HIPOTECA
El pacto de vencimiento anticipado si la finca hipotecada se enajena, grava, es objeto de anotación embargo o anotación preventiva, carece de las condiciones necesarias para inscribirse porque es contrario al principio de libertad de contratación que inspira la legislación civil, porque es inútil en cuanto no da más firmeza a la garantía hipotecaria estipulada y, además, porque así se deduce expresamente del número 3º del artículo 107 de la Ley Hipotecaria.
18 noviembre 1960
Vencimiento anticipado.- No es inscribible la cláusula de vencimiento anticipado en caso de que la entidad deudora caiga en quiebra o suspensión de pagos, pues al estar esta materia prevista y regulada en la Ley, que dice cuándo tiene lugar el posible vencimiento anticipado y sus consecuencias (artículos 1.129,1º y 1915 del Código Civil y 883 del Código de Comercio), está sustraída a las posibilidades de un contrato entre el deudor y uno de sus acreedores.
27 enero 1986
Vencimiento anticipado.- No es inscribible la cláusula de vencimiento anticipado en caso de que el hipotecante transmita alguna de las fincas hipotecadas, por envolver una abusiva limitación del derecho del dueño a disponer de sus bienes, contra el principio de libertad de tráfico inmobiliario.
27 enero 1986
Vencimiento anticipado.- Aun cuando el acreedor puede reservarse la facultad de inspeccionar el bien hipotecado, no puede reservarse, en cambio, la de decidir por sí solo si el bien hipotecado se encuentra abandonado o derruido.
20 mayo 1987
Vencimiento anticipado.- El principio del numerus apertus, reconocido en nuestro ordenamiento jurídico para la creación de derechos reales, presupone, sin embargo, la satisfacción de determinados requisitos que, si no se cumplen, podrán originar relaciones obligatorias inter partes, pero no auténticos derechos reales. En este sentido, deben rechazarse los pactos por los que la suspensión de pagos del deudor o la ejecución o embargo contra la finca hipotecada o contra la parte deudora o hipotecante provocan el vencimiento de la hipoteca, por cuanto: a) Contradicen la esencia y finalidad mismas del derecho real de hipoteca, al cual, por recaer directamente sobre el bien gravado, le resulta indiferente quién sea el titular de éste y cuáles las vicisitudes patrimoniales del deudor. b) Sobre no añadir ninguna garantía nueva a la ya estipulada, ni utilidades adicionales al acreedor, amplían de manera desorbitada e injustificada sus facultades, en detrimento sobre todo del deudor, al provocarle el vencimiento de sus deudas cuando mayor es su interés en obtener una espera o más agobiantes son sus necesidades de liquidez. c) Menoscaban de modo evidente la aptitud circulatoria y crediticia del bien gravado.
5 junio 1987
Vencimiento anticipado.- Es inscribible la cláusula por la que vencerá el préstamo «cuando por cualquier circunstancia sufriere deterioro o merma el bien hipotecado que disminuya su valor en más de un 20 por 100 respecto al tipo fijado para la subasta y la parte prestataria no ampliase la hipoteca a otros bienes suficientes». En cambio, no es admisible el pacto de que «dicho deterioro se acreditará por la prestamista mediante certificación de tasación expedida por.. » determinada sociedad anónima [1].
23 y 26 octubre 1987
Vencimiento anticipado.- Con una brevísima remisión a las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, la Dirección se limita a decir que sí son inscribibles, como causas de vencimiento anticipado de la obligación garantizada, la falta de pago de contribuciones y tributos que graven la propiedad, posesión, tenencia o disfrute de la finca hipotecada, así como la de cuotas de comunidad; la disminución por cualquier causa de la cuarta parte del valor y la existencia de cargas o gravámenes no conocidos en el momento de la escritura o formalizados después y que tengan rango registral prioritario al tiempo de inscribirse la hipoteca.
16 marzo y 26 diciembre 1990; 14 enero 1991; 24 abril 1992
Vencimiento anticipado.- Son pactos inscribibles, entre otros: 1) El que engloba mensualmente las cuotas de amortización e intereses, siempre que aunque no esté determinada con anticipación la parte de una y otros, se exprese la fórmula matemática convenida para ello. 2) El que impone la obligación de constituir un seguro de fallecimiento y otro de inmuebles, dado que su impago es causa de vencimiento de la hipoteca y las cuotas se encuentran garantizadas como partidas anotadas en cuenta de crédito. 3) El vencimiento por impago de cualquier suma adeudada y garantizada con la hipoteca o por la aparición de cargas no consignadas en la escritura. 4) El vencimiento por impago de contribuciones e impuestos. 5) La prohibición de arrendar en determinadas condiciones. 6) El pacto relativo al carácter solidario de los dos deudores prestatarios.
24 abril 1992
Vencimiento anticipado.- El pacto que concede al acreedor la facultad de exigir la inmediata devolución del capital prestado si la finca se enajena, grava o es objeto de embargo o anotación preventiva, carece de las condiciones necesarias para inscribirse porque es contrario al principio de libertad de contratación que inspira la legislación civil y que constituye uno de los principios básicos de nuestro sistema hipotecario, ya que impone unas limitaciones que disminuyen para el dueño la posibilidad de constituir nuevas hipotecas y contraría de esta manera el fomento del crédito territorial.
8 noviembre 1993
Vencimiento anticipado.- Aunque el pacto referente al vencimiento anticipado «en caso de que el valor de la finca disminuyera a juicio de peritos de forma que no cubra el importe garantizado» se limita a dar concreción a una de las facultades que integran el crédito hipotecario, la generalidad con que aparece redactado frente a los supuestos contemplados en la legislación hipotecaria -artículo 117 de la Ley y 5 de la Ley del Mercado Hipotecario-, agudiza la falta de determinación del contenido del derecho real, ya que una breve disminución incluso transitoria del valor del bien hipotecado, podría dar lugar a la resolución de la garantía, todo ello en contra del principio de libre circulación de los bienes y de la eficacia erga omnes de todo derecho real.
8 noviembre 1993
Vencimiento anticipado.- Son pactos inscribibles… 1) El de vencimiento anticipado por falta de pago de cualquier suma adeudada, pues indudablemente hay que entenderlo referido a las fincas garantizadas con hipoteca, o por aparición de cargas no consignadas en la escritura.
17 marzo 1994
Vencimiento anticipado.- Es inscribible el pacto que prevé el vencimiento anticipado «cuando por cualquier circunstancia sufriera deterioro o merma el bien hipotecado que disminuya su valor en más de un 20 por 100 y la parte prestataria no ampliase la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza o, en su caso, practicado el requerimiento a que se refiere el artículo 29 del Real Decreto 685/1982, sobre regulación del mercado hipotecario, no devolviese la parte del préstamo que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo», pues un pacto de este tipo se limita a dar concreción a una de las facultades que integran el crédito hipotecario conforme al artículo 1.129 del Código Civil y 5 de la Ley de Mercado Hipotecario, sin que, de la sola referencia que se contiene en la transcrita estipulación al requerimiento mencionado en el artículo 29 del Real Decreto 685/1982, pueda extraerse la conclusión de un quebrantamiento de la imparcialidad y objetividad con que dicha tasación ha de ser efectuada como consecuencia de lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil y puesto que se trata de una tasación que se efectúa vigente ya el contrato de hipoteca, que, en principio, obligaría a cumplir lo dispuesto en la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 30 de noviembre de 1994, sobre tasaciones de inmuebles ofrecidos en garantías afectas al mercado hipotecario secundario.
12 junio 1996
Vencimiento anticipado.- Estipulado el vencimiento anticipado del préstamo «por impago de los gastos que sucesivamente vayan devengándose de conservación de los inmuebles y en especial de los preferentes con arreglo a las leyes por las que se rige su titularidad», la Dirección distingue lo siguiente: De una parte rechaza la previsión relativa a los «gastos de conservación», por su indeterminación y por tratarse de comportamientos que nada tienen que ver con el incumplimiento mismo de la obligación garantizada, que es la única conducta de la que ha de responder la finca hipotecada, máxime si se tiene en cuenta que, además, estaba ya pactada la posibilidad de vencimiento anticipado cuando la falta de diligente conservación de la finca hipotecada provocase pérdida o deterioro de la misma que hiciese disminuir su valor por debajo del 75 por 100. En cambio, nada se opone a la facultad de vencimiento anticipado en caso de impago de gastos de conservación preferentes con arreglo a las leyes por las que se rige su titularidad, pues para ello existe el apoyo de la previsión contenida en el artículo 1.129-3 del Código Civil, al ser indudable el eventual quebranto de la garantía establecida.
16 julio 1996
Vencimiento anticipado.- En cuanto al vencimiento anticipado por impago de las primas del seguro contra el riesgo de incendios, de acuerdo con las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1.987, debe admitirse, pues se refiere al impago de gastos que tienen preferencia legal de cobro sobre el mismo acreedor hipotecario o se trata del impago de obligaciones que siguen a la cosa y que, como la del seguro, determinan un detrimento potencial del bien. Máxime, si los contratantes, acogiéndose a la posibilidad legal de extender la cobertura hipotecaria a aquellos gastos extrajudiciales que, como las primas de seguro del bien hipotecado, están en íntima conexión con la conservación y efectividad de la propia garantía, han establecido la extensión de la hipoteca a los gastos extrajudiciales consistentes, entre otros, en primas de seguro, hasta una cantidad máxima de 200.000 pesetas. De acuerdo, además, con la doctrina del Centro Directivo, resulta admisible que la escritura de constitución de hipoteca contenga alguna prevención adecuada respecto de aquellos arrendamientos ulteriores que pudieran no estar sujetos al principio de purga y que, por la renta estipulada, pudieran disminuir gravemente el valor de la finca hipotecada, por lo que debe admitirse la prohibición de arrendar el inmueble por renta anual inferior al 15 por 100 del valor fijado para subasta.
22 julio 1996
Vencimiento anticipado.- No es inscribible el pacto de vencimiento anticipado por impago de contribuciones cuando no se especifican cuáles son éstas, no sólo por su indeterminación, sino porque, además, al no concretarse a aquéllas cuyo pago quede garantizado con un derecho de preferencia respecto del mismo acreedor hipotecario, vendría a extender el ámbito de la garantía pactada a comportamientos que nada tienen que ver con la verdadera conducta que debe asegurarse, cual es el cumplimiento de la obligación garantizada. Igualmente no es inscribible la estipulación que, bajo la misma prevención de vencimiento anticipado, pretende dar alcance real a una multiplicidad de obligaciones personales que contrae el prestatario (presentar anualmente el balance y cuenta de explotación, presentar a la entidad prestamista cuantos informes ésta le solicite referentes a la situación de su empresa, etc.), así como a facultades atribuidas en forma de autorización expresa e irrevocable (adeudar el importe de las primas del seguro suplidas en cualquier cuenta abierta a nombre de la prestataria en cualquiera de las oficinas de la prestamista, contratar un nuevo seguro en compañía que la Caja elija, percibir directamente en caso de siniestro el importe de la indemnización), respecto de las que resulta aplicable la doctrina relativa a la necesidad de distinguir el doble plano, personal y real, en el negocio de concesión de crédito con garantía hipotecaria, de forma que, sin entrar a cuestionar la validez civil de los referidos pactos en el orden obligacional, es indudable que no puede hacerse depender el vencimiento anticipado del préstamo de comportamientos del deudor distintos del incumplimiento mismo de la obligación específicamente garantizada.
22 julio 1996
Vencimiento anticipado.- El pacto de vencimiento de la hipoteca por la aparición de cargas no mencionadas tiene su apoyo en el artículo 1129 del Código Civil, al ser indudable el eventual quebranto de la garantía establecida. Lo mismo puede decirse de las situaciones arrendaticias o posesorias anteriores a la hipoteca y no declaradas.
28, 29 y 30 enero, 2 febrero 1998
Vencimiento anticipado.- a) Por falta de pago de impuestos. Se considera no inscribible el pacto de vencimiento «por falta de pago dentro de los períodos de recaudación voluntaria de las contribuciones, impuestos y arbitrios que afecten al préstamo o finca hipotecada, incluso como consecuencia de cualquier afección que la grave por actos o transmisiones anteriores, incluyendo dentro de estos gastos los que se deriven del otorgamiento de esta escritura», no sólo por no indicarse las específicas contribuciones cuyo incumplimiento puede provocar dicho efecto, sino que, además, al no concretarse aquéllas cuyo pago quede garantizado con un derecho de preferencia respecto del mismo acreedor hipotecario, vendría a extender el ámbito de la garantía pactada a comportamientos del deudor que nada tienen que ver con la verdadera conducta que debe asegurarse, cual es el cumplimiento de la obligación asegurada. Lo mismo puede decirse respecto al impago de los gastos derivados del otorgamiento de la escritura. b) Por actos de disposición o gravamen. La cláusula discutida establece el vencimiento si «la finca hipotecada fuere objeto de cualquier gravamen, enajenación, embargo, anotación o administración judicial preferente a la que se deriva de esta hipoteca». Precisa la Dirección que el calificativo «preferente» debe limitarse a la administración judicial y no a los demás actos enumerados. Y confirma la denegación respecto a los actos de enajenación o gravamen por cuanto se contradice el principio de libertad de contratación que inspira la legislación civil y se restringe innecesariamente el crédito territorial al impedir al propietario la posibilidad de constituir segundas o posteriores hipotecas si el valor del bien pudiera cubrir éstas; igual denegación procede respecto a embargos o anotaciones, toda vez que al no concretarse a trabas que pudieran ser preferentes a la hipoteca, o a anotaciones que pusiesen en entredicho la subsistencia y prioridad de ésta, supondría el vencimiento anticipado del crédito hipotecario por circunstancias que no menoscaban en absoluto la garantía real constituida y que no tienen por qué comprometer la solvencia misma del deudor; la misma denegación es aplicable a la referencia a administraciones judiciales, pues si se piensa en la que procede en caso de ejecución de la hipoteca es porque el crédito habría vencido ya, dadas las características de la hipoteca calificada, y en cuanto a la hipótesis del artículo 117, párrafo 2º de la Ley Hipotecaria, difícilmente se dará si la finca está ya en administración judicial.
15 julio 1998
Vencimiento anticipado.- Aunque son admisibles como causas de vencimiento anticipado la falta de pago de aquellas obligaciones que, por contar con un privilegio legal que les da preferencia para su cobro sobre los créditos garantizados con la hipoteca, pueden suponer una merma de dicha garantía (obligaciones tributarias a que se refieren los artículos 1923.1º del Código Civil ó 73 de la Ley General Tributaria), no es inscribible como causa de vencimiento la «falta de pago del periodo voluntario de cobranza de impuestos, tasas, contribuciones o arbitrios que afecten a las fincas», pues la genérica referencia a una serie de tributos que puedan afectar, sin indicar en qué modo, a la finca hipotecada, sobre conculcar el principio de especialidad registral, daría entrada como causas de vencimiento al impago de obligaciones que en modo alguno implican un riesgo para el acreedor hipotecario.
14 marzo 2000
Vencimiento anticipado.- 1) La falta de pago de la prima de seguro de la finca hipotecada es admisible como causa de vencimiento anticipado, pues se trata de una obligación que sigue a la cosa y supone un riesgo de detrimento potencial del bien hipotecado. Ahora bien, la garantía de esta obligación exige que se precisen los concretos gastos extrajudiciales que cubre, lo que no se cumple con la cobertura genérica de «otros gastos». 2) La existencia de la llamada acción de devastación, tendente a reprimir o reparar el menoscabo que pueda sufrir el bien sobre el que se constituye la hipoteca, no impide que pueda pactarse el deterioro de la finca como causa de vencimiento anticipado, siempre que se cumplan unas exigencias mínimas, como la concreción de la disminución del valor que la determine y que la misma no quede al arbitrio de una de las partes.
16 y 17 junio 2000
Vencimiento anticipado.- No es inscribible como causa de vencimiento anticipado la «falta de pago, dentro del período voluntario de cobranza, de impuestos, contribuciones, tasas o arbitrios afectantes a la finca hipotecada, siempre que dicha falta de pago perjudique al acreedor según la legislación en cada momento vigente», pues si bien es admisible dicha causa cuando se concrete a los tributos e impuestos cuyo pago quede garantizado con un derecho de preferencia legal de cobro respecto del mismo acreedor hipotecario, no es ese el alcance que debe darse a la cláusula debatida, en tanto en cuanto se incluyen en ésta conceptos que, pudiendo comportar un genérico perjuicio al acreedor, no implican menoscabo alguno del crédito hipotecario de que se trata.
22 marzo 2001
Vencimiento anticipado.- Es válida e inscribible, en un préstamo hipotecario a interés variable, la cláusula por la que el Banco acreedor tendrá la facultad de declarar el vencimiento anticipado del préstamo si fuera imposible conocer el valor de los índices de referencia fijados para la revisión del tipo de interés cuando llegue el momento de realizar la revisión, pues este obstáculo tiene importancia para ambas partes en la continuidad del préstamo y puede, por tanto, ser libremente acordada dentro del juego de la autonomía de la voluntad, ya que supone subordinar la estipulación a un hecho ajeno a la voluntad de ambas.
14 y 15 marzo 2002
Vencimiento anticipado.- 1. Como se deduce claramente de los antecedentes reseñados, la problemática del presente recurso gira en torno a la posibilidad de acceso al registro de la siguiente cláusula pactada en una escritura de préstamo con garantía hipotecaria: «G) Debido a que la presente segunda hipoteca se ha concedido por La Caixa en consideración a que la primera hipoteca es de la misma entidad, y al no haberse pactado la igualdad de rango por el deseo de evitarle gastos adicionales a la parte prestataria, se pacta como causa especial de vencimiento anticipado la subrogación de otra entidad en el préstamo garantizado con la primera hipoteca, de conformidad con la Ley 2/1994 de 30 de Marzo. En este supuesto también se devengaría la comisión de cancelación anticipada pactada.».
La Registradora de la Propiedad, basa su negativa a la inscripción de dicha cláusula en el argumento de que se perjudica a futuros adquirentes de la finca (artículo 6.2 del Código Civil), suponiendo para ellos una limitación que excede de los límites de la autonomía de la voluntad (artículo 1.255 del mismo Código) y contraria a una norma imperativa, la Ley 2/1994, de 30 de marzo, cuyo objeto es permitir a cualquier persona que haya obtenido un préstamo lograr una mejora en el tipo de interés y en el plazo de amortización. El Notario autorizante de la escritura recurre contra la anterior calificación.
…
3. Y entrando en el examen de la cuestión de fondo que plantea este recurso, hay que comenzar poniendo de relieve la dificultad que siempre ha planteado delimitar el alcance registral de la multiplicidad de cláusulas de vencimiento anticipado (de la obligación garantizada con hipoteca) que se contienen en las escrituras de formalización de los préstamos con garantía hipotecaria y que este Centro Directivo ha ido delimitando en diversas resoluciones recaídas sobre el particular. Indudablemente, hay que partir de la base de que no corresponde a este Centro Directivo, ni al Registrador al calificar, emitir juicios sobre la legalidad de las estipulaciones [2], ni asumir funciones que puedan entrar de lleno en las que son propias –pues constitucionalmente las tienen atribuidas– de los Órganos Judiciales (juzgar y ejecutar lo juzgado), y que llevan a cabo mediante el correspondiente procedimiento contradictorio (por completo diferente de lo que supone procedimiento registral) y que, en el fondo, subyace en esta frase con la que el Registrador justifica su denegación: «.pues perjudica a futuros adquirentes de la finca (artículo 6.2 del Código Civil), suponiendo para ellos una limitación que excede de los límites de la autonomía de la voluntad (artículo 1.255 del mismo Código) y contraria a una norma imperativa, la Ley 2/1994, de 30 de marzo, cuyo objeto es permitir a cualquier persona que haya obtenido un préstamo lograr una mejora en el tipo de interés y en el plazo de amortización.».
Por el contrario, lo que ha de hacer el registrador cuando deniegue el acceso al registro de una estipulación como la presente, relativa a una causa de vencimiento anticipado de un préstamo garantizado con hipoteca, además de justificarlo convenientemente –algo que aquí no ha sucedido–, es hacerlo con arreglo a los parámetros en los que incardina su función, en especial dentro de los límites del art 18 de la Ley Hipotecaria, denegando en su caso, su inscripción, bien por ser de carácter obligacional y sin trascendencia real; bien por contravenir la legislación hipotecaria; bien por tratarse de supuestos ya examinados por este Centro Directivo en anteriores resoluciones en los que acordó denegar su acceso al Registro.
Y bajo esta perspectiva habrá de examinarse la cuestión debatida, para lo cual nos ocuparemos de las siguientes cuestiones.
a) Con carácter general, se entiende que los pactos de vencimiento anticipado son aquellos por los que, mediando determinada conducta del deudor o concretas circunstancias especificadas en el contrato, el crédito podría darse por vencido anticipadamente y la hipoteca que lo garantiza ejecutarse, entendiéndose, también, que la regla general del artículo 1127 del Código Civil es subsidiaria de la voluntad de las partes, que podrían pactar la exigibilidad anticipada del cumplimiento de la obligación, y que no es imperativa la norma contenida en el artículo 1129 del Código Civil, toda vez que este último precepto enumera las causas legales que permiten la exigibilidad anticipada del crédito ante la disminución de las expectativas de cobro para el acreedor, no impidiendo –y eso es lo decisivo-que los interesados puedan pactar otras diferentes.
b) En el presente caso, por lo demás, del puro tenor literal de la cláusula cuyo acceso al Registro se ha denegado, se evidencia que la misma ha sido elevada –por acuerdo de los contratantes– a la categoría de elemento determinante para la celebración del negocio jurídico, pues no es aventurado suponer que sin un pacto como el que motiva este recurso aquel no se había concertado, y no se ve qué razones pueden impedir que el Registro publique esta situación, cuya operativa, por lo demás, no deja de ofrecer semejanza, aun siendo distinta su naturaleza jurídica, con la desplegada por las condiciones resolutorias, cuyo acceso al Registro nadie pone en duda, aunque se refieran a obligaciones accesorias asumidas por el deudor.
c) Pudiera argumentarse en contra del acceso al registro de una cláusula como la debatida –y aquí no se ha hecho en la calificación–, haciendo referencia a su posible naturaleza personal mas que real, y es cierto que este Centro Directivo ha declarado que en el negocio de concesión de préstamos con garantía hipotecaria ha de distinguirse el doble plano, personal y real, de forma que sin cuestionar la posible validez de los múltiples pactos que de ordinario contienen, no puede atribuirse eficacia real con el consiguiente perjuicio para el tercer poseedor, y por ello no resultarían inscribibles, aquellos que hacen depender el vencimiento del plazo por el que se ha concedido el préstamo de cualquier comportamiento del deudor ajeno a la obligación específicamente garantizada, o, excepcionalmente, aquellos otros que afecten a la subsistencia y rango de la propia garantía real. Pero también ha declarado que el hecho de que el legislador atribuya al acreedor hipotecario, como una de las facultades de defensa y conservación del derecho real de garantía, la llamada acción de devastación (tendente a reprimir o reparar el menoscabo que pueda sufrir el bien hipotecado), no significa que no pueda atribuirse convencionalmente al mismo acreedor la facultad de dar por vencido anticipadamente el crédito para el caso de disminución del valor de las garantías por causas objetivas y lograr, a través de su inscripción registral, hacerla oponible a terceros, lo que viene suponer, y admitir, no solo la modulación por vía de pacto del vencimiento anticipado que establece el art. 1129.3.º CC para concretar el grado de quebranto o pérdida del valor de los bienes que se configure como disminución de la garantía, sino también, que a su amparo puedan configurarse como causas de vencimiento anticipado pérdidas o disminuciones del valor de los bienes producidas con independencia de la existencia o no de culpabilidad del deudor o propietario, admitiendo, como tales, hechos o circunstancias que supongan –y esto es lo relevante en el caso que nos ocupa– un riesgo para la subsistencia y rango de la garantía.
d) Por ello, es perfectamente defendible la postura que el Notario recurrente expone en su escrito de recurso, citando la anterior doctrina de este Centro Directivo que posibilitaría el acceso al registro de las cláusulas de vencimiento anticipado cuando hagan referencia a hechos o circunstancias que supongan un riesgo para la subsistencia y rango de la garantía; riesgo evidente en la situación que refleja el negocio jurídico documentado, dado el carácter de segunda hipoteca de la garantía pactada, con el evidente riesgo que de ella se podría derivar para el acreedor hipotecario caso de desplegarse por el deudor la conducta que se precisa en la estipulación cuyo acceso al Registro se ha denegado.
e) Despejadas las dudas en torno a la posibilidad de acceso registral de la cláusula debatida, no es posible tampoco desconocer que la misma ha sido libremente convenida por las partes para dar forma, y cobertura, a algo que no es sino una manifestación más de la relevancia que la financiación tiene en la sociedad y en la economía modernas, siendo, por lo demás, perfectamente conocido, como también se pone de relieve en el recurso, que al amparo de la fuerte revalorización inmobiliaria de los últimos años particulares y empresas han podido acceder a financiación suplementaria, la cual es lógico que, también, se vea dotada de las mayores garantías posibles; necesidad social de la que en modo alguno se desentendió este Centro Directivo, cuando, por ejemplo, admitió la posibilidad de inscribir la ampliación de una hipoteca que tuviera por objeto garantizar las responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito (vid. Resolución de 8 de junio de 2002), por no citar, también, supuestos de ampliaciones sujetas a condición, manteniendo la cobertura hipotecaria de presente, en la forma que analizó la Resolución de 3 de septiembre de 2005.
Por lo demás, es evidente el notable ahorro de gastos que el prestatario ha obtenido configurando el negocio jurídico en los términos que resultan de la estipulación de debatida, por lo que no sería razonable obligar a los contratantes a acudir a otros mecanismos que, sirviendo para proteger al acreedor de los riesgos que conlleva una segunda hipoteca si el titular de la primera en vez de ser la misma entidad titular de la segunda pasa a ser otra distinta (pensemos por ejemplo en una estipulación que estableciera la igualdad de rango entre la hipoteca ya concedida por el acreedor y la segunda que se formaliza ahora), les originarían mayores costes, forzándoles a desnaturalizar las soluciones negociales por ellos elegidas.
f) Por lo tanto, no se aprecian obstáculos insalvables que impidan la inscripción registral de la cláusula cuyo acceso al Registro se ha denegado, y ello sin entrar a abordar lo establecido en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil en conexión con el artículo 693.2 de dicho texto legal.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.
2 octubre 2006
Vencimiento anticipado.- 1.º La cuestión que se plantea en el presente recurso es la de si es posible la inscripción del pacto de vencimiento anticipado por impago de las cuotas de amortización y/o intereses, en un crédito en cuenta corriente, garantizado con hipoteca.
Sostiene el Registrador que tratándose de una hipoteca de máximo, tras cada vencimiento no hay intereses exigibles con independencia por el acreedor, sino que conforme al contrato de cuenta corriente, solo son objeto de cargo como una partida mas de la cuenta y por ello la hipoteca no garantiza independientemente cada vencimiento de intereses, sino el saldo final de la cuenta.
2.º Este argumento no puede ser compartido. Si bien como señala el Sr. Registrador, el contrato de crédito en cuenta corriente, provoca que los intereses sean objeto de cargo como una partida más de la cuenta, y que el saldo final al cierre de la misma, sea el importe exigible, nada debe obstar a que los contratantes en uso de la libertad de pactos que señala el Art. 1255 del Código civil, puedan pactar y fijar supuestos de vencimiento anticipado que garanticen al acreedor la eficacia y garantía de su crédito.
En efecto, aunque no todo pacto de vencimiento anticipado resulte inscribible, si lo será aquel que surta efecto ante el impago del principal y/o intereses (y costas), porque no cabe duda que estamos ante el incumplimiento de la obligación principal garantizada y en estos casos el pacto de vencimiento anticipado constituye un elemento de resolución convencional del negocio de crédito, cuyo ejercicio no supone otra cosa que la eficacia de la acción de resolución propia del Artículo 1124 del Código civil.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
2 diciembre 2006 [3]
Vencimiento anticipado.- 1. En el supuesto al que se refiere este recurso, la Registradora inscribe una hipoteca en garantía de un préstamo concedido por una Entidad de crédito pero con exclusión de determinadas cláusulas o pactos, por las razones que expresa en su calificación.
2. En primer lugar, según expresa la Registradora en el apartado I) de los Fundamentos de Derecho de dicha calificación, no se han hecho constar determinadas cláusulas de vencimiento anticipado del préstamo porque, a juicio de la funcionaria calificadora, son contrarias a las normas que detalla en la nota objeto de impugnación. Y respecto de tales cláusulas alega los siguientes argumentos: «Dichas cláusulas afectan a la duración de la hipoteca (Resolución Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de marzo de 2008), configuran los contornos del derecho real con trascendencia «erga omnes» (Resoluciones DGRN de 23 y 26 de octubre de 1987) determinando la posibilidad de ejecución o realización de valor que es inherente al derecho real de hipoteca (artículos 569.2.3, 569.1 del Libro V del Código Civil de Cataluña, 104, 126 de la Ley Hipotecaria, 7 de su Reglamento, 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), teniendo en cuenta que la ejecución directa por el Juez parte de los extremos recogidos en el asiento con los efectos de publicidad legalmente previstos (artículos 1 párrafo tercero, 32, 38 párrafo primero y 130 de la Ley hipotecaria) en consonancia con el carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca (articulo 145 de la Ley Hipotecaria, 1857 del Código Civil y, por todas, Sentencia del Tribunal Supremo de 29/9/2003) sin posibilidad de atender en el proceso el Juez a la oposición del deudor por nulidad de las mismas (130 de la Ley hipotecaria y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Se tiene también en cuenta que, en tal medida, son cláusulas de trascendencia real que han de ser calificadas por el Registrador (artículos 12, 16 y 65 Ley Hipotecaria, párrafo cuarto tercer inciso de la exposición de motivos de la Ley 41/2007) por afectar a la duración de la hipoteca; que sobre el supuesto planteado en esta nota no hay pronunciamiento expreso de la Dirección General de los Registros y del Notariado; y la fundamentación de constitucionalidad del proceso de ejecución sumaria hipotecaria (reproducido en esencia en el vigente) dada por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 18 de diciembre de 1981».
3. Esta primera cuestión debe resolverse atendiendo al ámbito propio de la función calificadora del Registrador y al contenido de la inscripción del derecho real de hipoteca, conforme a los artículos 18 y 12 de la Ley Hipotecaria.
Esta Dirección General ya entendió en su Resolución de 19 de abril de 2006, conforme al texto del artículo 12 de la Ley Hipotecaria entonces vigente (según criterio reiterado por otras posteriores que se citan en los «Vistos« de la presente, en especial las de 5 y 6 de mayo de 2008) que, por imperativo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador sólo puede calificar las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como prius lógico de su actuación, determinando qué cláusulas tienen tal carácter y deben ser calificadas y, en su caso inscritas, y cuáles son de carácter obligacional y quedan vedadas a su calificación.
En concreto, se afirmaba en dicha Resolución que la calificación que debe efectuar el Registrador, «como núcleo de su función pública, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascendencia jurídico real inmobiliaria, ya que son los únicos que deben acceder al Registro de la Propiedad».
Consecuentemente, sobre las estipulaciones que carezcan de trascendencia real no recae, en puridad, verdadera calificación sino más bien una previa actividad lógica de determinación para excluirlas de la actividad de control en que se ha de traducir (en el ámbito que le es propio) esa calificación en sentido estricto que ha de ejercer el Registrador relativa a las cláusulas con trascendencia jurídico-real inmobiliaria, que son las que únicamente deben inscribirse siempre que sean conformes al ordenamiento jurídico. Así, esas estipulaciones de trascendencia meramente obligacional no sólo es que no se debían expresar, en ningún caso, en la inscripción, según la normativa entonces vigente (artículo 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), sino que, precisamente por ello, no han de detallarse individualmente en la nota de calificación, pues más que existir algún defecto u obstáculo que impida su constancia registral, lo que ocurre es que no son susceptibles de inscripción.
No obstante, debe advertirse que dicho régimen ha sido en parte confirmado y en parte modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de Modificación de la Regulación del Mercado Hipotecario.
Esta Ley, incidiendo en esa línea de circunscribir la actuación del Registrador al contenido de su verdadera función -calificación del contenido de los actos y negocios jurídicos y de las cláusulas de contenido real inmobiliario (artículo 18 de la Ley Hipotecaria)-, porque así se deriva del ámbito objetivo de la inscripción en el Registro de la Propiedad (artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 4 y siguientes de su Reglamento), así como de los efectos de ésta -publicidad «erga omnes» de tales derechos reales inmobiliarios-, da nueva redacción al artículo 12 de la Ley Hipotecaria y establece que «En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de responsabilidad hipotecaria identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración./ Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización».
Se distingue así entre las cláusulas de trascendencia real, concretadas por la Ley en el párrafo primero del mencionado artículo 12, que son las que debe calificar el Registrador, y las restantes cláusulas que no son objeto de inscripción ni, por tanto de calificación, sino de mera transcripción en los términos pactados y que resulten del título. Y es que, respecto del ámbito de la función calificadora del Registrador, dicho precepto legal concuerda con el criterio formulado por los artículos 83 y 84 del texto refundido de Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (de los cuales resulta, respectivamente, que se atribuye al juez que conozca de las pertinentes acciones la posibilidad de declarar nulas las condiciones generales de la contratación insertas en un contrato cuando las mismas sean abusivas; y se establece que los Registradores de la Propiedad no inscribirán aquellas cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el Registro de Condiciones Generales), 9, 22 y 23 de la Ley sobre condiciones generales de la contratación, y 258.2 de la propia Ley Hipotecaria. Por otra parte, según el criterio reiterado por este Centro Directivo, el enjuiciamiento de la validez o nulidad de tal tipo de cláusulas se halla reservado, como no puede ser de otra manera, a los órganos jurisdiccionales competentes (cfr., por todas, la Resolución de 19 de abril de 2006).
Tal es la doctrina mantenida igualmente por esta Dirección General en sus Resoluciones de 21 de diciembre de 2007 (dos) y 14 de enero, 1, 7, 8 (dos), 22, 28 y 29 de febrero y 1, 10, 14, 15, 19 (dos), 22, 24 (dos), 25 y 27 de marzo y 5 y 6 de mayo de 2008 al señalar cómo «lo que sucede es que como excepción, y resultando aconsejable para el tráfico jurídico por la publicidad con efectos de mera noticia que dimana del asiento registral, respecto de las cláusulas que carecen de dicho contenido real, la Ley 41/2007 en la modificación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria ha incluido un párrafo segundo que permite que, respecto de las hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras a que se refiere la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, además puedan hacerse constar en el Registro las cláusulas financieras, incluidas las de vencimiento anticipado, aun cuando carezcan de trascendencia real inmobiliaria y queden extramuros de la calificación. Ahora bien, respecto de estas cláusulas financieras el registrador debe limitar su actuación a hacerlas constar en el asiento, esto es, a transcribir sin más las mismas, siempre que las de trascendencia jurídico real inmobiliaria -las enumeradas en el párrafo primero del artículo 12 de Ley Hipotecaria- hubieran sido calificadas favorablemente.».
En el presente caso, la calificación registral impugnada se ha emitido una vez entrada en vigor la nueva norma, por lo que la Registradora debe limitarse a calificar y, en su caso, a inscribir esas cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria relativas al importe del principal de la deuda, el de los intereses pactados, con expresión del importe máximo de responsabilidad hipotecaria, identificando la obligación garantizada y su duración. En cambio, respecto de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de la obligación garantizada por la hipoteca debe proceder no a su inscripción sino a la transcripción de las mismas en los estrictos términos que resultan del título presentado, sin que pueda practicarse calificación alguna de ellas. Y, precisamente porque estas cláusulas no son susceptibles de calificación, tampoco puede la Registradora apreciar si son contrarias a normas imperativas o prohibitivas.
Y es que, de nuevo, debe afirmarse que el registrador, en su condición de funcionario público (artículo 274 de la Ley Hipotecaria) no sólo no participa de naturaleza jurisdiccional alguna -lo que resulta obvio-, sino que además, y por ser funcionario público, le es de aplicación una norma básica de actuación de cualquier Administración Pública, esto es, que cualquier funcionario público debe limitar su actuación a la competencia conferida.
No por evidente, debe recordársele a la funcionaria calificadora que como afirma el artículo 12 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común (en adelante, LRJPAC) «la competencia es irrenunciable y se ejercerá precisamente por los órganos administrativos que la tengan atribuida como propia», de modo que aquel acto que proviene de funcionario material u objetivamente incompetente es, sin más, nulo de pleno derecho como declara el artículo 62.1 b) de la citada LRJPAC cuando sostiene que «los actos de las Administraciones Públicas son nulos de pleno derecho en los casos siguientes: … b) los dictados por órgano manifiestamente incompetente por razón de la materia».
En el caso de la competencia material atribuida a la funcionaria calificadora, como a continuación se expondrá extensamente, la misma viene delimitada por los artículos 1.2 y 18 de la Ley Hipotecaria, de modo que cualquier acto -calificación- que extravase el ámbito de tal competencia conferida es, sin necesidad de mayor análisis, nulo de pleno derecho por dictarse por órgano manifiestamente incompetente -en nuestro supuesto, la registradora titular del Registro que califica el título-. Es más, siguiendo la regla clásica del Derecho Administrativo -vinculación positiva del órgano administrativo a la norma que le dota de competencia- ese ámbito de actuación funcionarial sólo podrá verse alterado si una norma específica y de rango suficiente atribuye competencia al registrador para extender su actuación a otros ámbitos, lo que no es el caso.
Así, se ha de advertir que tratándose del negocio jurídico denominado derecho real de hipoteca esa delimitación de la competencia material atribuida al registrador no sólo proviene del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sino, esencialmente del artículo 12 de la misma norma, pues en un evidente ánimo de clarificación legislativa -posteriormente, se analizará la Exposición de Motivos de la Ley 41/2007- y, derivado de la competencia material atribuida genéricamente al registrador -se insiste, artículos 1.2 y 18 de la Ley Hipotecaria-, tal artículo 12 de la Ley Hipotecaria facilita al funcionario calificador la identificación de qué debe calificar y, en su caso, inscribir por tener ese carácter real y qué no debe calificar y, por tanto, sólo transcribir por carecer de ese carácter real. En suma, no sólo es que «per se» el registrador ha de limitar su actuación al ámbito de la competencia conferida; es que, sin más, en el supuesto del derecho real de hipoteca esa competencia se encuentra perfectamente delimitada sin posibilidad de extensión a materia que no tenga trascendencia jurídico real inmobiliaria.
En efecto, el ámbito de la función calificadora de los Registradores de la Propiedad está delimitado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria; su extensión se limita sólo a los efectos de permitir o negar la inscripción del título. En este sentido, la expresión de este precepto legal relativa a la calificación de «la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas», no significa la atribución al Registrador de una potestad típicamente jurisdiccional, como es la de declarar la nulidad o validez de un negocio jurídico, lo que además exigiría un proceso contradictorio, sino tan sólo la de revisar si ese negocio jurídico es, desde la exclusiva perspectiva registral, inscribible. Por esa razón, lo que el Registrador hace cuando califica es analizar uno de los posibles efectos del título -su inscribibilidad- y, por idéntica causa, la calificación del Registrador no extravasa el estricto ámbito registral y no extiende sus consecuencias al resto de los efectos de ese título en el ámbito negocial civil o mercantil. Lo expuesto queda corroborado por la misma Ley Hipotecaria que en su artículo 66 remite a los interesados que quieran «ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los mismos títulos» a los Tribunales de Justicia, ya que sólo a estos compete la decisión, a todos los efectos, de proclamar dicha validez o nulidad.
En suma, al Registrador le está vedado extender su calificación a extremos que carezcan de trascendencia jurídico real inmobiliaria o que, aun no careciendo de ella, la Ley no le exija expresamente que califique. Y es que la valoración de tales extremos, por no ser inscribibles, es ajena a la responsabilidad del Registrador.
4. Frente al criterio de esta Dirección General expuesto en el precedente Fundamento de Derecho, pretende la Registradora valorar la validez de determinadas cláusulas de vencimiento anticipado del préstamo garantizado o la contradicción de las mismas con determinadas normas que considera imperativas; y para ello alega que tales cláusulas afectan a la duración de la hipoteca, configuran los contornos del derecho real con trascendencia «erga omnes» y determinan la posibilidad de ejecución de la hipoteca directamente sobre la finca hipotecada mediante el procedimiento judicial especial establecido en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin posibilidad de que en tal proceso el Juez atienda a la oposición del deudor por nulidad de las mismas.
Mas esta pretensión de la funcionaria calificadora no puede ser admitida.
En primer lugar, porque confunde los aspectos reales y los obligacionales del título presentado.
No es el régimen de la hipoteca como derecho real el que absorbe al del crédito, sino que, a la inversa, es el trato registral de aquélla el que ha de adecuarse a las peculiaridades inherentes a la esencia personal del crédito, lo que, así mismo, armoniza con la concreción de la fuerza sustantiva de los pronunciamientos registrales a los derechos reales inscribibles (arts. 1, 2 y 38 de la Ley Hipotecaria).
Y es que, no puede estimarse que toda cláusula que afecte a la duración de la misma obligación es derecho real (cfr. arts. 98 de la Ley Hipotecaria y 7, 9, 51.7.ª y 353 del Reglamento Hipotecario). Distinto tratamiento habría de darse a la cláusula que sujete a término el mismo derecho real de hipoteca; en cambio, la norma del artículo 1129.3.º del Código Civil -que establece causas legales por las que el deudor pierde el derecho a utilizar el plazo- actúa en el ámbito obligacional, por lo que su modalización convencional -admisible con los límites establecidos en el artículo 1255 del mismo Código- no sale de dicho ámbito de los derechos personales.
La reforma del artículo 12 de la Ley Hipotecaria introducida por Ley 41/2007, de 7 de diciembre, tiene la finalidad de «precisar el contenido que haya de tener la inscripción del derecho real de hipoteca, evitando calificaciones registrales discordantes que impidan la uniformidad en la configuración registral del derecho que impone su contratación en masa» (Apartado VII, párrafo cuarto de la Exposición de Motivos de esta Ley). Al quedar legalmente fijado el contenido específico de la inscripción del derecho de hipoteca, con los extremos señalados en el párrafo primero del mencionado artículo 12 («importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración»), son dichos extremos los que -según la valoración legal- importan a los terceros, y por ello son los pactos que afecten a tales circunstancias -en tanto que contenido propio del acto dispositivo- los que pueden ser objeto de calificación del Registrador con los límites antes expuestos. Por ello, serán objeto de inscripción los pactos que tengan por objeto directo ese derecho real de hipoteca: v. gr., estipulaciones sobre la responsabilidad hipotecaria por capital, intereses y gastos; también las que tienen por objeto la duración del mismo derecho real; mientras que las que se refieran al vencimiento anticipado de la obligación serán objeto de mera transcripción (salvo que de una norma legal resulte que hayan de ser inscritos -cfr. artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-), por más que el incumplimiento de tales obligaciones, en cuanto determina que la obligación asegurada por la hipoteca devenga exigible inter partes, pueda dar lugar a la efectividad de la hipoteca por incumplimiento de esa obligación, de suerte que es la ejecución de esta garantía real la que puede afectar a terceros, del mismo modo que les afectaría cuando la hipoteca despliega su eficacia por el incumplimiento de la obligación principal de pago garantizada con aquélla. En definitiva, la protección de los terceros queda asegurada por aquéllos preceptos -entre otras normas- que exigen que conste registralmente la cuantía que les es oponible, bien de la obligación garantizada -identificada también por su duración máxima-, si su importe está ya determinado, o, en otro caso, su máximo (cfr. artículos 12 -del que resulta que se da distinto tratamiento a la duración de la obligación como elemento de identificación de la misma y a las causas de vencimiento anticipado-; 114, 146, 153 y 153 bis de la Ley Hipotecaria; 219 y 220 del Reglamento Hipotecario). Así, cabe concluir que la responsabilidad máxima hipotecaria, con identificación, en su caso, de la duración máxima de la obligación garantizada, determina el riesgo máximo que soporta el tercer poseedor y el hipotecante no deudor (cfr. la Resolución de 2 de enero de 1996).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación de la Registradora en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
24 julio 2008
Vencimiento anticipado.- 11. En relación con las causas de vencimiento anticipado contenidas en la cláusula 21, rechaza el Registrador la inscripción de los apartados 21.1.6, 21.1.9, 21.1.10 y 21.1.11 porque van en contra de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley Hipotecaria; de los apartados 21.1.3, 21.1.7, 21.1.8, 21.1.12, 21.1.13, 21.1.14 y 21.1.15 porque no son conformes con el artículo 1129.1 del Código Civil y el apartado 21.1.5 porque no es conforme al artículo 61.3 de la Ley Concursal.
Comenzando por el primer grupo, tienen la siguiente redacción: «21.1.6 Embargo. Si se inicia contra cualquier Obligado un procedimiento administrativo o judicial que lleve aparejado embargo o ejecución de bienes por un importe, individual o conjunto, superior a diez millones (10.000.000) de euros; 21.1.9 Cambio Material Adverso. Si a juicio de la Mayoría de los Acreditantes, se produce un Cambio Material Adverso; 21.1.10 Cese o cambio de negocio o de objeto social. Si Reyal Urbis o cualquiera de los Obligados suspende, cesa o anuncia la suspensión o cese de su negocio principal o lo modifica sustancialmente o acuerda su disolución o liquidación en circunstancias distintas a las permitidas en la Estipulación 20.3.18; 21.1.11 Modificaciones societaria. Si cualquiera de los Obligados inicia algún procedimiento dirigido a su disolución, liquidación, escisión, fusión, absorción o transformación en circunstancias distintas a las autorizadas en la estipulación 20.3.18»
La cláusula 21.1.6 se refiere a la «iniciación» de cualquier procedimiento que lleve aparejado embargo o ejecución de los bienes. Ahora bien, como ha puesto de manifiesto la Sentencia citada del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 en su Fundamento undécimo, «ello supone atribuir a la entidad financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada, tanto más que ni siquiera se prevé la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías. Por consiguiente, no se trata de excluir que la Entidad Financiera mantenga las garantías adecuadas, sino de evitar que cualquier incidencia negativa en el patrimonio del prestatario, efectiva o eventual, pueda servir de excusa al profesional –predisponerte- para ejercitar la facultad resolutoria contractual. Por ello, la cláusula tal y como está redactada produce un manifiesto desequilibrio contractual, y resulta ilícita por abusiva.»
Aparte de que tal pacto es ajeno al crédito garantizado y su efectividad no disminuye la garantía real y la preferencia de la hipoteca y, desde este punto de vista es contrario a lo dispuesto en los artículos los artículos 131 y 133 de la Ley Hipotecaria.
Por los mismos motivos indicados debe rechazarse la inscripción del apartado 9 de la cláusula 21.1 relativa al «cambio material adverso».
En cuanto a los apartados 21.1.10 y 21.1.11, hay que señalar que la doctrina jurisprudencial más reciente (cfr. Sentencias de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008) sólo admite la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado «cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes». Considera la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 que resulta desproporcionado atribuir carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, «pues sólo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria, teniendo que examinarse cada caso en particular para determinar la relevancia de la obligación incumplida».
Concluye el Tribunal señalando que «de entender de otro modo la cláusula, prácticamente se dejaría la resolución del contrato a la discrecionalidad de la Entidad Financiera, con manifiesto desequilibrio para el prestatario, usuario del servicio», lo que supondría «atribuir a la Entidad Financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada, tanto más que ni siquiera se prevé la posibilidad para el prestatario de constitución de nuevas garantías».
Y no puede decirse que los pactos contemplados en dichos apartados tengan una relevancia especial en relación con la obligación garantizada, pues aparte de su carácter genérico e indeterminado, su incumplimiento no desvirtúa la garantía real ni la preferencia de la hipoteca, y atribuyen, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009, «a la Entidad Financiera una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada», limitando los principios de libertad de empresa, contratación y tráfico mercantil directamente relacionados con el principio de libertad de contratación que preside el artículo 27 de la Ley Hipotecaria, y de raigambre constitucional (cfr. artículo 38 de la Constitución), por lo que procede en este punto confirmar la calificación del Registrador.
Los apartados 21.1.3, 21.1.7, 21.1.8, 21.1.12, 21.1.13, 21.1.14 y 21.1.15 que se deniegan por no ser conformes al artículo 1129 del Código Civil tienen la siguiente redacción: «21.1.3 Falsedad de declaraciones. La falsedad sustancial en las declaraciones efectuadas por los Obligados con base en los cuales las Entidades Financiadoras han otorgado este Contrato (incluyendo, en particular, las contenidas en la Estipulación 18 de este Contrato), así como de las declaraciones que en lo sucesivo realicen los Obligados de acuerdo con lo previsto en los Documentos de la Financiación. Esta causa de resolución podrá ser subsanada, en caso de ser susceptible de subsanación, dentro de los (15) días hábiles siguientes a aquella fecha en la que el Obligado afectado tuviera o hubiera debido tener (actuando con la diligencia debida) conocimiento de su producción); 21.1.7 Auditoría. Si en los informes de auditoría correspondientes a los Estados Financieros Anuales Individuales de los Obligados o los Estados Financieros Anuales Consolidados Auditados la opinión de los Auditores, emitida conforme a los principios contables generalmente aceptados en España, es calificada como opinión desfavorable u opinión denegada; 21.1.8 Invalidez sobrevenida. Sujeto a las correspondientes Reservas Legales, si cualquiera de las Garantías o cualquiera de las obligaciones de los obligados derivadas de cualquiera de los Documentos de financiación resulta no ser legal, válida y vinculantes; 21.1.12 No restitución de ratios. Si no se produjera la recuperación de los niveles previstos para los ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2013 para cada uno de los ratios indicados en la Estipulación 20.2 anterior en el plazo de (1) mes desde que se acreditó el descenso por debajo de los niveles permitidos; 21.1.13 Incumplimiento de la obligación de adhesión de garantes. Si se incumpliese la obligación de adhesión de Garantes establecida en la estipulación 20.3.9 anterior o la obligación de constitución de hipotecas establecidas en la Estipulación 20.3.31; 21.1.14 Incumplimiento de las obligaciones establecidas en la Estipulación 20.3.28. Si se incumpliese por el Acreditado la obligación contenida en la Estipulación 20.3.28 en relación con la obligación de constitución e inscripción de hipotecas en los plazos ahí señalados; 21.1.15 Incumplimiento del Plan de Desinversión. (i) Si el acreditado incumpliese con cualquiera de las obligaciones previstas en la Estipulación 20.3.28. (ii) Impedir el normal trabajo del Experto Inmobiliario, o cesar los Mandatos de Venta sin sustituirlos por otros satisfactorios para las Entidades Financieras, así como el incumplimiento por parte del Experto Inmobiliario de su obligación de enviar la información a las Entidades Financiadoras, sin que este incumplimiento sea subsanado por Reyal Urbis (tras la recepción del correspondiente requerimiento del Agente) enviando dicha información directamente a las Entidades Financiadoras. (iii) No se considerará causa de resolución anticipada del presente Contrato si la diferencia entre el importe obtenido por las Enajenaciones de Activos Afectos con anterioridad a la correspondiente fecha de amortización ordinaria del Tramo Puente (de acuerdo con lo establecido en la Estipulación 13.4) es igual o inferior al diez por ciento (10 %) del Importe Dispuesto del Tramo Puente que, de conformidad con dicha Estipulación), deba ser objeto de amortización ordinaria en tal fecha».
La Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2008 consideró que el artículo 1129 del Código Civil es una norma dispositiva. Ello no significa que el incumplimiento de cualquier obligación pueda determinar el vencimiento de la obligación principal. El Fundamento de Derecho vigésimo de la Sentencia de 12 diciembre de 2009 establece que es desproporcionada aquella cláusula que atribuye carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y en ningún caso accesoria, teniendo que examinarse en cada caso particular para determinar la relevancia de la obligación incumplida. Y es doctrina legal reiterada (vid. Sentencias de 9 de marzo de 2001, y 4 de julio y 12 de diciembre de 2008), que solo son válidas las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes.
Las causas de vencimiento anticipado contenidas en los apartados citados anteriormente responden a un conjunto heterogéneo de obligaciones a cargo de la parte prestataria que han sido consideradas como no inscribibles por el Registrador por entenderlas contrarias al artículo 1129.1 del Código Civil. En la calificación no se cuestiona de forma directa y expresa su falta de transcendencia real, o su mayor o menor relevancia en relación con el crédito garantizado, o su vinculación a comportamientos ajenos a la voluntad del deudor, o el carácter de facultad discrecional y desproporcionada, ni la necesidad de prever o no la posibilidad para el prestatario de la constitución de nuevas garantías que puedan atenuar el riesgo de disminución de las pactadas, ni la supeditación del vencimiento anticipado a actos u omisiones contrarios a los principios de libertad de contratación y de empresa que, con arreglo a la jurisprudencia antes reseñada justificarían en su caso una posible suspensión de la inscripción de las cláusulas hipotecarias que incurrieran en tales situaciones. Por ello, el defecto tal y como está formulado (basado en una alegación general de contravención del 1129.1 del Código Civil) no puede ser confirmado. Además, en algunos casos las cláusulas cuestionadas se refieren a supuestos de incumplimiento de obligaciones relacionadas con el acuerdo de refinanciación concedido (así v.gr. claramente en el caso de la estipulación 21.1.15), por lo que no puede decirse genéricamente que las obligaciones contenidas en los mencionados apartados tengan en este caso concreto de créditos sindicados y novados en virtud de un acuerdo de refinanciación global del conjunto de la deuda bancaria del deudor, un carácter accesorio o no relevante con respecto al conjunto de la operación garantizada, al estar relacionadas directamente con dicho acuerdo de refinanciación concedido y con la causa unitaria que lo motiva.
Finalmente y en cuanto al apartado 21.1.5, debe confirmarse igualmente la calificación del Registrador por contravenir dicho pacto lo dispuesto en el articulo 61.3 de la Ley 22/2003, Concursal, que expresamente e imperativamente dispone que se han de entender por no puestas las cláusulas que establezcan la facultad de resolución o la extinción del contrato por la sola causa de la declaración de concurso de cualquiera de las partes.
8 junio 2011
[1] La Dirección funda esta negativa en que si la tasación por tercero equivale a un arbitraje, no reúne los requisitos de la Ley de 22 de diciembre de 1953. Y en otro caso, alude a unas razones imprecisas que más bien suponen desconfianza en la imparcialidad de la sociedad tasadora designada por el acreedor, con el que pudiera tener alguna vinculación, lo que haría quedar la validez del contrato en sus manos contra lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil.
[2] Esta afirmación del Centro Directivo es sorprendente, pues toda calificación negativa supone un juicio del Registrador, unas veces, sobre el carácter inscribible o no de un pacto; pero, en ocasiones, incluso sobre su validez. La Dirección, por muy vinculantes que sean sus Resoluciones y por mucha autoridad que tenga, no puede cambiar el tenor literal de las leyes y el artículo 18 de la Ley Hipotecaria bien claro dice que “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas”. Pero en esta increíble Resolución llega a más y en el párrafo siguiente afirma que la calificación debe hacerse “con arreglo a los parámetros en los que (el Registrador) incardina su función, en especial dentro de los límites del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, denegando en su caso, su inscripción, bien por ser de carácter obligacional y sin trascendencia real; bien por contravenir la legislación hipotecaria; bien por tratarse de supuestos ya examinados por este Centro Directivo en anteriores resoluciones en los que acordó denegar su acceso al Registro”. Es decir, los parámetros en los que el Registrador debe moverse son tres: 1) El carácter real u obligacional de un pacto; 2) la legislación hipotecaria; y 3) la doctrina del Centro Directivo. El resto de la legislación y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, al parecer, están vedados a los Registradores. En el presente caso, por tanto, la calificación no podría basarse en la Ley 2/1994, sobre subrogación y novación de préstamos hipotecarios, a la que la Dirección, por cierto, no cita ni de pasada en los Vistos de su Resolución. Como es natural, entre sus argumentos no aparece ninguno que diga por qué no debía tenerse en cuenta el contenido de dicha Ley, en la que se basaba la calificación.
[3] Esta Resolución ha sido anulada, por extemporánea, por la Audiencia Provincial de Ciudad Real, en sentencia de 16 de abril de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
