HIPOTECA

Intereses: distinción entre remuneratorios e indemnizatorios

Intereses: distinción entre remuneratorios e indemnizatorios

En virtud de la exigencia de especialidad (artículo 12 de la Ley Hipotecaria), no cabe englobar unos y otros, pues mientras los remuneratorios nacen del crédito principal unido al tiempo, los intereses de demora suponen un crédito eventual dependiente de un hecho futuro e incierto, lo que requiere, por tratarse de una garantía real del tipo de las de seguridad, la previa construcción del título suficiente que permita su ejecución precisando el nacimiento, exigencia y cuantía de la deuda a que la morosidad diere lugar.

20 mayo 1987

Intereses: distinción entre remuneratorios e indemnizatorios.- No se vulnera el principio de especialidad al consignar, en la cláusula de constitución, que la hipoteca garantiza «el pago de los intereses incluidos los de demora (que no podrán sobrepasar en perjuicio de tercero el 21 por 100 anual)», si del conjunto de la escritura resulta la diferenciación de una y otra deuda. (En la escritura en cuestión, y en otras cláusulas, se establecía un máximo del 21 por 100 para los intereses remuneratorios y un porcentaje constante, del 21 por 100 para los de demora).

16 febrero 1990

Intereses: distinción entre remuneratorios e indemnizatorios.- La doctrina relativa al cómputo de los años de intereses garantizados por la hipoteca no significa que no se puedan garantizar cinco años de intereses ordinarios y cinco años de intereses de demora, sino que unas mismas cantidades no pueden devengar simultáneamente intereses ordinarios y de demora.

17 marzo y 16 junio 2000

Intereses: distinción entre remuneratorios e indemnizatorios.- El principio de especialidad exige, para garantizar intereses moratorios, que se precise en qué medida lo están, con independencia de la garantía para los remuneratorios, de suerte que no pueda aplicarse la cobertura establecida para unos a los otros. Por otra parte, unas mismas cantidades no pueden devengar simultáneamente intereses ordinarios y de demora, mas, respetada esta exigencia, ninguna dificultad hay para poder reclamar todos los intereses, remuneratorios o moratorios, realmente devengados y cubiertos por las respectivas definiciones de la garantía hipotecaria -dentro de los máximos legales-, aun cuando esa reclamación lo sea de intereses remuneratorios de los cinco últimos años e intereses moratorios del mismo periodo, si así procediera, por ser distintas y de vencimiento diferente las cantidades que devengaren unos y otros, y, por tanto, a ambos puede extenderse la garantía hipotecaria dentro de dichos límites.

14 marzo y 15 abril 2000

Intereses: distinción entre remuneratorios e indemnizatorios.- Reitera la doctrina, entre otras, de las Resoluciones de 18 de diciembre de 1999, 14 y 17 de marzo de 2000, en el sentido de que la doctrina de la Dirección sobre computación conjunta de uno y otro tipo de intereses no es argumento para rechazar la inscripción que motivó este recurso, pues lo decisivo es que unas mismas cantidades no pueden devengar simultáneamente intereses ordinarios y de demora; mas, respetada esta exigencia, ninguna dificultad hay para poder reclamar todos los intereses, sean remuneratorios o de demora, realmente devengados y cubiertos por las respectivas definiciones de su garantía hipotecaria -dentro de los máximos legales- aun cuando se reclamen intereses remuneratorios de los cinco últimos años e intereses moratorios también de los cinco últimos años, por ser distintas y de vencimiento diferente las cantidades que devengan unos y otros, y, por tanto, a ambos puede extenderse la garantía hipotecaria dentro de dichos límites.

17, 28 y 29 abril; 17, 18 y 20 mayo, 12, 13 y 14 junio, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12 y 20 julio, 20 y 22 noviembre 2000; 22 marzo 2001

Intereses: distinción entre remuneratorios e indemnizatorios.- Reiterando la posibilidad de que se garanticen cinco años de intereses ordinarios y cinco de intereses moratorios, siempre que no provengan de unas mismas cantidades, la Dirección revoca la nota de calificación que denegó la inscripción de una hipoteca en que se garantizaba un año de intereses ordinarios hasta una suma máxima y tres de moratorios, también hasta una suma máxima, por entender el Registrador que la cantidad garantizada por intereses moratorios excedía de la que podía corresponder a cinco anualidades de intereses ordinarios al tipo pactado, que fue del diez por ciento.

8 marzo 2001

Intereses: distinción entre remuneratorios e indemnizatorios.- Reitera las anteriores, en el sentido de que unas mismas cantidades no pueden devengar simultáneamente intereses ordinarios y de demora, pero fuera de ese caso no hay inconveniente en reclamar cinco años de unos y otros.

18, 19 y 25 octubre 2001

Intereses: distinción entre remuneratorios e indemnizatorios.- Reitera la doctrina de que unas mismas cantidades no pueden devengar simultáneamente intereses ordinarios y de demora, pero ninguna dificultad hay para poder reclamar todos los intereses, sean remuneratorios o moratorios, realmente devengados y cubiertos por las respectivas definiciones de su garantía hipotecaria, aunque se reclamen intereses remuneratorios de los cinco últimos años e interese moratorios también de los cinco últimos años, si fueren distintas y de vencimiento diferente las cantidades que originan unos y otros.

13 marzo, 28 octubre, 20 y 29 noviembre 2002

                Intereses: distinción entre remuneratorios e indemnizatorios.- 1. En el caso al que se refiere este recurso el título calificado es una escritura de reconocimiento de determinada deuda garantizada mediante hipoteca sobre un inmueble.

3. El segundo de los defectos expresados en la calificación se refiere a la cláusula de la escritura por la que se pacta que la deuda reconocida deberá ser pagada en un plazo de cinco meses a contar desde el día del otorgamiento, y que «devengará intereses ordinarios al tipo del interés legal incrementado en un punto por todo el tiempo que transcurra hasta su efectivo pago». Se añade que la hipoteca se constituye en garantía del pago de dicha deuda, «los intereses de dicha suma por plazo de cuatro años al tipo de interés legal del 3%, y de la suma de diez mil euros (10.000 €), para costas, gastos judiciales y extrajudiciales, en su caso».

                La registradora considera que la hipoteca no puede garantizar intereses por un periodo de cuatro años cuando el plazo para el pago de la deuda principal es de cinco meses y no se han estipulado intereses de demora en la escritura calificada.

                Este defecto también debe ser mantenido.

                Frente a las alegaciones del recurrente en el sentido de que se están garantizando intereses ordinarios y de demora, debe tenerse en cuenta, por un lado, que como ha entendido este Centro Directivo no es inscribible la garantía por intereses si previamente no se ha pactado que la obligación garantizada los devengue (cfr., respecto de intereses ordinarios, las Resoluciones de 11 de octubre de 2004 y 25 de abril de 2005), y no cabe que la cobertura hipotecaria quede definida por referencia a un tipo de interés distinto del estipulado, como ocurriría en el caso debatido, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la transcendencia «erga omnes» de sus pronunciamientos (Resoluciones de 5 de noviembre de 1999 y 14 de septiembre de 2002).

                Por otra parte, en el concepto intereses no cabe englobar a efectos de extensión de la garantía hipotecaria los intereses convenidos en retribución del préstamo (intereses remuneratorios) y los intereses producidos por no cumplirse a su tiempo la obligación de devolver la cantidad prestada (intereses moratorios). Una y otra obligación por intereses tiene naturaleza y régimen distintos; los remuneratorios nacen del contrato mismo y vencen inexorablemente según vencen los plazos pactados; los moratorios no derivan directamente del contrato, sino de la conducta (incumplimiento por mora) ulterior de una de las partes. Unos y otros van a tener, por consiguiente, distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria. Como la hipoteca puede, en principio, garantizar todo tipo de obligaciones, cabrá también extender la hipoteca a esta otra obligación, que no deriva directamente del contrato de préstamo. Pero, por exigencia del principio de especialidad (cf. artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria) ni puede englobarse la cifra por intereses moratorios en la hipoteca por costas y gastos (como se dijo ya en la Resolución de 29 de octubre de 1984), ni puede englobarse, tampoco, en la cifra por intereses del préstamo; por el contrario, de quererse que también estos intereses resulten hipotecariamente garantizados, deben precisarse separadamente, en cuanto a esta otra obligación futura garantizada, las circunstancias que la identificarán y la cifra máxima de responsabilidad (cfr., entre otras, las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 y 11 de febrero de 1998).

                Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

26 enero 2012