IDENTIFICACIÓN
Expresada la superficie de una finca en la medida usual del lugar del otorgamiento, indicando a continuación su equivalencia en áreas y centiáreas, está expresada con claridad, aunque lo corriente sea totalizar la cabida por el sistema métrico.
31 diciembre 1931
De finca.- Sin perder de vista la importancia que la finca tiene en nuestro sistema y la conveniencia de una prueba auténtica de la identidad del objeto en que los linderos es circunstancia primordial, es evidente que no puede estimarse única y ser posible prescindir de ellos en determinados casos en que las demás circunstancias específicas de los títulos, en relación con los asientos que deben producir, al no poderse dudar del derecho de que se trata, no los hacen imprescindibles.
9 noviembre 1934
De finca.- Segregadas dos fincas sin descripción de la matriz de donde procedían, por darse la circunstancia de que constituían suertes de tierra independientes, no existe defecto que impida la inscripción al constar indubitablemente las partes o suertes que sufren la segregación y aquellas otras cuya cabida no se altera.
26 diciembre 1934
De finca.- No es necesario describir la finca matriz, integrada por varias parcelas independientes, cuando lo que segrega es una porción de ellas, pues esta parcela tiene las características suficientes de orden físico para establecer la relación con la antigua finca.
26 octubre 1935
De finca.- Adjudicadas a un heredero dos acciones representativas de participaciones de fincas como si fueran de una sola, siendo así que una de las acciones recae sobre el inmueble que se describe en el título, y la otra, según el Registro, sobre una parcela sobrante de la finca anterior, existe el defecto de no describirse el predio de que participa la segunda de las acciones adjudicadas, circunstancia no susceptible de ser sustituida por la mera cita del tomo, libro, folio y número de finca y de la inscripción en que aparece registrada a favor del causante.
4 noviembre 1935
De finca.- La omisión de las circunstancias exigidas por la legislación sobre la naturaleza, situación y linderos de los inmuebles, constituye en general un defecto subsanable, que puede solucionarse adicionando los datos omitidos, bien mediante documento público, bien mediante la instancia regulada en el artículo 118 del Reglamento Hipotecario (hoy, el artículo 110).
24 diciembre 1948; 14 febrero 1949
De finca.- Cuando el Registrador tiene dudas acerca de la identidad de la finca que pretende inmatricularse, por su coincidencia con otra ya inscrita, no es correcta la nota que se limita a decir que debe justificarse que se trata de dos fincas distintas, ya que no indica ante quién ni con qué garantías debe realizarse la prueba, sino que debe indicar que el procedimiento adecuado es el que regula el artículo 306 (hoy, el 313) del Reglamento Hipotecario. No obstante, la Dirección, por razones de economía y a la vista de la descripción de las fincas en cuestión, decidió en este caso que no había motivos para suponer que se tratara de la misma finca, revocando la calificación del Registrador.
29 julio 1949
De finca.- Planteadas ciertas dudas sobre la finca que una Sociedad compró en escritura pública y aclaradas aquéllas según certificación del acuerdo adoptado por la Junta -que se reunió exclusivamente para disipar las dudas del Registrador- en la que se confirmaba que la finca comprada era la que constaba en la escritura que se presentó en el Registro, parece un exceso de celo exigir más circunstancias que aclaren la cuestión, como sería indicar el número de protocolo de la escritura.
31 mayo 1991
De finca.- Aunque la omisión de alguno de los datos descriptivos de la finca ya inscrita no es obstáculo en todo caso para el acceso al Registro de los títulos inscribibles, cuando dicha omisión puede comprometer la identificación de la finca debe suspenderse la inscripción, y así ocurre cuando en la escritura de venta de un piso se describe diciendo que tiene 55 metros cuadrados, mientras que según el Registro son 90 metros cuadrados, sin que este criterio pueda variar por el hecho de que en el Registro se distinga entre la superficie cubierta y la de terraza.
2 septiembre 1991
De finca.- Si bien no toda omisión en las circunstancias descriptivas que la Ley señala al efecto constituye obstáculo decisivo a la inscripción, sí debe impedirla cuando la descripción que en el título se realiza imposibilita de modo patente no sólo las características del inmueble cuya inmatriculación se pretende, sino, y sobre todo, su misma identificación (rústica o urbana) y ubicación.
29 diciembre 1992
De finca.- Las deficiencias de que pudiera adolecer un documento privado de compraventa en cuanto a la descripción de la finca, quedan salvadas mediante su identificación en el cuerpo de la escritura con todos los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria.
23 julio 1998
De finca.- Identificada la finca a que se refiere una sentencia con la que figura en el Registro, no puede oponerse como obstáculo el hecho de que en el Registro figure dividida horizontalmente en tres la que en la sentencia se describe como una sola, pues la inscripción sería posible, incluso, aunque sólo alguno de los elementos independientes figurase inscrito a nombre del demandado, dejando a salvo los derechos de terceros sobre los restantes.
6 abril 2000
De finca.- La falta de expresión de la superficie de la finca es motivo para suspender el auto aprobatorio de un expediente para la reanudación del tracto interrumpido, pues se trata de un dato imprescindible para la identificación de la finca y así lo exige «en todo caso» la regla 4ª del artículo 51 del Reglamento Hipotecario.
22 septiembre 2000
De finca.- No es inscribible la compraventa otorgada por un apoderado cuando las fincas no se describen en el poder con los requisitos de la legislación hipotecaria, sino por referencia a una finca matriz, y con unas superficies y planos que no coinciden con los de la escritura de venta, con lo que no se puede concluir de manera inequívoca que las parcelas vendidas sean las mismas que aquellas para cuya venta se dio el poder.
17 noviembre 2000
De finca.- Las duplicidades e imprecisiones en los nombres de los pagos no deben servir para cuestionar la falta de identidad entre las fincas si, comparadas las descripciones en la licencia (se plantea el problema ante una obra nueva, por lo que lo mismo puede decirse del título en general) y en el Registro, no existe duda sobre que ambas se refieren a la misma finca. En este caso la licencia municipal se refería a una finca situada en el pago de «El Espejuelo», mientras que en el Registro aparecía en los pagos «La Coronilla», La Pila o Cincho», «El Espejuelo» y «El Val».
21 marzo 2001
De finca.- Rechazada la inscripción de una obra nueva por ser la finca rústica, según el Registro, y urbana, según el título, la Dirección considera, en primer lugar, que aunque no pueda acreditarse el cambio, la inscripción de la obra nueva es posible, puesto que en suelo rústico también pueden realizarse. Por otra parte, se consideran suficientes las coincidencias que se aprecian en los linderos, en los metros cuadrados edificados tanto en el título como en el certificado del Catastro y en el examen del historial de las fincas colindantes.
3 enero 2002
De finca.- Aunque no se acredite con certificación del Ayuntamiento el cambio de número de una finca -que en el Registro es el 19 y en el título el 21-, no existe defecto que impida la inscripción, pues identificada la finca podría inscribirse sin cambiar dicho número, produciéndose dicho cambio, bien de oficio por el Registrador, bien a solicitud del interesado, con el simple oficio de la alcaldía a que se refiere el artículo 437 del Reglamento Hipotecario.
5 enero y 20 marzo 2002
De finca.- 1) No existe defecto en la escritura de división de un local en varios trasteros por el hecho de que no se indique que el local esté situado en tal carretera y número, pues dado que en el título se suministran los datos registrales precisos para la busca de la finca y que la descripción contenida en aquél es coincidente con la que obra en el Registro, ninguna duda se plantea al respecto. 2) Coincidiendo la superficie construida de las fincas resultantes con la de la matriz y existiendo una diferencia de veinte metros cuadrados menos, que puede estar constituida por el pasillo que da acceso a los nuevos locales, no pueden considerarse defectos estas diferencias respecto a un plano que se incorpora a la escritura, cuando en la escritura no hay ninguna referencia a este plano como elemento complementario de la descripción de las fincas.
26 enero 2002
De finca.- Considerado como defecto la falta de aportación de un plano que se incorporó a la escritura, la Dirección se limita a decir que, basada la calificación en el artículo 51, apartado 4 del Reglamento Hipotecario, el defecto debe decaer por haber sido declarado nulo dicho artículo, en ese punto, por la Sentencia de 31 de enero de 2000. [1]
16 mayo 2002
De finca.- Una vez identificada la finca por el Registrador, debe operar con la cabida inscrita en el momento de la calificación de cada segregación, sin que hayan de tenerse en cuenta posibles segregaciones no inscritas.
17 septiembre 2002
De finca.- 1) No constituye defecto denominar «oficina 11» a dos de las fincas resultantes de una división horizontal, cada una con su número identificativo en la división, situadas en distintas plantas, con cuotas diferentes y linderos distintos. 2) Tampoco constituye defecto denominar a ciertos elementos «departamentos», al hacer la división horizontal, y «viviendas» a la hora de adjudicarlas, pues en el leguaje habitual los términos «piso», «vivienda», «departamento» y otros son usados de forma indistinta al atribuirles el mismo significado. 3) Carece también de relevancia indicar que ciertos departamentos están en la planta quinta del edificio con el argumento de que, al describirse éste, en descripción que se arrastra de asientos anteriores, se dice que se compone de planta baja, pisos primeros, segundo, tercero, cuarto y solana. 4) En cambio sí es defecto la insuficiente descripción de los anejos, con referencias como «un aseo de su denominación de 1,65 metros cuadrados» o «consta además de la superficie destinada a local de un aseo», pues tal descripción debe hacerse conforme a lo previsto en el artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento para evitar que, por falta de identificación, se les aplique la presunción de comunidad que la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil vienen indirectamente a atribuir a todos aquellos elementos cuya privatividad no conste con claridad.
7 octubre 2002
De finca.- Aunque la descripción de las fincas puede hacerse con referencia a un plano, es preciso que entre la escritura y el plano se consiga una claridad que no existe cuando, como en este caso, se habla de la parcela número uno sin que sea claro si se hace referencia a la que tiene esta numeración en la exposición de la escritura o a la que tiene el mismo número en el plano; lo mismo ocurre cuando en la redacción de la escritura parece que dos fincas, en toda su extensión, son objeto de un derecho de opción, mientras que del plano se deduce que en ambas fincas existe una porción excluida de la opción.
14 febrero, 27 marzo, 15 y 24 abril, 27 y 29 mayo 2003
De finca.- Descrito un solar –en una escritura de obra nueva- que en el Registro figura con 130 metros cuadrados, diciendo que ahora, según el Catastro, mide 125 metros, el Registrador rechaza la rectificación de superficie por aplicación del artículo 53.8, párrafos 1º y 2º, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre. La Dirección, en principio, parece dar la razón al Registrador y afirma que, aunque la legislación hipotecaria parece que sólo se preocupa de la inscripción de excesos de cabida, pero no de las rectificaciones que suponen una disminución de la superficie, la Ley 13/1996 se refiere en los artículos 51, 53.8, 53.10 y en su Exposición de Motivos a la rectificación en general de la superficie de una finca, aunque sea para disminuirla. Pero termina diciendo que “aunque lo que se dice anteriormente debe ser tenido en cuenta como regla general, hay que tener en cuenta, en el presente supuesto, por un lado, la pequeña entidad de la rectificación que se pretende, y, por otro, que el Registrador no plantea duda sobre la identidad de la finca.[2]
22 febrero 2003
De finca.- Es inscribible la escritura de venta de una tercera parte indivisa de tres fincas, que se presenta en el Registro cuando las fincas originarias constituyen una sola, formada por agrupación, que aparece inscrita a favor de los que vendieron las tres fincas primitivas, pues en tal caso lo procedente será inscribir la venta de la tercera parte indivisa de la finca actualmente existente.
7 noviembre 2003
De finca.- No es posible apreciar por el Registrador la identidad entre el bien que la viuda en su testamento –y en el ejercicio de la facultad que su consorte premuerto le encomendó para distribuir sus bienes entre los hijos comunes- atribuye a uno de ellos describiéndolo como “solar denominado La Granja, en el término municipal de Aldeanuela de Ebro”, y el bien que en escritura de “aceptación unilateral de legado” otorgado solo por el hijo beneficiario se describe como “urbana, solar en la calle de Zugasti, núm 29, antes 25, de 1161,45 m2, que linda…, descripción que corresponde con la finca registral 6146, tomo 298, libro 57, folio 79, del Aldeanuela de Ebro”. Y esa duda razonable, fundada en la omisión de datos esenciales en la descripción de inmuebles, (teniendo en cuenta además que en el testamento de la madre figuran otras fincas en Aldeanueva de Ebro) de que adolece la disposición testamentaria del fiduciario (crf. Arts. 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario), es suficiente para suspender la inscripción en tanto no se acredite fehacientemente la identidad cuestionada; sin que sea suficiente al respecto un acta de manifestaciones otorgada por distintas personas que afirman tal correspondencia, pues habrán de ser los propios interesados en la herencia o quienes por ley tengan facultades de interpretación del testamento quienes resuelvan tal discrepancia, sin perjuicio de acudir a la vía judicial en caso de falta de acuerdo.
5 diciembre 2003
De finca.- La descripción con los requisitos legales tiene por objeto la perfecta identificación de la finca. Pero si, como en este caso, el Registrador no tiene duda alguna sobre la misma (es más, entiende que en su inscripción existe un derecho incompatible con el que ahora se pretende inscribir, lo cual presupone su identificación indubitada), es evidente la improcedencia del defecto achacado, que consistía en no describirse una vivienda con los requisitos establecidos en los artículos 8 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.
21 junio 2004
De finca.- Calificado un determinado documento, entre otros defectos, por el siguiente: falta de claridad en la descripción de una de las fincas, que no se corresponde con la que figura en el Registro; la Dirección lo confirma diciendo que “Es precisa la descripción de la finca a que el defecto se refiere en la forma establecida en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento”.
1 octubre 2005
De finca.- La sociedad recurrente es adjudicataria en un procedimiento judicial de la finca registral 7638 del Registro de la Propiedad número 2 de Palencia, que figura inscrita a nombre del demandado en dicho procedimiento, tan sólo en cuanto a una tercera parte indivisa. Las dos terceras partes indivisas figuran inscritas a nombre de los dos hermanos del deudor, que fueron los que instaron la ejecución de la que ha derivado la adjudicación que ahora se pretende inscribir. Aunque en la subasta se anunció como finca registral 7638, no coincide la superficie adjudicada, que es mucho menor.
La primera de las notas de calificación expedida por el Registro de la Propiedad n.º 2 de Palencia, suspende la inscripción de la adjudicación de la finca practicada por no existir identidad en la finca adjudicada con la inscrita en el Registro, así como por no estar inscrita en su totalidad a favor del demandado; la práctica de la cancelación ordenada en el mandamiento se deniega por estar cancelada la anotación por caducidad.
1. La Registradora ha alegado en su nota la falta de identidad de la finca adjudicada, tal y como se describe en el Auto de adjudicación, frente a su descripción en el Registro, existiendo una notable diferencia en su extensión, lo que justifica la negativa a practicar la inscripción a favor del adjudicatario. Debe confirmarse este extremo, no porque existan dudas de que se trate de la misma finca (la registral 7638, tal como figura en el mandamiento calificado y en el anuncio de la subasta), sino porque no coinciden la superficie registral con la expresada en el mandamiento; de lo que parece deducirse que falta una previa disolución de comunidad y división de la finca entre los tres comuneros, con adjudicación de la porción de 3 hectáreas, 60 áreas, 60 centiáreas al demandado en este procedimiento. Una vez inscrita la disolución nada impediría la inscripción del testimonio del auto de adjudicación.
10 febrero 2006
De finca.- 1. Se presentan en el Registro dos escrituras: una de adjudicación de herencia y segregación y otra de venta. La primera de ellas tiene por título sucesorio un testamento en el que se nombra heredera a la esposa y se ordena una sustitución fideicomisaria sobre «el Merendero Castilla sito en la colonia Montalvo de esta localidad.» En la escritura de adjudicación se dice que entre los bienes relictos figura una parcela de terreno, atravesada por una calle, dentro de la que existen cuatro servicios, un edificio de dos plantas y un merendero de ciento ochenta metros cuadrados. De dicha parcela se segrega una parcela de seiscientos metros cuadrados quedando un resto de setecientos cuarenta y un metros cuadrados dentro del cual se hallan construidos cuatro servicios, un edificio de dos plantas y un merendero.
En la escritura de venta la viuda adjudicataria vende la finca segregada.
El Registrador suspende la inscripción mientras no se delimite qué es lo que se entiende por «Merendero Castilla», pues, si bien los interesados afirman que sólo se debe tener por tal el resto de finca, existe en el Registro una inscripción anterior de la que parece derivarse que con dicha denominación se designaba a la total finca.
La heredera recurre.
2. Es evidente que es preciso aclarar el dato solicitado por el Registrador, pues, desde la inscripción de la segregación, es imprescindible aclarar a qué finca se refiere la sustitución fideicomisaria ordenada. Y, sin que este Centro Directivo deba entrar en los documentos necesarios para ello, puede afirmarse que cabría admitir los señalados por el Registrador (I.A.E., licencia de hostelería, acta de notoriedad, etc.), ya que no puede bastar la indicación de la heredera –que en parte es heredera fiduciariaquien no aporta prueba de ningún tipo.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
12 mayo 2006
De finca.- 2. Por lo que al fondo del asunto se refiere, es necesario para su comprensión, poner de manifiesto las siguientes circunstancias fácticas:
a) En escritura de fecha 26 de septiembre de 2005, número 774 de protocolo, se vende una finca rústica que se describe de forma idéntica a la que consta inscrita en los libros registrales, a excepción de dos de sus linderos, que se actualizan por manifestación de los otorgantes.
b) En la misma escritura, al consignar su referencia catastral, se recoge la manifestación de los otorgantes acerca de la parcela y polígono catastral de la finca, reflejándose como referencia catastral de la finca vendida la correspondiente a esa parcela, por lo que resulta del correspondiente certificado obtenido por el Notario por medios telemáticos de la Oficina Virtual del Catastro. La superficie catastral de la finca no coincide con la manifestada en el título e inscrita en el Registro de la Propiedad, ni su titularidad se corresponde con el vendedor, circunstancia que es advertida por el Notario en la escritura.
c) Ese mismo día y por el propio Notario se autoriza una escritura de agrupación, con el número 776 de protocolo, en la que el comprador de la finca antes mencionada, la agrupa con otras compradas el mismo día, describiendo las fincas objeto de agrupación como constan en sus títulos y en el Registro, si bien, al describir la finca resultado de la agrupación, expresa en la misma una reducción de su cabida, atribuyéndole una superficie que coincide con la suma de las superficies catastrales de las fincas agrupadas.
4. El Registrador califica conjuntamente las tres escrituras, atribuyendo a la escritura número 774 de protocolo, que es objeto de este recurso, los siguientes defectos:
a) La descripción de la finca que consta en la escritura es totalmente disconforme con la descripción que consta en el certificado catastral incorporado a la misma, existiendo por lo tanto dudas sobre la identidad de la finca.
b) En el supuesto de existir en la realidad una reducción en la superficie de la finca (tal como se deduce de la escritura de agrupación) deberá hacerse constar esa circunstancia en la descripción de la finca que consta en la escritura de compraventa, y, además, esa disminución de cabida estar debidamente justificada.
7. El primer defecto debe ser revocado. La finca es descrita en la escritura de compraventa en la forma expresada en el título y coincidente con el contenido de los libros registrales, sin que pueda oponerse a su inscripción, el que se actualice por manifestación de los otorgantes, un dato meramente físico como es el nombre de dos de los titulares de las fincas colindantes, dato no amparado por los principios de legitimación y fe pública registral (cfr. artículos 38 de la Ley Hipotecaria y 172 del Reglamento Notarial). Cuestión distinta, no expresada en la nota de calificación, es que al consignar en el epígrafe correspondiente la referencia catastral en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 50 de la ley 13/1996, de 30 de diciembre, por remisión a la que resulte de una certificación catastral que se incorpora al título, la titularidad y superficie que en ella figure haga dudar al Registrador de si esa referencia catastral es la correspondiente a la finca objeto de venta (artículo 51.2), lo que, en su caso, acarrearía las consecuencias que se derivan de lo dispuesto en el artículo 53, pero no impedir la inscripción de la transmisión operada, ya que el apartado Tercero de ese precepto legal determina que la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o la no aportación de los documentos acreditativos de la referencia catastral, no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria.
8. Tampoco puede ser mantenido el segundo defecto tal y como está expresado. Si bien como tiene reiteradamente proclamado este Centro Directivo (vid. por todas la Resolución de 24 de octubre de 2005) el Registrador puede sin duda tener en cuenta otros documentos presentados que afecten a la misma finca, para lograr un mayor acierto en la calificación, evitando así inscripciones inútiles e ineficaces, ello no puede llevarle a atribuir al título datos que no resultan de su contenido, ni hacer conjeturas o presuposiciones sobre la verdadera voluntad de las partes (cfr. Resoluciones de la esta Dirección General de 25 de junio de 2001, 5 de abril y 10 de octubre de 2005).
Así acontece en el caso objeto de recurso, en el que la Registradora hace una suposición acerca de la existencia de una disminución en la cabida de la finca por lo que resulta de la escritura de agrupación posterior, siendo que en la escritura de compraventa cuya inscripción se solicita, no se altera en absoluto la superficie de la finca y, en la escritura de agrupación, esa misma finca vuelve a describirse con idéntica superficie, expresándose la disminución de la superficie en la finca agrupada (por lo que puede suponerse qué parte se pretende atribuir de esa menor superficie a la finca en cuestión, pero no saberse con certeza porque el título no lo expresa) y en último término, siendo unas circunstancias que se ponen de manifiesto en la escritura de agrupación, debe ser en ella donde se viertan esos argumentos para rechazar su inscripción.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación en los términos que resultan de los fundamentos expuestos.
7 agosto 2006
De finca.- 1. Vendida una finca con un número de orden y una descripción determinada, es objeto de rectificación la descripción de la obra nueva y de los elementos de la división horizontal, de manera que cuando se presenta al Registro la escritura de compraventa, no coincide con la descripción que de ese elemento consta en los asientos registrales. El Registrador suspende la inscripción por no identificarse la finca y aparecer inscrito ese elemento a nombre de persona distinta del vendedor. El recurrente entiende que del propio Registro resulta el error de descripción, que tuvo su origen en una escritura de subsanación de la declaración de obra nueva, que accedió al Registro con anterioridad.
2. El error en la descripción de la vivienda vendida afecta al propio objeto del negocio jurídico de compraventa, elemento esencial del contrato (artículos 1261 y 1266 Código Civil), de manera que no es un defecto de los que puedan subsanarse mediante instancia privada (véase artículo 110 del Reglamento Hipotecario, que sólo la admite cuando no fuera necesario documento público).
3. Dada la transcendencia de la inscripción en el Registro de la Propiedad, y los efectos de prioridad (cfr. articulo 17 LH), legitimación (cfr. artículo 38 LH), inoponibilidad (cfr. artículo 32 LH. y fe pública registral (cfr. artículo 34 LH) que atribuyen, y la seguridad jurídica que constituye su finalidad, no son admisibles inscripciones basadas en títulos dudosos, claudicantes o contradictorios. De manera que el error padecido en la descripción del inmueble deberá ser subsanado por todos los otorgantes o sus causahabientes, bien voluntariamente de forma extrajudicial ante notario, bien mediante la correspondiente acción judicial en caso de que aquéllos se negaran a hacerlo.
4. Los argumentos del recurrente de que el error se debe a que se rectificó la declaración de obra nueva sin que se rectificase el título de venta, son argumentos seguramente valiosos para obtener la rectificación vía judicial si los otorgantes o causahabientes no lo hicieran voluntariamente, pero no pueden ser apreciado en el procedimiento registral, de índole formal, donde el Registrador sólo puede tener en consideración los títulos presentados y los asientos del Registro (artículo 18 LH).
5. En definitiva, la salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 LH) y la necesidad de que cualquier rectificación de los mismos exija consentimiento del titular registral expresado en documento público o en su defecto resolución judicial dirigida contra titular registral, impide que se realice una inscripción exclusivamente basada en una interpretación o deducción por parte del registrador (la de que el elemento vendido no era ese sino otro), todo ello en virtud de una instancia privada unilateral claramente insuficiente a estos efectos.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
16 diciembre 2008
De finca.- 1. Son tres los defectos que el registrador achaca al documento presentado: 1) La documentación presentada acredita suficientemente el cambio de calificación de una finca de rústica a urbana; 2) Hallándose la misma en un término municipal que ha sido objeto de Concentración Parcelaria, ha de acreditarse hallarse la finca exceptuada de ésta y 3) De la documentación presentada se deduce que se han realizado operaciones de permuta que no se han documentado ni inscrito.
2. En cuanto al primero de los problemas, si el Secretario del Ayuntamiento certifica que una finca es urbana, resultando además que está situada en una calle con su número correspondiente, está suficientemente acreditado el carácter de la finca, sin que, como dice el recurrente, pueda el Registrador poner en duda lo afirmado por otro funcionario, como es el Secretario del Ayuntamiento, por medio del correspondiente documento, como es la certificación aportada. Por otra parte, la finca tal y como se describe en el certificado está perfectamente identificada con la del título, por corresponder la calle y el número.
3. El segundo de los defectos ha de ser revocado igualmente, pues, si la finca es urbana, no tiene objeto exigir ninguna precisión sobre si ha estado o no sujeta a una Concentración Parcelaria.
12 septiembre 2009
De finca.- 1. Son cuatro los defectos impugnados: 1) Si la documentación presentada acredita suficientemente el cambio de calificación de una finca de rústica a urbana. 2) Si, hallándose la misma en un término municipal que ha sido objeto de concentración parcelaria, ha de acreditarse hallarse la finca exceptuada de ésta. 3) Si de la documentación presentada se deduce que se han realizado operaciones de permuta que no se han documentado ni inscrito. 4) Si está acreditada la disminución de cabida que se produce en la finca.
2. En cuanto al primero de los problemas, si el Secretario del Ayuntamiento certifica que una finca es urbana, resultando además que está situada en una calle con su número correspondiente, está suficientemente acreditado el carácter de la finca, sin que, como dice el recurrente, pueda el Registrador poner en duda lo afirmado por otro funcionario, como es el Secretario del Ayuntamiento, por medio del correspondiente documento, como es la certificación aportada. Por otra parte, la finca tal y como se describe en el certificado está perfectamente identificada con la del título, por corresponder la calle y el número.
3. El segundo de los defectos ha de ser revocado igualmente, pues, si la finca es urbana, no tiene objeto exigir ninguna precisión sobre si ha estado o no sujeta a una concentración parcelaria.
4. Por el contrario, el tercero de los defectos ha de ser confirmado. Del acuerdo del Ayuntamiento que se denomina «deslinde» resulta que la finca objeto de la escritura calificada era un enclave dentro de otra perteneciente al Ayuntamiento. Si ya no es tal enclave, ha habido una permuta, o bien una parte de la finca antigua ha sido expropiada o cedida para dominio público. En todo caso, ha existido un cambio en parte de la finca originaria que ha de documentarse suficientemente para su acceso registral.
5. Respecto al defecto consistente en la no acreditación de la disminución de la cabida, debe ser confirmado. Este Centro Directivo ha declarado (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos») que tales disminuciones deben ser justificadas, pues, de lo contrario, se podría producir una «desinscripción» seguida de una inmatriculación, y, en este sentido, el artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, en la regulación que hace de la constancia registral de la reforma catastral, se refiere no ya a la inscripción del exceso de cabida, sino a la rectificación de dicha cabida. En el presente caso, además, la disminución es una consecuencia de lo que revela el apartado anterior, y es la existencia de operaciones sobre la finca que no han tenido acceso al Registro, por lo que el cambio de superficie no ha sido acreditado.
Esta Dirección General ha acordado revocar los defectos primero y segundo, y confirmar el tercero y cuarto.
12 septiembre 2009
De finca.- 1. El primero de los defectos atribuidos por el Registrador consiste en que el documento inscribible no es público, sino una instancia privada, que solo excepcionalmente puede acceder al Registro. Esto sería cierto si la instancia fuera el documento inscribible, pero la misma lo único que representa es la solicitud y la voluntad de varios copropietarios de cambiar la descripción de la finca, ya que el título de la rectificación debe entenderse que sería el documento notarial, judicial o administrativo en que fundara inmediatamente su derecho el solicitante de la rectificación (cfr. artículos 3 de la ley y 33 de su Reglamento).
2. Como se ha dicho anteriormente por este Centro Directivo (cfr. Resolución de 13 de julio de 2009), conviene para mayor claridad distinguir los conceptos de inexactitud registral y error. Existe inexactitud cuando concurre cualquier discordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral (cfr. artículo 39 de la Ley Hipotecaria), y existe error cuando, al trasladar al Registro cualquier dato que se encuentre en el título inscribible o en los documentos complementarios se incurre en una discordancia. A su vez, los errores pueden ser materiales y de concepto: son materiales cuando se ponen unas palabras por otras pero no se altera el verdadero sentido de una inscripción ni de sus componentes básicos. En caso contrario el error es de concepto. En el presente supuesto, si existe es una inexactitud, pero no se ha producido error.
3. El segundo de los defectos consiste en que no prestan consentimiento todos los titulares de la finca. Este defecto debe ser mantenido, tratándose de una rectificación de la entidad que se pretende. Sea error o inexactitud, el presupuesto del consentimiento de todos los interesados para la rectificación es esencial para que tal modificación pueda llevarse a cabo [cfr. artículo 40, párrafo 1.º y d) de la Ley Hipotecaria]. Por ello, aunque la instancia pueda ser tenida en cuenta, para ello es necesario que la suscriban todos los propietarios, y, respecto de todos, exista legitimación de firmas o ratificación de las mismas ante el Registrador.
4. En cuanto a la menor superficie de la finca, la alegación que hace el recurrente de que es consecuencia de un camino, sería atendible si pudiera acreditarse que la finca inscrita es la misma que la que ahora se describe, y se cumplieran los requisitos del artículo 53 de la Ley 13/1996.
5. Pero el problema es que la descripción que ahora se quiere hacer ingresar en el Registro es tan diversa de la que actualmente existe que no sólo no se acredita que sea la misma finca, sino que todos los indicios pueden llevar a la conclusión de que son fincas totalmente distintas, y ello por las siguientes razones:
a) Actualmente figura inscrita una zona verde destinada a jardín, es decir, con escaso valor desde el punto de vista urbanístico, y situada en una zona con linderos fijos y totalmente urbana (está situada en una calle y linda con dicha calle, con un jardín y con una zona peatonal). Ahora se describe «una finca rústica en suelo urbanizable», no pareciendo lógico que una finca que era urbana se convierta en rústica.
b) Comparando la descripción que figura en el Registro con la que ahora se hace resulta una suma de incongruencias: lo que en el Registro es el jardín Abril Martorell (lindero fondo según el Registro y norte según la instancia) es ahora el barranco de Fontanelles; en el lindero derecha según el Registro y este según la instancia, antes era el mismo jardín y ahora es la parcela 80, y el lindero frente según el Registro y sur en la instancia era antes la calle Mariano Benlliure y ahora es la parcela 82.
En consecuencia, puede ser que la descripción que ahora se pretende registrar sea totalmente coincidente con el Catastro, pero no sólo no se acredita que sea la misma finca inscrita, sino que todas las deducciones lógicas llevan a la conclusión que la finca catastral nada tiene que ver con las finca n.º 34.275 del Registro de Picassent.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
13 octubre 2009
De finca.- 1. En el supuesto del presente recurso el título calificado está integrado por una escritura, autorizada el 26 de abril de 2007, de elevación a público de un documento privado de compraventa, fechado el 5 de enero de 1967, de la mitad indivisa de un piso perteneciente a un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, y en él son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
a) En el título presentado la descripción de la finca es la siguiente: «URBANA.–Número dieciséis.–Vivienda piso cuarto letra A derecha de la casa número cinco de la calle García Lesmes, antes número once de la calle General Ruiz, en Valladolid. Está situada a la izquierda del edificio, según se mira desde la calle de situación. Consta de cinco habitaciones, cocina, cuarto de aseo y servicio. Linda, según se entra en la vivienda desde la caja de la escalera: por el frente con casa número tres de la calle de la situación de Comunidad de Propietarios, antes número nueve de la calle del General Ruiz; derecha, casa número dos de la calle de la Cadena, de Comunidad de Propietarios, antes número cuatro de esta calle de Don Serapio Herrero; izquierda, calle de situación, antes del General Ruiz; Espalda.–patios de luces de la casa, vivienda letra B y caja de escalera. Mide ochenta metros, ochenta y cinco centímetros. La expresada actualización de linderos resulta de Certificación Catastral a la que se hará referencia. Tiene una cuota de participación de 5,35 por ciento».
b) En el documento privado protocolizado la finca se describe como «piso sito en Valladolid, calle de García Lesmes n.º 5, piso cuarto, letra A».
c) En la nota de calificación el Registrador hace constar que los linderos, cuota y superficie de la finca según el Registro son los siguientes: Frente, calle Cadena; Derecha, Vivienda C y patio; Izquierda, casa número 4 de la calle de la Cadena; Espalda, patio del fondo y escalera. Superficie, sesenta y cinco metros sesenta y siete decímetros cuadrados. Cuota de participación de la finca en el régimen de propiedad, cuatro enteros, cincuenta centésimas por ciento.
4. La cuestión que se plantea en el presente recurso, basada en una previa cuestión más fáctica que jurídica, consiste en decidir si las diferencias descriptivas respecto de la finca entre las que figuran en el título calificado y las que constan en el Registro señaladas por el Registrador son o no de entidad suficiente para generar dudas acerca de la identidad de la finca.
5. El sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. artículos 1, 8, 9, 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto básico de toda actividad registral y de la actuación de sus principios (cfr. artículos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado con la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9-1 de la Ley Hipotecaria y 51-Reglas 1ª a 4ª del Reglamento Hipotecario), y si bien cuando dichos títulos hacen referencia a inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción, dicho obstáculo, por el contrario, sí existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite.
Por tanto, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resolución de 11 de octubre de 2005). En suma, como afirmó la Resolución de 29 de diciembre de 1992 «siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico-real, su descripción debe garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización», lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulación en la materia (cfr. artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y desenvolvimiento de la institución registral (cfr. Resolución de 7 de enero de 1994).
4. En el caso que nos ocupa las dudas sobre la identidad de la finca del Registrador son plenamente justificadas. En el detallado cotejo que resulta de la documentación obrante en el expediente se ponen de manifiesto las siguientes diferencias descriptivas entre el título calificado y el Registro:
a) Superficie de la finca: ochenta metros y ochenta y cinco centímetros cuadrados, según el título, y sesenta y cinco metros y sesenta y siete decímetros cuadrados, según el Registro;
b) Cuota de participación en la propiedad horizontal: 5,35%, según el título, y 4,50%, según el Registro;
c) Linderos: Frente: Casa número tres de la calle de situación de la Comunidad de Propietarios, antes número nueve de la calle del General Ruiz, según el título, y Calle Cadena, según el Registro; Derecha: Casa número dos de la calle de la Cadena, de Comunidad de propietarios, antes número cuatro de esta calle de Don Serapio Herrero, según el título, y Vivienda C y patio, según el Registro; Izquierda, calle de situación, antes del General Ruiz, según el título, y casa número 4 de la calle de la Cadena, según el Registro; y Espalda, patios de luces de la casa, vivienda letra B y caja de escalera, según el título, y patio del fondo y escalera, según el Registro.
Las modificaciones descriptivas que se introducen en el título respecto de la situación previamente inscrita afectan a elementos descriptivos básicos de la finca: linderos, superficie y, tratándose de finca en régimen de propiedad horizontal, a la cuota. Las alteraciones indicadas no aparecen justificadas ni acreditadas, ni se cumplen respecto de las mismas las exigencias para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal (cfr. artículos 3, 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal). Así, conforme al artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales debe contener una descripción no sólo del inmueble en su conjunto, sino también de cada uno de aquellos pisos o locales, en la que se habrán de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, entre las que se incluyen las relativas a su extensión y linderos, así como la planta en la que se hallaren, sus anejos, y la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, cuota que habrá de ser «determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial», con arreglo a los criterios que para su fijación se citan en el propio precepto (superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes), y cuya modificación, por afectar al título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, no puede ser realizada unilateralmente por el titular del respectivo piso o local, sino mediante el acuerdo unánime de la Junta de propietarios (cfr. artículo 17 nº 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre).
5. Frente a ello no cabe invocar como soporte para la modificación pretendida la certificación catastral aportada, pues si bien la misma justifica el cambio de denominación de la vía pública en que se ubica el total inmueble a que pertenece el piso del que se transmite una cuota indivisa, por el contrario de la misma no resultan los concretos linderos del piso consignados en el título, y la superficie que figura en la misma es completamente distinta a la contenida en el mismo documento presentado, ni finalmente puede, por razón de su naturaleza (cfr. artículos 1 n.º 1 y 2 n.º 2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), llegar a suplir o enervar los requisitos impuestos por la Ley de Propiedad Horizontal antes indicados.
Esta Dirección ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.
10 junio 2010
De finca.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación registral por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de promesa de compraventa y cesión de derechos de usufructo y de retracto, por falta de acreditación suficiente de la representación, por aparecer las fincas inscritas a nombre de personas distintas de los otorgantes, por indeterminación de derechos y por falta de legalidad en la formas extrínsecas del documento por el que se solicita la inscripción.
2. Prescindiendo de los defectos relativos a la promesa de venta por no haber sido objeto de recurso, son varios los problemas planteados: en primer lugar, que aparezcan indeterminadas en el título presentado las fincas a que se refieren las cesiones de derechos que se pretenden inscribir; en segundo lugar, que la determinación de las fincas se complemente con una instancia privada suscrita, respectivamente, por cada uno de los otorgantes; en tercer lugar el hecho de que las fincas a que se refiere dicha instancia aparezcan inscritas a nombre de terceros; y, por último, la indeterminación de los derechos cedidos (a continuación se transcribe sólo la parte de la Resolución relativa al Problema señalado en primer lugar).
3. El sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. artículos 1, 8, 9, 243 de la Ley Hipotecaria, y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto básico de toda actividad registral y de la actuación de sus principios (cfr. artículos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado con la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9-1 de la Ley Hipotecaria y 51-Reglas 1.ª a 4.ª del Reglamento Hipotecario), y si bien cuando dichos títulos hacen referencia a inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción, dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite. Por ello, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resolución de 11 de octubre de 2005). En suma, como afirmó la Resolución de 29 de diciembre de 1992 «siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico-real, su descripción debe garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización», lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulación en la materia (cfr. artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y desenvolvimiento de la institución registral (cfr. Resolución de 7 de enero de 1994).
En el título presentado no se especifican ni describen las fincas afectadas por el mismo. No basta para suplir tal omisión que se aporte como documento complementario una instancia en la que se solicita la inscripción de las fincas que se reseñan. Para rectificar la escritura completándola con la descripción de las fincas, tratándose de un extremo esencial de la misma, sería preciso el consentimiento de los interesados mediante un nuevo otorgamiento, dando cumplimiento con ello al mandato contenido en el artículo 21 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual los documentos relativos a contratos o actos que daban inscribirse «expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos» (cfr. artículos 3 y 22 de la Ley Hipotecaria).
14 junio 2010
De finca.- 1. El titular de una finca registral, de cuya inscripción se desprende que linda por su frente, según su acceso con la calle Ciudad Real, pretende hacer constar en la descripción de dicha registral, que hoy está identificada como calle Ciudad Real, números 19, 21 y 23. La nota de calificación suspende dicha solicitud por cuanto existe otra finca registral que ya consta con los números 19, 21 y 23 de dicha calle Ciudad Real.
2. El defecto, en los lacónicos términos en que ha sido enunciado, no puede mantenerse. Es perfectamente posible que por error o por alteraciones sobrevenidas, el número de policía de una finca urbana corresponda, en realidad, a otra. Exigir en estos casos al titular registral el consentimiento de todos los titulares de la otra finca o tener que entablar una acción judicial contra ellos resulta desproporcionadamente gravoso.
No lo requiere el artículo 437 del Reglamento Hipotecario, que permite a los interesados –entendiéndose por tales los titulares de la finca en la que se pretenda la modificación– hacer constar la calle y numeración correcta siempre que se presente la documentación municipal correspondiente.
3. Lo anterior resulta aplicable en todo caso, pero más aún cuando los datos identificativos contradictorios en la otra finca registral fueron reflejados en su momento por pura manifestación. Debe recordarse a este respecto la diferencia del problema aquí planteado con el régimen de constancia de la referencia catastral de las fincas en el Registro de la Propiedad: Es verdad que no puede hacerse constar en el Registro la referencia catastral que ya figurase previamente en otra finca sin consentimiento de los titulares de la misma o resolución judicial, pero ello se basa en la exigencia de ciertos requisitos para reflejar la referencia como dato descriptivo de las fincas (artículos 45 y 48.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, ya que el defecto, tal y como ha sido formulado, no puede confirmarse.
14 diciembre 2010
De finca.- 1. Se debate en este recurso la inscripción de una escritura de adición de herencia en la que se modifican determinados linderos de la finca registral, manteniéndose, no obstante, su superficie, tal y como se recoge en los antecedentes de hecho.
Como defecto alega la registradora la existencia de dudas fundadas en la identificación de la finca por lo que es necesaria acta de notoriedad o expediente de dominio.
De conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación de la registradora, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.
2. La cuestión que se plantea en el presente recurso, basada en una previa cuestión más fáctica que jurídica, consiste en decidir si las diferencias descriptivas respecto de la finca, entre las que figuran en el título calificado y las que constan en el Registro señaladas por la registradora, son o no de entidad suficiente para generar dudas acerca de la identidad de la finca.
3. El sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. artículos 1, 8, 9 y 243 de la Ley Hipotecaria, y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto básico de toda actividad registral y de la actuación de sus principios (cfr. artículos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado con la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 2004, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, Reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). Por otro lado, cuando se trata de inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en el título de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción, salvo que dicha omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite.
Por tanto, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resolución de 11 de octubre de 2005).
En suma, como afirmó la Resolución de 29 de diciembre de 1992 «siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico-real, su descripción debe garantizar de modo preciso e inequívoco, su identificación y localización», lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulación en la materia (cfr. artículos 9 y 30 de la Ley Hipotecaria, y 51 de su Reglamento) que imponen la precisa descripción de la finca en el título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y desenvolvimiento de la institución registral (cfr. Resoluciones de 7 de enero de 1994 y 16 de junio de 2010).
4. En relación con la rectificación de la descripción registral, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, determina que la rectificación de la cabida de una finca, o la alteración de sus linderos cuando éstos sean fijos o de tal naturaleza que existan dudas de la identidad de la finca, podrá realizarse con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca, ordenando, en otro caso, al registrador, no practicar la inscripción. Además, su apartado noveno añade que la modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca podrá efectuarse en virtud de acta de presencia y notoriedad que incorpore un plano de situación a misma escala que la que obre en el Catastro, e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y linderos, debiendo ajustarse dicha acta en su tramitación a lo prevenido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria a excepción de lo previsto en su regla octava.
5. Lo anteriormente expresado no ha sido modificado, sino confirmado por la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, por cuanto la incorporación a los asientos de la descripción resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica, sólo podrá llevarse a efecto si el registrador de la Propiedad, a través de la calificación que realice de acuerdo con los procedimientos establecidos por la legislación hipotecaria, aprecia la debida identidad con la finca registral. Así se deduce de distintos artículos del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Así, el artículo 2.2 establece que lo dispuesto en esta Ley se entenderá sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción en dicho Registro; el artículo 3.3 (artículo modificado por el apartado uno de la disposición final decimoctava de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible) determina que, salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos; y el artículo 18 dispone que en relación al procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación (artículo modificado por el apartado seis de la disposición final decimoctava de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible) que la descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada a la que se hace referencia en los párrafos b) y c) se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias.
La Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, al modificar el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, introduce como novedad, en su artículo 18.2, la colaboración de los notarios en los procedimientos de actualización de bases gráficas catastrales. Se pretende con ello adecuar o coordinar la configuración o superficie de la parcela catastral con la realidad física existente en el momento del otorgamiento del documento, con motivo del cual se inicia. Es decir, no implica necesariamente la rectificación del contenido de los asientos registrales en lo relativo a la descripción de las fincas, que ha de ser objeto de calificación registral, como reconoce el mismo precepto, al afirmar «…sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador de la propiedad en el ejercicio de sus competencias», que son entre otras, en lo que se refiere a esta materia, las impuestas en el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, antes visto.
6. Por lo que se refiere al presente expediente, la nueva descripción que se pretende inscribir presenta diferencias muy importantes con la que resulta del Registro. En particular, se añade que corresponde a la parcela 605 del plano de parcelación de la «Colonia Llorente»; se modifica el lindero Sur y se dice que corresponde a la calle Febrero; al Este, se añade que linda con la parcela 604 de la Colonia Llorente; se suprime el lindero Norte; se dice que asemeja un triángulo rectángulo en el que la hipotenusa está formada por varias rectas; y se suprime la colindancia con terrenos de esta misma procedencia que continúa siendo propiedad de los vendedores.
Todas estas rectificaciones se realizan según las manifestaciones que realizan los comparecientes a partir de un informe emitido por el arquitecto colegiado don P. G. M., sin cumplimentarse las exigencias legales a las que se refieren los párrafos anteriores de esta Resolución y sin que, como se ha dicho, puedan tenerse en consideración documentos aportados durante la tramitación del recurso.
De lo anteriormente expuesto se entiende que sean razonables las dudas y cautelas de la registradora respecto a la identificación de la finca, sin perjuicio de la posibilidad de inscripción con la superficie según Registro.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.
29 septiembre
De finca.- 1. En el presente expediente, pretendida la inscripción de una escritura de herencia en la que se incluyen diferentes fincas, la registradora suspende su despacho, en un primer momento, por faltar el certificado del Registro de Actos de Última Voluntad y por existir dudas en cuanto a la identidad entre la descripción que de las distintas fincas consta en el Registro y las nuevas descripciones propuestas en la escritura. Concretamente respecto de una de las fincas, señala la registradora que resulta del Registro, por nota marginal, la existencia de una segregación, quedando un resto sin describir que no coincide con la descripción contenida en el título y en los certificados catastrales, los cuales no tuvieron en cuenta la citada segregación, declarando, en consecuencia, un dudoso exceso de cabida. Presentado nuevamente el título junto con el certificado precisado y una instancia solicitando la inscripción de la escritura con la descripción de las fincas que consta en el Registro, la registradora vuelve a suspender la inscripción respecto de la finca afectada por la segregación, solicitando la descripción del resto de finca, que no consta en el Registro y que tampoco se incluye en el título –que, como se señalaba anteriormente, sólo recoge la primitiva descripción (sin valorar la segregación efectuada), y la catastral, que implica un exceso de cabida cuya inscripción ya no se solicita-. La notaria autorizante de la escritura interpone recurso alegando que en la nota simple obtenida para el otorgamiento de la escritura, y que se incorporó a la misma, no se realiza mención alguna de la segregación a que alude la registradora, y que, teniendo en cuenta la descripción sobre la que se ha operado, es decir, la descripción sin valorar la segregación, la nueva descripción propuesta no constituye un exceso sino un defecto de cabida de algunos metros cuya, defecto de cabida cuya inscripción no se ha solicitado.
2. Como ya declarara la Resolución de este Centro Directivo de 20 de marzo de 2002, las diferencias de descripción de la finca matriz, como consecuencia de no haberse tenido en cuenta una segregación, son irrelevantes si dicha finca está perfectamente identificada y se pretende respetar la descripción actual según Registro. En el caso debatido se trata de inscribir una herencia respecto de una finca cuya identificación no suscita dudas a la registradora, máxime cuando en instancia complementaria el interesado solicita la inscripción con la descripción resultante del Registro (cfr. artículo 110 Reglamento Hipotecario).
3. No se puede decidir ahora, por estar el asiento bajo la salvaguardia de los tribunales, si la segregación efectuada en su día –y que se dice no tomada en consideración en la herencia de la finca matriz– cumplió o no los requisitos exigidos por el artículo 47 del Reglamento Hipotecario; lo que sí se puede afirmar es que no puede servir de obstáculo a la inscripción de la herencia presentada respecto de la finca matriz, bastando con hacer constar en la inscripción la referencia a la descripción resultante de los asientos anteriores y al pie del título que se ha hecho la inscripción según la descripción registral como ha solicitado el interesado.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
9 abril 2012
De finca.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
Se presenta en el Registro una sentencia firme de declaración de dominio de una finca urbana. Comparando las descripciones que figuran en la sentencia y en el registro solamente coinciden en el lindero del fondo, siendo los restantes linderos distintos, y, en cuanto a la superficie, mucho mayor –el doble– la finca a la que se refiere la sentencia.
La registradora deniega la inscripción por los dos defectos siguientes:
a) Existir dudas fundadas sobre la identidad de ambas fincas, que, además, se deduce de los documentos presentados.
b) Si lo que se trata es de inscribir la finca registral a favor de las recurrentes, debe instarse un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo e inscribir la mayor cabida de la finca.
3. En cuanto al primero de los defectos, debe ser mantenido. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos»), puede inscribirse una finca ya registrada, aunque existan algunas variaciones en la descripción, siempre que se acredite que es la misma finca inscrita, sin que al registrador le quepa duda alguna sobre su identidad. El recurrente afirma que la finca tal y como figura su descripción en la sentencia y como está catastrada tienen idéntica descripción, pero esta afirmación no resuelve el problema, pues de lo que se trata es de la coincidencia o similitud entre ambas descripciones y la descripción registral. Tal discordancia resulta también de la sentencia y del primer auto aclaratorio, que expresa con claridad la discordancia entre ambas descripciones cuando afirma que ni las propias demandadas reconvinientes lo han podido acreditar (la identidad), habiendo, por el contrario, afirmado en una bastante reciente escritura de disolución de comunidad que la finca no estaba inscrita, añadiendo la expresada sentencia lo siguiente: «sin que se acuerde de oficio la inscripción del título en el Registro de la Propiedad, con las consiguientes rectificaciones registrales, pudiendo la parte a la que se reconoce la titularidad dominical presentar el título en el Registro de la Propiedad para su inscripción y, en caso de que el registrador deniegue la inscripción, podrá instar la resolución de la cuestión en el ámbito jurisdiccional».
4. Respecto al segundo de los defectos, también debe confirmarse la calificación, ya que, si se acreditara la identidad de una y otra finca, deberían instarse los expedientes de dominio de reanudación del tracto sucesivo (pues la finca está inscrita a favor de una persona cuyo primer apellido coincide con el segundo de las recurrentes), y de inscripción del exceso de cabida (por ser la de la finca según la sentencia el doble de extensión superficial que la inscrita).
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
13 junio 2012
De finca.- La cuestión que se plantea en este recurso, cuando una finca urbana tiene varios titulares, es si basta con la solicitud de uno solo para rectificar el número de policía, lo que se justifica con certificación catastral. La resolución se inserta en el apartado “PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Finca”.
6 julio 2012
[1] Dos objeciones pueden hacerse a esta escueta Resolución: 1ª La calificación se realizó el 14 de diciembre de 1999 y la Resolución se produjo al cabo de dos años y medio. 2ª La calificación se fundó, además, en el artículo 3.1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre el que la Dirección guarda silencio.
[2] Frente a esta decisión del Centro Directivo cabe decir que “la pequeña entidad de la rectificación” equivale a conceder al Registrador una discrecionalidad que no tiene apoyo legal ni se sabe cuáles deben ser sus límites. En cuanto a la identidad de la finca, el Registrador no planteó ningún problema sobre ella, sino sobre la realidad de su superficie.
