HIPOTECA
Ver, más atrás, algunas de las Resoluciones que aparecen bajo el epígrafe «Modificación».
Novación.- 1) El hecho de que en una inscripción de compra se hiciese constar que el saldo existente de una hipoteca, en el momento del contrato, fuese de 6.367.717 pesetas (las cantidades son diferentes en las dos Resoluciones que se citan al pie, pero los problemas son idénticos), no autoriza para exigir, cuando se pretende inscribir la novación de dicha hipoteca, que se aclare cuál es el importe de préstamo que se modifica, pues la presunción de exactitud del derecho inscrito en los términos resultantes del asiento respectivo (referido a un préstamo de 6.400.000 pesetas) opera a todos los efectos legales mientras no sea adecuadamente rectificada. 2) El carácter accesorio de la hipoteca respecto al crédito garantizado impone que, si se pacta ahora un tipo fijo para los intereses remuneratorios y moratorios, no pueda mantenerse la misma cifra de responsabilidad, que antes se refería a unos tipos de interés distintos -de máximo-, pues con ello se vulnera la exigencia de claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales, dada su trascendencia «erga omnes». 3) No puede inscribirse la novación con el pacto que la condiciona suspensivamente a la inexistencia sobre la finca de otras cargas distintas de la propia hipoteca, cuando existe una hipoteca posterior a la novada, además de notas de afección fiscal, si bien, respecto a éstas, la Dirección no entra en el debate de si deben o no considerarse incluidas en la cláusula discutida.
2, 4 y 14 septiembre 2002
Novación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes: En su día se autorizó una escritura de préstamo hipotecario por la que se hipotecaron dos fincas. Una propiedad de unos esposos a los que se concedía el préstamo y otra propiedad de los padres de uno de ellos quienes lo hicieron en calidad de hipotecantes no deudores. Esta última finca se encontraba fuera del distrito hipotecario de Fuenlabrada.
Con posterioridad los dos esposos deudores del préstamo y los hipotecantes no deudores comparecen ante Notario para novar modificativamente la escritura de hipoteca anteriormente citada al objeto de ampliar el plazo y mejorar el tipo de interés. En la misma los hipotecantes no deudores avalan solidariamente la operación efectuada.
Presentada la escritura de novación en el registro el Registrador de Fuenlabrada no la inscribe exigiendo que los hipotecantes no deudores ratifiquen expresamente la novación efectuada o que acrediten que está cancelada la hipoteca en cuanto a la otra finca que no pertenece a su Registro.
2. Las pretensiones del Registrador deben decaer. Es indubitado que si los hipotecantes no deudores en su día son conscientes ahora de la ampliación y novación del préstamo, comprometiéndose a pagar por el deudor en caso de impago, prestando su consentimiento en escritura pública a la totalidad de la deuda y a todas sus condiciones, quedan perfectamente cubiertas las exigencias del principio de legalidad para que pueda acceder al Registro la novación modificativa ahora presentada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.
10 agosto 2006
Novación.- 1. Inscritas dos hipotecas unilaterales a favor del Estado, constando su aceptación por nota marginal, para garantizar deudas tributarias durante la sustanciación de la reclamación económico-administrativa, la primera de ellas es objeto posteriormente de novación con la finalidad de extender la garantía a la vía contencioso-administrativa. Esa escritura de novación es a su vez subsanada por otra escritura por la que se aclara que la ampliación de la escritura de constitución de hipoteca unilateral se realiza para cubrir el importe de la deuda tributaria, y de los intereses de demora que se concretan en 582.449,15 euros. El registrador suspende la inscripción de la novación por dos defectos: faltar el consentimiento del acreedor intermedio, que es el propio Estado; y faltar la distribución de la responsabilidad hipotecaria por intereses de demora entre las dos fincas hipotecadas (para este defecto ver, más atrás, el apartado “Distribución de responsabilidad”). Frente a esto el recurrente entiende que al aceptar la hipoteca unilateral el Estado, que es el acreedor hipotecario intermedio, está prestando su consentimiento al mantenimiento del rango; y que no puede sostenerse que haya novación de la responsabilidad por intereses de demora, ya que la escritura subsanatoria no modifica el quantum de intereses, que de forma inmutable se refiere a los intereses que se devenguen hasta el término del procedimiento, sino que simplemente adiciona una referencia estimativa de su importe. Subsidiariamente, supuesto el carácter subsanable del defecto advertido, el recurrente solicita que se proceda a su subsanación mediante la distribución por mitad entre las dos fincas hipotecadas de los intereses estimativamente cuantificados en 582.449,15 euros.
2. La hipoteca unilateral inicial inscrita, aceptada por el Estado, y bajo la salvaguarda de los tribunales, cubre el principal de la deuda tributaria reclamada y el pago de los intereses de demora que se produzcan durante la reclamación económico administrativa, señalándose en ambos casos una cantidad máxima por principal y por intereses de demora. Dado que ahora la escritura de novación de la hipoteca unilateral inicial (integrada por la novación propiamente dicha –calificada por el notario autorizante de extensión a la vía contencioso administrativa de la hipoteca unilateral a favor del Estado– y por la escritura de subsanación posterior de la misma) claramente supone un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria por intereses de demora respecto de la que aparece inscrita en el Registro de la Propiedad, se requiere el consentimiento de los titulares de cargas intermedias, en este caso del Estado, titular de otra hipoteca unilateral a su favor constituida con posterioridad a la que ahora se modifica, si se quiere mantener el rango de la hipoteca modificada (cfr. artículo 2 Ley 2/1994 en su redacción tras Ley 41/2007). El mero hecho de que el Estado haya aceptado la modificación unilateral realizada por el hipotecante y que también sea titular de la hipoteca intermedia, no puede entenderse como un supuesto de aceptación tácita al mantenimiento del rango, pues en el ámbito del Registro de la Propiedad el Registrador no puede operar con inducciones o presunciones, sino que sólo puede atender a lo que resulta de los títulos presentados y de los asientos del Registro (cfr. artículo 18 L.H.). Por lo que el primer defecto debe ser confirmado.
11 diciembre 2008
Novación.- 1. Se plantea en este expediente si la modificación, por novación, de la ampliación del plazo de vencimiento de un préstamo hipotecario concertado en 2010 entre una entidad financiera española y una sociedad, sin modificación de la responsabilidad hipotecaria que la grava, en la que se da la circunstancia de figurar anotado, al tiempo de la formalización de la novación, un embargo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, requiere o no del consentimiento de la anotante para la constancia registral de la ampliación del plazo del préstamo hipotecario inscrito antes que la anotación.
2. Para dar solución a la cuestión planteada, es necesario resolver dos problemas previos acerca de la interpretación del apartado 3 del artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, según la redacción dada por el artículo 13.2 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
3. El primer problema que plantea la interpretación del apartado 3 del citado artículo 4 es el de si dicho precepto contempla dos supuestos distintos, que son el incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria y la ampliación del plazo de duración, o si hay un solo supuesto, que sería el incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria, sea o no conjuntamente con la ampliación de plazo.
En relación con este problema, el apartado 3 del artículo 4 dice que «las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por este incremento o ampliación».
No cabe duda de que el legislador utilice un lenguaje en el que pretende transmitir que se trata de dos supuestos distintos, uno el de incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria y otro el de ampliación del plazo del préstamo. Las referencias en los párrafos sucesivos del mismo apartado a «estos casos» y a «ambos supuestos», significa que el legislador contempla dos supuestos distintos y no uno solo, pues, además, si se contemplase únicamente el «incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria» bastaría aludir a la misma sin referirse a continuación a «la ampliación de plazo», pues esta ampliación unida a un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria ya estaría incluida, al igual que otras modificaciones, en el supuesto de «incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria». Al aludir el legislador en forma disyuntiva a la «ampliación de plazo», el supuesto no puede ser el de una ampliación de plazo unida al incremento de cifra de responsabilidad, pues sería un supuesto redundante, como también lo sería aludir al «incremento de la cifra» junto con cualquiera otra de las modificaciones del apartado 2, por lo que, en definitiva, no se explicaría por qué el legislador da un tratamiento específico a efectos de rango, a la ampliación de plazo.
La única explicación es que el legislador trata de diferenciar, a efectos del rango, los supuestos de incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria y de ampliación de plazo del préstamo de las demás modificaciones del apartado 2 del artículo 4.
La expresión «por este incremento o ampliación» puesta en la parte final del párrafo de que se trata, constituye un complemento circunstancial que no complementa a la ampliación del plazo, como si quisiera decir: «producida por» este incremento o ampliación, sino a la posible «alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita» «por, en cuanto a, por razón de» este incremento o ampliación.
En primer lugar, el legislador utiliza en el mismo párrafo u oración los conceptos de «incremento o ampliación» con un determinado significado, que son los de «incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria» para el primero y el de «ampliación del plazo» para el segundo, y ello es así aunque no se emplee la expresión «respectivamente» en la parte final de la frase, pues la utilización de dos palabras distintas relacionadas con dos significados distintos nominalmente señalados conduce a la significación diferente de cada una de esas palabras. Además, tendría que haber dicho «por aquel incremento o ampliación» para referirse exclusivamente al incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria unido a la ampliación de plazo, y no es así.
Pero, en segundo lugar, la expresión «por este incremento o ampliación» debe relacionarse con «la alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita» a que se refiere inicialmente el propio apartado 3 del artículo 4 y con la referencia en el inciso siguiente a la posibilidad de «mantener el rango». Sería completamente excesivo e incluso absurdo, que por el hecho de aumentar unas cifras de responsabilidad o ampliar el plazo se produjera la pérdida del rango de la hipoteca inscrita, cuando se trata de simples aditamentos a la responsabilidad y al plazo de una hipoteca que salvo en cuanto a esos aditamentos, ya figura con rango ganado por el hecho de haberse practicado en su día la inscripción. Es más coherente interpretar atendiendo a la finalidad y al contexto del precepto, que «la alteración o pérdida del rango» y el «mantenimiento, en su caso, del rango» lo son sólo en relación con los supuestos de «incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria» y de «ampliación del plazo del préstamo» de la hipoteca inscrita, y no que se trate de una alteración del rango de la hipoteca ya inscrita, pues supondría una sanción excesiva para un derecho real ya adquirido, que por el mero hecho de realizarse unas novaciones modificativas darían al traste con un rango ya adquirido. Lo lógico es sancionar la alteración de rango de la hipoteca inscrita sólo en cuanto al incremento de la cifra o en cuanto a la ampliación del plazo si no se obtiene el consentimiento de los titulares de derechos inscritos, pues en otro caso, éstos obtendrían un enriquecimiento injusto y no sería coherente el acto realizado con el resultado producido. Y para llegar a este resultado lógico, la expresión «por este incremento o ampliación» resulta decisiva, pues significa que la alteración o pérdida del rango es «por», «en cuanto a», «en lo relativo a» los referidos incremento o ampliación, es decir, el incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo. En otro caso, el precepto quedaría sin una explicación coherente en cuanto a los extremos indicados de alteración, pérdida o mantenimiento del rango.
4. Ahora bien, aunque se interprete, tal como se indica en el fundamento anterior, que el legislador ha querido comprender dos supuestos distintos a efectos del rango, que son el incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria, por un lado, y la ampliación del plazo, por otro, todavía queda por resolver otro problema de interpretación del precepto, y es el del inciso siguiente del mismo apartado 3 del artículo 4 de la Ley de subrogación y modificación, cuando dice: «En estos casos (los de incremento de la cifra o ampliación del plazo) necesitará la aceptación por los titulares de derechos inscritos con rango posterior, de conformidad con la normativa hipotecaria».
Ahora la cuestión consiste en determinar si el consentimiento se exige para «los titulares de derechos inscritos» o también para «los titulares de derechos anotados». En este punto, sí que procede diferenciar a ambas clases de titulares según los supuestos.
Cuando se trata del supuesto de «incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria» es evidente que el consentimiento de los titulares intermedios es aplicable tanto a los de «derechos inscritos» como a los de «derechos anotados», no sólo porque la expresión «derechos inscritos» tiene también un sentido amplio, sino porque, aunque se interpretara en sentido limitado, sería aplicable por analogía, «de conformidad con la normativa hipotecaria» a las anotaciones de embargo. Y se confirma porque en el inciso último del apartado 3 del propio artículo 4, se excluye «cuando conste registralmente petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores», en que el supuesto normal es el de las anotaciones de embargo, pues es en el juicio relativo a las mismas en que está prevista la norma del artículo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y además, entre las «cargas posteriores» están no sólo los derechos inscritos sino también los derechos anotados.
5. Siguiendo con los supuestos posibles de consentimiento de titulares de derechos inscritos con posterioridad, se plantea también si en el caso de «ampliación de plazo del préstamo» es necesario el consentimiento de los titulares de derechos inscritos y también el de derechos anotados o sólo el de los primeros. Parecería que la solución tendría que ser la misma que en el caso de incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria a la que el legislador añade la de «ampliación de plazo» y que ello exigiría el consentimiento de los titulares de derechos inscritos y anotados y no sólo el de los derechos inscritos, pero si se examina con mayor detenimiento la cuestión, habría que llegar a la conclusión de que en el caso de «ampliación de plazo del préstamo» no es necesario el consentimiento de los titulares de derechos anotados con posterioridad, sencillamente porque no les afecta ni les perjudica.
Los titulares de derechos reales inscritos con posterioridad a la hipoteca cuyo plazo de préstamo se amplía son derechos reales de constitución voluntaria que se contraen y consienten partiendo de los datos o elementos que constan en el Registro, entre los cuales está el plazo de vencimiento del préstamo de la hipoteca anterior en el rango, que como elemento esencial afecta a la propia constitución de la hipoteca (cfr. artículo 12.1 de la Ley Hipotecaria). En las hipotecas, como derechos reales de garantía existe siempre la fase de garantía o de seguridad y en caso de incumplimiento existirá otra fase que es la de realización de valor o ejecución, no siendo indiferente para el titular de una segunda hipoteca inscrita que los constituyentes de la primera amplíen el plazo del préstamo, pues dado el sistema de avance de puestos, la expectativa de mejorar el rango, que es fundamental en la constitución de una segunda hipoteca, quedaría mermada o eliminada. Y a ello se une que en las hipotecas la fase de garantía se refiere al cumplimiento de las obligaciones, en que el titular de la segunda hipoteca puede tener interés en que la hipoteca primera se cumpla dentro del plazo pactado para la misma y así, una vez pagada dentro de plazo y extinguida sin necesidad de la fase de ejecución, la segunda hipoteca pasaría a ocupar el rango de primera. Al menos esa posibilidad exige que, cuando se amplía el plazo de una primera hipoteca, se exija el consentimiento de los titulares de segundas o posteriores hipotecas para que den su consentimiento a esa ampliación de plazo que les puede privar de una expectativa de mejorar el rango en tiempo oportuno, y para que valoren si la ampliación de plazo de la primera les representa un perjuicio o un beneficio.
6. Distintos efectos produce la ampliación de plazo de una hipoteca primeramente inscrita respecto a los titulares de anotaciones de embargo posteriores, pues éstas, a diferencia de las segundas hipotecas, son de constitución forzosa, garantías provisionales y de carácter procesal o procedimental vinculadas a un determinado procedimiento en el que la finalidad esencial del mismo es la realización del valor del inmueble embargado (cfr. artículo 613.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), a cuyo efecto, la ampliación del plazo de la hipoteca preferente, lo que produce es la facilitación del procedimiento de ejecución de la anotación de embargo posterior, sobre todo cuando, como aquí ocurre, el plazo del préstamo de la primera hipoteca ya está vencido cuando se amplía, ya que, a falta de dicha ampliación de plazo, se precipitaría la ejecución de la hipoteca anterior y quedaría desvanecida la posibilidad de que la ejecución de la anotación de embargo pudiera cumplir su cometido adecuadamente. Por ello, a diferencia de las distintas vicisitudes de una hipoteca segunda o posterior, tanto respecto al pago voluntario de la primera hipoteca en los plazos inicialmente previstos como en la posibilidad de enajenación de ese derecho real de hipoteca segunda y de sus expectativas, la ampliación de plazo de la primera hipoteca para las anotaciones de embargo no puede considerarse sino beneficiosa a efectos de la finalidad del procedimiento al que dicha anotación se refiere. Y se confirma porque, a diferencia del incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria, el artículo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, revela la importancia que para la anotación de embargo tiene la cifra de responsabilidad de la hipoteca anterior, hasta el punto de que afecta a la valoración que saldrá a subasta (cfr. artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin embargo, nada importa a esos efectos la ampliación del plazo de vencimiento de la primera hipoteca, pues, además, los postores de la subasta saben que se subrogan en las responsabilidades de la hipoteca anterior y cuyo importe ya aparece descontado por el secretario en el valor inicial de la subasta (artículo 657 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y podrán perfectamente cancelar dicha hipoteca anterior, sea cual fuere su plazo de duración, si pagan las cantidades de que responde la hipoteca primera en cuya responsabilidad real se subrogan (Cfr. artículo 668.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por tanto, exigir un consentimiento de un titular de derecho anotado al que no le afecta la ampliación de plazo sería un contrasentido en la interpretación de la norma y podría dificultar enormemente la obtención de ese consentimiento frente a la necesidad de contar con un mayor plazo para la hipoteca primera, de cuya ejecución dependen las anotaciones de embargo posteriores, que además, es una de las finalidades de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
7. En consecuencia, la existencia de la anotación preventiva de embargo, posterior al préstamo concertado y anterior a la novación, no impone, por su mera existencia, que deba este organismo consentir la modificación contractual y, por ende, que su falta de consentimiento conduzca a una alteración o pérdida del rango inicial del derecho real de hipoteca. En el caso concreto, tampoco consta registralmente la petición de información sobre la cantidad pendiente en ejecución de cargas posteriores.
8. Finalmente, que sea la anotante la Tesorería General de la Seguridad Social no altera la solución dada por la norma. La posibilidad establecida en el artículo 1924 del Código Civil, y sus concordantes a la que alude la segunda calificación, es un efecto legal nacido de la naturaleza especialmente privilegiada del crédito y que por tanto se produce en sus estrictos términos y su posición en nada queda afectada por la novación formalizada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota calificadora en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.
22 noviembre ( 2 rs.) 2012
