HIPOTECA
Procedimiento extrajudicial: notificaciones
Procedimiento extrajudicial: notificaciones
Los trámites establecidos por el artículo 235 del Reglamento Hipotecario, entre los cuales está la notificación personal de la iniciación del procedimiento a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca, o, en su defecto, a las personas determinadas por el artículo 202 del Reglamento Notarial, han de cumplirse rigurosamente, por ser su finalidad la protección de terceros durante la tramitación del procedimiento. Por este motivo, no es inscribible la escritura de adjudicación derivada de un procedimiento extrajudicial en el que el Notario actuante no hizo la notificación que previene el artículo 235 del Reglamento Hipotecario al titular de una anotación preventiva de embargo, practicada con posterioridad a la hipoteca, por no constar su domicilio en la certificación registral.
24 marzo 1986
Procedimiento extrajudicial: notificaciones.- 1. La única cuestión que se debate en este expediente consiste en si, en el ámbito de la venta extrajudicial de una finca por incumplimiento de la obligación garantizada con hipoteca, es preciso que conste en la escritura pública por la que se transmite la circunstancia de que se ha notificado al deudor para que, en ejercicio de la facultad prevista en el artículo 12.2.3 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, presente tercero que mejore la postura inferior al 70% del tipo señalado o que resulte suficiente para satisfacer el derecho del ejecutante.
2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la facultad del acreedor hipotecario para instar la enajenación forzosa del bien objeto de garantía forma parte del contenido estructural del derecho de hipoteca. La atribución del «ius vendendi» al acreedor no es un elemento añadido o circunstancial sino que integra el contenido esencial de su derecho (Resolución de fecha 13 de abril de 2012).
Esta misma doctrina, amparada sólidamente en el Derecho positivo, pone de manifiesto que el ejercicio de esa facultad consustancial del derecho del acreedor no puede ser llevada a cabo por su titular de forma unilateral dada la proscripción en nuestro derecho del pacto comisorio (artículos 1858 y 1884 del Código Civil) por lo que es preciso que su ejercicio se acomode a los procedimientos legalmente preestablecidos ya sean judiciales o extrajudiciales. Sólo de este modo la actuación del acreedor en ejercicio de su derecho recibe el amparo del ordenamiento jurídico y obtiene el reconocimiento de las consecuencias de él derivadas.
3. La realización del valor del bien hipotecado para su conversión en dinero está sujeta así a estrictos controles de legalidad que tienen como finalidad equilibrar los distintos intereses en juego: los propios del acreedor pero también los del deudor incumplidor, los del propietario de la cosa hipotecada y aquéllos de los eventuales terceros que acrediten derechos sobre el bien. Tan compleja trama de intereses ha sido objeto históricamente de una cuidadosa regulación a fin de que el ejercicio ponderado de las facultades inherentes al derecho real de hipoteca favorezca el crédito territorial mediante la utilización de los bienes inmuebles como respaldo de la actividad económica.
En caso de incumplimiento de la obligación garantizada, el acreedor puede ejercer el «ius distrahendi» inherente a su derecho mediante el ejercicio de la acción directa o de la ordinaria previstas en la norma ritual sujetas al control de jueces y tribunales. De este modo, se hace efectiva la responsabilidad del deudor sobre el bien objeto de garantía desembocando en su enajenación forzosa por la vía de apremio.
Junto al ejercicio en el ámbito judicial del «ius distrahendi», nuestro ordenamiento contempla la posibilidad de su ejercicio extrajudicial cuyo fundamento no es ya el ejercicio coercitivo por el ordenamiento de la responsabilidad del deudor, sino el previo consentimiento que éste presta para que se venda la finca y se realice su valor en caso de incumplimiento. Para garantizar en este ámbito que se respete el equilibrio de intereses a que se ha hecho referencia el ordenamiento exige que el ejercicio extrajudicial se lleve a cabo bajo el control y dirección de un funcionario público, el notario, cuya actuación está fuertemente regulada. Es cierto que el ejercicio extrajudicial ha planteado a nuestras mas altas instancias severas dudas de adecuación al orden constitucional (por todas, Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2009) pero no lo es menos que dichas dudas vienen referidas a la regulación anterior a la promulgación de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil que han quedado disipadas por el amparo legal que la misma le confirió al modificar el contenido del artículo 129 de la Ley Hipotecaria que ahora dice: «La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario».
Como ha afirmado esta Dirección General (vid. Resoluciones de 28 de mayo de 2001 y 13 de febrero de 2004) la habilitación legal para el ejercicio extrajudicial del valor en cambio de un bien es plenamente conforme con nuestra tradición histórica lo que justifica, como se pone de relieve por extenso en las Resoluciones citadas, que esté ampliamente reconocido en numerosos preceptos de nuestro ordenamiento y no sólo en relación a derechos de garantía.
4. En sede de hipoteca el Reglamento Hipotecario exige que las partes hayan pactado con anterioridad, en el momento de la constitución, la posibilidad de su ejercicio extrajudicial y, señaladamente, que se determine la persona que en su día haya de otorgar la escritura pública de transmisión (artículo 234 del Reglamento Hipotecario). De este modo, y como ha reiterado la doctrina de este Centro Directivo, el título de adquisición del adquirente se integra tanto por el previo título de constitución de la garantía como con el posterior de transmisión, de modo que conjuntamente reúnen los requisitos de consentimiento, objeto y causa establecidos en el ordenamiento para la transmisión del dominio y demás derechos reales (artículo 609 del Código Civil).
Al igual que ocurre con las transmisiones voluntarias de inmuebles en la transmisión derivada de la venta extrajudicial el ordenamiento toma precauciones para que la transmisión obedezca a una justa causa que salvaguarde los derechos de los interesados exigiendo un conjunto de formalidades cuya cumplimentación se exige al notario. De este modo, la presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada y que está bajo la salvaguardia de los tribunales sólo puede destruirse procediendo a la inscripción a favor de un nuevo titular si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos para provocar la transmisión del dominio derivada del ejercicio del «ius vendendi» por persona distinta del titular registral. De aquí que se exija que sea indubitado el incumplimiento del deudor y que quede acreditado que las partes cuyos intereses están en juego han tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento.
El Reglamento Hipotecario establece lo siguiente en su artículo 236 l.2: «En la escritura se harán constar los trámites y diligencias esenciales practicados en cumplimiento de lo establecido en los artículos anteriores y, en particular, que se practicaron las notificaciones prevenidas en los artículos 236 c y 236 d; que el importe de la venta o adjudicación fue igual o inferior al importe total garantizado por la hipoteca y, en caso de haberlo superado, que se consignó el sobrante en la forma prevista en el apartado segundo del artículo 236 k».
Como resulta de la norma, y en lo que interesa a este expediente, tienen la consideración de trámites esenciales, en cuanto que su ausencia determinaría la inexistencia de transmisión dominical, el requerimiento de pago al deudor hipotecario (artículo 236 c) y la notificación a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca (artículo 236 d). Fuera de estos supuestos el ordenamiento no contempla otras comunicaciones a personas interesadas de carácter esencial lo que no debe causar extrañeza pues no todas las formalidades tienen el mismo significado y alcance (Resoluciones de 20 de octubre de 2010, 23 de julio de 2011 y 13 de septiembre de 2012). En cualquier caso queda a salvo que cualquier parte interesada acuda a los juzgados y tribunales en defensa de su derecho (artículo 236 o del Reglamento Hipotecario en relación al artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
5. En el expediente que provoca la presente, la registradora entiende que el deudor hipotecante ejecutado debe ser objeto de notificación al efecto de ejercer el derecho de mejorar postura que le reconoce el artículo 12.2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que establece: «Cuando la mejor postura presentada fuera inferior al 70 por cien del tipo señalado para la subasta, podrá el deudor presentar, en el plazo de diez días, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 por cien del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante».
La pretensión de la registradora no puede ser mantenida pues, requerido de pago el deudor y notificado como titular del dominio de la celebración de la subasta, el ordenamiento no contempla ninguna obligación de una ulterior notificación en relación al resultado de la subasta y al derecho a mejorar la postura inferior al 70% del tipo señalado. Verificado en consecuencia el conjunto de acciones encomendadas al notario para garantizar que los interesados tienen acceso al ejercicio de sus derechos e intereses legítimos no se puede pretender la concurrencia de otros requisitos no previstos en la legislación. Dichos requisitos adicionales no previstos en el ordenamiento no añaden garantía alguna, pues verificados aquéllos contemplados en la Ley, corresponde a los propios llamados a defender sus intereses su ejercicio en los trámites en que sea oportuno. Esta consideración no es una particularidad de la regulación actual de la venta extrajudicial; con anterioridad a la reforma llevada a cabo por el Real Decreto-ley 6/2012, el artículo 236 g.7 del Reglamento Hipotecario contenía una regulación similar, como similar es la contemplada en los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la vía de apremio. En relación a este procedimiento, el Tribunal Constitucional ha tenido ocasión de afirmar reiteradamente que sólo existe indefensión cuando se priva a los interesados de la oportunidad de ejercer sus derechos e intereses en la forma prevista por el ordenamiento (por todas, Sentencia de 21 de enero de 2008). Y es que, como ha tenido ocasión de afirmar el propio Tribunal (Sentencia de 21 de noviembre de 2011), la adjudicación al acreedor del bien ejecutado por falta de licitadores con postura bastante y por cantidad inferior al valor de tasación no implica indefensión alguna y encuentra su justificación como «último remedio para no seguir prolongando una espera que sólo uno de ellos sufre, por responsabilidad del otro».
6. Cuestión distinta es que cuando se da el supuesto previsto en el artículo 12 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de ausencia de postores o de existencia de posturas por debajo de los porcentajes establecidos, y adjudicada la finca por falta de ofrecimiento de mejor postura por parte del deudor, dicha circunstancia debe constar en el título presentado a Registro. Esta exigencia no tiene su justificación en la proscripción de la indefensión del titular del dominio pues ya ha quedado acreditado lo contrario, sino en el hecho de que constituye el prius lógico que conduce a la transmisión al actor; para que haya transmisión de acuerdo a derecho debe constar la secuencia de hechos que así lo justifique. Así se deduce del propio artículo 236 l.1 que exige que se hagan constar en la escritura los trámites esenciales de la venta extrajudicial debiendo en consecuencia contener todos aquellos que, en cada caso particular, llevan a un resultado determinado.
Como resulta de la documentación que consta en este expediente la escritura pública presentada se limita a recoger el hecho de que en la subasta la entidad acreedora, como único postor, ofreció una cantidad equivalente al 60% del valor de tasación por lo que la finca se le transmite en pago parcial de la deuda por dicha cantidad. Es cierto que del acta autorizada por el propio notario resulta la circunstancia, el hecho, de que transcurrieron diez días desde la celebración de la subasta sin que el deudor presentase tercero que mejorase la postura, pero ni dicho documento fue presentado al tiempo de llevar la calificación, que en consecuencia sólo tuvo en cuenta la escritura presentada, ni la registradora al calificar ésta puso en evidencia la ausencia de constancia del hecho que justifica la adjudicación al acreedor en los términos vistos.
Ciertamente de la nota de defectos resulta la afirmación de que si se ha llevado a cabo la notificación al deudor para que presente tercero y no lo ha hecho, dicha circunstancia debe constar en la escritura. Pero como resulta de las consideraciones anteriores no es exigible una notificación específica basada en el artículo 12 del Real Decreto-ley 6/2012 para que el deudor ejercite la facultad de mejorar postura por lo que el defecto, en los términos en que aparece formulado, no puede ser mantenido.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.
28 noviembre 2012
