HIPOTECA
El pacto comisorio o apropiación de la finca por el acreedor en caso de falta de pago de la deuda garantizada, establecido por el artículo 1.859 del Código Civil, no prohíbe que pueda vender las fincas cuando llegue el caso ni que se las adjudique, como consecuencia del remate en que no haya postor, porque tal prohibición implicaría el desconocimiento de las acciones y obligaciones nacidas del contrato, en virtud del consentimiento que para ello prestó el deudor al hipotecar.
25 agosto 1933
Pactos inscribibles.- Lo son, entre otros: 1) El que engloba mensualmente las cuotas de amortización e intereses, siempre que aunque no esté determinada con anticipación la parte de una y otros, se exprese la fórmula matemática convenida para ello. 2) El que impone la obligación de constituir un seguro de fallecimiento y otro de inmuebles, dado que su impago es causa de vencimiento de la hipoteca y las cuotas se encuentran garantizadas como partidas anotadas en cuenta de crédito. 3) El vencimiento por impago de cualquier suma adeudada y garantizada con la hipoteca o por la aparición de cargas no consignadas en la escritura. 4) El vencimiento por impago de contribuciones e impuestos. 5) La prohibición de arrendar en determinadas condiciones. 6) El pacto relativo al carácter solidario de los dos deudores prestatarios.
24 abril 1992
Pactos inscribibles.- Lo son: 1) El de vencimiento anticipado por falta de pago de cualquier suma adeudada, pues indudablemente hay que entenderlo referido a las fincas garantizadas con hipoteca, o por aparición de cargas no consignadas en la escritura. 2) Las obligaciones de pagar contribuciones e impuestos o de arrendar por un importe inferior a 75.000 pesetas mensuales. 3) La cláusula relativa al carácter solidario de los dos deudores prestatarios.
17 marzo 1994
Pactos inscribibles.- A juicio de la Dirección General, es válido el pacto, en un préstamo hipotecario con interés, de que el acreedor descuente el período inicial de interés en el momento de la entrega del capital, sin que, como entendía el Registrador, quede desnaturalizado el contrato de préstamo, que, como contrato real, requiere la entrega de la cantidad prestada y la devolución de otro tanto igual a lo entregado.
22 mayo 2001
Pactos inscribibles.- Ver, más atrás, el apartado «Cancelación anticipada».
17 junio 2000
Pactos inscribibles.- 12. Por lo que se refiere a la consideración del pacto por el que el prestatario apodera a la entidad acreedora para que pueda otorgar por sí misma escrituras de aclaración o corrección del contenido de la escritura, siempre que no supongan modificación de las cláusulas del contrato, se reitera lo dicho en el fundamento 10 para los pactos obligacionales.
13. Finalmente y por lo que se refiere al criterio de la Registradora de considerar que dados los términos oscuros, discrecionales y genéricamente favorables a la parte prestamista, la completa operación es contraria a lo dispuesto en los artículos 10bis y Disposición Adicional Primera de la Ley 26/1984 General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, como ya tuvo ocasión de expresar este Centro Directivo en sus Resoluciones de 8 de octubre de 1.991 y 19 de abril de 2006, el procedimiento registral, por sus particulares caracteres, y la calificación, por su ámbito objetivo y medios de llevarse a cabo, no puede sustituir a la declaración judicial de nulidad de las cláusulas de un contrato que son condiciones generales de la contratación, por entender que las mismas son nulas de pleno derecho, al contravenir la Ley 26/1984, de 19 de julio.
21 diciembre 2007 (2 Rs.), 14 enero, 1, 8 (2 Rs.) 22, 28 y 29 febrero, 14, 15, 19 (2 Rs.), 22, 24 (2 Rs.), 25 y 27 marzo, 19 y 20 mayo 2008 [1]
Pactos inscribibles.- 10. Entrando ya en el análisis concreto de las cláusulas que el Registrador excluye de la inscripción por las razones que expresa en su nota de calificación, deben examinarse, en primer lugar, las que, agrupadas bajo el concepto de obligaciones del hipotecante, se refieren a « el apartado b), c) y d) de la cláusula 5ª y la totalidad de la cláusula 7ª por ser de carácter obligacional, y los apartados g) y h) de la cláusula 5ª por ser contrarios a lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley Hipotecaria.»
El apartado b) de la cláusula 5ª se refiere al supuesto en que los acreedores satisfagan las primas del seguro de los bienes hipotecados; en este supuesto las cantidades abonadas devengarán intereses de demora e indicando a continuación: «Tales cantidades e intereses se entenderán incluidos en los gastos cubiertos por las hipotecas (…)».
Dicho apartado además de referirse a gastos de naturaleza financiera (vid apartados 4º y 5º del Anexo II de la Orden ministerial de 5 de mayo de 1994), y por tanto de necesaria constancia registral conforme a lo dispuesto en el artículo 12.2 de la Ley Hipotecaria, están expresamente garantizados con la hipoteca dentro del apartado gastos de la cifra de responsabilidad hipotecaria fijada, por lo que no puede negarse su trascendencia real, debiendo revocarse en tal extremo la calificación del Registrador.
El apartado c) de la misma cláusula, se refiere a la obligación de otorgar las oportunas escrituras públicas para dejar constancia de las edificaciones de las fincas. Dicho pacto, tal y como está redactado, en la medida que no tiene naturaleza financiera ni su incumplimiento determina el vencimiento anticipado de la hipoteca es ajeno a la obligación garantizada con la hipoteca y, por tanto, no susceptible de inscripción de conformidad con lo dispuesto en los artículos 2 y 98 de la Ley Hipotecaria y 9 y 51 del Reglamento Hipotecario.
8 junio 2011
[1] Las resoluciones de los días 22, 28 y 29 de febrero de 2008, han sido anuladas, por extemporáneas, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 15 de diciembre de 2010, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 14 de octubre de 2011.
