HIPOTECA
Aunque la hipoteca garantice los intereses ordinarios al tipo inicial pactado, la cláusula que establece la variabilidad de los intereses tiene trascendencia real (artículo 131-3ª-4º Ley Hipotecaria) y debe inscribirse conforme al artículo 12 de la misma Ley, sin que el artículo 10 de la Ley de Defensa de los Derechos del Consumidor pueda invocarse como causa de nulidad.
16 marzo y 26 diciembre 1990; 14 enero 1991; 24 abril 1992
Intereses variables.- No puede tacharse de parcial ni vulnera el artículo 1.256 del Código Civil la cláusula por la que la determinación del interés variable, en una hipoteca a favor de una Caja de Ahorros, se realizará en función del promedio de tipos preferenciales de un grupo de Entidades de crédito, entre las que se encuentran otras tres Cajas de Ahorro, pues el tener iguales actividades empresariales o la pertenencia a asociaciones profesionales no menoscaba la independencia económica y la autonomía de intereses en su respectivo ámbito empresarial.
13 noviembre 1990
Intereses variables.- La cláusula de interés variable es inscribible siempre que puedan ser determinados en su día por un factor objetivo y se señale límite máximo de responsabilidad hipotecaria.
17 marzo 1994
Intereses variables.- Hechos: en una escritura de hipoteca se pacta un interés variable y en la cláusula de constitución se establece que los bienes gravados responderán «de los intereses ordinarios de un año al tipo pactado del 14,75 por 100… Sin perjuicio de ello la responsabilidad de los deudores y los fiadores será siempre por el total importe de la deuda». El Registrador deniega la cláusula que hace referencia al interés variable «al no estar el interés revisable especial y debidamente garantizado en la cláusula de constitución y cobertura hipotecaria mediante hipoteca de máximo». La Dirección, aunque admite que no se ha precisado que ese 14,75 por 100 será el tipo máximo de responsabilidad hipotecaria por intereses remuneratorios, cree que a esta conclusión ha de llegarse tanto por consideración de los criterios de interpretación de los contratos que el Código Civil suministra, como por lo inadecuado de la solución adoptada por el Registrador, que, al excluir la cláusula de variación del tipo de interés remuneratorio, provoca un resultado registral totalmente ajeno a la evidente actuación de los contratantes, cual es que el asiento practicado refleja la garantía hipotecaria de un crédito a interés fijo del 14,75 por 100.
16 julio 1996
Intereses variables.- Pactado un tipo variable, tanto para los intereses ordinarios como para los de demora, la necesidad de fijar un máximo no puede decirse que no se cumple en la cláusula de constitución que emplea las expresiones «dos años de intereses al tipo máximo del 20 por 100, esto es, 2.400.000 pesetas» y «dos años de intereses de demora al tipo máximo del 25 por 100, esto es, 3.000.000 de pesetas». En todo caso, el Registrador tiene que denegar o suspender íntegramente la inscripción si entiende que las cláusulas del documento calificado que no deben tener acceso al Registro trascienden al total negocio celebrado, pero lo que no puede hacer es alterar su contenido reflejando en el asiento un negocio distinto del calificado, como ocurre en el caso debatido en que se transforma una hipoteca que garantiza intereses variables en otra que sólo garantiza intereses fijos.
16 y 17 diciembre 1996
Intereses variables.- 6. Entiende la Registradora que el pacto para el cálculo de interés variable, consistente en sumar un diferencial del 4% anual a la referencia «Euribor a tres meses», excede con claridad de un límite razonable, teniendo en cuenta las circunstancias en que se desenvuelve en la actualidad el mercado hipotecario, lo que le convierte en un interés usurario de conformidad con el artículo 1 de la Ley de Represión de la Usura y la doctrina que sobre el mismo tiene establecido el Tribunal Supremo.
No comparte este Centro Directivo esa postura, por cuanto que si bien los intereses pactados en toda operación de crédito o préstamo deben sujetarse a los límites de la Ley de 23 de julio de 1908, de represión de la usura, no corresponde al Registrador, en el reducido marco en que se desenvuelve el procedimiento registral, determinar si un determinado tipo de interés como el que se pacta en la estipulación ahora cuestionada es usurario o no, circunstancia que correspondería exclusivamente a los Tribunales de Justicia.
21 diciembre 2007 (2 Rs.), 14 enero, 1, 8 (2 Rs.) 22, 28 y 29 febrero, 14, 15, 19 (2 Rs.), 22, 24 (2 Rs.), 25 y 27 marzo, 19 y 20 mayo 2008 [1]
[1] Las resoluciones de los días 22, 28 y 29 de febrero de 2008, han sido anuladas, por extemporáneas, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 15 de diciembre de 2010, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 14 de octubre de 2011.
