HIPOTECA
Prórroga de la obligación garantizada, después de su vencimiento
1. En el presente recurso debe determinarse si, transcurrido el plazo de duración de un préstamo garantizado con hipoteca –que vencía el 25 de septiembre de 2008–, puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad la prórroga de dicho plazo pactada mediante escritura autorizada el día 22 de diciembre de 2008.
El Registrador suspende la inscripción de dicha prórroga «por haberse pactado la ampliación una vez vencido el plazo inicialmente acordado, lo que implica el nacimiento de una nueva obligación, que por el carácter accesorio de la hipoteca supondría la necesaria constitución de una nueva garantía con cancelación de la primitiva –arts. 1203, 1204 y 1857 del Código Civil y 105 de la Ley Hipotecaria–».
El Notario recurrente alega que en nuestro ordenamiento es válida la prórroga de un contrato de préstamo garantizado con hipoteca acordada, inter partes, antes o al tiempo del vencimiento de aquél y ratificada en escritura pública otorgada con posterioridad al vencimiento, pero con efecto retroactivo al momento de dicho pacto interno.
2. Indudablemente, acreedor y deudor pueden, «inter partes», acordar la modificación del plazo de duración de la obligación garantizada aunque la posterior formalización de la misma se verifique una vez que haya vencido el plazo inicialmente pactado.
En la escritura calificada no consta explícitamente –aunque tampoco se excluye- que la prórroga se hubiera pactado antes del transcurso de ese plazo fijado inicialmente. No obstante, el criterio del Registrador no puede ser mantenido en este caso si se tienen en cuenta las siguientes consideraciones (además de la necesaria interpretación de las cláusulas del contrato en su conjunto y en el sentido más adecuado para que produzca efecto –cfr. artículos 1281, 1283, 1284, 1285 y 1286 del Código Civil–):
a) Aun en el caso de pactarse dicha prórroga después del vencimiento del plazo, se trataría de una alteración contractual que debe calificarse como novación modificativa, que no da lugar a la extinción de la obligación modificada y al nacimiento de una nueva obligación. Aunque el artículo 1156 del Código Civil dispone que las obligaciones se extinguen por la novación, este precepto debe ser interpretado sistemáticamente en relación con los artículos 1203 y 1204 del mismo Código y según la reiterada doctrina del Tribunal Supremo (cfr. las sentencias citadas en los «Vistos», especialmente las de 8 de julio de 1909 y 16 de mayo de 1945), por lo que, a falta de la terminante declaración de las partes sobre su intención de, con la modificación, dar por extinguida la anterior obligación, debe entenderse que ésta queda subsistente por la modificación del plazo de duración de la relación obligatoria, toda vez que el carácter extintivo de la novación no se presume a menos que la obligación resultante de la modificación sea de todo punto incompatible con la antigua modificada, lo que no sucede en un caso como el presente en el que, además, la alteración del plazo se pacta para facilitar el cumplimiento de la obligación inicial.
b) En el presente supuesto, no se trata de un pacto que modifique una anterior cláusula que sujetara a término el mismo derecho real de hipoteca (como ocurriría, por ejemplo, en el supuesto de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito) ni se trata de un plazo de la obligación configurado como esencial. Se modifica un plazo fijado para la duración de la obligación garantizada cuyo vencimiento no tiene como consecuencia la extinción de la misma sino que el incumplimiento de esta obligación devenida exigible puede dar lugar a la efectividad de la hipoteca si el acreedor no reintegrado de su crédito utiliza la acción hipotecaria para hacer valer su derecho.
c) La propia Ley Hipotecaria –cfr. artículo 144– admite la posibilidad de modificaciones de la obligación garantizada con hipoteca (entre ellas, la espera), si bien dispone que no surtirán efecto contra tercero, si no se hacen constar en el Registro por medio del asiento correspondiente. Por lo demás, la ampliación del plazo del préstamo se contempla como un supuesto de novación modificativa en el artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, sin que deba decidirse ahora sobre el alcance que haya de tener la interpretación de la norma del apartado 3 de dicho precepto legal relativa al rango de la hipoteca inscrita. [1]
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada, en los términos que anteceden.
24 noviembre 2009
Prórroga de la obligación garantizada después de su vencimiento.- 1. Respecto del primero de los defectos objeto de impugnación en el presente recurso, debe determinarse si, transcurrido el plazo de duración de un préstamo garantizado con hipoteca -que vencía el 24 de septiembre de 2008-, puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad la prórroga de dicho plazo pactada mediante escritura autorizada el día 21 de noviembre de 2008 por la que se eleva a público un documento privado suscrito con fecha 24 de agosto de 2008.
La Registradora suspende la inscripción de dicha prórroga porque, a su juicio, al carecer dicho documento privado de fecha fehaciente anterior al vencimiento del plazo de duración del préstamo inicialmente acordado, se modifica el plazo de una obligación vencida, «lo cual no será posible sino con la constitución de una nueva garantía dado el carácter accesorio de la hipoteca respecto de la obligación principal».
El Notario recurrente alega que en nuestro ordenamiento es válida la prórroga de un contrato de préstamo garantizado con hipoteca acordada mediante un documento privado anterior a la fecha del vencimiento de aquél que posteriormente se eleva a público, con eficacia «inter partes» desde la fecha de dicho documento privado, aunque no se retrotraigan sus efectos en perjuicio de terceros -en este caso inexistentes-. Y añade que el vencimiento de una obligación a plazo no es causa de extinción de la obligación.
2. La cuestión debatida debe resolverse conforme al criterio de esta Dirección General expresado en la Resolución de 24 de noviembre de 2009.
Indudablemente, acreedor y deudor pueden, «inter partes», acordar la modificación del plazo de duración de la obligación garantizada aunque la posterior formalización de la misma se verifique una vez que haya vencido el plazo inicialmente pactado.
En la escritura calificada consta explícitamente que la prórroga se ha pactado antes del transcurso de ese plazo fijado inicialmente. Y, aunque dicho acuerdo sólo se hace constar con forma auténtica después del vencimiento, el criterio de la Registradora no puede ser mantenido si se tienen en cuenta las siguientes consideraciones:
a) Aun en el caso de pactarse dicha prórroga después del vencimiento del plazo (lo que no acontece en este caso de convenio anterior a dicho vencimiento), se trataría de una alteración contractual que debe calificarse como novación modificativa, que no da lugar a la extinción de la obligación modificada y al nacimiento de una nueva obligación. Aunque el artículo 1156 del Código Civil dispone que las obligaciones se extinguen por la novación, este precepto debe ser interpretado sistemáticamente en relación con los artículos 1203 y 1204 del mismo Código y según la reiterada doctrina del Tribunal Supremo (cfr. las sentencias citadas en los «Vistos», especialmente las de 8 de julio de 1909 y 16 de mayo de 1945), por lo que, a falta de la terminante declaración de las partes sobre su intención de, con la modificación, dar por extinguida la anterior obligación, debe entenderse que ésta queda subsistente por la modificación del plazo de duración de la relación obligatoria, toda vez que el carácter extintivo de la novación no se presume a menos que la obligación resultante de la modificación sea de todo punto incompatible con la antigua modificada, lo que no sucede en un caso como el presente en el que, además, la alteración del plazo se pacta para facilitar el cumplimiento de la obligación inicial.
b) En el presente supuesto, no se trata de un pacto que modifique una anterior cláusula que sujetara a término el mismo derecho real de hipoteca (como ocurriría, por ejemplo, en el supuesto de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito) ni se trata de un plazo de la obligación configurado como esencial. Se modifica un plazo fijado para la duración de la obligación garantizada cuyo vencimiento no tiene como consecuencia la extinción de la misma sino que el incumplimiento de esta obligación devenida exigible puede dar lugar a la efectividad de la hipoteca si el acreedor no reintegrado de su crédito utiliza la acción hipotecaria para hacer valer su derecho.
c) La propia Ley Hipotecaria -cfr. artículo 144- admite la posibilidad de modificaciones de la obligación garantizada con hipoteca (entre ellas, la espera), si bien dispone que no surtirán efecto contra tercero, si no se hacen constar en el Registro por medio del asiento correspondiente. Por lo demás, la ampliación del plazo del préstamo se contempla como un supuesto de novación modificativa en el artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de Marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, sin que deba decidirse ahora sobre el alcance que haya de tener la interpretación de la norma del apartado 3 de dicho precepto legal relativa al rango de la hipoteca inscrita.
6 mayo 2010
Prórroga de la obligación garantizada, después de su vencimiento.- 1. Se debate en el presente expediente si, transcurrido según Registro, el plazo de vencimiento de un préstamo hipotecario, puede inscribirse la subrogación de acreedor a favor de tercero en virtud de pago efectuado por éste al acreedor, consentido por el deudor conforme a lo dispuesto en el artículo 1158 del Código Civil. El registrador, en su nota, considera que, dado que la novación se formaliza con posterioridad al vencimiento del plazo de duración del préstamo, sin que se hubiese pactado prórroga alguna, y que existen titulares de cargas inscritos con anterioridad a la novación por cambio de acreedor, resulta necesario el consentimiento de los titulares de dichas cargas para poder acceder a la inscripción pretendida.
2. De acuerdo con el criterio mantenido por este Centro Directivo, en relación al trato que debe dispensarse desde la perspectiva registral a la novación hipotecaria, ha de distinguirse según que las alteraciones pretendidas afecten o no a la esencia del derecho real de hipoteca o, por accesoriedad, a la obligación en cuya garantía se constituye. Así, si bien sería preciso el consentimiento de los titulares de cargas posteriores –que a su vez sean anteriores a la presentación del título de novación en el Registro– para tomar razón de la novación si ésta refiriera a una cláusula que sujetara a término el mismo derecho real de hipoteca, de acuerdo con los principios de accesoriedad y prioridad (cfr. Resolución de 27 de de noviembre de 1999 en el supuesto de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito); no obstante, no sería necesaria la intervención de esos titulares intermedios si lo que tratara de acceder al Registro fuese una novación modificativa que no diera lugar a la extinción de la obligación modificada y al nacimiento de una nueva obligación, en cuyo caso no afectaría dicha modificación al rango de la hipoteca inscrita (vid. Resoluciones de 24 de noviembre de 2009 y 6 de mayo de 2010 respecto de la ampliación de plazo de un préstamo hipotecario ya vencido).
Desde esta perspectiva, el pago del préstamo por tercero no interesado en la obligación, aprobado expresamente por el deudor, aunque, como pago que es, extingue la deuda para con el primitivo acreedor hipotecario satisfecho (artículo 1156 del Código Civil), respecto de la obligación en sí misma considerada no supone sino una novación modificativa por subrogación de un tercero en los derechos del acreedor (artículos 1203.3.º y 1210.2.º del Código Civil) que además, y por imperativo legal, transfiere al subrogado el crédito con los derechos a él anexos, ya contra el deudor, ya contra los terceros, sean fiadores o poseedores de hipotecas (artículo 1212 del Código Civil).
Cuestión distinta sería que el acreedor primitivo satisfecho hubiera otorgado escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca sin hacer constar que el pago recibido lo fue por cuenta de un tercero con derecho a subrogación, y que dicha escritura hubiera accedido a Registro procediéndose a la cancelación de la hipoteca, pues en este caso, que no se ha producido en el presente expediente, sobre el derecho legal a la subrogación tendría preferencia frente a terceros (en este caso titulares de cargas posteriores) la extinción tabular de derechos que la cancelación registral lleva consigo de acuerdo con los artículos 34, 76 y 97 de la Ley Hipotecaria.
3. A ello debe sumársele el concepto del vencimiento: en efecto, si bien la fijación de la fecha de vencimiento del préstamo hipotecario constituye un requisito esencial para la delimitación específica del contenido del derecho real de hipoteca de acuerdo con el principio registral de determinación (artículo 12 de la Ley Hipotecaria), la llegada de esta fecha no supone la extinción del derecho constituido sino que, muy al contrario, fija el momento de su exigibilidad (artículo 1125 del Código Civil), el nacimiento de la acción para hacer efectiva la obligación garantizada y, por ende, el instante a partir del cual comienza a contar el plazo de veinte años establecido para su prescripción (artículos 1964 y 1969 del Código Civil).
Más allá de esta eficacia, no puede el día de vencimiento del préstamo garantizado con hipoteca limitar los derechos que la ley concede: al acreedor, como la venta o cesión de su derecho con el derecho accesorio de hipoteca conforme al artículo 1528 del Código Civil, o incluso la sucesión mortis causa de aquél si el acreedor fuera persona física; al tercer poseedor, como es el derecho de liberación procesal del artículo 662 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; al deudor mismo para subrogar a un tercero conforme a lo dispuesto en el artículo 1211 del Código Civil; o, como ocurre en el presente expediente, al tercero que paga con consentimiento del deudor según el ya referido artículo 1212 del mismo cuerpo legal.
Lo contrario, es decir, exigir para la efectividad de estos derechos concedidos por la Ley el consentimiento de los titulares de las cargas posteriores por el solo hecho de haber transcurrido ya el plazo de vencimiento, supondría la atribución a estos titulares de un privilegio traducido en un derecho de oposición que podría ejercitarse arbitrariamente, sin causa ni respaldo legal suficiente, puesto que, como apunta el recurrente en su escrito, el hecho de que se sustituya la persona titular de un derecho real preferente ningún perjuicio objetivo puede suponer para el titular de una carga posterior.
4. Nuestro ordenamiento jurídico atribuye a los terceros interesados en el cumplimiento de la obligación o incluso –con el consentimiento expreso o tácito del deudor– a los terceros no interesados, la posibilidad de subrogase por pago (véase artículo 1210 del Código Civil).
Así por ejemplo, el artículo 659.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando dispone que cuando los titulares de derechos inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta satisfagan antes del remate el importe del crédito, intereses y costas, dentro del límite de responsabilidad que resulte del Registro, quedarán subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho. Se harán constar el pago y la subrogación al margen de la inscripción o anotación del gravamen en que dichos acreedores se subrogan y las de sus créditos o derechos respectivos, mediante la presentación en el Registro del acta notarial de entrega de las cantidades indicadas o del oportuno mandamiento expedido por el secretario judicial.
De la misma forma, para los casos de subrogación por pago del vendedor de la finca hipotecada a que se refiere el artículo 118 de la Ley Hipotecaria, se regula en el artículo 230 del Reglamento Hipotecario; y el efectuado por virtud del pago efectuado por el propio deudor o tercer poseedor, se contempla en el artículo 231 del Reglamento Hipotecario. Lo importante en todos los casos es que conste la voluntad de hacer uso de la subrogación antes de que se cancele el asiento de hipoteca, subrogación que se hará constar en el Registro a través de nota marginal, precisamente para reflejar el mantenimiento de su prioridad registral como novación modificativa o judicial, en su caso.
Y tal subrogación no cabe duda que puede tener lugar vencida la obligación, pues si no hubiera vencido tal subrogación no puede hacerse sin consentimiento del acreedor (cfr. artículo 127 Código Civil). Consentimiento que consta en el supuesto de hecho de este expediente, donde tanto el pago del préstamo por tercero, como la confirmación de tal pago por parte del acreedor, como el consentimiento del deudor al pago realizado, fueron consignados en sucesivas actas notariales otorgadas antes del vencimiento del préstamo hipotecario, aun cuando dichas actas en unión con las otras escrituras complementarias y aclaratorias –la última de estas sí posterior al vencimiento del préstamo–, fueron presentadas a inscripción después de producido dicho vencimiento.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.
19 julio 2012
Prórroga de la obligación garantizada, después de su vencimiento.- 1. En el caso al que se refiere el presente recurso consta inscrita una hipoteca en garantía de una cuenta corriente de crédito formalizada mediante escritura otorgada el 12 de marzo de 2010, en la que se pactó que el crédito se concedía por plazo improrrogable de doce meses a contar desde la fecha del otorgamiento. Posteriormente, a pesar de que el plazo de la cuenta se había pactado como improrrogable, fue objeto de prórroga mediante escritura otorgada el 11 de marzo de 2011 en la cual se pactó que «las partes amplían el plazo de duración del crédito () de forma que el crédito se prorroga por plazo de 12 meses a contar desde el once de marzo de dos mil once, por lo que vencimiento del mismo queda fijado en el día 12 de marzo de 2012»; y en la misma escritura se añadió que «en todo lo demás no modificado la referida escritura de crédito continuará válida y vigente».
En la escritura otorgada el 22 de marzo de 2012, cuya calificación negativa es objeto de impugnación, se acuerda lo siguiente «Primera.–Se modifica el vencimiento final del crédito, que queda fijado en el día once de marzo de dos mil trece (11/03/2013).–() Cuarta.–En todo lo no modificado por estas cláusulas será de aplicación a éste crédito lo pactado en las escrituras de crédito hipotecario referenciado en el Expositivo I y posteriores novaciones del mismo».
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, no se cumple el requisito establecido en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, al no establecerse en la escritura calificada si el nuevo plazo de duración es o no prorrogable y, caso de serlo, las prórrogas posibles.
2. Planteadas así las cosas, no es posible decidir este recurso sin resolver antes una cuestión previa, estrictamente lógica. Hemos visto, en efecto, que la primera de las escrituras citadas había dispuesto expresamente que el plazo de la cuenta era improrrogable. Por tanto, la segunda, posterior, que, contra el tenor de la primera, pactó una prórroga, tuvo necesariamente que modificar, para ser válida, no sólo el plazo antiguo, sino también, por estar forzosamente implícito, la disposición del primer contrato (contrato, en este punto, del tipo de los contratos llamados «normativos») que había dispuesto que el plazo era improrrogable. No cabe, por hipótesis, porque sería lógicamente contradictorio, prorrogar lo improrrogable sin antes, previamente, dejar sin efecto la cláusula que establece la improrrogabilidad, esto es, la que impedía o prohibía las prórrogas.
Nótese que en esa segunda escritura nada se dijo acerca de si el nuevo plazo era o no improrrogable. Simplemente dispuso que, en todo aquello que no fuese «modificado» por ella, continuaba vigente lo pactado en la primera. Ahora bien, como acabamos de ver, no es posible, sin incurrir en contradicción, entender que se había «modificado» por la nueva prórroga el plazo antiguo sin entender que, a la vez, había sido «modificada» también, a falta de cualquier tipo de aclaración o salvedad, la disposición de la primera escritura (y por tanto el apartado que la recogía) por la que se prohibían las susodichas prórrogas.
Por tanto, al contrario de lo que cree el recurrente, una interpretación lógica y sistemática de las dos primeras escrituras no sólo no impide sino que permite perfectamente entender que lo que resulta de la lectura integrada de sus cláusulas es que el plazo es prorrogable y, en consecuencia, que tanto la segunda de las escrituras (siendo por ello defectuosa su inscripción) como la tercera deberían haber establecido expresamente bien que, a pesar de la prórroga y con esa única excepción, el crédito seguía entendiéndose improrrogable; bien, si lo fuese (como de otro modo habría que concluir), las prórrogas que, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria, eran posibles.
En definitiva, un ejemplo más de lo confusas y liosas que pueden volverse las cláusulas de derogación genéricas o «indeterminadas» (por remisión) de todas las disposiciones anteriores que sean contradictorias con las nuevas; cláusulas que, por ello, han de ser en la medida de posible evitadas y cuyas debilidades ha puesto de relieve la doctrina con especial insistencia, en el caso de la derogación de normas anteriores por otras posteriores (cfr., por ejemplo, artículo 129.3 de la Ley de Procedimiento Administrativo de 1958).
3. Pero lo cierto es que el artículo 153.1.º de la Ley Hipotecaria une de modo indisoluble la exigencia de expresión de plazo y la exigencia de expresión de su prorrogabilidad o improrrogabilidad y, como siendo benévolos, no existe claridad suficiente en este caso sobre este importante asunto, hay que dar cumplimiento a lo dispuesto en el citado precepto, de modo que conste en forma clara y precisa si, después del nuevo plazo, la cuenta es o no prorrogable (cfr. artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 1.281, 1.283, 1.284, 1.285 y 1.286 del Código Civil); y caso de serlo, las demás circunstancias prevenidas expresamente por la Ley.
A lo que se une que, en el caso de cláusulas financieras, como es la de determinación del plazo y sus prórrogas, el párrafo segundo del artículo 12 de la Ley Hipotecaria parte de su constancia literal, sin perjuicio de la calificación registral que, como aquí sucede, está también, y muy especialmente, para velar por la claridad de los asientos, preordenados a la publicidad de los derechos inscritos, lo que sería imposible si no se depuran y eliminan las declaraciones contradictorias o confusas por lo que es completamente razonable que, en este caso, como consecuencia de la modificación del plazo, se exija que se inserte nuevamente en la escritura en toda su integridad la cláusula de duración, tal como debería regir después de la modificación, con lo que se eliminará todo asomo de duda sobre la prorrogabilidad o no del nuevo plazo fijado. O al menos, que se expresase simplemente, tal como exige la nota de calificación, sin necesidad de proceder a volver a redactar la cláusula por entero de nuevo, si el nuevo plazo es o no prorrogable, tal como exige el artículo 153.1.º de la Ley Hipotecaria como requisito adicional a la fijación del plazo; y, caso de serlo, las prórrogas posibles.
4. El principio de especialidad o claridad del Registro -de general observancia en la inscripción de toda clase de derechos reales, pero con especial rigor en materia de hipotecas y todavía más cuando hay un precepto específico para una determinada clase de hipoteca, como sucede en el caso que ahora nos ocupa- exige que no exista atisbo de duda sobre los elementos esenciales del derecho real; uno de cuales es la duración y la prorrogabilidad o no del plazo fijado. Las Resoluciones de este Centro directivo de 8 y 9 de junio de 2000, entre otras, aluden a la exigencia de claridad y precisión de los asientos registrales en función del alcance «erga omnes» de sus pronunciamiento, para evitar que se genere todo tipo de dudas sobre el contenido del derecho y del asiento registral. La Resolución de 1 de diciembre de 2008 (2.ª) señala que el contenido del documento debe quedar claramente determinado, sin que el registrador pueda hacer deducciones o presunciones. La Resolución de 18 de diciembre de 2010 (1.ª) incide igualmente en la necesidad de claridad del documento sin que se produzcan dudas en el mismo, sin que puedan trasladarse al Registro responsabilidades por decidirse en consignar una u otra fecha de las dos posibles. No puede olvidarse tampoco la función del Registro de la Propiedad, ya recogida en sus primeros antecedentes, de evitar que se generen pleitos derivados de la confusión padecida en los documentos y en los asientos. En este sentido, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 35 de Barcelona, de 19 de abril de 2006, declaró, al anular la Resolución de este Centro Directivo de 18 de junio de 2004, que el principio de legalidad no soporta el acceso al Registro de actos dudosos con las graves consecuencias que para la seguridad del tráfico y de los derechos conllevaría.
Por ello, esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso, en los términos que resultan de los fundamentos anteriores.
18 septiembre 2012
[1] El párrafo último de este apartado está redactado según la corrección de errores publicada en el B.O.E. de 3 de febrero de 2010.
