HIPOTECA
Constando inscrita una escritura de constitución de hipoteca y resultando del asiento registral los pactos con trascendencia real de aquel negocio, resulta superflua la necesidad de aportar nuevamente dicha escritura de constitución para la inscripción de la novación modificativa del préstamo garantizado con esta hipoteca, pues todo su contenido real resulta ya del propio Registro.
30 mayo 2000
Modificación.- Ver, más atrás, el epígrafe «Ampliación».
26 mayo 2001, 17 enero y 30 abril 2002
Modificación.- constituida hipoteca por los tres dueños de una finca para garantizar una deuda de dos de ellos, se pretende la inscripción de una novación modificativa otorgada sólo por estos dos, novación en la que se fija un tipo de interés más favorable durante el primer año a partir del otorgamiento y se mantiene la responsabilidad por intereses. La Dirección, si bien admite la posibilidad de que en la modificación del crédito garantizado no intervenga el hipotecante no deudor, puesto que la relación obligatoria no es inscribible salvo cuando afecte al derecho real de hipoteca, considera, sin embargo, que la modificación cuestionada no puede decirse que no suponga perjuicio para el hipotecante no deudor, pues aparte de que no siempre lo más beneficioso para el deudor lo es también para el garante, nada asegura que los nuevos índices de referencia pactados vayan a determinar una deuda por intereses remuneratorios -garantizados con la hipoteca- menor de la que derivaría de los índices originariamente estipulados. El defecto se considera subsanable.
7 junio 2001
Modificación.- Aunque con una interpretación literal de su artículo 1 parece que la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sólo debería aplicarse en los supuestos de préstamos garantizados con hipoteca, es posible pactar también la subrogación cuando la operación garantizada es un crédito en cuenta corriente. En el caso que motivó este recurso, se trataba de un crédito concedido a un promotor para financiar la construcción de viviendas, en el que se pactó que (entre otros supuestos) llegado el momento de venta de la vivienda, el límite del crédito sería igual a la cantidad dispuesta y no amortizada. En dicho momento, el crédito inicial, que estaba garantizado con una hipoteca de seguridad, se transformó en una situación de endeudamiento unilateral por una de las partes y negar en esta situación a la parte deudora la posibilidad de acogerse a las ventajas de la Ley 2/1994 sería tanto como defraudar el espíritu y finalidad de dicha Ley, dando preferencia a los conceptos jurídicos sobre la realidad que subyace bajo ellos.
18 junio 2001
Modificación.- Ante un supuesto muy parecido al de la Resolución que precede (hipoteca en garantía de cuenta corriente abierta a un promotor, que pretende acogerse a la Ley de 30 de marzo de 1994), la solución es en este caso distinta, pues la conversión del crédito abierto en un préstamo no podía hacerse por el hecho de que al producirse la venta de la finca hipotecada y la asunción de la deuda por el comprador no intervino el acreedor hipotecario.
17 julio 2001
Modificación.- Producida la novación de un préstamo hipotecario reconociendo que la cantidad debida es inferior en dicho momento a la inicialmente prestada, no es necesario proceder a una previa cancelación parcial de la hipoteca, pues tal afirmación no es suficiente para considerar que se ha producido una modificación de la responsabilidad hipotecaria, que subsistirá por su cuantía inicial mientras no se preste el consentimiento oportuno o se obtenga una sentencia firme que lo ordene, y sin perjuicio del valor que la consignación del pago parcial pueda tener, como el que resultaría de la nota marginal prevista en los artículos 144 de la Ley Hipotecaria y 240 de su Reglamento o a la hora de oponer pluspeticiones del acreedor basadas en el título original de concesión del préstamo. Como consecuencia, al ser varias las fincas que estaban hipotecadas, no es necesario distribuir entre ellas la responsabilidad. Por otra parte, aunque la novación se realice al amparo de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y se extralimite respecto a ella, nada afecta a su validez, sin perjuicio de las consecuencias fiscales o arancelarias que puedan producirse.
14 septiembre y 30 octubre 2001
Modificación.- Producida la novación de un préstamo hipotecario sustituyendo los tipos de interés, ordinario y moratorio, que eran fijos, por otros variables, no es necesario, como sostenía la Registradora, fijar la variabilidad al alza con un tipo máximo ni modificar la cláusula de constitución de hipoteca, en lo relativo al interés, convirtiéndola en hipoteca de máximo, pues teniendo en cuenta que en el préstamo hipotecario el principio de determinación registral se predica sólo respecto del derecho real que se inscribe, que es la hipoteca, es irrelevante respecto de tal principio cualquier aspecto del préstamo que no influya en el juego de la garantía, de modo que señalado el límite al que puede ascender la cobertura de los intereses, no podrán ser satisfechos más allá del mismo con cargo al precio del remate, aun cuando los efectivamente devengados y exigibles en las relaciones personales acreedor-deudor fueren superiores.
22 septiembre 2001
Modificación.- Ante un supuesto similar al que contiene la Resolución que precede, la Dirección reitera la misma doctrina. Además, tratándose en este caso de una novación realizada al amparo de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, frente a la objeción del Registrador, en el sentido de que el tipo máximo pactado debía mejorar los tipos anteriormente vigentes, la Dirección considera que es suficiente, como ocurría en este caso, que el nuevo tipo pactado (es de suponer que el inicial) fuese inferior al inicial del préstamo.
26 septiembre 2001
Modificación.- Frente a la calificación de no encajar en la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el cambio de interés operado en una cuenta de crédito garantizada con hipoteca, por entender el Registrador que dicha ley se refería sólo a los préstamos hipotecarios, la Dirección revoca la nota, porque, con independencia de que sean aplicables o no los beneficios fiscales y arancelarios previstos en aquella ley, ningún obstáculo puede verse al reflejo registral de la novación modificativa realizada, conforme a lo establecido en los artículos 1203.1º del Código Civil, 144 de la Ley Hipotecaria y 240 de su Reglamento.
27 septiembre 2001
Modificación.- 1) Es válida e inscribible, en una escritura de novación, en la que se fija un tipo de interés variable, la cláusula por la que el Banco acreedor tendrá la facultad de declarar el vencimiento anticipado del préstamo si fuera imposible conocer el valor de los índices de referencia fijados para la revisión del tipo de interés cuando llegue el momento de realizar la revisión, pues este obstáculo tiene importancia para ambas partes en la continuidad del préstamo y puede, por tanto, ser libremente acordada dentro del juego de la autonomía de la voluntad, ya que supone subordinar la estipulación a un hecho ajeno a la voluntad de ambas. 2) Estando inscrita la escritura de constitución de hipoteca que se modifica, es superflua la necesidad de aportar nuevamente dicha escritura para inscribir la de novación, pues todo el contenido real de la hipoteca ya consta en el propio Registro.
14 y 15 marzo 2002
Modificación.- Garantizando una hipoteca los intereses remuneratorios de un préstamo de tres años al tipo del trece y medio por ciento anual, si se produce una subrogación de acreedor, en la que se pacta una mejora del tipo de interés y se acuerda que «en ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de la variación podrá ser superior al doce por ciento», debe modificarse la cláusula de constitución, pues no cabe mantener que, en contra del nuevo límite fijado, la hipoteca garantice intereses por un tope superior, toda vez que en la escritura se dejaron inalterados los restantes pactos de la hipoteca en la que se produjo la subrogación del acreedor.
25 abril 2002
Modificación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
a) El día 20 de diciembre de 2005, la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Segovia, actuando como prestamista, otorga escritura de novación modificativa de Préstamo Hipotecario, conviniendo la modificación de determinadas condiciones de un préstamo hipotecario, acogiéndose la parte prestataria a lo dispuesto en el Real Decreto 1/2002, sobre medidas de financiación de actuaciones protegibles en materia de Vivienda y Suelo del Plan 2002/2005, y en las demás normas de desarrollo. Dicha novación se concretó en la modificación de las cláusulas segunda, tercera y tercera bis, de la escritura de constitución de hipoteca, relativas al plazo y al tipo de interés, con el fin de adaptar estas condiciones a las determinadas en la normativa citada y en particular en la Resolución de Reconocimiento de Requisitos de Acceso a la Financiación Cualificada de fecha 31 de agosto de 2005.
b) La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, por los defectos a que anteriormente se ha hecho referencia.
2. Como ha señalado este Centro Directivo en anteriores pronunciamientos, (Cfr. Resoluciones citadas en los Vistos), el principio de indivisibilidad de la hipoteca implica su íntegra subsistencia aún en el supuesto de que se reduzca la obligación garantizada (cfr. artículos 1860 del Código Civil, y 122 y siguientes de la Ley Hipotecaria), en tanto no se cancele, cancelación que ya sea total o parcial exige en todo caso el consentimiento de su titular o sentencia firme que la ordene (cfr. artículo 82 de la Ley Hipotecaria), sin que el simple reconocimiento de la reducción de la obligación, ni tan siquiera su constancia registral (cfr. artículo 240 del Reglamento Hipotecario), impliquen ese consentimiento que pueda determinar la cancelación. No existe contradicción en el título calificado cuando, por una parte, fija el importe actual de lo adeudado por el principal del préstamo en relación con el comienzo de efectos de la modificación de condiciones de la relación de préstamo y por otra parte mantiene invariada la cifra de la garantía hipotecaria, ni hay en consecuencia razón alguna que avale la exigencia de la Registradora de la necesidad de una cancelación parcial de la hipoteca como consecuencia del reconocimiento de la amortización parcial del préstamo que garantizaba para poder inscribir la modificación novatoria del mismo en cuanto a intereses y plazo de amortización que, naturalmente, sólo serán aplicables de futuro y en cuanto a la cantidad pendiente de amortización, algo por otra parte habitual en las novaciones que tanto han proliferado en los últimos años al amparo de la citada Ley 2/1994. La hipoteca seguirá garantizando las responsabilidades fijadas en su día sin perjuicio del valor que la consignación registral de ese pago parcial pueda tener, como el que resultaría de la constancia de un pago parcial por la nota marginal prevista en los artículos 144 de la Ley Hipotecaria y 240 de su Reglamento, en especial a la vista del artículo 688.1 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, a la hora de oponer al acreedor pluspetición caso de pretender ésta la ejecución por la total deuda resultante del título original de concesión del préstamo.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la nota de calificación.
6 junio 2006
Modificación.- 1. Se discute la inscripción de sendas escrituras de ampliación de capital del préstamo y modificación de préstamo hipotecario y su subsanación, otorgadas tras la subrogación activa de la entidad hipotecante.
Considera la registradora que existe una contradicción entre el título presentado y la subrogación previa a la ampliación respecto de la adición del diferencial pactado de 1,15 por ciento al referencial sustitutorio del tipo de interés, que se encuentra referenciado a Euribor. En la subrogación se indica que dicho porcentaje se aplica a todo referencial; en la ampliación sólo a Euribor. Además considera que no puede ser pactado el procedimiento de ejecución extrajudicial en garantía de gastos extrajudiciales.
2. En cuanto al primer defecto, ha de entenderse que la redacción de las cláusulas relativas al tipo de interés del nuevo préstamo, no puede suponer novación de lo establecido al respecto en la escritura de subrogación en cuanto no se pacta expresamente.
En efecto, la escritura modificativa, concreta las condiciones que serán de aplicación al nuevo préstamo, sin que se modifiquen ni se haga referencia a las preexistentes, pese a tratarse de una ampliación de la hipoteca subrogada activamente y no de una nueva hipoteca con distinto rango.
3. Al respecto de esta diferencia entre las condiciones establecidas en el préstamo subrogado y el nuevo préstamo sobre cuya responsabilidad se amplía la garantía, argumenta la recurrente que carece de importancia práctica, dado que el primer referencial pactado es Euribor, por lo que debería dejar de publicarse, lo que es improbable, para que la diferencia fuera operativa.
Este argumento debe ser rechazado toda vez que la estadística no puede constituir un válido argumento jurídico. No cabe tal argumentación en contratos pactados a largo plazo garantizados con derecho real en los que debe quedar perfectamente determinada la fijación del tipo de interés en cuanto es base para la determinación de la obligación garantizada.
4. Tampoco es posible considerar, como así mismo considera subsidiariamente el recurrente, que se trata de una obligación dividida en tramos, de manera que la hipoteca única y ampliada tendría, sin embargo, distintas condiciones según el tramo del importe a que se refiera la distinta regla de fijación del interés, en caso de aplicación del referencial subsidiario. Esta argumentación dista, radicalmente, del supuesto contemplado por las Resoluciones de 17 y 18 de marzo de 2008 que admitía un capital garantizado en dos tramos.
En el que ahora se contempla, no existe sino una incoherencia entre dos cláusulas sin ninguna voluntad de desdoblar el préstamo o sus condiciones. Que la Registradora no haya observado este defecto en una primera calificación, la cual debería ser única y completa, en nada modifica la confirmación del defecto, pues en el marco del recurso ninguna otra cuestión extraña al recurso mismo puede examinarse.
29 junio 2009
