IDENTIFICACIÓN

De finca en una certificación administrativa

De finca en una certificación administrativa

Denegada la inscripción de una finca en virtud de certificación administrativa (lo que se examina en el epígrafe correspondiente), se rechaza también la alegación de que el Registrador debió adoptar las medidas previstas en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, pues el procedimiento que dicho artículo regula es aplicable cuando hay coincidencia en algunos detalles entre el inmueble que ya figura inscrito y el que se pretende inscribir, no cuando existe plena identidad, como en este caso, entre ambas descripciones.

10 julio 1991

De finca en una certificación administrativa.- 1. En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad certificación administrativa sobre adjudicación de una finca urbana en expediente de apremio. Dicho inmueble se describe como un local comercial, con especificación del municipio, la calle y el número, superficie y determinado número de referencia catastral. Se aportan otros documentos en los que dicho inmueble se describe con una superficie y número de referencia catastral distintos.

El registrador de la Propiedad suspende la inscripción porque aprecia indeterminación en la descripción de dicha finca, al no constar los datos suficientes para poder identificar si está o no inscrita, y no cumplirse los requisitos que deben expresar los asientos registrales según el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, completado por el artículo 51 del Reglamento Hipotecario, de modo que considera imposible efectuar una calificación adecuada.

2. Siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio rea–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario), constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro. Por ello, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 2 de septiembre de 1991, 29 de diciembre de 1992, 21 de junio de 2004 y 10 y 14 de junio de 2010, entre otras), para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, reglas 1.ª a 4.ª, del Reglamento Hipotecario). Es cierto que, cuando dichos títulos hacen referencia a inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción. Así la Resolución de 21 de abril de 2010 dados los amplios términos en que se expresan los artículos 72, 73 y 75 de la Ley Hipotecaria, unidos a los demás elementos de identificación de las fincas contenidos en el mandamiento judicial, mantuvo que en aquel caso puede ser tomada la anotación de embargo con los datos registrales de las fincas objeto de anotación señalados en aquél –número de finca registral, tomo, folio y libro en que se encuentran–, teniendo en cuenta además que no hay dudas de que el titular registral es el deudor. Pero también debe entenderse que, por el contrario, dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite.

Por tanto, el acceso al Registro de los títulos exige que la descripción que en ellos se contenga de la finca objeto del correspondiente acto o negocio jurídico permita apreciar de modo indubitado la identidad entre el bien inscrito y el transmitido (cfr. Resoluciones de 29 de diciembre de 1992 y 11 de octubre de 2005). En suma, como afirmó la Resolución de 7 de enero de 1994 «El principio de especialidad y la concreta regulación legal en esta materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) exigen la descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la Propiedad como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral».

3. En el presente caso debe confirmarse el criterio del registrador al apreciar que la descripción del inmueble objeto de adjudicación es insuficiente. En efecto, no constan en la documentación presentada todos los datos que deben expresarse, según los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, se omiten los datos registrales, no se acompaña a la certificación administrativa objeto de calificación certificación catastral alguna y el número de referencia catastral no es totalmente coincidente con el que consta en los documentos complementarios, además, existe una notable discrepancia entre la superficie que figura en la el título de adjudicación (109 metros cuadrados) y la expresada en el documento catastral aportado por el recurrente (548 metros cuadrados).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

11 octubre 2011