errónea respecto a otros procedimientos distintos.

7. Las conexiones registrales de la hipoteca derivadas de los principios anteriormente expresados son visibles también en la forma de la regulación del procedimiento de ejecución directa, que se encuentra en dos cuerpos legales complementarios, la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil. La primera, se ocupa del procedimiento registral de inscripción y de la calificación e inscripción de las adjudicaciones y cancelaciones. La segunda, regula de forma completa el procedimiento de ejecución directa de la hipoteca en su aspecto procesal, aunque también señala los diferentes aspectos registrales que hay que observar, en concordancia con la legislación hipotecaria.

De la Ley de Enjuiciamiento Civil resulta también, en el aspecto procesal, la necesidad del trámite de expedición de certificación de dominio y cargas dentro del procedimiento de ejecución directa, así como la práctica de la nota al margen de la hipoteca que se ejecuta y las notificaciones por parte del registrador a los titulares de asientos posteriores conforme establecen los artículos 688 y 689 de la misma. Al propio tiempo, como en toda ejecución, esa certificación es elemento esencial del procedimiento, ya que en el anuncio de la subasta se expresa, conforme al artículo 668 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que la certificación registral está de manifiesto en la oficina judicial, sede del órgano de la ejecución, y que las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, al crédito del actor continuarán subsistentes así como que por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos, si el remate se adjudicare a su favor. Además, según el apartado 3 del artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los titulares de asientos posteriores pueden pagar antes del remate al objeto de obtener la subrogación en la posición del actor ejecutante. Y en línea con todo lo anterior, el artículo 674 de la de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que se consigne el sobrante de la subasta a disposición de los titulares posteriores.

Pero además, la propia Ley Hipotecaria, por lo que se refiere al procedimiento registral, contiene preceptos específicos sobre la calificación registral y los requisitos de inscripción de la adjudicación y de la cancelación de cargas en el procedimiento de ejecución directa, especialmente en el artículo 132 de dicha Ley Hipotecaria, en cuyo apartado 2, por lo que se refiere al presente caso, exige, a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa, la calificación registral de las notificaciones realizadas, lo que tiene particular importancia en este caso, en que sólo se advierte el error de las mismas cuando accede al Registro el título de adjudicación de la subasta, del que resulta a su vez el error padecido en el mandamiento judicial adicional anterior que motivó el error de las notificaciones a los titulares de asientos posteriores.

8. Esa doble regulación de la ejecución directa da lugar a dos clases de consecuencias:

Desde el punto de vista de los requisitos exigidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a los trámites del procedimiento de ejecución directa, en el presente caso no se ha producido con regularidad algunos de los trámites de dicho procedimiento y concretamente el que hace referencia a la nota marginal y a las notificaciones a titulares posteriores como consecuencia del mandamiento adicional expresado, pues aunque dicha nota marginal y notificaciones han tenido lugar lo han sido respecto a una hipoteca distinta de la que es objeto de ejecución aunque sea del mismo titular.

Y desde el punto de vista del artículo 132 de la Ley Hipotecaria, y en relación con el procedimiento registral de calificación e inscripción, no cabe duda de que se ha producido un defecto que impide la inscripción de la adjudicación y de las correspondientes cancelaciones, por resultar así de forma clara y terminante de lo establecido en dicho precepto, según se ha indicado anteriormente.

9. Por todo lo anteriormente indicado, procede confirmar la calificación registral en cuanto al defecto primero que es el único objeto del presente recurso, así como su consideración, a efectos registrales y en principio, como defecto insubsanable, en el sentido que tiene este concepto en la legislación hipotecaria, que no permite que se practique anotación preventiva de suspensión por razón del mismo. Lo cual no excluye que el órgano competente del juzgado, si lo estima adecuado dentro de sus atribuciones a instancia de parte, en lo que aquí no se entra, y en todo caso, a efectos registrales, pueda decidir y resolver acerca de la superación del defecto planteado y la forma de rectificarlo, pero no será factible la inscripción conforme a lo dispuesto en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, sin la debida audiencia o notificación de todos los titulares afectados por los errores indicados y sin que se acreditara, en su caso, la falta de oposición de los mismos. Y sin perjuicio naturalmente de que también se pueda decidir por el órgano competente, si lo estima adecuado, la retroacción de las actuaciones si esa fuera la única forma de superación del defecto por decisión del órgano competente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto contra el primer defecto de la nota calificadora y confirmar la nota del registrador en los términos indicados en los fundamentos anteriores.

7 septiembre 2012

Importancia de la nota de expedición de la certificación de cargas.- 1. En el presente expediente se debate sobre si, para la inscripción de una adjudicación por ejecución hipotecaria y la consecuente cancelación de la hipoteca y las cargas y derechos posteriores, en el caso de que exista un adquirente de la finca hipotecada que inscribió su derecho antes de practicarse la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, es necesario que dicho adquirente sea demandado y requerido de pago en el procedimiento. El recurrente entiende que basta la notificación que, sobre la existencia de dicho procedimiento, le haya realizado el registrador al tiempo de expedir la ordenada certificación (la resolución se transcribe, más atrás, en el apartado “Ejecución: requerimiento de pago”).

13 septiembre 2012