HIPOTECA
Obligaciones que pueden ser garantizadas
Constituida hipoteca a favor de los herederos de una persona para garantizar determinadas obligaciones surgidas de una escritura de permuta, el Registrador deniega su inscripción porque, al no haber ostentado dicho causante, en ningún momento del historial registral de la finca hipotecada, derecho alguno sobre la misma, se trata de una hipoteca constituida para garantizar una obligación cuya existencia, tal como está configurada, no será posible. La Dirección, sin embargo, entiende que el principio de determinación de los derechos inscribibles, en materia de hipotecas, se acoge con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito, permitiéndose, en ciertos supuestos, la hipoteca sin la previa determinación registral de todos los elementos de la obligación. No se precisa que ésta tenga ya existencia jurídica ni que sea definitiva, sino que puede constituirse también en garantía de una obligación futura o sujeta a condición, siempre que se pueda identificar al tiempo de su constitución la relación jurídica básica de la que se derive la obligación que se pretende asegurar y, solamente si se produce su efectivo nacimiento, procederá el desenvolvimiento de la garantía hipotecaria. En el presente caso, en el que se trata de asegurar una obligación de indemnizar daños y perjuicios o las responsabilidades pecuniarias surgidas a favor de unos herederos, hay que admitir la garantía hipotecaria, pues su objeto no sólo son las obligaciones nacidas de los contratos, sino también las que tengan su origen en la ley, cuasi contratos y en los actos u omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia.
28 abril 1999
Obligaciones que pueden ser garantizadas.- Hechos: diversas personas reconocen ser deudoras de distintas cantidades a un Banco, como consecuencia de determinadas operaciones formalizadas en póliza, en las que intervinieron como fiadores; la suma de tales débitos asciende a 152.260.960 pesetas. Seguidamente, el Banco concede un préstamo de 8.000.000 de pesetas a una entidad mercantil. Y a continuación, asumiendo todos los deudores la deuda total existente (160.260.960 pesetas), constituyen hipoteca en garantía de dicha deuda sobre diversas fincas de su propiedad. La Dirección revoca la calificación registral, que consideró que existían obligaciones de diversa naturaleza y que no podían garantizarse con una sola hipoteca, afirmando que de la escritura resulta inequívoca la voluntad de las partes de novar todas las deudas para convertirlas en una nueva y única deuda solidaria, susceptible, por tanto, de ser garantizada con hipoteca.
21 junio 2001
Obligaciones que pueden ser garantizadas.- Inscrita una hipoteca, en la que se pacta el procedimiento judicial sumario, cuya finalidad es garantizar una línea de financiación concedida por una sociedad a otra, es inscribible el auto de ejecución derivado de la misma sin que constituya defecto el que no conste en el Registro el nacimiento de la obligación garantizada, pues, por una parte, el acreedor puede obtener un título con fuerza ejecutiva para procurar la ejecución de la hipoteca en cuestión y, por otra, queda fuera de la calificación del Registrador la valoración de la existencia y suficiencia del título ejecutivo, pues las mismas han sido valoradas por el Juez.
19 julio 2002
Obligaciones que pueden ser garantizadas.- Rechazada la inscripción de una hipoteca en garantía de un reconocimiento de deuda cuyo origen estaba en la realización de varios contratos de obra por el defecto de no reflejarse dichos contratos en la escritura, la Dirección revoca el defecto porque el reconocimiento de deuda es un negocio perfectamente admitido en nuestro Derecho, lo que constituye una excepción a la regla de que nuestro sistema hipotecario es causalista y los derechos reales, para acceder al Registro, deben tener causa que los sustente y conste en el título, pues en este caso el derecho real de hipoteca tiene su causa en el crédito que el deudor reconoce y puede exigir el acreedor, y del que la hipoteca es accesoria, siendo tal crédito la causa de deber que da cobertura al derecho de hipoteca. Distinta es la causa de las relaciones subyacentes entre acreedor y deudor, cuya constancia en el título no es necesario que se especifique y a las que se refiere el artículo 1277 del Código Civil al presumir que la causa existe y es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario.
28 febrero 2003
Obligaciones que pueden ser garantizadas.- La posibilidad de constituir hipoteca en garantía de una obligación que no tiene plazo señalado de duración, se examina, más atrás, en el apartado “Duración”.
30 septiembre 2003
Obligaciones que pueden ser garantizadas.- 10. Por lo que se refiere a las obligaciones del prestatario recogidas en la cláusula catorce, dado su carácter obligacional, no deben acceder al Registro –apreciación que comparte el recurrente–, por cuanto siendo el objeto de inscripción el derecho real de hipoteca, aquél debe limitarse a lo imprescindible para dar a conocer la extensión del derecho inscrito; por ello, ya sostuvo esta Dirección General en su Resolución de 19 de abril de 2006 que por imperativo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria el registrador sólo podía calificar las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como prius lógico de su actuación, determinando qué cláusulas tienen tal carácter y deben ser calificadas y, en su caso inscritas, y cuáles son de carácter financiero y quedan vedadas a su calificación.
En concreto, se afirmaba en dicha Resolución que «la calificación que debe efectuar [el registrador], como núcleo de su función pública, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascendencia jurídico real inmobiliaria, ya que son los únicos que deben acceder al Registro de la Propiedad; de ese modo, calificación, como actuación jurídica que, primero ha de depurar lo que tiene tal trascendencia y lo que no y, segundo, como control de legalidad para determinar si lo inscribible puede acceder al Registro, constituyen el marco y límites a que debe sujetarse la actuación del funcionario calificador. » Siguiendo la tesis expuesta en esa Resolución de este Centro Directivo e incidiendo en esa línea de circunscribir la actuación del registrador al contenido de su verdadera función –calificación del contenido de los actos y negocios jurídicos y de las cláusulas de contenido real inmobiliario (artículo 18 de la LH)–, porque así se deriva del ámbito objetivo al que se refiere la inscripción en el Registro de la Propiedad (artículos 1 y 2 de la LH y 4 y ss. de su Reglamento), así como de los efectos de ésta –publicidad erga omnes de tales derechos reales inmobiliarios–, destaca la Ley 41/2007 de 7 de diciembre que en su Exposición de Motivos proclama que las medidas contenidas en ella y dirigidas a impulsar el mercado hipotecario de préstamos hipotecarios «tienen por objeto precisar el contenido que haya de tener la inscripción del derecho real de hipoteca, evitando calificaciones regístrales discordantes que impidan la uniformidad en la configuración registral del derecho que impone su contratación en masa», añadiendo tal Exposición que «a tal fin se establece que en la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualesquiera que sea la naturaleza de estas y su duración», de donde «las demás cláusulas financieras, tales como las relativas al vencimiento anticipado, garantizadas por hipoteca, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización, pero ello siempre que se haya obtenido la calificación registral favorable de las cláusulas de contenido real».
La conclusión lógica de esa voluntad del Legislador es que respecto de la hipoteca, sea quien sea el acreedor en cuyo favor se haya constituido y como regla general, el registrador sólo puede calificar y, por tanto inscribir si su calificación es favorable, las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria que son el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración (artículo 12, párr. primero de la LH).
Lo que sucede es que como excepción y, resultando aconsejable para el tráfico jurídico por la publicidad con efectos de mera noticia que dimana del asiento registral, respecto de las cláusulas que carecen de dicho contenido real, la Ley 41/2007 en la modificación del artículo 12 de la LH ha incluido un párrafo segundo que permite que, respecto de las hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras a que se refiere la Ley 2/1981, de 25 de marzo, además puedan hacerse constar en el Registro las cláusulas financieras, incluidas las de vencimiento anticipado, aun cuando carezcan de trascendencia real inmobiliaria y queden extramuros de la calificación.
Ahora bien, respecto de estas cláusulas financieras el registrador debe limitar su actuación a hacerlas constar en el asiento, esto es a transcribir sin más las mismas, siempre que las de trascendencia jurídico real inmobiliaria –las enumeradas en el párrafo primero del artículo 12 de la LH hubieran sido calificadas favorablemente. De este modo, la reforma de la Ley Hipotecaria acoge la tesis expuesta por este Centro Directivo –vid. ut supra, Resolución de 19 de abril de 2006, entre otras–, armonizando la importante función calificadora con el verdadero sentido y contenido de la misma, mas permitiendo que para determinadas hipotecas –las constituidas a favor de determinadas entidades financieras–, por razón de su especialidad y generalidad, además se transcriban en el asiento registral las cláusulas financieras.
Es más, incluso respecto de determinadas hipotecas –las denominadas de máximo– la voluntad flexibilizadora de la Ley 41/2007, cuando las mismas se han constituido a favor de las entidades a que se refiere la Ley 2/1981, de 25 de marzo, ha sido aún mayor, pues respecto de éstas dicha norma delimita aún más la calificación registral en cuanto a las obligaciones que garantiza, pues bastará que la escritura pública incluya «su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas» (artículo 153 bis, letra b), párr. dos de la LH).
21 diciembre 2007 (2 Rs.), 14 enero, 1, 8 (2 Rs.) 22, 28 y 29 febrero, 14, 15, 19 (2 Rs.), 22, 24 (2 Rs.), 25 y 27 marzo, 19 y 20 mayo 2008 [1]
[1] Las resoluciones de los días 22, 28 y 29 de febrero de 2008, han sido anuladas, por extemporáneas, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 15 de diciembre de 2010, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 14 de octubre de 2011.
