HIPOTECA

Pactos no inscribibles: arrendamiento de la finca

La facultad concedida al acreedor de exigir el pago total de la deuda, estimándola vencida y dando inmediatamente por rescindido el contrato, si el deudor no consignare en los contratos de arrendamiento de la finca hipotecada que se tendrán por rescindidos desde el momento y por el solo hecho de que entablaren reclamaciones judiciales o extrajudiciales a consecuencia del contrato de préstamo, contraviene el principio de libertad de contratación que inspira la legislación civil y limita hipotecariamente el derecho del dueño a disponer de sus bienes, constituyendo una sanción para el caso de que el deudor ejercite sus facultades dispositivas.

25 noviembre 1935 y 16 junio 1936

Pactos no inscribibles: arrendamiento de la finca.- Con determinadas excepciones, los pactos de vencimiento anticipado por arrendamiento de la finca no son inscribibles. Ver esta cuestión en el apartado “Hipoteca inversa”. La Resolución se ocupa de esta materia en el fundamento de derecho 8.b)

1 octubre y 4 noviembre 2010

Pactos no inscribibles: arrendamiento de la finca.- En cuanto a los apartados g) y h) de la cláusula 5ª, que el Registrador considera contrarios a lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley Hipotecaria, al establecer como obligaciones del hipotecante respecto a las fincas hipotecadas, las siguientes:… h) No celebrar, sin el consentimiento previo del Agente (que deberá actuar siguiendo el régimen de mayorías pactado en el Segundo Contrato Modificado y Refundido), contratos de arrendamiento, subarrendamiento, cesión temporal de espacio u otros de significación económica semejante respecto de las Fincas en condiciones, plazos y precios más onerosos para el propietario de los que se celebrarían en el mercado entre partes independientes. A estos efectos, el hipotecante notificará al Agente las condiciones de cualquier contrato de arrendamiento que pretenda celebrar en tales condiciones con al menos seis días hábiles de antecedencia», hay que señalar que, en efecto, estos pactos infringen normas imperativas como los artículos 27 y 107 número 3 de la Ley Hipotecaria y son contrarios al principio de libertad de contratación, a la libre circulación, uso y destino de los bienes y al crédito territorial como ha sostenido reiteradamente este Centro Directivo, entre otras, en las Resoluciones de 27 de enero de 1986 y de 8 de noviembre de 1993.

Estos mismos criterios los ha confirmado el Tribunal Supremo (Sala Primera) en su Sentencia de 16 de diciembre de 2009. En concreto:

b) En cuanto a la prohibición absoluta de arrendar, afirma de forma concluyente la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 que «el acreedor hipotecario no puede pretender del hipotecante, y menos todavía imponerle, el compromiso de no arrendar la finca hipotecada, cualquiera que sea la consecuencia que pudiera acarrear la violación de la estipulación, de la misma manera que no caben las prohibiciones de disponer convencionales en los actos a título oneroso (art. 27 LH). La cláusula que estableciese la absoluta prohibición de arrendar no solo no es inscribible sino que no es válida. El hipotecante, por lo tanto, puede arrendar libremente la finca hipotecada, siquiera los arrendamientos posteriores a la hipoteca (tema que es el que aquí interesa), aparte de la sujeción a lo dispuesto en los artículos 661, 675 y 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedan sometidos al principio de purga por lo que no afectan a la hipoteca –realización de la finca hipotecada–».

Es cierto que la doctrina de este Centro Directivo ha venido admitiendo diversas cláusulas relacionadas con el tema. En este sentido se pueden citar las Resoluciones de 28 de enero de 1998 y de 22 de marzo de 2001. Así la primera de ellas se afirma que «Resulta admisible que en la escritura de constitución de hipoteca se contenga alguna prevención adecuada respecto de aquellos arrendamientos ulteriores que pudieran no estar sujetos al principio de purga, y que por la renta estipulada pudieran disminuir gravemente el valor de la finca hipotecada, como pueden ser los arrendamientos estipulados sin cláusula de estabilización o, aunque la contengan, en caso de que la renta anual capitalizada al tanto por ciento que resulte de sumar al interés legal del dinero un 50 por 100 más no cubra la responsabilidad total asegurada o el valor fijado para servir de tipo a la subasta». Pero, esta admisibilidad, como ha explicado certeramente la reseñada Sentencia de 16 de diciembre de 2009, se justifica por el hecho de que «el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, se garantiza al arrendatario de vivienda el derecho a permanecer en la vivienda arrendada durante los primeros cinco años del contrato en el caso (entre otros) de enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial. La consecuencia de la norma anterior es que, al no operar el principio de purga en la realización forzosa, el eventual adjudicatario o rematante tiene que soportar el arrendamiento durante un plazo. Ello, a su vez, acarrea un perjuicio para el acreedor hipotecario al reducirse los licitadores y las posturas, resultando completamente razonable imaginar que se produzca un inferior precio del remate en los casos en que no estando libre la finca los licitadores conocen el arrendamiento no purgable del inmueble que se ejecuta».

Por el contrario, cuando no se produce este elemento habilitante, esto es, cuando el efecto del vencimiento anticipado del préstamo no se restringe a los arrendamientos exentos del principio de purga de las cargas posteriores, entonces las cláusulas que imponen tal vencimiento son nulas por infringir el artículo 27 de la Ley Hipotecaria. Por ello, la citada Sentencia de 16 de diciembre de 2009 concluye que «las cláusulas que someten a limitaciones la facultad de arrendar la finca hipotecada se deben circunscribir a los arrendamientos de vivienda ex art. 13 LAU de 1994», declarando abusivas las cláusulas de vencimiento anticipado que «no limitan su aplicación a los arrendamientos de vivienda excluidos del principio de purga en la ejecución forzosa (art. 13 LAU), siendo por lo demás exigible que, en su caso, las cláusulas que se redacten concreten el baremo –coeficiente– que corrija la disminución de valor que el gravamen arrendaticio puede ocasionar». Debe confirmarse por tanto la nota de calificación en estos extremos.

8 junio 2011