HIPOTECA

Pactos no inscribibles: gastos

Salvo las costas y gastos de ejecución, tienen carácter personal y no son inscribibles las obligaciones de abonar los gastos e impuestos ocasionados por la celebración del contrato de préstamo, los de inscripción, expedición de copia y cancelación en su día, especialmente si no han sido asegurados con una hipoteca del tipo de las de seguridad.

28, 29 y 30 enero, 2 febrero 1998

Pactos no inscribibles: gastos.- Aunque se pretenda que algunos gastos –en concreto, los relativos a la modificación y cancelación de la hipoteca, conservación del inmueble hipotecado y pago de la prima del seguro de incendios y daños-, son inscribibles para facilitar su cognoscibilidad legal o como presupuesto para que operen ciertas cusas de vencimiento anticipado, lo cierto es que, como señaló la Resolución de 2 de febrero de 1998, tan sólo lo serían si están específicamente garantizados, o, en determinados casos su impago se ha configurado como causa de vencimiento anticipado de la obligación por afectar a la subsistencia o rango de la garantía que se inscribe.

4 noviembre 2002

Pactos no inscribibles: gastos.- En el recurso que motivó esta Resolución, uno de sus apartados trata del pago de gastos, como causa de vencimiento, distinguiendo entre los que deben y los que no deben admitirse.

Asimismo, conforme a la mencionada doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, la Resolución de 22 de marzo de 2001), debe aceptarse la inscripción de la cláusula de vencimiento anticipado relativa a tributos y gastos, siempre y cuando se concrete a aquéllos cuyo pago quede garantizado con un derecho de preferencia legal de cobro respecto del mismo acreedor hipotecario (cfr. artículo 1923 del Código Civil). Por ello, no puede rechazarse la inscripción respecto de la obligación de satisfacer los «impuestos, tasas, contribuciones, arbitrios y gastos de comunidad que recaigan sobre la finca». Igualmente, debe admitirse la inscripción de la estipulación por la que se impone al deudor la obligación de abonar los gastos e impuestos ocasionados con ocasión de la celebración del contrato de préstamo, así como los de inscripción de la hipoteca y constancia registral de la ampliación de la responsabilidad máxima, toda vez que, en el presente caso, se trata de conceptos que por pacto entre las partes se incluyen entre las obligaciones que son el objeto propio de la garantía constituida y que han sido asegurados con una hipoteca del tipo de las denominadas de seguridad. Por esta misma razón, también debe entenderse inscribible el pacto –señalado bajo el número 8.2 de la escritura – por el que se puede ejecutar la hipoteca por incumplimiento de la obligación –contenida entre «las obligaciones garantizadas»– del pago de gastos que incluyen, entre otros, «los gastos e impuestos incurridos por la preparación y desarrollo de la ejecución hipotecaria y los honorarios de abogados y procuradores asesores del Acreditante» (si bien, para evitar contradicción, habrán de entenderse limitados a los gastos e impuestos anteriores a la ejecución propiamente dicha). En cambio, debe confirmarse el rechazo a la inscripción de la parte de la misma estipulación relativa a los gastos «derivados de la conservación del inmueble afecto», por tratarse de un concepto claramente diferenciado del crédito que es el objeto propio de la garantía constituida y que, ni siquiera, ha sido asegurado con dicha hipoteca de seguridad.

2 y 3 septiembre 2005

 Pactos no inscribibles: gastos.- Aunque no estén garantizados con hipoteca, esta clase de gastos, que figuran en las estipulaciones financieras, deben inscribirse, salvo que el Registrador les atribuya alguna causa de nulidad. Se exceptúa, tratándose de hipoteca inversa, el cobro de comisiones de cancelación o amortización anticipada que excedan del cinco por ciento. Ver, más extensamente, el apartado “Hipoteca inversa”.

1 octubre y 4 noviembre 2010