HIPOTECA
El principio de especialidad exige la perfecta determinación de las obligaciones garantizadas con hipoteca, pues mientras que el principal y los intereses son obligaciones ciertas, las costas y gastos, en caso de incumplimiento, dependen de un hecho futuro e incierto, por lo que, para conocimiento de terceros, es necesario fijar su importe con datos numéricos, no pudiendo englobarse con los intereses.
14 febrero y 15 marzo 1935
Intereses: determinación.- Conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, la delimitación de la responsabilidad hipotecaria por intereses en perjuicio de terceros tiene un límite máximo de cinco años; en ningún caso podrán reclamarse frente a terceros intereses de más de cinco anualidades. Ahora bien, dentro de este máximo la ley posibilita la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien fijando un número de años distinto, dentro del máximo de cinco, que en conjunción con el tipo de interés previamente establecido determinará ese máximo de responsabilidad por interés, bien, fijando, simplemente, una cantidad máxima; pero en modo alguno se precisa que en este segundo caso dicha cantidad corresponda necesariamente a los intereses de tres anualidades, ni que se especifique el plazo que dicha cantidad, en conjunción con el tipo de interés pactado, implica.
19 enero, 23 febrero, 5, 11, 12, 13, 15, 18, 20 y 21 marzo, 1 y 2 abril, 10 mayo, 4 y 27 junio, 30 septiembre, 23 octubre, 14 noviembre 1996; 12 febrero, 17, 18, 19, 20 y 24 marzo, 16, 22 y 29 abril, 5 mayo, 27 junio, 2, 4 julio 1997; 20 y 21 enero 1998
Intereses: determinación.- Estipulada la variabilidad de los intereses remuneratorios, no cumple el principio de especialidad la cláusula de constitución de hipoteca que se limita a expresar que «garantiza el pago de intereses remuneratorios por un máximo en perjuicio de terceros conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria de 105.000.000 de pesetas», pues el tope máximo, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer poseedor o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito. Esta exigencia no puede, pues, entenderse satisfecha con la fijación de un máximo de responsabilidad que claramente se concreta a las relaciones con terceros, dejando indeterminada la extensión de la cobertura hipotecaria de los intereses remuneratorios entre el acreedor y el deudor hipotecante o quien se subrogue en su doble posición jurídica de deudor y propietario del bien gravado, y es que el máximo ahora cuestionado en realidad está dirigido a operar, no en el plano de la definición del derecho real de hipoteca a todos sus efectos, sino en el de la fijación, en virtud de la previsión contenida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y dentro del margen que este precepto concede a la autonomía de la voluntad, del número de anualidades por intereses que pueden ser reclamados con cargo al bien hipotecado en perjuicio de terceros.
12 julio 1996
Intereses: determinación.- La hipoteca que garantiza un préstamo con interés variable pertenece al grupo de las de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura de dichos intereses para delimitar el contenido del derecho real, tanto en las relaciones del acreedor hipotecario frente al deudor hipotecante como frente a terceros poseedores o titulares de cargas o derechos posteriores sobre la finca gravada. Esta exigencia del principio de especialidad no se cumple en la cláusula de constitución que fija «un máximo en perjuicio de terceros, conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria», pues deja indeterminada la extensión de la cobertura hipotecaria de los intereses entre el acreedor y el deudor hipotecante o quien se subrogue en su doble posición de deudor y propietario del bien gravado y en realidad el máximo cuestionado está dirigido a operar, no en el plano de la definición del derecho real de hipoteca a todos sus efectos, sino en el de la fijación, en virtud de la previsión contenida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, y dentro del margen que este precepto concede a la autonomía de la voluntad, de la cantidad máxima por intereses remuneratorios que pueden ser reclamados con cargo al bien hipotecado en perjuicio de terceros.
26 diciembre 1996
Intereses: determinación.- La referencia en la cláusula de constitución de hipoteca al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, sin especificar a cuál de los supuestos se refiere, no supone ambigüedad. La delimitación de la responsabilidad hipotecaria por intereses en perjuicio de terceros tiene un límite de cinco anualidades, pero dentro de ese límite se permite la libertad de pacto, en cuyo caso puede ejercitarse bien fijando un número de años distinto, bien fijando simplemente una cantidad máxima (que no habrá de exceder del resultado de aplicar el tipo máximo de interés establecido a un periodo de cinco años), pero en modo alguno se precisa que en este segundo caso dicha cantidad corresponda necesariamente a los intereses de tres anualidades, ni que se especifique el plazo que dicha cantidad, en conjunción con el tipo de interés pactado, implica.
9 y 10 octubre 1997; 24 agosto 1998
Intereses: determinación.- Es inscribible el pacto por el que, en caso de vencimiento anticipado, los intereses se devengarán diariamente, pudiendo liquidarse asimismo de forma diaria, y a continuación se determina la forma del cálculo de los mismos, porque incide directamente en la determinación de los conceptos garantizados con hipoteca (estaban garantizados intereses de demora), aparte de no existir razón que justifique su no inscripción cuando se han inscrito las restantes previsiones de la misma cláusula, relativas al devengo y liquidación de los intereses remuneratorios durante la vida normal del préstamo.
15 julio 1998
Intereses: determinación.- Fijado un interés variable por el resultado de sumar el que resulte de la CECA y el que determine la adición de dos puntos al MIBOR anual, «incrementado con los tributos que, en su caso graven la obtención de depósitos en el mercado interbancario, más la comisión usual cargada por el intermediario que ha mediado en la operación, más el impuesto que, en su caso, represente para la Caja cualquier futuro tributo, carga o gravamen sobre los depósitos o fondos de terceros, de forma global», se considera que la referencia a los tributos que graven los depósitos, pese a las dificultades que pueda ofrecer este método, no deja de ser un método objetivo; pero no ocurre lo mismo con los otros datos a tener en cuenta: la comisión usual no se precisa quién la ha de realizar y puede variar en función de diversos criterios, por lo que todo depende de la actuación unilateral del prestamista, con total falta de objetividad; y la misma falta de determinación se observa con el último dato, como lo evidencian los términos «impuesto que represente para la Caja cualquier futuro tributo, carga o gravamen», «los depósitos o fondos de terceros» o «de forma global», que suponen indeterminación del concepto, del objeto y del sistema de cómputo.
21 de octubre 1998
Intereses: determinación.- constituida una hipoteca con un interés nominal inicial del 7,5 por 100, revisable a partir del primer año, y un interés de demora que será el resultado de sumar cinco puntos al remuneratorio vigente cuando se produzca la demora, se estipula que la hipoteca garantiza un año de intereses ordinarios al tipo máximo del 12,5 anual y tres años de moratorios hasta el máximo del 12,5 por 100 anual. La Dirección revoca la calificación del Registrador, que denegó la inscripción de garantía hipotecaria de los intereses de demora por entender que excedían del equivalente a tres años al 7,5 por 100 anual, afirmando que siendo los intereses variables no hay ninguna razón para entender que la cobertura hipotecaria de los moratorios no puede exceder de la cantidad que resulte de utilizar el tipo de interés inicial, pues los intereses efectivamente impagados pueden corresponder a períodos distintos del inicial, en los que puede regir el tipo máximo previsto o incluso uno superior.
18 diciembre 1999
Intereses: determinación.- Existe una contradicción, que produce indeterminación en la cuantía de los intereses, cuando, siendo estos variables, se señala una responsabilidad hipotecaria con el tope máximo del 9,5 por 100, pero anteriormente, en la cláusula de determinación, se dispone que «de cualquier modo, con efectos hipotecarios únicamente, la variación comentada no podrá superar un interés anual del 25 por 100».
10 abril 2000
Intereses: determinación.- La decisión del Registrador de no inscribir la cláusula que señalada que los intereses de un préstamo serán variables (con un tipo inicial del 6,37 por 100, que luego oscilará entre un 5 y un 17 por 100) por el hecho de que la hipoteca se constituya para garantizar, en cuanto a intereses, una cantidad fija que coincide con el tipo inicial, carece de fundamento, pues las exigencias del principio de determinación están plenamente satisfechas, toda vez que: a) se fija un límite temporal de tres años; b) se fija un máximo al que pueden ascender los intereses; c) la fijación de una cantidad determinada de cobertura hipotecaria de los intereses indica que no se quieren garantizar todos los posibles intereses remuneratorios de los tres últimos años, sino solamente los que no desborden esa cantidad. Por otra parte, la coincidencia entre esta cantidad y la suma de los intereses de tres años al tipo inicial, no supone incompatibilidad entre la cláusula de variación de intereses remuneratorios y la de constitución de hipoteca, pues incluso frente a terceros no se elimina la sustancial diferencia entre un préstamo a interés fijo y otro a interés variable; finalmente, si se eliminara la cláusula de interés variable, resultaría que los intereses del préstamo serían siempre al tipo fijo de 6,37 por 100, cuando puede perfectamente ocurrir que el tipo de interés efectivo sea menor.
17 y 18 octubre 2000
Intereses: determinación.- Cifrada la deuda garantizada en una divisa extranjera, existe indeterminación de los intereses garantizados cuando el tipo de referencia se dice que será el que, para depósitos en la correspondiente divisa, por un importe y periodo de interés similares, se oferten al Banco dos días hábiles antes de la fecha en que deba comenzar a regir el nuevo tipo de interés (no se especifica el mercado financiero a considerar y se consideran imprecisos los términos «importe y periodo de interés similares»), a lo que se añaden unos gastos, comisiones e impuestos cuya naturaleza y cuantía no están expresados ni determinados, ni resultan determinables tal y como se formulan, basados en criterios no objetivos, sino indiscutibles e independientes de la voluntad de las partes.
8 y 9 febrero 2001
Intereses: determinación.- Fijado el importe de un préstamo en divisas, existe indeterminación en la fórmula empleada para concretar el tipo de interés variable, cuando se estipula que vendrá determinado por el que para depósitos en la correspondiente divisa, por un importe y periodo de interés similares, se oferten al Banco a determinada hora dos días hábiles antes de la fecha en que deba comenzar a regir el nuevo tipo de interés, al que se añadirán cuantos gastos, comisiones e impuestos se originen y deban ser pagados por el Banco. Por lo que se refiere al diferencial, ha de ser determinado por un factor objetivo, entendiendo por tal el que refleje la evolución real del pasivo en el mercado financiero, de forma indiscutible e independiente de la voluntad de las partes, lo que no ocurre en este caso, en el que no se especifica el mercado financiero a considerar, se emplean términos imprecisos como «importe y periodo de interés similares», y se añaden una serie de gastos, comisiones e impuestos, cuya naturaleza y cuantía no está determinada ni resultan determinables.
17 mayo 2001
Intereses: determinación.- Hechos: en una escritura de hipoteca, la calificación registral afirma que los intereses de demora garantizados (trece por ciento durante tres años) no pueden conocerse, porque no se indica cuál es la base de cálculo y la cláusula relativa a ellos incurre en anatocismo. La Dirección, descartando el criterio de interpretación literal por insuficiente y el sistemático, por el problema del anatocismo, resuelve que el problema puede solucionarse mediante la interpretación más conforme a la naturaleza del negocio para que produzca sus efectos (artículo 1285 del Código Civil), llegando a la conclusión de que la base de cálculo no puede ser otra que el capital, obligación principal de la que derivan como accesorios, normalmente, los intereses ordinarios y los de demora.
25 junio 2001
Intereses: determinación.- Ver, más adelante, el apartado «Modificación».
22 y 26 septiembre 2001
Intereses: determinación.- Ver, más atrás, el apartado «Hipoteca de máximo: determinación de los intereses».
13 marzo 2002
Intereses: determinación.- Ver, más atrás, «Hipoteca de máximo: determinación de los intereses».
10 abril 2002
Intereses: determinación.- Suspendida la inscripción de parte del pacto sobre intereses de demora por la referencia, para calcular su base, a unos indeterminados «demás conceptos que procedan», la Dirección reconoce que dicha frase es imprecisa y contraria al principio de especialidad, pero el rechazo de su inscripción debe limitarse a la misma y no al resto del párrafo, en el que se incluyen reglas de liquidación que, de otro modo, no constarían en el Registro.
30 abril 2002
Intereses: determinación.- No constituye defecto, en una escritura de préstamo hipotecario con interés variable, que no se establezca un tope máximo a la variación del mismo y que, en la cláusula de constitución de hipoteca, en la que se fija un tipo máximo de interés, se añada que tal fijación lo es a efectos hipotecarios. Si se tiene en cuenta que el principio de determinación registral se predica sólo respecto al derecho real que se inscribe, que es la hipoteca, es irrelevante dicho principio respecto de aquellos aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía, por lo que no cabe imponer la fijación de un tipo máximo al que puedan ascender los intereses ordinarios o moratorios en las relaciones personales entre acreedor y deudor si se señala el límite al que puede ascender su cobertura hipotecaria. Y en cuanto a este requisito, la expresión “a efectos hipotecarios” no puede ser entendida sino en el sentido de fijar la extensión de la cobertura hipotecaria de tales intereses y, por ende, con alcance tanto “inter partes” como “erga omnes”, interpretación que se funda en los artículos 1281, 1284, 1285 y 1286 del Código Civil.
13 febrero 2004
Intereses: determinación.- La escritura que motivó este recurso fue calificada, entre otros defectos, con el siguiente, que fue el único recurrido: “Responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios: con independencia de que se fije una cantidad alzada por tal concepto (cláusula decimoctava), es preciso fijar un tope a la variabilidad de intereses que se pacta en la cláusula séptima (art. 220 del Reglamento Hipotecario y Resolución de la Dirección General de los Registros de 9 de febrero de 2001)”.
El defecto no puede ser estimado. Como ha señalado en numerosas ocasiones este Centro Directivo, debe tenerse en cuenta que tratándose de préstamos hipotecarios, el principio de determinación registral se predica solo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes respecto de aquel principio aquellos aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía, y en consecuencia, no cabe imponer, al amparo de dicho principio, la fijación de un tipo máximo al que pueden ascender los intereses ordinarios en las relaciones personales entre acreedor y deudor si se señala el límite al que puede ascender su cobertura hipotecaria, de modo que mas allá del cual no podrán ser ya satisfechos con cargo al precio de remate del bien hipotecado, aun cuando los efectivamente devengados y exigibles en las relaciones personales acreedor-deudor, fueren superiores. Por lo tanto debe distinguirse entre el posible techo o límite superior de oscilación que se pueda pactar entre las partes respecto a la variabilidad del tipo de interés remuneratorio, tope con alcance obligacional, del máximo porcentaje que pueda tomar el interés ordinario y que debe incluirse a los efectos de dar cumplimiento a lo dispuesto en el art. 220 del Reglamento Hipotecario como un epígrafe fundamental de la cobertura hipotecaria, y con plenos efectos erga omnes.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.
23 marzo 2005
Intereses: determinación.- 2. El segundo defecto de la nota tiene que ver con la cláusula de imputación de pagos pactada, ya que la Registradora considera no admisible la imputación de pagos correspondientes a cantidades no cargadas y en consecuencia no líquidas ni exigibles y cuya determinación y orden, considera una prerrogativa de la parte deudora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1172 del Código Civil.
La cláusula pactada hay que ponerla en relación con el tipo de negocio celebrado. Se trata éste de un préstamo, en el que los intereses se calculan y devengan diariamente sobre la deuda pendiente, cargándose mensualmente en la cuenta, para una vez cargados, capitalizarse de conformidad con lo dispuesto en el artículo 317 del Código de Comercio. De acuerdo con este esquema, se pacta expresamente en la cláusula financiera Dos, que los pagos adelantados que los prestatarios realicen de las cantidades adeudadas de acuerdo con la escritura (no olvidemos que el capital y los intereses capitalizados no son exigibles por la entidad acreedora sino en los casos y circunstancias indicadas en la estipulación anterior), se aplicarán en primer lugar a los intereses devengados (por días), pero aún no cargados en la cuenta del préstamo, a comisiones y gastos a pagar, y finalmente al importe debido por intereses, comisiones y gastos devengados y cargados más el principal, cláusula de imputación que debe considerarse válida de conformidad con el principio de libertad de pacto que rige nuestro sistema contractual consagrado por el artículo 1255 del Código Civil, sin que se oponga a ello el artículo 1.172 del Código Civil, que se refiere a un supuesto específico y distinto del ahora enjuiciado.
3. El siguiente defecto que opone la Registradora se relaciona con lo que la funcionaria llama «tipo de interés remuneratorio alternativo de penalización», concepto incorrectamente formulado, toda vez que el tipo de interés pactado en el penúltimo párrafo de la cláusula financiera Dos no es un interés remuneratorio alternativo (que se regula después en la cláusula Cuarta), sino un interés de demora que se devenga cuando «la deuda total haya quedado vencido (sic) para reembolso y no se haga el pago de conformidad con los términos de la presente escritura, o si ocurre cualquier otra de las causas de incumplimiento, como se indica en la cláusula Ocho».
Sin embargo, tiene razón la Registradora cuando señala que, en la cláusula de constitución de hipoteca, no se discriminan los intereses remuneratorios de los moratorios, distinción necesaria de acuerdo con el principio de especialidad (artículo 12 de la Ley Hipotecaria) si se quiere que estén garantizados unos y otros, dado su diferente origen y naturaleza.
No obstante, si se observa con detenimiento la cláusula Once de constitución de hipoteca, al fijar la cantidad alzada máxima fijada, se expresa que lo es por intereses «capitalizados según la cláusula Tres anterior », que no son otros, según lo pactado, que los intereses remuneratorios, únicos que según lo convenido, estarían garantizados por la hipoteca.
4. Por lo que respecta al tipo de interés remuneratorio alternativo (más ventajoso para la parte deudora), pactado en la cláusula financiera Cuarta, la Registradora entiende que condicionar su aplicación a que se cumpla lo dispuesto en la cláusula Catorce «Obligaciones del Prestatario.
Manifestaciones y Garantías del Prestatario», es contrario a lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil, que prohíbe dejar la validez y cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes contratantes. No comparte sin embargo esa interpretación este Centro Directivo, por cuanto, por una parte, el tipo que allí se pacta lo es siempre por definición en beneficio del deudor, ya que se pacta expresamente que en ningún caso pueda ser superior al tipo de interés ordinario pactado; las condiciones a las que se somete su aplicación están objetivadas en la cláusula Catorce de la escritura y su variabilidad (no sólo al alza, sino también a la baja), aunque depende exclusivamente de la entidad acreedora, debe obedecer a cualquiera de las dos circunstancias concretas y objetivas previstas en el párrafo segundo de la Cláusula Financiera Cuatro.
No ocurre igual, y en este aspecto debe darse la razón a la Registradora, con la posibilidad prevista en la misma cláusula acerca de que la entidad acreedora pueda modificar libremente los intervalos a los que se cargan los intereses, previsión ésta que en cuanto carece de motivación objetiva, es contraria a lo establecido en el artículo 1256 del Código Civil.
8. Alude a continuación la nota de calificación al hecho de que los intereses remuneratorios garantizados hipotecariamente resultan indeterminados, por cuanto la capitalización de los intereses, seguido de la fijación de un máximo aplicable, impide discernir si se cumple o no el artículo 114 de la Ley Hipotecaria y se estaría dejando la puerta abierta a una duplicación de la garantía.
Estando el recurso contra la calificación registral circunscrito al enjuiciamiento de los defectos tal y como han sido formulados (cfr. art. 326 de la Ley Hipotecaria), el ahora cuestionado no puede mantenerse en su formulación, por cuanto la indeterminación no procede de la capitalización de intereses, ni del establecimiento a continuación de una cantidad determinada como responsabilidad máxima por intereses, que impide discernir si se cumple o no el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, sino que la apreciación del cumplimiento o no de ese límite legal, viene determinado por el hecho de que a lo largo de la escritura no se haya determinado, tratándose de un interés variable, un tipo máximo del tipo de interés, que por un lado sirva para delimitar el alcance del derecho real constituido y por otro, permita a los efectos del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, poder calcular si la cantidad alzada establecida como responsabilidad por intereses respeta el límite de los cinco años al tipo máximo establecido (Vid, entre otras la Resolución de 24 de agosto de 1998).
21 diciembre 2007 (2 Rs.), 14 enero, 1, 8 (2 Rs.) 22, 28 y 29 febrero, 14, 15, 19 (2 Rs.), 22, 24 (2 Rs.), 25 y 27 marzo, 19 y 20 mayo 2008 [1]
[1] Las resoluciones de los días 22, 28 y 29 de febrero de 2008, han sido anuladas, por extemporáneas, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 15 de diciembre de 2010, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 14 de octubre de 2011.
