HIPOTECA
Aunque en la escritura de constitución de hipoteca figurase el valor de las fincas, pero no el de su tasación a efectos de subasta, el hecho que en el auto de adjudicación conste que se procedió al «avalúo» supone el cumplimiento de tal requisito a los efectos exigidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
12 noviembre 1934
Tasación.- La constancia de que la finca ha sido valorada de conformidad con las exigencias de la Ley del Mercado Hipotecario es un requisito previo a la emisión de los valores garantizados, pero no para la constitución de la hipoteca. Ahora bien, si consta que la valoración se ha hecho de acuerdo con dicha normativa, no es suficiente con la simple manifestación de que así se ha hecho, sino que debe acreditarse con la incorporación a la escritura del correspondiente certificado.
20 mayo, 12, 13 y 14 junio, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12 y 20 julio 2000; 22 marzo 2001
Tasación.- La constancia de que la finca hipotecada ha sido valorada de conformidad con las exigencias del mercado hipotecario es un requisito que la Ley del Mercado Hipotecario (de 25 de marzo de 1981) impone para la emisión de los valores garantizados con hipoteca, pero siempre que se acredite dicha tasación mediante el certificado de los servicios correspondientes, por lo que la simple manifestación de su existencia no acreditada con la incorporación a la escritura del correspondiente certificado, carece por sí sola de toda relevancia a efectos registrales.
16 y 17 junio 2000
Tasación.- Respecto del valor de tasación de las fincas hipotecadas a efectos de subasta, en la escritura se fijó un solo valor global; y tal extremo fue subsanado exclusivamente por el Notario mediante acta en la que expresa que se omitió «por olvido asignar valor de tasación para la subasta a cada una de las tres fincas hipotecadas que es el coincidente con la responsabilidad por principal se les asigna a cada una de ellas, omisión que, en consecuencia, debe entenderse subsanado como sigue. En consecuencia, y en el sentido indicado, declaro subsanada la omisión padecida. Autorizo la presente acta que signo, firmo y rubrico».
En su calificación considera el Registrador que no cabe la posibilidad de subsanar la omisión del valor de tasación de las fincas por acta de subsanación, ya que el mismo habrá de ser determinado por las partes o interesados, conforme al artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El artículo 153 del Reglamento Notarial permite al Notario la subsanación de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos. Esta subsanación puede afectar incluso a elementos relevantes del negocio de que se trate –como ocurre en el presente caso la fijación del valor de tasación de las tres fincas hipotecadas cuando, pese a tal relevancia, pueda comprobarse con claridad meridiana que se trata de mero error material, por resultar así atendiendo al del contexto del documento y a los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos consignados en el documento subsanado; asimismo, el Notario autorizante podrá tener en cuenta, además, los juicios por él formulados y los hechos por él percibidos en el momento del otorgamiento. En tales casos, la legislación notarial no exige un nuevo consentimiento de los otorgantes, porque se estima que tal rectificación lo único que hace es expresar ahora con exactitud la voluntad que aquellos manifestaron con ocasión del otorgamiento del documento rectificado, sin que sea necesario ese nuevo consentimiento para que el documento rectificador produzca todos los efectos regístrales (cfr. Resolución de 12 de marzo de 1999).
En el presente caso, a la vista de los términos empleados en el acta de subsanación, debe concluirse que carece de la debida apoyatura documental y de base en el ámbito propio de los juicios del Notario o de los hechos por él presenciados para llevar a cabo la subsanación sin intervención de los otorgantes, conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial.
23 julio 2005
Tasación.- 7. En la cláusula Once de la escritura de préstamo, se pacta lo que se denomina «Inexistencia de Garantía patrimonial», que consiste en esencia, en que en aquellos supuestos en que teniéndose que reembolsar el préstamo como consecuencia de la venta de la finca, si en ese momento el importe de lo adeudado supera el valor de la finca (téngase en cuenta que en este préstamo se va acumulando los intereses devengados al capital, no siendo exigible ninguna cantidad hasta el momento del vencimiento), el deudor puede ver limitada su responsabilidad a la cantidad neta obtenida de la venta de la finca, siempre que: a) notifique a la acreedora su intención de vender; b) la finca se venda por su valor de mercado; 3) Que la entidad acreedora pueda verificar ese valor por medio de un tasador independiente con anterioridad a su venta; 4) Que no se haya producido un suceso de incumplimiento del contrato.
La Registradora considera que ese pacto es contrario al principio de especialidad y contradice el artículo 1256 del Código Civil al quedar su aplicación al arbitrio de una de las partes.
Una vez más este Centro Directivo no puede compartir esa interpretación.
La cláusula aludida además de ser en beneficio del deudor, que ve de esa manera reducida su responsabilidad patrimonial universal ex artículo 1911 del Código Civil, está condicionada en su aplicación, a unas causas concretas y objetivas, como son la venta por valor de mercado de la finca (constatable a través de un tasador independiente) y no haber incurrido el deudor en ningún supuesto de incumplimiento del contrato.
9. Prevé la escritura de préstamo en su Cláusula Trece que si en el futuro (en un momento que se determinará por la Entidad acreedora) hubiera subido sustancialmente el valor de mercado de la finca, el prestatario está obligado, a petición de aquélla, a modificar el valor de tasación, para adaptarlo al valor actualizado y de no hacerlo en cinco días, la entidad acreedora se considera apoderada irrevocablemente para hacerlo aunque incurra en autocontratación. Considera la Registradora esta previsión una falta insubsanable, por cuanto contradice los artículos 1256 el Código Civil y 117 de la ley Hipotecaria.
Las especiales características del préstamo ahora enjuiciado, hace aconsejable la previsión de un procedimiento para adaptar a lo largo de la vida el mismo, el tipo fijado para subasta a efectos de ejecución hipotecaria.
Esta conveniencia, juega no sólo en beneficio del acreedor, que de esa manera puede tener más posibilidades de ser reintegrado por esa vía de ejecución, de la totalidad de su crédito, sino también en beneficio del dueño de la finca hipotecada, pues cuanto más alto sea el valor de adjudicación, mayores posibilidades habrá de que exista sobrante, una vez satisfecha la deuda, de ahí que no deba rechazarse esa cláusula con el argumento de que con ello se estaría dejando el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1.256 CC), por cuanto además de poder intervenir el deudor en la determinación del nuevo valor y de no rechazarse en ningún caso el que pueda solicitarlo él mismo, la posibilidad de reacción unilateral de la entidad acreedora ante eventuales oscilaciones en el valor de subasta de la finca hipotecada, está prevista en nuestra legislación reguladora del mercado hipotecario, donde se contempla el que si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza (cfr. art. 5 párrafo tercero de la Ley 2/1981 de 21 de marzo de regulación del Mercado Hipotecario y artículo 29.1 de su Reglamento aprobado por Real Decreto 685/1982 de 17 de marzo).
21 diciembre 2007 (2 Rs.), 14 enero, 1, 8 (2 Rs.) 22, 28 y 29 febrero, 14, 15, 19 (2 Rs.), 22, 24 (2 Rs.), 25 y 27 marzo, 19 y 20 mayo 2008 [1]
Tasación.- 1. El objeto de este expediente consiste en determinar si está debidamente formulado el valor de tasación que para el ejercicio del procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca se pacta en una escritura de modificación o si, por el contrario, no lo está. Para la correcta resolución del expediente es esencial tener en cuenta la situación del Registro que se ha expuesto mas arriba y, en concreto, lo siguiente: según Registro consta inscrita una primera hipoteca entre las partes, que dio lugar a las inscripciones 9 y 12, en la que en el apartado de «Acción hipotecaria» se establece un valor de tasación a efectos de subasta de 228.000 euros. Consta posteriormente la inscripción 13 en la que las partes pactan otro derecho real de hipoteca en cuyo apartado «Acción hipotecaria» establecen un valor de tasación a efectos de subasta de 217.300 euros.
En la escritura presentada ahora para modificar la que consta inscrita bajo los números 9 y 12 de orden se pacta en cuanto a la valoración una cantidad de 217.300 euros «tal y como consta en la escritura de préstamo hipotecario inicial» (lo que no coincide con el contenido del Registro) para a continuación pactar como valor de tasación a efectos de subasta el que «por razón de la presente hipoteca» conste inscrito en último lugar como valor de subasta judicial o, en su caso, en la cantidad que consta en el pacto primero.
2. El recurso no puede prosperar porque la confusión no se plantea, como parece entender el recurrente, en cuanto a cual de las dos hipotecas inscritas sobre la finca es objeto de modificación. El problema proviene porque la tasación a efectos de subasta que consta inscrita en la hipoteca cuya modificación se pretende es distinta de la que resulta de la escritura de modificación (y coincide con la que consta en la segunda de las hipotecas inscritas, de ahí la confusión). Por este motivo es preciso aclarar el importe pactado como valor de tasación a efectos de ejecución extrajudicial porque puede ser que la voluntad de las partes sea unificar el valor de tasación para el ejercicio de la acción directa de modo que sea el mismo en ambas hipotecas inscritas (como parece deducirse del pacto primero y del hecho de que el valor de tasación que resulta del certificado protocolizado coincida con el de la hipoteca inscrita en segundo lugar) o por el contrario mantener un valor de tasación a efectos de subasta distinto para cada una de las dos hipotecas inscritas (como parece deducirse del tenor literal del pacto sexto con la matización que recoge el próximo apartado). Téngase en cuenta que de confirmarse la voluntad de las partes de que el importe establecido como valor de tasación a efectos de ejecución extrajudicial sea el establecido en el pacto primero de la escritura de modificación, esto es 217.300 euros, el mismo diferiría del que consta inscrito para dicha hipoteca como valor de tasación a efectos de ejecución judicial, algo que prohíbe expresamente el ordenamiento jurídico (artículo 129 de la Ley Hipotecaria y 234.1.1.º del Reglamento Hipotecario). Por el contrario si lo que han convenido es que el valor de tasación para subasta extrajudicial coincida con el que consta inscrito en el Registro como valor a efectos de ejecución judicial el problema procede de la falta de coincidencia entre lo que publica el Registro y lo que resulta del pacto primero de la escritura lo que de nuevo llevaría al rechazo de la inscripción.
3. Y es que es preciso llamar la atención sobre lo impreciso de la cláusula sexta que consta en la escritura de modificación en relación al valor de ejecución extrajudicial, que la nota transcribe parcialmente y que se ha hecho constar en su integridad en los hechos de esta Resolución. En efecto, la cláusula dice que se pacta como valor a los efectos de venta extrajudicial el que conste inscrito en último lugar en el Registro de la Propiedad como valor de tasación a efectos de subasta judicial, o en su caso, en las cantidades que se pactan en el pacto primero de la escritura. La falta de determinación de cual sea «el caso» en que el pacto se refiere al valor de tasación que contiene la escritura (que puede obedecer a múltiples razones ninguna de las cuales se concreta) no favorece en absoluto su interpretación ni la especificación de un dato esencial para el desenvolvimiento de los efectos propios del derecho real de hipoteca y que debe ser indubitado dados los estrictos términos en que se pronuncia el ordenamiento jurídico (artículo 130 de la Ley Hipotecaria y artículos 668 y 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.
26 julio 2012
[1] Las resoluciones de los días 22, 28 y 29 de febrero de 2008, han sido anuladas, por extemporáneas, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 15 de diciembre de 2010, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 14 de octubre de 2011.
