HIPOTECA

Subrogación

No puede pretenderse la subrogación en los derechos del acreedor hipotecario cuando concurren las siguientes circunstancias: 1.- El acreedor al que se pretende sustituir tiene la consideración de singular y privilegiado (Banco Hipotecario de España). 2.- El solicitante de la subrogación no acredita ser acreedor hipotecario posterior. 3.- El reintegro del préstamo al acreedor se hizo con anterioridad al otorgamiento de la escritura de subrogación y no se cumplieron los requisitos del artículo 1.211 del Código Civil.

7 diciembre 1950

Subrogación.- El objetivo de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, de facilitar que el deudor pueda beneficiarse de la bajada generalizada de los tipos de interés, no puede llevar al extremo de menoscabar sin causa justificada el no menos legítimo interés de la entidad acreedora de mantener la titularidad del crédito. Ello unido al carácter excepcional de esta normativa respecto a las reglas generales de obligatoriedad de los contratos y de las hipotecarias, que exigen el consentimiento del titular de un asiento registral para su modificación, hace que no pueda admitirse la subrogación si no han transcurrido los quince días del plazo previsto en el artículo 2 de la mencionada Ley, salvo que con anterioridad la entidad acreedora manifieste su decisión de no proceder a la modificación del crédito en las condiciones que se le comuniquen por la entidad que pretende la subrogación, o que quede debidamente acreditado que la entidad acreedora ha aceptado plenamente el pago efectuado por la que pretendía la subrogación. En cambio, no es imprescindible la certificación del importe total de la deuda, que puede ser sustituido por el cálculo que de la cantidad debida realice la entidad prestamista que pretenda subrogarse, aparte de que en el presente caso, además de la declaración hecha por la entidad subrogada de que la cantidad pagada resulta de la certificación del saldo expedida por la acreedora, el pago se ha acreditado mediante resguardo expedido por ésta en el que declara recibido el importe de los distintos conceptos del préstamo referido.

19, 20 y 21 julio 1995

Subrogación.- Aunque es indudable que para que una subrogación surta las consecuencias de la Ley 2/1994 es necesario el pacto sobre la mejora de interés, es inscribible la escritura de subrogación en la que se establece un tipo de interés inicial del 9 por 100 y una variabilidad de dos puntos por encima del MIBOR a un año, mientras que las condiciones originarias eran un tipo inicial del 7,70 por 100 con una variabilidad de dos puntos por encima del MIBOR a un año, si se tienen en cuenta las variables que pudieran influir en la determinación del coste financiero para el prestatario, períodos de carencia, cálculo bruto o neto del diferencial, comisiones, gastos vinculados, forma de realización del redondeo, todo lo cual supone que la existencia o no de mejora no se puede determinar por el simple interés inicial sin tener presente variables tales como el plazo o cuantía del préstamo. Por otra parte, debe tenerse en cuenta que, al ser variable el interés, en el momento de la subrogación se situaba en el 11,275, mientras que el nuevo pactado era del 9 por 100, sin comisión de apertura. A lo que hay que añadir que la entidad subrogada no hizo uso del derecho a enervar la subrogación alegando igualdad de condiciones, que el prestatario recibe a su satisfacción el nuevo préstamo para la cancelación del primitivo y que el cálculo del TAE no es pacto real que exija inscripción, aparte de que dicho cálculo se regía por diversas variantes en el momento de la constitución de ambos préstamos, por lo que no puede ser homogénea.

29 junio 1999

Subrogación.- Hechos: sobre diversas fincas hipotecadas se toman anotaciones de embargo; posteriormente, los acreedores hipotecarios otorgan escrituras de carta de pago y cancelación, si bien ésta no se practica por deseo de los propietarios; más adelante, en los juicios derivados de las anotaciones de embargo se adjudican las fincas a un tercero; por último, los propietarios y deudores que hipotecaron las fincas, presentan las escrituras de cancelación, solicitando que se haga constar por nota al margen la subrogación de los propietarios-deudores en las hipotecas anteriores al embargo ejecutado. La Dirección confirma la denegación del Registrador porque la subrogación solicitada tiene lugar en los casos en que el deudor propietario vende la finca y se consiente tanto por el nuevo deudor como por el acreedor; de no ser así, el deudor seguirá siéndolo, aunque haya transmitido la finca; y para este caso, cuando el comprador hubiera descontado del precio el importe de la obligación garantizada o lo hubiera retenido, es cuando procede la subrogación en favor del que vendió la finca. Lo mismo ocurriría cuando el adquirente lo fuera, no solo en virtud de una compraventa voluntaria, sino también en virtud de remate y adjudicación en pago. Pero en el caso planteado no procede la subrogación porque la deuda y, consiguientemente, la hipoteca habían dejado de existir antes de producirse el remate; desde el momento en que el deudor y propietario pagó la deuda se extinguió la hipoteca. Finalmente, apunta la Dirección otra serie de cuestiones, entre las que alude a la irregularidad de un procedimiento en que se anuncian hipotecas inexistentes, debido a la desidia o, tal vez, a la intención fraudulenta de quien ahora pretende, en su favor, la resurrección de las hipotecas, si bien considera que estas cuestiones quedan al margen del procedimiento registral.

2 diciembre 1999

Subrogación.- Aunque no se diga expresamente (en una escritura de subrogación, otorgada al amparo de la Ley 2/1994, de 30 de marzo) que el deudor haya tomado a préstamo cantidad alguna de la entidad que haya de subrogarse, no puede dudarse de la existencia de dicho negocio puesto que la escritura se acomoda en su parte expositiva a las previsiones de la Ley citada y en el «otorgan» se dice que «Bankinter, con la expresa aceptación de la prestataria, queda subrogado en el préstamo… viniendo dicha parte prestataria a ser deudor de Bankinter, en los términos pactados en la escritura de préstamo originario, con la sola excepción de la mejora en las condiciones de tipo de interés». En cambio, sí se considera defecto el que no se señale de modo preciso la cuantía del préstamo tomado por el deudor de la entidad que ha de subrogarse en la posición acreedora.

5 abril y 18 julio 2000

Subrogación.- Es inscribible la escritura de subrogación en la que se establece que la cantidad recibida por la entidad que se subroga está destinada a pagar no sólo el principal, sino también los intereses y comisión de cancelación devengados y no satisfechos.

21 febrero 2001

Subrogación.- Para un supuesto de subrogación de acreedor operada, no al amparo de la Ley 2/1994, sino como consecuencia de haberse escindido una sociedad acreedora, pasando la hipoteca a otra entidad, ver, más atrás, el apartado «Modificación».

31 octubre 2001

Subrogación.- El principio de tracto sucesivo exige, cuando se produce la transmisión en bloque del patrimonio de una sociedad a otra como consecuencia de una disolución, la previa inscripción a favor de ésta para que pueda disponer de un derecho inscrito (en este caso una hipoteca, cuya cancelación se solicitaba). Pero no es necesario presentar la propia escritura de transmisión del patrimonio cuando el Notario autorizante de la escritura de cancelación de hipoteca ha testimoniado los extremos necesarios para la previa inscripción de aquella transmisión, tomándolos de un testimonio de la escritura de disolución y adquisición del activo y pasivo de la sociedad disuelta, con datos de inscripción en el Registro Mercantil. [1]

12 enero 2002

Subrogación.- Planteada por el Registrador, en una escritura de subrogación de acreedor hipotecario, la cuestión de no acreditarse el pago del importe pendiente del préstamo o el depósito del mismo a favor de la entidad acreedora anterior, por haberse justificado mediante una simple solicitud de transferencia sin impresión mecánica o sello que acreditase su presentación en la correspondiente entidad bancaria, la Dirección revoca la calificación afirmando que el único requisito necesario –y cumplido en este caso- es que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Por otra parte, la Ley 2/1994, de 30 de marzo, no exige que el pago efectivo se acredite al Notario autorizante de la escritura, sino que, en el ámbito de la lealtad que ha de presumirse existirá en la liquidación entre dos entidades financieras, es suficiente la declaración de la entidad subrogada de haber pagado a la acreedora y la incorporación del resguardo de la operación bancaria realizada con finalidad solutoria.

16 septiembre 2004

Subrogación.- 1. Se plantea en este recurso la inscripción de una escritura de subrogación de hipoteca con novación modificativa, novación que conlleva, también, una ampliación en el importe del capital prestado, así como una modificación en la responsabilidad hipotecaria de los diversos conceptos garantizados con aquella. Dos son básicamente los obstáculos alegados por el registrador en su nota de calificación: a) La cantidad garantizada por la primera hipoteca por el concepto de costas es de 12621.25 euros, y al establecerse que a partir de la ampliación pasa a responder de 10000.01 euros para costas y gastos, judiciales, y de 5000.01 euros para gastos y comisiones, la cantidad garantizada total por el concepto de costas asciende a 10000.01 euros, inferior a la originaria, y la cantidad de 5000.01 euros, estipulada para garantizar los gastos y comisiones derivados de la operación, no puede englobar las costas y gastos judiciales junto con la partida atribuida expresamente a estos gastos, ya que tiene una naturaleza distinta, no pudiendo acceder al Registro por tratarse de gastos que no están en intima conexión con la conservación y efectividad de la garantía. Añadía, además, que al producirse una disminución en la cuantía de la cantidad garantizada por el concepto de costas y gastos judiciales, no se ha solicitado la cancelación parcial. b) Es necesario determinar, a los efectos de la inscripción de la escritura de ampliación de hipoteca en el Registro de la Propiedad, cuales son las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito, determinando en su caso, la modificación en la responsabilidad derivada de la primera hipoteca, conforme la doctrina reiterada de esta Dirección General.

2. El Notario, en su recurso, centra sus argumentos para rebatir la nota, en síntesis, en lo siguiente: a) Respecto del defecto relativo a que, tras la ampliación del préstamo, la responsabilidad por costas resulta inferior a la inicialmente garantizada, entiende que, habida cuenta de que dicha responsabilidad pasa de 12.621,25 € a 15.000 €, ha de entenderse que la funcionaria se refiere a las costas imputables, tras la referida ampliación, al préstamo inicial, siendo una cuestión irrelevante, ya que acreedor y deudor hipotecantes son enteramente libres tanto para fijar inicialmente la responsabilidad hipotecaria como para modificarla con posterioridad, con el único límite que, en cuanto a los intereses, se deriva del artículo 114 de la Ley Hipotecaria y, naturalmente, sin perjuicio, en su caso, en lo que respecta a la ampliación, de los derechos de terceros hipotecarios intermedios que sean preferentes. En especial, por lo que podía referirse a la disminución (fijada ahora en 10.000 euros) de la cifra inicial garantizada para costas y gastos judiciales, reputaba innecesario que los interesados, después de solicitar la inscripción de la cláusula de determinación de responsabilidad hipotecaria objeto de modificación tras la ampliación, tuvieren que pedir, además, la cancelación o constitución parciales que necesariamente se derivaren de la misma, al tratarse de consecuencias indisociables. Y por lo que hacía referencia a la garantía separada de los gastos y comisiones de la operación, que suman los mencionados 5.000,01 euros, entendía que si la Registradora consideraba que estos últimos gastos no pueden tener acceso al Registro al no estar en íntima conexión con la conservación y efectividad de la garantía, en base a la doctrina de la Dirección General, nada tenía que objetar, tan solo que ello no ha de impedir la inscripción de aquellas otras partidas –capital, intereses, y costas y gastos judiciales– respecto de cuya procedencia no existe duda alguna. b) En cuanto a la alegación de la Registradora referida a que no se determina qué cantidades corresponden a la primera hipoteca y cuales a la segunda, se remitía al tenor literal del título calificado, en el que se decía, textualmente: «la responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital ampliado –y por defecto al inicial, apostillaba el recurrente– será en cuanto a intereses, costas y gastos, la que, en proporción corresponda a dicho capital.»

3. Expuesta así, la cuestión, y toda vez que el recurrente no plantea objeción alguna, más bien al contrario, al criterio de la registradora relativo a que no acceda al registro la garantía estipulada relativa a determinados gastos y comisiones –no judiciales– de la operación, procede, en lo demás, la estimación del recurso y la revocación de la nota de calificación, toda vez que: 1.º) Aparece cumplida en la escritura –no con la claridad y precisión que hubieran sido deseables, aunque sí suficientemente–, la exigencia, puesta de manifiesto en diversas resoluciones dictadas en supuestos de ampliación de hipoteca, de determinar cual son esas nuevas responsabilidades. En efecto la cláusula que aparece en la escritura: «la responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital ampliado será en cuanto a intereses, costas y gastos, la que, en proporción corresponda a dicho capital», por mera comparación con la inicial que consta en el Registro (que por cierto es lo que ha hecho la Registradora respecto de la cifras para costas y gastos), sirve para concretar esa exigencia. Por consiguiente, teniendo en cuenta la necesidad de interpretar las cláusulas contractuales en su conjunto (vid. art. 1285), procede revocar, en este punto, la nota de calificación.

4. Y por lo que se refiere a la problemática que pudiera plantear la reducción operada en la responsabilidad garantizada por costas y gastos judiciales, como este Centro Directivo manifestó en su resolución de 8 de junio de 2002, en casos de ampliación de hipoteca, caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan sólo tendrá preferencia para el cobro con cargo al precio de realización por las cantidades inicialmente garantizadas, pues en cuanto al exceso serán preferentes para el cobro los titulares de aquellas cargas intermedias y tan sólo en la medida en que aún quede sobrante, la parte del crédito ampliado y posteriormente garantizado. Si en este caso, precisamente, uno de los conceptos garantizados sufre una disminución por así convenirlo las partes, es patente que la misma no solo perjudica, sino que incluso puede llegar a beneficiar, a terceros, por lo que no se aprecia obstáculo alguno para que los libros del registros reflejen esa disminución (por cierto, sin ninguna incidencia de orden impositivo). Por lo demás, exigir en este caso un especial consentimiento parcialmente cancelatoria sería una pura redundancia –por no decir un excesivo formulismo casi rayano en el ritualismo– respecto de una declaración de voluntad tan inequívocamente plasmada en la escritura.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto revocando la nota de calificación recurrida excepto en lo que se refiere a la no inscribilidad de la garantía convenida para gastos –no judiciales– y comisiones.

6 abril 2006

Subrogación.- 1. Se plantea en este recurso, como única cuestión de fondo, si es o no inscribible una escritura de subrogación de préstamo hipotecario ante el hecho –único fundamento que se recoge en la nota de calificación– de alegarse por quienes dicen actuar en representación de Unicaja (primitivo acreedor hipotecario) haber novado, en el plazo legalmente estipulado, el préstamo concedido a la entidad prestataria, aplicando a las amortizaciones mensuales giradas con posterioridad a la presentación a la oferta de Caja España la reducción del tipo de interés aplicable, e igualando las demás condiciones de la oferta.

2. Antes de examinar el fondo del asunto debatido, y al margen del desafortunado iter documental seguido a la hora de formalizar la subrogación, este Centro Directivo se ve en la obligación de poner de relieve:

a) La parquedad extrema de la nota de calificación que, además de confusa (así, por ejemplo, el hecho de la calificación conjunta de la escritura de subrogación y la ulterior escritura de aclaración resulta del informe, no de la nota en su momento emitida), carece de la mínima motivación y fundamentación exigibles.

b) Su clara desaprobación (a la vista de la legislación notarial) en lo que atañe a la peculiar forma empleada por el notario para dar traslado de las dos escrituras otorgadas a la entidad subrogada, así como el modo en que se ha plasmado en las comparecencias de quienes dicen actuar en representación de Unicaja su pretendida legitimación para ello.

3. Por lo que se refiere a la cuestión sustantiva planteada en este recurso, el núcleo central de la misma gira en torno a la exégesis, y aplicación al caso, del artículo 2 de la Ley 2/1994, que, en la redacción vigente en el momento del otorgamiento, establece que «Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario.» Y respecto de tal asunto, son varias los extremos que han de examinarse:

a) En relación con la posible enervación que en el seno del procedimiento de subrogación aparece reconocida al primitivo acreedor, este Centro Directivo, en las resoluciones de 1995 citadas en los vistos, declaró lo siguiente: «…se configura la enervación como un verdadero derecho de la entidad acreedora. El objetivo de la ley, cual es el de facilitar que el deudor pueda beneficiarse de la bajada generalizada de los tipos de interés no puede llevarse al extremo de menoscabar sin causa justificada el no menos legítimo interés de la entidad acreedora de mantener la titularidad del crédito siempre que ello sea en las mismas condiciones económicas que las ofertadas por la entidad que pretenda la subrogación. debe considerarse que se trata de una normativa de carácter excepcional respecto de las reglas generales de la obligatoriedad de los contratos (artículos 1.258 y 1.091 del Código Civil) y de las normas hipotecarias que previenen la necesidad del consentimiento del titular de un asiento registral para su modificación (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria) lo que reclama, por consiguiente, una interpretación estricta. Todo ello determina que la eficacia de la subrogación prevista en el artículo 2 de la ley comentada deba supeditarse al transcurso del plazo de quince días previsto en la norma cuestionada, salvo que con anterioridad la entidad acreedora manifieste su decisión de no proceder a la modificación de su crédito en las condiciones que se le comuniquen por la entidad que pretende la subrogación (vid. párrafo 2.º del artículo 2.º de la Ley 2/1994), o que quede debidamente acreditado que la entidad acreedora ha aceptado plenamente el pago efectuado por la entidad que pretendía la subrogación (vid. artículos 1.169, 1.210.2.º y 1.211 del Código Civil).»

b) Como claramente se deduce de lo anterior, la clave está en la determinación del momento desde el cual puede tenerse por efectivamente realizada –o, lo que es lo mismo, por cumplida– esa posible enervación que la Ley 2/1994 concede al primitivo acreedor hipotecario a fin de no verse desposeído de su crédito, duda que, en este caso, no ayuda precisamente a esclarecer la desafortunada redacción de los instrumentos otorgados, pues, por un lado, la sociedad prestataria y la entidad subrogante declaran (en concreto en la escritura aclaratoria, pues en la inicial se decía otra cosa) que Unicaja había entregado a Caja España la certificación del importe del débito, así como que había transcurrido el plazo de quince días naturales legalmente previsto sin que Unicaja y la prestataria hubieran formalizado novación modificativa del préstamo (manifestación por completo distinta de la consignada en la inicial escritura de subrogación). Pero, por otro lado, en las diligencias consignadas tanto en la escritura de subrogación como en la aclataroria, quienes dicen actuar en representación de Unicaja afirman que la novación modificativa del préstamo ya se había formalizado en el plazo legalmente establecido (pues declaran que se había cursado notificación a Caja España en el sentido de ejercer el derecho a la novación modificativa, así como haberse remitido burofax a la deudora comunicando la intención de novar el préstamo inicial a los efectos de igualar las condiciones financieras ofertadas por Caja España), y en la última de tales diligencias, además, se califica de «inveraz » la escritura de subrogación –pese a la aclaración citada, se dice–, haciéndose hincapié en que a las amortizaciones mensuales giradas con posterioridad ya se había aplicado la reducción del tipo de interés aplicable, igualando el ofertado.

A la vista de lo anterior, y para avanzar en la resolución del recurso, no hay que olvidar que según la redacción entonces vigente del citado artículo 2 de la Ley 2/1994 el derecho de enervar la subrogación se atribuye a la entidad acreedora si en el plazo legalmente señalado «formaliza » con el deudor novación modificativa del préstamo, de lo que se infiere que la enervación no se produce sólo por manifestar la voluntad de novar la obligación primitiva (a diferencia de lo que sobre la manifestación con carácter vinculante de dicha voluntad dispone el citado precepto, en redacción operada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre,), sino que aquélla ha de reflejarse documentalmente, surgiendo por tanto un derecho en favor del deudor –y por supuesto del acreedor primitivo– para exigir la formalización de la novación modificativa.

Ahora bien, el registrador, en su nota, cita como apoyatura de su calificación una Sentencia del Tribunal Supremo, de la que no es ocioso en absoluto transcribir determinados párrafos, relativos a «… la actuación que la ley impone al acreedor originario para el ejercicio de su derecho a enervar la subrogación que le ha sido anunciada, consistente en formalizar con el deudor, en el plazo máximo de quince días naturales, la novación modificativa igualatoria de la oferta de otra entidad… », añadiendo, a renglón seguido, que «se cumple por aquel acreedor con la comunicación fehaciente y vinculante realizada al deudor, dentro del plazo indicado de su voluntad de llevar a cabo dicha novación del préstamo en las mismas condiciones ofrecidas por la financiera que había pretendido subrogarse en su posición acreedora».

Salta enseguida a la vista que el último párrafo transcrito puede ser de especial utilidad para la resolución de este recurso.

4. Y es que el dato fáctico en que el registrador basa la aplicación al caso de la citada sentencia del Tribunal Supremo se extrae de las meras manifestaciones vertidas en las diligencias consignadas en las escrituras por quienes dicen actuar en representación de la primitiva entidad acreedora (aquellas ciertamente extendidas de forma poco ortodoxa por el notario, si se tienen en cuenta los preceptos de la legislación notarial que se citan en los «Vistos»); manifestaciones que son divergentes de las vertidas en su momento por los representantes de la prestataria y de la entidad que pretende la subrogación (no sólo en cuanto a qué entiende cada uno por «formalizar», sino también respecto de los puros datos fácticos alegados).

Y como su discrepancia es radical y patente, su valoración, en la forma que es propia de un proceso contradictorio, queda absolutamente al margen tanto de la calificación registral (atendidos los medios que pueden utilizarse en ella) como del reducido ámbito en que se desenvuelve este recurso, pues este Centro Directivo sólo ha de resolverlo a la vista de los defectos planteados y tal y como han sido planteados.

5. Por consiguiente, y a la vista del defecto expresado en la nota de calificación (pues no resulta posible entrar en el examen de otros), es evidente que las dos escrituras calificadas, tal y como han sido otorgadas y en tanto que recogen el «iter procedimental» seguido por la entidad que pretende la subrogación y por el deudor, han de causar el asiento registral (nota marginal) previsto en la Ley 2/1994, debiendo resolverse la posible controversia entre las diversas partes interesadas en el seno del correspondiente proceso judicial, sin que este Centro Directivo puede pronunciarse sobre ella.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

11 diciembre 2007

Subrogación.- 1. Limitado el recurso a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación registral, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, exclusivamente debe decidirse en este recurso si es o no inscribible una escritura de subrogación de préstamo hipotecario, otorgada al amparo de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, en la que, según expresa la Registradora en su calificación, «no consta que el Banco que se subroga conceda un préstamo al deudor para pagar a la primera entidad acreedora, según dice el artículo 1211 del Código Civil, que es el que dio origen a la citada Ley de subrogaciones».

2. El defecto invocado por la Registradora no puede ser confirmado. En efecto, aunque en la escritura calificada no se haga constar expresamente que el Banco que se subroga concede un préstamo al deudor, es indudable que es dicho negocio para pagar al anterior acreedor, y la subsiguiente subrogación, lo que se formaliza en dicha escritura, toda vez que su parte expositiva se acomoda a las previsiones de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, y en el apartado relativo al otorgamiento se expresa textualmente que «Bankinter, S. A.», con la expresa aceptación de la parte prestataria queda subrogado en el préstamo… en la extensión y con el alcance que resulta del artículo 1212 del Código Civil, viniendo dicha parte prestataria a ser deudora de «Bankinter, S. A.», en los términos pactados en la escritura… con la sola excepción de la mejora de los tipos de interés, cuya regulación consta en la oferta vinculante que queda unida a esta matriz», documento éste último, que forma parte integrante de la escritura calificada y del que resulta palmariamente que se concede un préstamo para pagar a la primitiva entidad acreedora. A mayor abundamiento, no puede entenderse en qué otro concepto distinto del de préstamo el deudor consiente en pasar a serlo de la nueva entidad, una vez que éste ha pagado a la anterior acreedora el importe acreditado en la certificación emitida en cumplimiento del artículo 2 de la Ley citada.

Por lo demás, la subrogación comporta el simple cambio subjetivo en un crédito anterior que subsiste con la única modificación del tipo de interés -o, en general, de las condiciones financieras-, sin que la subrogación en la garantía hipotecaria, dada su accesoriedad, pueda alcanzar por otros conceptos a cantidad alguna que exceda de la cifra a la que dicho crédito había quedado reducido como consecuencia de previas amortizaciones del principal del préstamo -cfr. artículos 1211 y 1212 del Código Civil-. Y no puede confundirse la cantidad que, según el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, es necesario pagar a la entidad acreedora -y que incluye no sólo el capital pendiente, sino también la cantidad que corresponda por «intereses y comisión devengados y no satisfechos»- con la cantidad en que se produce la subrogación, que únicamente es la que se debiera por capital pendiente del préstamo en ese momento.

Por todo ello, a la vista de las circunstancias concretas de este expediente, en el presente caso la Registradora deberá hacer constar la subrogación debatida en el Registro de la Propiedad conforme a lo establecido en el artículo 5 de la Ley, toda vez que se han observado los requisitos previstos en tal precepto, y en concreto los necesarios para que la nota marginal exprese las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés y la persona jurídica que queda subrogada en los derechos del acreedor tal y como figuran inscritos, sin que pueda entrarse en otras cuestiones no planteadas por la Registradora en su nota de calificación aunque sí, indebidamente, en su preceptivo informe.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación de la Registradora, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

26 enero 2008

Subrogación.- II Sin duda, la cuestión crucial que debe resolverse es la primera de las enunciadas, esto es, si la relación respecto de la cual se pretende operar la subrogación es un préstamo o un crédito.

En efecto, con arreglo a la redacción de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, entonces vigente, este Centro Directivo ha sostenido en la Resolución citada por la Registradora de la Propiedad, y en otras, la improcedencia de la subrogación en relación con los créditos hipotecarios.

Ahora bien, no cabe olvidar que la calificación registral se sujeta, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria a lo que resulta del título presentado y de los propios asientos del Registro del que es titular el funcionario calificador (Resolución de 14 de septiembre de 2004, confirmada judicialmente por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de 9 de marzo de 2006; Resolución de 20 de septiembre de 2004, confirmada judicialmente por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 20 de abril de 2007; Resolución de 19 de octubre de 2004, confirmada judicialmente por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 24 de noviembre de 2006 y Resolución de 22 de octubre de 2004, confirmada judicialmente por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 19 de diciembre de 2005). Y, en el presente caso, tanto el título objeto de calificación, como los previos inscritos y por ende el contenido del Registro, configuran un negocio de préstamo, que no de crédito, extremo que no queda desvirtuado por el especial régimen de disposición, común por otra parte a los que, en la práctica bancaria, se denominan préstamos de promotor. Precisamente en tal sentido cabe citar la Resolución citada por la Registradora de 18 de junio de 2001.

Una vez inscrita la relación como préstamo en el Registro, no puede la Registradora, a la hora de practicar la nota marginal -ni siquiera inscripción-de la subrogación revisar tal consideración jurídica que resulta, como ha quedado expuesto, tanto del título como de los asientos del Registro, que vinculan a todos los que consultan su contenido (y, cómo no, a la funcionaria a su cargo), a salvo de supuestos de rectificación y por los medios legalmente previstos.

Y el presunto defecto, así formulado, no puede por tanto mantenerse y debe ser revocado.

El planteamiento restrictivo que mantiene la Registradora en la calificación impugnada queda, por otra parte, superado por la voluntad de modificación declarada por el Legislador en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. En efecto, la Exposición de Motivos de ésta (cfr. apartado V) señala como finalidad expresa de la norma el «… alcanzar la neutralidad en el tratamiento regulatorio de los diversos tipos de créditos y préstamos hipotecarios…»; y si bien es cierto que en determinados párrafos de la citada Ley se hace referencia únicamente a los préstamos hipotecarios, no lo es menos que otros numerosos artículos, como el 7, 8, 9 o el 13, al dar nueva redacción al párrafo segundo del artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, se refiere tanto a préstamos como a créditos hipotecarios, por lo que resulta razonable concluir la procedencia del procedimiento subrogatorio tanto respecto de unos como de los otros; conclusión a la que conduce igualmente la finalidad de la norma de extender los beneficios de su régimen.

III En cuanto a la discrepancia entre la oferta vinculante y la escritura, el presunto defecto debe ser revocado, por diferentes causas, siendo la primera de ellas la falta de claridad de la nota en este punto, pues no se expresa con la debida precisión en qué extremos no coincide la oferta vinculante con el contenido de la escritura.

Pero es que igual conclusión -la revocación de la calificación- se alcanza en razón del propio tenor de la normativa reguladora de la subrogación hipotecaria, siendo ésta la causa esencial, hubiera existido o no la debida precisión en la calificación.

El artículo 5 de la Ley 2/1994, no modificado por la Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, establece que la nota marginal por la que se hace constar la subrogación en el Registro expresará, entre otras circunstancias: «… 2. Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés, del plazo o ambos. 3. La escritura que se anote, su fecha y el Notario que la autorice», extremos todos éstos que resultan con claridad de la escritura calificada (cfr. la Resolución de este Centro Directivo de 21 de febrero de 2001).

Se mantiene de este modo coherentemente el principio básico registral de titulación pública (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y, así, lo que se inscribe es la escritura pública de subrogación, documento en el que las partes establecen «… las nuevas condiciones pactadas…» a que alude el precepto citado, pues en rigor, la oferta vinculante ni siquiera tiene por qué constar incorporada a la escritura de subrogación.

La referencia del mismo artículo 5 en su último párrafo a que la escritura pública cumpla lo dispuesto en el artículo 2 no puede, en buena lógica, entenderse sino referido a los requisitos que dicho artículo prevé para la escritura (la manifestación de haberse hecho el pago, la incorporación del resguardo de la operación con finalidad solutoria, o las diligencias relativas al depósito del importe).

Tal planteamiento se ve reforzado por el sistema establecido en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, al modificar la Ley 2/1994, en su artículo 2, que señala en su párrafo antepenúltimo cómo la copia del acta previa al otorgamiento de la escritura de subrogación deberá aportarse al Notario autorizante de la escritura, sin que sea preciso por el contrario su aportación para la inscripción, confirmando así que tal trámite no queda sujeto a la calificación registral, que se constriñe a los extremos señalados en el artículo 5, bastando a los efectos de la extensión de la nota con que el Notario autorizante de la escritura de subrogación haga constar bajo su responsabilidad que ha tenido a la vista la copia autorizada del acta, y que en la misma se han cumplido los requisitos legales.

Asimismo, ningún precepto sujeta de hecho la procedencia de la subrogación a la existencia de unas concretas mejoras en las condiciones del mismo, de manera que la apreciación de su conveniencia o no es algo que sólo compete el propio prestatario.

Por otra parte, y en el concreto caso, puede apreciarse que si bien en la oferta vinculante se reseña como tipo de interés de demora el 18%, en el cuerpo de la escritura no se expresa otro contrario, sin que pueda tenerse por tal el ya fijado en la inscripción como máximo a efectos hipotecarios, ámbito éste distinto del obligacional entre las partes. Además, respecto del plazo se expresa en dicha oferta que el «plazo de amortización será hasta su vencimiento», sin que nada se añada en el cuerpo de la escritura. No existe, pues, tal pretendida contradicción. Y en cuanto al interés de la entidad respecto de la cual se opera la subrogación, resulta del título haberse practicado notificación de la operación, por lo que aquélla se encuentra en condiciones de ejercitar las acciones que pudiera haber entendido procedentes.

IV Por lo que se refiere a la falta de aceptación por la Caja de Salamanca de la subrogación en la posición deudora por la sociedad Studio Inmobiliario Zorrilla, S. L., la Registradora se limita a enunciarla y, en tales términos, el presunto defecto tampoco puede ser mantenido y debe revocarse.

Y ello simplemente porque la Registradora ni razona ni motiva o fundamenta tal objeción, lo cual priva de cualquier efecto en este punto a la nota.

En efecto, constituye doctrina constante de esta Dirección General que el régimen jurídico de la calificación y del recurso contra ella debe ajustarse a las pautas y criterios propios de cualquier procedimiento administrativo, y, así, la denegación y suspensión de la inscripción debe cumplir los mínimos requisitos reflejados por el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria.

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que la asunción de la condición deudora por la citada sociedad resulta no del título calificado, sino de otro previo, debidamente inscrito, por lo que deben reiterarse ahora las consideraciones contenidas en los fundamentos de derecho precedentes en cuanto a la vinculación a lo que resulta de los asientos del Registro.

29 febrero 2008

Subrogación.- I Tres son las cuestiones esenciales que se ventilan en este recurso: a) una es la competencia del Registrador para apreciar la existencia de discrepancias entre la oferta vinculante de un préstamo hipotecario, y el contenido de la escritura.

II El presunto defecto invocado por la Registradora en orden a impedir la inscripción tanto del título inicial, como de éste y la posterior escritura de subsanación, radica en las diferencias apreciadas por dicha funcionaria entre la oferta vinculante y el contenido de la escritura.

Así formulado, el defecto debe ser revocado, y ello atendida la normativa contenida en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, como manifiesta la entidad recurrente en el fundamento de derecho segundo, letra a) de su escrito de recurso.

El artículo 5 de la Ley 2/1994, no modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, establece que la nota marginal por la que se hace constar la subrogación en el Registro expresará, entre otras circunstancias: «… 2.–Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés, del plazo o ambos. 3.–La escritura que se anote, su fecha y el Notario que la autorice», extremos todos éstos que resultan con claridad de las escrituras cuya calificación es objeto del recurso (cfr. la Resolución de este Centro Directivo de 21 de febrero de 2001), y sin que se aprecie qué relación guarda con este supuesto de hecho la Resolución de 2 de octubre de 2006 citada por la Registradora.

Se mantiene de este modo coherentemente el principio básico registral de titulación pública (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y, así, lo que se inscribe es la escritura pública de subrogación, documento en el que las partes establecen «… las nuevas condiciones pactadas…» a que alude el precepto citado, pues en rigor, la oferta vinculante ni siquiera tiene por qué constar incorporada a la escritura de subrogación.

La referencia del mismo artículo 5 en su último párrafo a que la escritura pública cumpla lo dispuesto en el artículo 2 no puede, en buena lógica, entenderse sino referido a los requisitos que dicho artículo prevé para la escritura (la manifestación de haberse hecho el pago, la incorporación del resguardo de la operación con finalidad solutoria, o las diligencias relativas al depósito del importe).

Tal planteamiento se ve reforzado por el sistema establecido en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, al modificar la Ley 2/1994 en su artículo 2, que señala en su párrafo antepenúltimo cómo la copia del acta previa al otorgamiento de la escritura de subrogación deberá aportarse al Notario autorizante de la escritura, sin que sea preciso por el contrario su aportación para la inscripción, confirmando así que tal trámite no queda sujeto a la calificación registral, que se constriñe a los extremos señalados en el artículo 5, bastando a los efectos de la extensión de la nota con que el Notario autorizante de la escritura de subrogación haga constar bajo su responsabilidad que ha tenido a la vista la copia autorizada del acta, y que en la misma se han cumplido los requisitos legales.

A mayor abundamiento, respecto de las objeciones que la registradora opone a la referida escritura de subsanación en relación con el documento a ésta incorporado, debe tenerse en cuenta que la propia Ley 2/1994, de 30 de marzo, otorga efectos a documentos bancarios de menor rigor formal que el aludido, en el que cuando menos consta la firma y sello de la entidad acreedora respecto de la cual se ha operado la subrogación.

Revocado este defecto, procede sin más la práctica de la nota marginal correspondiente.

6 marzo 2008

Subrogación.- 1. En el supuesto del presente recurso se solicita la inscripción de una escritura de subrogación en un préstamo hipotecario, que se pretende realizar al amparo de la Ley 2/1994, de 30 de marzo. En dicha escritura se expresa que según se acredita con copia de determinada acta notarial de notificación, no se ha producido respuesta de la entidad prestamista inicial con el efecto de enervar la subrogación. De dicha acta, que se acompaña a la escritura, resulta que ha transcurrido el plazo de siete días naturales desde la notificación sin que dicha entidad haya hecho entrega de certificación del importe del débito de los deudores por el referido préstamo. Debe hacerse constar que la escritura de subrogación se otorgó después de haber transcurrido casi más de quince días desde la preceptiva notificación a la entidad acreedora.

La Registradora suspende o deniega la inscripción porque, a su juicio, la falta de entrega de certificación del saldo deudor por la entidad acreedora no impide el derecho de enervación de ésta, que podrá ejercitarlo en el plazo de quince días desde la notificación de la oferta de subrogación.

Frente a tal objeción, la Notaria recurrente alega que la falta de entrega de la preceptiva certificación de deuda por la entidad acreedora tiene como consecuencia que ésta carece de derecho a enervar la subrogación.

2. En relación con la facultad de enervación que en el procedimiento de subrogación aparece reconocida al primitivo acreedor, este Centro Directivo, en las Resoluciones de 19, 20 y 21 de julio de 1995, respecto de casos en los cuales la entidad acreedora había entregado la preceptiva certificación del saldo del débito pendiente, entendió que dicha enervación se configura como un verdadero derecho de la entidad acreedora, toda vez que el objetivo de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, cual es el de facilitar que el deudor pueda beneficiarse de la bajada generalizada de los tipos de interés, no puede llevarse al extremo de menoscabar sin causa justificada el no menos legítimo interés de la entidad acreedora de mantener la titularidad del crédito siempre que ello sea en las mismas condiciones económicas que las ofertadas por la entidad que pretenda la subrogación; y por ello debe considerarse que se trata de una normativa de carácter excepcional, cuya interpretación estricta determina que la eficacia de la subrogación prevista en el artículo 2 de dicha Ley deba supeditarse –en vía de principio– al transcurso del plazo de quince días previsto en la norma referida.

A diferencia de lo acontecido en los supuestos que motivaron la referida doctrina de este Centro Directivo, debe ahora determinarse la consecuencia que respecto del derecho a enervar la subrogación haya de tener el hecho de que en el acta de notificación y requerimiento a la entidad acreedora se acredite el transcurso del plazo de siete días sin que dicha entidad haya comparecido para entregar la perceptiva certificación del débito.

La cuestión planteada debe resolverse mediante la adecuada ponderación de los elementos gramatical, lógico, sistemático y teleológico de la norma del artículo 2 de la Ley 2/1994.

Según el texto literal del párrafo cuarto de dicho precepto legal, se establece la entrega de la certificación como presupuesto para el ejercicio del derecho de enervación («Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación…», conforme a dicha norma).

Ciertamente, la certificación del importe de la deuda no constituye un requisito imprescindible de la subrogación, en tanto en cuanto su falta podrá ser suplida por el cálculo que de la cantidad debida realice la entidad prestamista que pretende subrogarse. Se trata, más bien –como también apuntaron dichas Resoluciones–, de una exigencia prevista para facilitar la subrogación, por la seguridad que implica para que la entidad prestamista conozca el importe del débito, con las beneficiosas consecuencias que de ello se derivan para el deudor que pretenda modificar las condiciones del préstamo hipotecario. Pero, precisamente por ello, el legislador la contempla como un deber que se impone a la entidad acreedora que desee ejercitar el derecho de enervar la subrogación, de modo que únicamente cuando haya cumplido con dicha obligación podrá entonces decidir si –en el plazo de quince días contados desde el requerimiento inicial– ejercita aquel derecho mediante el cumplimiento de los requisitos que se le imponen en beneficio del deudor hipotecario. Es este interés del deudor el que debe considerarse preeminente a la hora de resolver la cuestión suscitada en la calificación impugnada, de modo que ha de concluirse que sólo el acreedor que preste la colaboración debida, en los términos legalmente previstos, podrá enervar la subrogación (En el mismo sentido con criterios finalistas comunes, y aunque no estaba vigente en el momento de la calificación, en el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, según resulta de lo expresado su preámbulo, «… se realizan algunas aclaraciones necesarias al régimen de la subrogación de préstamos hipotecarios y del derecho a enervar tales subrogaciones, con la finalidad de hacer más eficaz la protección del deudor hipotecario», como es imponer determinada actuación adicional a la entidad acreedora que pretenda ejercer su derecho de enervar la subrogación –cfr. la disposición adicional segunda de tal Decreto, relativa a la obligación de aquella entidad de «trasladar, en el plazo de diez días hábiles, por escrito al deudor, una oferta vinculante, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994»–).

Por último, es cierto que en la normativa referida no se regula, entre otros extremos, la forma en que deba acreditarse la entrega de la preceptiva certificación. Pero es igualmente cierto que el procedimiento de subrogación establecido en la Ley 2/1994 se regula, según expresa su Exposición de Motivos, en el marco de la lealtad que ha de presumirse existirá entre dos entidades financieras. En este sentido, para que la subrogación surta efectos, el artículo 2 de dicha Ley exige únicamente que a la escritura pública se incorpore documento bancario justificativo del pago a la entidad acreedora originaria y que se haya presentado al Notario autorizante de la escritura «copia del acta notarial de notificación de la oferta de subrogación de la que resulte que no se ha producido respuesta alguna con el efecto de enervar la subrogación». En este ámbito, cabe entender que, al menos, sería una exigencia derivada de la referida lealtad y de la buena fe de la entidad acreedora originaria la adopción de la conducta consistente en responder a dicha notificación notarial por la misma vía con la entrega de la certificación del importe del débito del deudor por el préstamo si pretende enervar la subrogación; y no sería leal con aquélla la entidad que esté dispuesta a subrogarse si, a pesar de haber recibido la certificación de la deuda por vía distinta a la constancia en el acta notarial de notificación referida, otorga la escritura de subrogación mediante depósito notarial del importe de débito pendiente, según el cálculo efectuado por la propia entidad subrogada. No obstante, dejando aparte la responsabilidad que en el caso de subrogación sin certificación de saldo asume la entidad subrogada, los intereses de la acreedora no quedan comprometidos, ya que de no ser exacta dicha declaración –y además de lo dispuesto en los párrafos sexto y séptimo del artículo 2 de la Ley 2/1994– cuenta aquélla con la posibilidad de ejercer su derecho por la cantidad no pagada, con preferencia a la entidad subrogada (cfr., respecto del pago parcial, el artículo 1213 del Código Civil); todo ello sin perjuicio de las acciones que pudiera ejercer ante los Tribunales para defender el derecho de enervar la subrogación que pudiera corresponderle, atendiendo a las circunstancias que únicamente en el procedimiento adecuado podrán valorarse.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada, en los términos que anteceden.

23 y 24 septiembre 2009

Subrogación.- 1. Se debate en el presente expediente si, transcurrido según Registro, el plazo de vencimiento de un préstamo hipotecario, puede inscribirse la subrogación de acreedor a favor de tercero en virtud de pago efectuado por éste al acreedor, consentido por el deudor conforme a lo dispuesto en el artículo 1158 del Código Civil. El registrador, en su nota, considera que, dado que la novación se formaliza con posterioridad al vencimiento del plazo de duración del préstamo, sin que se hubiese pactado prórroga alguna, y que existen titulares de cargas inscritos con anterioridad a la novación por cambio de acreedor, resulta necesario el consentimiento de los titulares de dichas cargas para poder acceder a la inscripción pretendida (la resolución puede verse, más atrás, en el apartado “Prórroga de la obligación garantizada, después de su vencimiento”).

19 julio 2012

 

[1] El mismo criterio se ha seguido por la Dirección en la Resolución de 5 de enero de 2002, ante un caso de transformación de sociedad.