IDENTIFICACIÓN

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida

Planteándose este problema en torno a unas fincas, restos de otras, que se agruparon en el interior de una manzana y se aportaron a una sociedad, solicitándose la inscripción de un exceso, la Dirección admite que el criterio del Registrador en cuanto a la apreciación de la identidad de la finca es discrecional, pero sin perjuicio del criterio de sus superiores jerárquicos cuando la cuestión ha de resolverse en recurso gubernativo, llegando a la conclusión, en este caso, de que el exceso de cabida era inscribible, pero no porque no superase la quinta parte que como máximo autoriza el apartado 5º D) del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, «sino muy especialmente por las circunstancias que concurren en este caso, destacadas con acierto en el auto del Presidente de la Audiencia, de ser un hecho cierto y visible con solo pasar por el sitio de referencia que la manzana formada por los solares discutidos está totalmente edificada con excepción de uno» y otra serie de apreciaciones semejantes.

26 enero 1955

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida.- Es doctrina reiterada de la Dirección General que, en la inscripción de los excesos de cabida por los procedimientos del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, el Registrador debe extremar la prudencia -sobre todo cuando hay procedimientos legales de más garantías- para evitar la existencia de dobles inmatriculaciones, más aún en los casos en que se pretende la inscripción de un exceso que coincide con una finca segregada con anterioridad. El apartado 5º del artículo 298 del Reglamento Hipotecario exige, para la inscripción de los excesos de cabida, que no exista duda fundada sobre la identidad de la finca y hay que considerar que tal fundamento se da en el presente caso, pues aparte de la incertidumbre que se desprende del historial registral de la finca, ni siquiera la certificación catastral contiene elementos que permitan concluir, con un cierto grado de garantía, que la finca a que se refiere dicha certificación sea la misma finca registral cuyo exceso se trata de inscribir, por lo que es obligado acudir a otros procedimientos legales para hacer constar en el Registro dicho exceso.

1 y 2 junio 1998

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida.- Se pretende la inscripción de un exceso de cabida en una finca formada por segregación, cuya finca matriz ha sufrido previamente diversas rectificaciones en cuanto a su cabida y a la longitud de sus linderos, a lo que la Dirección se opone teniendo en cuenta: a) Que siendo la inscripción de excesos de cabida un supuesto de rectificación exclusivamente del error en el dato de la cabida que refleja el Registro, es necesario que con dicha rectificación no se altere la realidad física del perímetro exterior de la finca; b) que aunque los linderos sean paredes, no se garantiza que se trate de «linderos fijos», pues la divisoria con los colindantes no tiene por qué coincidir con la línea exterior de cada construcción; c) que de los datos aportados se desprende que se va a alterar la realidad física reflejada en el Registro, duplicando la longitud de linderos que más bien debería reducirse; d) que de esos mismos datos parece que se intenta, por un lindero, inmatricular parte de la finca colindante o realizar una agrupación encubierta; e) que el documento calificado (escritura de manifestación de exceso de cabida, acompañada de acta de inspección ocular) no encaja en los que el artículo 200.2 de la Ley Hipotecaria considera idóneos para tal fin; f) y que las dudas sobre la identidad de la finca, ni con la aplicación conjunta de los artículos 51.3 y 298.5 del Reglamento Hipotecario, éste en su redacción anterior a la actual, permiten la rectificación pretendida.

19 noviembre 1998

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida.- Hechos: inscrito un edificio que ocupa un solar de 30 metros cuadrados y en el que hay un local de 11 metros cuadrados, se solicita la inscripción de un expediente de dominio que atribuye al local una superficie de 25,79 metros cuadrados útiles. Teniendo en cuenta que, según el Registro, existe otro local y unas escaleras de subida a los pisos superiores, el Registrador suspende la inscripción porque duda sobre la identidad de la finca y estima que el expediente encubre una adquisición del otro local. En sentido contrario, la Dirección entiende que habiéndose citado a todos los colindantes -incluido el Ayuntamiento por razón de la vía pública-, e incluso a todos los demás condueños de los pisos que componen la finca -se trataba de un edificio en propiedad horizontal inscrito a primeros del siglo pasado y, por tanto, sin adaptación a la Ley de 21 de julio de 1960-, el Registrador no puede oponer dudas a la identidad de la finca frente a la afirmación del Juez de que está acreditada la mayor cabida, pues se trata de un juicio que depende exclusivamente del Juez y frente al cual no caben estas objeciones, como ocurre, según el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, cuando el exceso de cabida se acredita mediante título público.

10 mayo 2002

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida.- La registración de un exceso de cabida, según reiterada doctrina del Centro Directivo, sólo puede considerarse como la rectificación de un erróneo dato registral descriptivo, que requiere cerciorarse de la identidad de la finca de modo indubitado, para que no se altere la realidad física exterior de sus linderos; en otro caso existirá un intento de aplicar el folio de una finca a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie adicional, ya sea inscrita –lo que precisaría su segregación y agregación- o no inscrita –lo que haría necesaria su previa inmatriculación-. Por todo ello, es necesario que no exista duda sobre la identidad de la finca y esta duda existe e impide la inscripción cuando se pretende inscribir un exceso de cabida de 6 metros cuadrados en una finca que figura inscrita con 500 metros cuadrados, pero que se formó por segregación de otra, segregada a su vez de otra y procedente esta última de un proyecto de compensación.

5 noviembre 2002

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida.- Reiterando su doctrina de que la inscripción de un exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral, se confirma la calificación que rechaza la inscripción por tener dudas el Registrador de la identidad de la finca, al tratarse de dos fincas formadas por segregación, a pesar de acompañarse certificación catastral de las mismas.

3 febrero y 17 mayo 2003

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- Repitiendo los mismos argumentos empleados en Resoluciones anteriores, entre ellas la de 5 de noviembre de 2002, la Dirección niega la posibilidad de inscribir un exceso de cabida en finca que procede de segregación de otra que, a su vez, se había formado por segregación de dos.

12 julio 2003

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida.- Declarado un exceso de cabida mediante auto recaído en expediente de dominio, no puede alegar el Registrador que tenga dudas sobre la identidad de la finca, pues la afirmación del Juez de que está acreditada la mayor cabida es una cuestión de exclusiva competencia judicial, a diferencia de lo que ocurre cuando se trata de acreditar el exceso de cabida mediante título público, según el artículo 298 del Reglamento Hipotecario.

10 septiembre 2003

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida.- La perfecta identificación de la finca es necesaria para la inscripción de un exceso de cabida, a fin de impedir que con este procedimiento se altere la realidad física exterior, esto es, que la superficie que se pretende constatar como exceso es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. No se cumple este requisito cuando el exceso pretende justificarse mediante un acta de notoriedad y diversas certificaciones catastrales que no describen los linderos y no permiten, por tanto, la identificación de la finca, máxime si la finca cuya extensión se pretende ampliar es el resto de diversas segregaciones.

27 enero 2004

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida.- Suspendida la inscripción de un exceso de cabida por no acreditarse su existencia por alguno de los medios legalmente previstos y por tener dudas el Registrador acerca de su coincidencia con una finca ya inscrita, la Dirección confirma la calificación diciendo que, en cuanto al primer motivo, resulta un tanto sorprendente pues al título se incorpora una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en la que resulta con una cabida igual a aquella que ahora se le atribuye en el título y a tal certificación se le atribuye una especial relevancia en orden a permitir la inscripción de excesos de cabida en el artículo 53, Ocho, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, y el 298.3 del Reglamento Hipotecario. Tal vez el motivo del rechazo radica en la observación sobre la falta de coincidencia del número de policía con el que se identifica la finca registral y la catastral, duda que igualmente se aclara con un documento presentado a posteriori y que, por tanto, no puede admitirse en el recurso por no haberlo tenido presente el Registrador en la calificación. En todo caso, esa duda entra en relación con el otro motivo por el que no se admite la inscripción del exceso de cabida de la finca, una nueva duda sobre su identidad. Esta segunda duda no ha de entenderse en el sentido de que ponga en cuestión que la finca adjudicada sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del causante, sino a que la total cabida que ahora se justifica que tiene fuera la que tenía en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre. Se impide así que entre en juego la exigencia del citado artículo 53, Ocho, de la Ley 13/1996 de que de la «descripción en la certificación y en el Registro pueda deducirse la identidad», o la que impone el artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que resulta la «perfecta identificación de la finca y su exceso de cabida» y a la que se refieren las resoluciones de este Centro invocadas en la nota –de 2 de febrero de 2000, 5 de noviembre de 2002 y 17 de mayo 2003–. Esa duda está totalmente justificada en este caso dada la notable discrepancia que supone el atribuir a la finca una cabida superior en más del triple a la inscrita sin justificar la adquisición de tal exceso por el transmitente, justificación que ha de hacerse por alguno de los otros procedimientos previstos por el legislador (cfr. artículo 200 LH), y sin que ello impida la inscripción parcial limitada a la cabida inscrita.

3 enero 2005

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. Situación registral de la finca: en 1998 se inmatricula la finca por título público de adquisición. El título fue una escritura de partición de herencia otorgada en 1997. La descripción de la finca fue la siguiente: «Parcela de tierra en el partido de X, término de Y, que está semipoblada de almendros, higueras y olivos, de cabida de noventa y seis áreas y cincuenta y nueve centiáreas, que linda, al Norte, con el camino de Álora; al Sur, con don José C.R.; al Este, con don José V.R.; y al Oeste, con don Alonso M.C.» Con fecha 22 de abril de 2003, las mismas personas que concurrieron al documento anterior, otorgan escritura de rectificación expresando que «la descripción de la finca no se verificó de manera correcta, pues en la realidad está integrada por las parcelas cuarenta y ocho y cuarenta y nueve del polígono 10, teniendo una casa construida en su interior, siendo su descripción la siguiente: Parcela de tierra, integrada por las parcelas cuarenta y ocho y cuarenta y nueve del polígono 10, en el partido de X, término de Y, semipoblada de almendros, higueras y olivos, de cabida de una hectárea, noventa y nueve áreas y noventa y seis centiáreas, con una casa en alto de sesenta y tres metros cuadrados, apoyada sobre pilares por el desnivel del terreno y que linda: al Norte, con parcelas números treinta y cinco, treinta y seis y treinta y siete del polígono 10; al Este, parcelas cincuenta, cincuenta y uno y cuarenta y siete del mismo polígono; Sur, con el camino de Álora; y Oeste, parcela veintidós y treinta y cinco del polígono 10.». Se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica de las parcelas 48 y 49 del polígono 10 y se acredita su inscripción en el catastro a nombre del adjudicatario. Se acompaña certificación del Ayuntamiento en la que se hace constar que el adjudicatario es propietario de una vivienda ubicada en el partido X que no está sujeta a ningún expediente de disciplina urbanística.

El Registrador suspende la inscripción por los dos defectos, siendo el primero de ellos: a) Por extenderse la realidad inscrita a una nueva finca.

El Notario, aparte de determinadas consideraciones sobre su parecer acerca de la inconstitucionalidad del artículo 65 de la Ley Hipotecaria, carentes de relevancia al haber sido calificado el defecto como subsanable, recurre la calificación alegando que no se trata de introducir en el Registro una nueva finca, sino de rectificar su descripción, incluyendo un exceso de cabida.

2. El primero de los defectos ha de ser confirmado. Es evidente, de una simple lectura de las descripciones de la finca (la que figura en el Registro y la que ahora se pretende introducir) que la rectificación que se pretende supone la pretensión de que, por vía de rectificación de linderos y cabida, acceda al Registro una porción de terreno que no ha sido previamente inmatriculada. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos») tal pretensión no está amparada por nuestra legislación, pues la constatación registral de excesos de cabida limita su ámbito de aplicación, con carácter exclusivo, a los supuestos en los que la única alteración que se produce es la debida adecuación entre la descripción registral de la finca previamente inmatriculada en su totalidad y la realidad de la verdadera extensión superficial de dicha porción de terreno.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación del Registrador.

17 febrero 2005

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de un Auto dictado en Expediente de dominio con objeto de hacer constar en el Registro la mayor cabida de una casa.

La Registradora suspende la inscripción porque duda de la identidad de la finca. El interesado recurre.

2. El recurso ha de ser estimado. Resulta del testimonio del Auto que se ha citado a todos los colindantes, ninguno de los cuales ha comparecido.

Por ello, a la afirmación del Juez de que está acreditada la mayor cabida no puede oponerse, como hace la Registradora, dudas sobre la identidad de la finca, cuestión cuyo juicio depende exclusivamente del Juez, y así lo entiende el Reglamento hipotecario que estima tal objeción aplicable en exclusiva a la inscripción de excesos de cabida mediante título público, que es el que regula su artículo 298.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

28 abril 2005

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. Se presenta en el Registro escritura, redactada según minuta, por la que unos cónyuges, dueños de la mitad indivisa de una finca, la venden a los titulares de la otra mitad. A continuación, estos últimos agrupan la finca anterior con otra de su propiedad, que dicen ser colindante y declaran un exceso de cabida sobre la agrupada, así como una obra nueva que es el exceso de lo que figura construido según el Registro, y lo que se dice realmente construido.

El Registrador deniega la agrupación por no ser las fincas colindantes y la inscripción del exceso por tener duda fundada sobre la identidad de la finca. Los interesados recurren.

2. Los recurrentes alegan en primer lugar que los defectos señalados no obstan a la inscripción de la compraventa y tienen razón. Si respecto de la compraventa no se señala ningún defecto, debe inscribirse, sin perjuicio de lo que ocurra con las operaciones registrales posteriores.

3. En lo demás, el recurso ha de ser rechazado. Este Centro Directivo ha reiterado que para la inscripción de un exceso de cabida es necesario que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. entre otras, las Resoluciones citadas en el «vistos»). Y en el presente caso dichas dudas están fundadas en que, según las descripciones registrales, las fincas no colindan entre sí, sino que parecen lindar –una por la izquierda y otra por la derecha– con una tercera, supuesto éste que incide sobre los dos defectos observados por el Registrador porque, mientras dicha duda no se aclare, ni se puede inscribir la agrupación por colindancia, ni puede inscribirse el exceso de cabida, pues podría tratarse de encubrir la aplicación del folio de la finca agrupada a una nueva realidad física, lo cual excede del ámbito de dicha figura.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto a la inscripción de la compraventa y desestimarlo en lo demás.

10 mayo 2005

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. Se autorizó originariamente una escritura de agrupación en la que se recogía un exceso de cabido de 9672 m2 (desde 50492 m2 a 60164 m2) pretendiéndose su inscripción mediante certificación catastral descriptiva y gráfica. Presentado el título en el Registro, la inscripción del exceso de cabida no se practicó al no considerarse el exceso suficientemente acreditado y existir dudas fundadas sobre la identidad de la finca. El Notario recurrió interponiendo recurso gubernativo. Después, se completa aquella documentación con diligencia de notoriedad en la que el Notario considera acreditada la notoriedad de que la finca objeto del acta a que la escritura se refiere es la parcela 273 del Polígono 4, tiene una cabida real de 60164 metros cuadrados y son sus linderos los expresados en el requerimiento. Presentada en el Registro el acta, la inscripción se rechaza por dudas razonables sobre si lo que realmente se realiza es una inmatriculación de finca colindante. A continuación el Notario tramite el acta de notoriedad complementaria de título público para la inmatriculación de exceso de cabida, referida a la escritura de compraventa de la finca en cuestión, en la que el Notario considera acreditada la notoriedad de que la finca objeto de la Escritura es la parcela catastral 273 del Polígono 4, tiene una cabida real de sesenta mil ciento sesenta y cuatro metros cuadrados y son sus linderos los expresados en el requerimiento.

El acta fue calificada en el sentido de no ser hábil para inscribir el exceso de cabida dado que la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» ha de configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca; fuera de esa hipótesis cualquier pretensión de inscribir un exceso de cabida encubre el intento de reflejar tubularmente una nueva realidad física lo que exigiría la inmatriculación de la superficie adicional y su agrupación a la finca preexistente; el Registrador añade que la parte que se pretende inmatricular no se describe con todas las circunstancias del artículo 51 del Reglamento Hipotecario para poder realizar una búsqueda que permita determinar si ya consta inscrito el exceso de cabida. El Notario recurre alegando que el artículo 298 del Reglamento Hipotecario distingue entre la inscripción y la inmatriculación de exceso de cabida. En el supuesto de inmatriculación se aplica el folio de una finca inscrita a una nueva realidad que englobaría la finca originaria y la nueva superficie. El supuesto de inscripción, por el contrario, sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada. Añade el recurrente a la vista de la nota del Registrador que pretender la inmatriculación de la superficie adicional y su agrupación con la finca preexistente supone la negación absoluta del propio concepto de «inmatriculación de exceso de cabida», así como que no puede mantenerse la afirmación de que el exceso de la superficie debe describirse en los términos del artículo 51 del Reglamento Hipotecario ya que esa afirmación es contraria al espíritu y finalidad de las normas que pretenden la coordinación entre Registro y Catastro (artículo 3.1 del Código Civil), supone ir más allá del texto legal que no exige la descripción del exceso con los requisitos del artículo 51 del Reglamento Hipotecario y conduce a que muchos excesos de cabida no puedan acceder al Registro.

2. A la vista de las vicisitudes descritas, se trata ahora de determinar si pretendiéndose la inmatriculación respecto de una mayor cabida de una finca cuya cabida total está catastralmente determinada, basta con la descripción completa de la finca, lo que determinaría la suspensión de efectos del artículo 207 de la Ley Hipotecaria respecto de la superficie correspondiente al exceso o si es necesaria la descripción de la parte a que la mayor cabida se refiere con todas las circunstancias del artículo 51 del Reglamento Hipotecario para su inmatriculación y posterior agrupación con la finca originaria.

3. El recurso no puede ser estimado; como ha declarado este Centro Directivo en otras ocasiones cuando se trata de incorporar al folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, el cauce apropiado es la previa inmatriculación de esa superficie con todos los requisitos para ello, lo que exige la descripción de la finca con las circunstancias del artículo 51 del Reglamento Hipotecario. Ello es presupuesto para la inmatriculación de la superficie excedida, plenamente identificada. Una vez inscrita esta parte procederá su agrupación con la finca originaria. Esta es la interpretación derivada de la normativa prescrita para las inmatriculaciones y de la doctrina sentada por este Centro Directivo en Resoluciones como las de 2 de febrero de 2000 y 8 de abril de 2000 entre otras.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

25 mayo 2005

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. En el presente recurso se debate la negativa del Registrador a inscribir unas escrituras de compraventa de fincas, y posterior agrupación de las misma en las que se declara un exceso de cabida, justificado en un primer momento, mediante certificado técnico, posteriormente, por certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca agrupada, ante la negativa de la registradora al entender que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso.

2. Conforme a señalado reiteradamente esta Dirección General, la registración de un exceso de cabida, «estrictu sensu», ha de configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, es decir, que la superficie que como exceso se pretende registrar es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, cualquier pretensión de inscribir un exceso de cabida encubre el intento de reflejar tabularmente una nueva realidad física de la finca, que englobaría la originaria finca registral, y una superficie colindante adicional. El cauce apropiado para lograr tal resultado no es el de la constatación de un exceso de cabida, sino la inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación. Es por ello, que toda declaración y acceso al Registro de excesos de cabida de fincas inscritas precisa su acreditación, y, en todo caso, como resulta del propio tenor del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso.

3. En el presente caso, no puede entenderse que haya cambio en el criterio de calificación. Simplemente se entendió que el exceso de cabida no resultaba acreditado por la documentación aportada, precisándose al efecto certificación catastral gráfica y descriptiva de la finca de la que aquel resultase, conforme al artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario y al artículo 53.8 de la Ley 13/1996. Sin embargo, a la vista de la documentación aportada, de los asientos del Registro y las alegaciones particulares, tal exceso no es apreciado conforme a Derecho por la Registradora, al surgir dudas fundadas sobre la identidad de la finca y la realidad de aquél.

En este caso, las dudas son fundadas por haberse aportado al expediente documentación que permite cuestionarse si tal exceso de cabida responde o no a un error de medida o a la inclusión de terreros de titularidad discutida. En su caso, cabría acudir al procedimiento previsto en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario.

De este modo, y dado que la inexistencia de las dudas señaladas es presupuesto para la constatación del exceso de cabida en el Registro, como se desprende de los artículos señalados y de la propia naturaleza de aquellos, antes mencionada, no cabe sino mantener la calificación y defectos señalados por la Registradora.

En efecto, esta Dirección General se ha pronunciado en numerosas ocasiones acerca de las dudas sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, como defecto impeditivo de la constancia en el Registro de un exceso de cabida. Así destacan las Resoluciones de 26 de enero de 1955, 1 de junio de 1998, 2 de junio de 1998, 19 de noviembre de 1998, 31 de mayo y 3 de noviembre de 1999, 2 de febrero de 2000, 2 de marzo de 2001, 17 de mayo de 2003. Conforme a las mismas, se deniega la constatación de todo exceso de cabida siempre que existan dudas fundadas para el Registrador sobre la identidad de la finca y la realidad del exceso, dudas que están justificadas en el expediente.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

24 junio 2005

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. Se presenta en el registro escritura de protocolización de operaciones particionales. La Registradora no inscribe el exceso de cabida que se declara respecto de una finca por no justificarse de conformidad con la Ley 13/1996 ni con el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Tampoco se inscribe la reducción de cabida de otra finca por no justificarse dicha reducción. Los interesados recurren.

2. En cuanto al primer defecto, ha de ser confirmado. Es cierto que se acompaña certificación catastral de la finca, pero no es posible apreciar la identidad entre la finca tal y como aparece en la escritura y como resulta de la certificación catastral, pues una y otra la sitúan en parajes de nombre distinto.

3 enero 2006

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. Se presenta en el Registro escritura en la que se agrupan dos fincas y con tal motivo se pretende la inscripción de un exceso de cabida de la resultante –de 50.492 m2 a 60.164 m2– en base a certificado catastral descriptivo y gráfico. El Registrador no inscribe al no considerar suficientemente acreditado el exceso de cabida y existir dudas fundadas acerca de la identidad de la finca. El Notario recurre considerando que el exceso de cabida está acreditado con la certificación catastral y que no se fundamentan las dudas sobre la identidad. De la documentación aportada resulta que los números de parcela que constan en el Registro no coinciden con el número del certificado catastral, no coincidiendo tampoco los linderos que publica el Registro y los de dicho certificado.

2. Como ha dicho esta Dirección General la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos; pero fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida existente en el Registro no encubre sino el intento de incorporar al folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado, el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, por lo que para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda sobre la identidad de la finca.

3. En el presente supuesto, aunque normativamente está previsto que la inscripción del exceso de cabida pueda realizarse en base a certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, exceptúa de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca, insistiendo en ello el artículo 298 del Reglamento Hipotecario; esa duda puede derivarse, en este caso, de la distinta numeración de parcelas y de la diferencia de linderos en el Registro y en el certificado catastral.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

23 marzo 2006

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. Se cuestiona en este recurso, la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura por la que se actualiza la descripción de una finca ya inscrita y se constata la existencia de un exceso de cabida.

De la escritura y el contenido del Registro, resultan una serie de circunstancias fácticas que deben tenerse en cuenta para la resolución de la cuestión planteada, como son:

a) La finca aparece inscrita con una superficie de una hectárea, noventa y cuatro áreas y cincuenta y tres centiáreas, en tanto que en la escritura se actualiza su superficie hasta las dos hectáreas, sesenta y cinco áreas y sesenta y cuatro centiáreas, por lo que resulta declarada una mayor superficie de siete mil ciento once metros cuadrados.

b) Esa mayor superficie se acredita mediante la incorporación a la escritura de dos certificaciones catastrales descriptivas y gráficas correspondientes a otras tantas fincas (la más pequeña integrada como enclave dentro de la otra), que son las que según el otorgante conforman la finca total.

c) Asimismo se incorpora a la escritura un certificado emitido por dos Ingenieros Técnicos Agrícolas, el cual arroja para las dos fincas catastrales antes mencionadas, idéntica medición a la del catastro. Esta medición pericial no menciona los linderos de la finca medida, sino que se limita a expresar «después de recorrer los linderos según nos dice nuestro cliente».

d) El lindero este de la finca según el Registro es «Rambla de las Moreras», en tanto que en la escritura presentada a inscripción figura como tal «Carretera de la Comunidad Autónoma de Murcia».

e) El lindero norte según el Registro son Juan y Mateo Ballesta Román, en tanto que en la escritura figura Juan Ballesta Román.

f) El lindero sur, según el Registro es «herederos de Ginés Carvajal García», en tanto que en el título se expresa el de Ginés Carvajal Sánchez.

g) El lindero oeste según el Registro son Juan y Mateo Ballesta Román, mientras que de la escritura resulta sólo Mateo Ballesta Román (aunque seguramente por error no se recoge así de forma expresa).

h) En el año 1975 ya se hizo constar en el Registro de la Propiedad un exceso de cabida sobra la misma finca.

2. Como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo (vid, por todas la resolución de 19 de noviembre de 1.998), la registración de excesos de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos registrados originariamente. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (cfr. Resolución de 3 de noviembre de 1999).

3. Dadas las circunstancias concurrentes en este caso, como son: la cuantía del exceso cuya constatación registral se pretende (que excede del treinta y seis por ciento de la cabida inscrita); la existencia de cambio de algunos linderos, alguno de ellos fijo, como es la existencia de una carretera, donde antes figuraba una rambla, unido al hecho de que la misma finca ya había sido objeto hace años de la constatación de otro exceso de cabida (cfr. artículo 298 apartado 5 del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario), hace que el Registrador albergue dudas respecto de la identidad de la finca.

Esa duda no ha de entenderse en el sentido de que ponga en cuestión que la finca adjudicada sea, al menos en parte, la misma que figura inscrita a nombre del otorgante, sino que la total cabida que ahora se justifica fuera la que tenía la finca en su día cuando la adquirió el mismo en virtud del título que motivó la inscripción a su nombre. Se impide así que entre en juego la exigencia del citado artículo 53, Ocho, de la Ley 13/1996 de que de la «descripción en la certificación y en el Registro pueda deducirse la identidad», o la que impone el artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que resulta la «perfecta identificación de la finca y su exceso de cabida».

Esas dudas sobre la identidad de la finca, que como tiene reiterado este Centro Directivo, no pueden dirimirse en sede de recurso, sino en vía jurisdiccional (véanse artículos 298 in fine y 306 del Reglamento Hipotecario), confirman la insuficiencia por sí sola de la certificación catastral acompañada para la inscripción del exceso de cabida, para lo cual deberá acudirse a los medios generales contemplados en la ley, como son el expediente de dominio, acta de notoriedad, o inmatriculación al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria (artículos 199 y 200 Ley Hipotecaria), sin que sean suficientes otros medios previstos reglamentariamente para meras rectificaciones de superficies.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

29 abril 2006

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don José López López contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Berja, a inscribir un exceso de cabida.

El defecto alegado por el registrador es la existencia de dudas fundadas acerca de la identidad de la finca, toda vez que procede por división material de otra de mayor cabida y no coincidir los linderos que constan en el Registro con los indicados en el certificado catastral, descriptivo y gráfico aportado, en concreto el lindero Sur, el cual consta en el Registro como lindero fijo y no acreditarse dicha variación.

De la escritura y el contenido del Registro, resultan una serie de circunstancias fácticas que deben tenerse en cuenta para la resolución de la cuestión planteada, como son:

a) La finca aparece inscrita con una superficie de dos áreas sesenta y cuatro centiáreas, en tanto que en la escritura se actualiza su superficie hasta ocho áreas treinta y ocho centiáreas y sesenta y ocho decímetros cuadrados.

b) Esa mayor superficie se acredita mediante la incorporación a la escritura de una certificación catastral descriptiva y gráfica.

c) El lindero Norte, según el Registro es José Fernández Fernández; y según Escritura, José Miguel Fernández Díaz.

d) Al Sur, según Registro, el Barranco; y según la escritura, Nicolás Miguel Jiménez Fernández; y según Catastro, Victoria Fernández Vargas.

e) Este, según Registro Victoria Fernández Vargas; según Escritura Nicolás Miguel Jiménez Fernández; y, según Catastro, Victoria Fernández Vargas.

f) Oeste, según Registro el Barranco; según Escritura el Barranco de Guainos.

g) La finca procede de división material de otra de mayor cabida.

2. Como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo (vid, por todas la resolución de 19 de noviembre de 1998), la registración de excesos de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse originariamente. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (Cfr. Resolución de 3 de noviembre de 1999).

3. Dadas las circunstancias concurrentes en este caso, como son: la cuantía del exceso cuya constatación registral se pretende; la existencia de cambio de linderos, alguno de ellos fijo; proceder la finca de división de otra de mayor cabida, hace que el registrador albergue dudas respecto a la identidad de la finca.

Esa duda impide que entre en juego la exigencia del artículo 53, ocho, de la Ley 13/1996, de que la «descripción en la certificación y en el registro pueda deducirse la identidad», o la que impone el artículo 298 del Reglamento Hipotecario de que resulta la «perfecta identificación de la finca y su exceso de cabida».

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.

1 julio 2006

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- Las diferentes consecuencias que las dudas sobre la identidad de la finca puedan tener, según que el medio empleado sea título público, certificación administrativa o expediente de dominio, pueden verse, más adelante, en el epígrafe (IDENTIFICACIÓN) “De finca para la reanudación del tracto”.

7 julio 2006

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de «alteración de finca, segregaciones y adjudicación de herencia» en la que entre otras fincas se inventaría una finca urbana situada en la Calle Queipo de Llano n.º 10 del término municipal de Torres de Albanchez que ya consta inscrita con unos determinados linderos y una superficie de 144 m2 y respecto a la cual, como modificación hipotecaria previa a una declaración de obra nueva, segregaciones y adjudicación hereditaria de las fincas resultantes, se declara tener en realidad una superficie de 242 m2 y estar situada hoy en la Calle Avda. de Andalucía n.º 78. Se incorpora a la escritura certificación catastral de la finca situada en la Avda. Andalucía 78 con una superficie de 242 m2, un certificado técnico a los efectos de acreditar la antigüedad de la construcción existente en la Avda de Andalucía n.º 78, en el que se atribuye al solar una superficie de 223,02 m2 -según medición efectuada por el técnico en relación con los linderos marcados por la propiedad- y un Decreto de la Alcaldía en el que, con relación a una parcela de 223,02 m2 -respecto a la cual no se indican más datos de localización que el de estar situada en dicho término municipal-, se concede licencia para segregar dos casas quedando como resto otra casa con un terreno al fondo.

La escritura es objeto de una primera calificación en la que el Registrador interino al no considerar acreditado el exceso por los documentos incorporados exige para su inscripción acta notarial complementaria acreditativa de que los causantes son tenidos por dueños de conformidad con el artículo 298.2 del Reglamento Hipotecario. Presentada posteriormente dicha escritura en unión de un acta de notoriedad fue objeto de una nueva calificación por el Registrador titular que es la que da lugar a la interposición del recurso según resulta de los hechos precedentes.

2. En cuanto al primero de los defectos es necesario hacer constar que el artículo 298.3 párrafo primero y segundo del Reglamento Hipotecario exige no solo la perfecta identificación de la finca sino también de su exceso de cabida. Solo cumpliéndose con esta doble exigencia podrá conseguirse conforme al párrafo último de ese n.º 3 que el Registrador no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca. En el presente caso, en el acta de notoriedad en el expositivo de la misma previo al requerimiento, se describe la finca por manifestación de los interesados con la superficie catastral que figura en el título que complementa, pero efectuado el requerimiento para que previas las pruebas necesarias se compruebe y declare la notoriedad de tal exceso, únicamente se incorporan como pruebas ofrecidas por los interesados el informe técnico y la licencia de segregación que ya figuraban incorporadas al titulo y de las que resulta una superficie inferior, concluyéndose por el Notario que en base a la prueba practicada estima justificada la notoriedad pretendida. A la vista pues de estas circunstancias ha de afirmarse que no consta con la claridad debida la perfecta identificación del exceso de cabida pretendido dado que si bien en la descripción de la misma se deduce la pretensión de inscripción de un determinado exceso de cabida, de la prueba practicada y en base al cual se formula el juicio de notoriedad se deduce otra distinta. Y ello con independencia de las dudas que pudieran existir respecto a la identificación de la finca resultantes de la diferente localización de la misma en los diferentes documentos.

3. En cuanto al segundo de los defectos es necesario comenzar por señalar que el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario regula los diferentes medios de hacer constar los excesos de cabida, sujetos cada uno de ellos a sus propios requisitos y efectos. Dejando a un lado la posibilidad de su inscripción por certificación catastral, certificación o informe técnico o expediente de dominio, interesa destacar a los efectos de este recurso que el citado apartado ofrece dos posibilidades de hacer constar el exceso de cabida en base a un acta notarial: a) como inmatriculación con relación a una finca ya inscrita de un exceso de cabida reflejado en su titulo público de adquisición, siempre que no conste ya inscrito a favor de persona alguna y que se acredite la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante bien mediante documento fehaciente o por acta de notoriedad -artículo 298.3 en relación con el n.º 1-; b) como inscripción con relación a una finca ya inscrita de un exceso de cabida acreditado mediante acta de presencia y notoriedad regulada en el artículo 53 de la Ley de 30 de Diciembre de 1996.

Pues bien, en el primer caso el acta de notoriedad tiene por objeto la acreditación de la previa adquisición de la finca con esa superficie por el transmitente y la misma ha de regularse por lo establecido en el artículo 209 del Reglamento Notarial, artículo que en la redacción vigente al tiempo de la autorización del acta no exige ni publicación de edicto ni citación a los colindantes, sin perjuicio de que en base a la libertad del notario para practicar las pruebas que estime oportuno pudieran haberse realizado. En cambio en el segundo caso el n.º 10 del artículo 53 de la expresada Ley determina que además de incorporar los documentos que en dicho precepto se citan, dicha acta se ajustaría en su tramitación a lo prevenido en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria a excepción de su regla 8.ª, entre cuyos tramites esta la notificación a los colindantes y la publicación de edictos.

De la calificación registral efectuada en primer lugar se deduce que lo exigido por el Registrador fue el acompañamiento del acta necesaria para la inmatriculación del exceso de cabida -primer caso- pero presentada el acta es calificada como un acta de notoriedad para la inscripción de un exceso de cabida -segundo caso- defectuosa por no constar la notificación a los colindantes y la publicación de edicto. El Notario tramita el acta en base a la primera calificación y tiene razón cuando afirma que si la misma esta sujeta al artículo 209 del Reglamento Notarial no es exigible ni la publicación de edictos ni la notificación a los colindantes que se exigen en la segunda calificación, pero con independencia de esta segunda calificación y de que con arreglo a la misma el acta presentada no reúna los requisitos exigidos legalmente, calificada dicha acta es lo cierto que del juicio de notoriedad que en la misma se contiene, no resulta tampoco acreditada la previa adquisición de la finca con aquella superficie por parte de los causantes tal como exige el artículo 298. 1 del Reglamento Hipotecario.

Por todo ello y con arreglo a los fundamentos de derecho expresados esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

21 septiembre 2007

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un exceso de cabida en virtud de acta notarial de notoriedad, respecto de una finca inscrita que procede por reparcelación y cuyos datos descriptivos, a juicio del registrador, son suficientemente precisos para evidenciar que se está amparando la invasión de una superficie colindante, que debería tratarse registralmente como previa inmatriculación de la superficie adicional.

A juicio del recurrente el exceso de cabida se debe a que en los títulos reparcelatorios originarios, hubo errores descriptivos.

2. Ninguna duda cabe que el acta de notoriedad es instrumento jurídico adecuado para hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas ya inscritas (artículo 200 Ley Hipotecaria). Pero como señala el artículo 298 del Reglamento Hipotecario en su apartado 3 párrafo tercero, en tal caso debe observarse la legislación sobre referencia catastral. En este sentido, el apartado 10 del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, exige que la modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca, podrá efectuarse en virtud de acta notarial de presencia y notoriedad que incorpore un plano de situación a la misma escala que la que obre en el Catastro, e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y linderos.

3. Con relación a estas actas, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase entre otras la Resolución de 2 de febrero de 2000), la siguiente:

a) Que la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados (cfr. Resolución de 19 de noviembre de 1998).

b) Que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente,

c) Que por la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca, y esta dudas es más que justificada cuando, como en el caso presente, la finca inscrita procede por segregación y posterior reparcelación (cfr. artículo 298 R.H. según el cual para todo supuesto de inscripción de excesos de cabida, es indispensable que no tenga el registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie);

d) También debe considerarse la desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende reflejar; por todo lo cual ha de concluirse en la imposibilidad de acceder ahora a la registración de la cabida pretendida al margen de los medios previstos al efecto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

13 octubre 2008

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. Se recurre la denegación por parte del registrador de la propiedad, de un exceso de cabida, por existir dudas de la identidad de la finca. Interpuesto el recurso contra su calificación, el Registrador finalmente inmatricula el exceso en base a que le aportan el título previo donde constaba igualmente el exceso, entendiendo que ya se cumplen los requisitos de doble título exigidos para la inmatriculación por el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Al no haberse desistido del recurso contra la nota de calificación por la recurrente, procede entrar a resolver sobre el mismo, ya que la subsanación de los defectos indicados por el registrador en la calificación no impide a los legitimados, incluido el que subsanó, la interposición del recurso (artículo 325 inciso último L. H.) y por tanto tampoco impide que continúe el recurso, con los efectos previstos en la Ley hipotecaria (cfr. artículo 327 in fine L. H.).

2. Como ha dicho esta Dirección General la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos; fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida existente en el Registro no encubre sino el intento de incorporar al folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado, el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, por lo que para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda sobre la identidad de la finca.

3. Aunque normativamente está previsto que la inscripción del exceso de cabida pueda realizarse en base a certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, exceptúa de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca, insistiendo en ello el artículo 298 del Reglamento Hipotecario; esa duda puede derivarse, como ocurre en el presente caso, de la distinta superficie y de la diferencia de linderos entre el Registro y en el certificado catastral.

4. No obstante, estas dudas quedan despejadas por varias circunstancias: por el hecho de que –como resulta del certificado catastral descriptivo y gráfico que se acompaña a la escritura– la finca figura catastrada a nombre del esposo y padre respectivamente de las vendedoras; que con ese mismo exceso se autorizó la escritura de aceptación de herencia con fecha 21 de diciembre de 2007, previa a la escritura de compraventa que motiva este expediente; y que dicha herencia, en la que ya constaba el exceso de cabida, figura inscrita en el Registro de la Propiedad, si bien denegándose el exceso. El propio Registrador lo admite al practicar la inscripción, por vía de inmatriculación, en base a que le han acompañado el doble título, la herencia previa y la compraventa actual que motiva este expediente, de las cuales en ambas resulta el exceso, por lo que se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 298 del Reglamento Hipotecario para la inmatriculación de excesos de cabida.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

18 octubre 2008

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- Ver el apartado “EXCESO DE CABIDA. Identificación de la finca y justificación del exceso”.

3 octubre 2007

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- Ver el apartado “EXCESO DE CABIDA. Identificación de la finca y justificación del exceso”.

16 octubre 2008

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un exceso de cabida respecto de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad por segregación de su matriz.

2. Como ya señalara este centro directivo de forma reiterada (véase las resoluciones citadas en los vistos, entre ellas la resolución de 24 de julio de 2005 citada y transcrita por el mismo recurrente), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca matriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.

3. Por eso, aunque normativamente está previsto que la inscripción del exceso de cabida pueda realizarse en base a certificación catastral descriptiva y gráfica, el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, exceptúa de dicha inscripción el caso de que existan dudas sobre la identidad de la finca, insistiendo en ello el artículo 298 del Reglamento Hipotecario.

4. El celo del Registrador en evitar una doble inmatriculación o el perjuicio a derechos de terceros como consecuencia de excesos de cabida no amparados legalmente, debe acentuarse, como en el supuesto que motiva este recurso, cuando la finca procede por segregación, ya que en tales casos la registración de un exceso de cabida puede ser el medio indirecto para eludir la rectificación de la escritura de segregación, con evidente perjuicio, sin su intervención, a titulares de otras fincas resultantes igualmente por segregación de la finca matriz. Así lo establece con claridad el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en su párrafo último, cuando exige para practicar los excesos de cabida que no tenga el Registrador dudas sobre la identidad de la finca, tales como proceder por segregación en la que se haya expresado con exactitud su superficie.

5. La circunstancia de proceder por segregación; el alto porcentaje de exceso de cabida que se pretende inscribir, respecto de la finca inscrita (casi el 40% de la finca); y la indeterminación descriptiva de uno de los linderos, justifican la nota de calificación denegatoria, sin perjuicio de la posibilidad que tienen los interesados de demostrar la existencia de este exceso por vía judicial, a través de un expediente de dominio con mayor garantía, como es la citación de colindantes.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

16 abril 2008

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. Se debate en este recurso nuevamente la posibilidad o no de practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad de un exceso de cabida, en base a una certificación catastral descriptiva y gráfica, en base a la cual se solicita la rectificación de la descripción de la finca respecto de la cual se pretende el exceso, cuando el registrador tiene dudas de la identidad de la finca, dada la magnitud del exceso y en el hecho de que se pretenda la simultánea alteración de sus linderos, para ajustarlos a los de la parcela catastral.

2. Este Centro directivo tiene reiteradamente señalado (véase Resoluciones citadas en los vistos) lo siguiente: a) que la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; y c) que para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298 inciso último del Reglamento Hipotecario).

3. Estas dudas están justificada en el caso debatido, dada la gran desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende reflejar; el hecho –reconocido por el propio recurrente- de que la superficie correspondiente la parte de secano de la finca en cuestión, no constaba en el Registro; todo ello unido a la circunstancia de que se hayan alterado los linderos de la finca para hacerla coincidir con la certificación catastral descriptiva y gráfica (siendo así que lo que ampara el artículo 298.3 párrafo segundo del Reglamento Hipotecario es lo contrario, esto es, la adecuación de la superficie de la finca registral a la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica cuando la descripción de la finca registral –sin alterarla coincida plenamente).

4. Debe por tanto concluirse en la imposibilidad de acceder ahora a la registración de la cabida pretendida al margen de los medios previstos al efecto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

16 diciembre 2008

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si, declarado un exceso de cabida que supone añadir un 7,07 por ciento a la superficie de una finca y, acreditado el exceso mediante un informe técnico que identifica la finca con los mismos linderos inscritos y expresa que la cabida real obedece a una medición basada en un plano topográfico que se incorpora, puede negarse la inscripción alegando únicamente que no se cumplen los requisitos que establecen los artículos 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria,298 de su Reglamento y 53.10 de la Ley 13/1996.

2. Es constante la doctrina de este Centro Directivo en el sentido de que con las distintas vías previstas para la registración de los excesos de cabida, el legislador abre caminos para que se proceda a concordar el Registro con la realidad jurídica extrarregistral rectificando la superficie de la finca que erróneamente figura en su descripción. Por ello, ha de resultar acreditado que no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción de la finca, es decir, que la superficie que resulta de la nueva descripción es la que realmente se contiene en los linderos originariamente registrados. Y es también constante la afirmación de que si lo que se pretende es incluir en el folio de una finca una superficie colindante adicional, el camino adecuado es proceder a una previa inmatriculación de tal superficie colindante, por alguna de las vías que la legislación hipotecaria prevé, para luego agregarla o agruparla a la finca registral preexistente.

3. El defecto, tal y como ha sido expresado, no puede mantenerse, pues el exceso es inferior a la quinta parte de la cabida inscrita, se acredita con informe técnico y se identifica perfectamente la finca con los linderos que figuran inscritos, expresando claramente que no existe ninguna inmatriculación encubierta, siendo la cabida real la que se solicita inscribir, y resultando la misma de la existente entre los linderos tal y como ya se encuentran en el Registro, por lo que se cumplen los requisitos exigidos en los artículos 199 y siguientes de la Ley Hipotecaria, 298 de su Reglamento y 53.10 de la Ley 13/1996.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto al defecto que ha sido recurrido.

3 noviembre 2009

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. El problema que se plantea en el presente recurso es el de dilucidar, en un acta de presencia y notoriedad para inscribir el exceso de cabida de una finca, 1) si está justificada la duda del Registrador sobre la identidad de la finca, y 2) si siendo colindante la finca con dos vías públicas, ha de notificarse el Acta al Ayuntamiento correspondiente.

2. Por lo que se refiere a la inscripción de los excesos de cabida, debe partirse del principio, ampliamente repetido en otras Resoluciones (vid. las citadas en el «Vistos») de que: a) la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; y c) que para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298 inciso último del Reglamento Hipotecario).

3. Es claro, como dice el recurrente que las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados. Pues bien, si se tiene en cuenta, a) que no se trata de un supuesto de finca procedente de segregación, sino, lo que es muy distinto, de resto de finca de la que se han practicado dos segregaciones para dedicarlas a ampliar vías públicas, limitándose las citadas descripciones a restar de la superficie de la finca matriz la de las porciones segregadas; b) que tal exceso aparece catastrado, siendo la certificación catastral sensiblemente idéntica (incluso se describe con unos metros más de cabida) a la descripción resultante, ha de concluirse que no está fundada la duda alegada por el Registrador.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto al defecto consistente en la duda sobre la identidad de la finca, y desestimarlo en cuanto a la exigencia de la notificación del Acta a la Administración correspondiente.

2 febrero 2010

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un Auto recaído en expediente de dominio para la inscripción de exceso de cabida por el que, junto con el exceso de cabida en sentido estricto, se fija una nueva descripción de la finca registral en cuanto a su naturaleza –que pasa de rústica a urbana– y sus linderos. La Registradora suspende la inscripción invocando la existencia de dudas en cuanto a la identidad de la finca por tratarse de un exceso de más del doble de la superficie inscrita y por haberse producido una modificación de su naturaleza y configuración, lo que hace suponer que debió producirse un cambio en la calificación urbanística del suelo que debió ser acreditado con los oportunos documentos administrativos. El recurrente señala por su parte, que la Registradora se extralimita en su calificación.

2. Limitado el recurso a las cuestiones directamente planteadas en la nota de calificación que se recurre, el defecto debe ser revocado. Es doctrina de este Centro Directivo que, si bien es cierto que el Registrador puede calificar la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido (véase el citado artículo 100 del Reglamento Hipotecario), con el objeto de verificar que se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes en relación al titular registral para permitir su acceso al Registro de la Propiedad, también lo es que las dudas sobre la identidad de la finca pueden ser alegadas por el Registrador en los casos de inmatriculación o inscripción de excesos de cabida por título público o por certificación administrativa (cfr. artículos 208, 300 y 306 del Reglamento Hipotecario), pero no en los supuestos de expediente de dominio (cfr. Resolución de 28 de abril de 2005), pues en este último caso se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al Juez. De la misma forma, y como también ha mantenido este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 9 de diciembre de 2004, y 7 de julio de 2006), el hecho de que sean distintos los linderos de la finca no obsta para la inscripción de un expediente de dominio para declaración de exceso de cabida, ya que en el procedimiento se ha entendido que la finca, con su nueva descripción, es la misma que la que figura inscrita y cuya verdadera superficie se declara. Esto debe predicarse también respecto de la variación producida en la naturaleza de la finca, que ha pasado de ser rústica a urbana, debiéndose tener en cuenta a este respecto que en el expediente han sido citados tanto el Ayuntamiento como la entidad menor donde se encuentra situada la finca. Además en el propio Auto se expresa que la condición de solar resulta del Catastro, por lo que la Registradora no puede entrar a valorar la afirmación judicial.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

11 diciembre 2010

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. Se presenta en el Registro escritura de rectificación de superficie por la que declaran los titulares registrales un exceso de cabida del 6,43 % respecto de la superficie que consta en el Registro, sobre la base de una certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente con la descripción registral en cuanto a la calle y al número; en los linderos coincide excepto en un lindero no fijo. En la escritura se declara que la rectificación se produce una vez terminadas las obras de ampliación de las vías públicas con las que linda la finca y de los trabajos de delimitación de éstas, así como consecuencia de reciente medición. La Registradora suspende la inscripción por tener duda fundada acerca de la identidad de la finca, por cuanto que la finca sobre la que se declara el exceso de cabida procede de la agrupación registral de dos fincas, una de las cuales ya había tenido una actualización de superficie. El Notario autorizante de la escritura recurre alegando que las dudas invocadas por la Registradora no tienen base y que la agrupación previa que puede generar dudas e impedir un exceso posterior, a que refiere el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, es aquélla en la que se ha expresado con exactitud su superficie y no la del presente expediente, en la que sólo consta que al agruparse las fincas se realizó una mera operación aritmética de suma de superficies de las fincas de procedencia.

2. Por lo que se refiere a la inscripción de los excesos de cabida, debe partirse del principio, ampliamente repetido en otras Resoluciones (vid. las citadas en el «Vistos») de que: a) la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; c) que para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. artículo 298 inciso último del Reglamento Hipotecario); y d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados.

3. En el presente expediente, no se entra a valorar la circunstancia de que la rectificación de la superficie tenga por causa la existencia de unas obras de ampliación de vías públicas y unos trabajos de delimitación respecto de los cuales no se acredita el cumplimiento de la normativa en materia de deslinde o al menos la notificación a la Administración Pública (véase Resolución de 2 de febrero de 2010), por no haber sido señalado el como defecto por la Registradora en la nota recurrida.

La Registradora tan sólo funda sus dudas en la existencia de una previa agrupación de fincas, una de las cuales había sido ya rectificada en cuanto a su extensión previamente. Sin embargo, ello por sí sólo no es argumento suficiente para dudar acerca de la identidad de la finca, pues en el presente caso al realizarse la agrupación, no se hizo más que la operación aritmética de sumar las extensiones de las fincas afectadas sin que conste la realización de una medición exacta de la superficie, bien de la finca agrupada en su conjunto, bien de cada una de las fincas que se agruparon. Cierto es que del Registro resulta la previa rectificación de superficie de una de las fincas, pero –y en esto sí se separa este supuesto del contemplado en la Resolución de 2 de febrero de 2010– no ocurre lo mismo con la otra, que siempre presentó los mismos datos superficiales que podrían estar encubriendo una medición errónea subsanada a través de la presente escritura, mediante la rectificación por ella realizada.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.

2 junio 2011

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida.- Sobre este particular, véase el apartado “EXCESO DE CABIDA. Identificación de la finca y justificación del exceso”.

17 octubre 2011

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. En el presente expediente se presenta a Registro testimonio de un auto recaído en expediente de dominio tramitado para la declaración de exceso de cabida por el que se considera justificado el exceso alegado por los promotores y se rectifica la descripción de una finca registral, acompañándose certificación catastral descriptiva y gráfica –actualizada en virtud del propio expediente de dominio– de la que resulta que la parcela se encuentra catastrada a favor de los titulares registrales de la finca cuya cabida se rectifica, con la superficie recogida en el auto y detalle de las fincas colindantes, si bien en la gráfica se aprecia que la finca se encuentra dividida por una carretera. El registrador deniega la inscripción porque la parcela que consta en la certificación catastral no es coincidente con la descripción de la finca contenida en el documento ya que, además de la no coincidencia en la totalidad de los linderos, puede observarse que la parcela catastral es discontinua, hallándose dividida en dos trozos separados por un camino.

2. En primer lugar debe partirse de que es doctrina de este centro directivo que no puede el registrador entrar a calificar el fundamento de la resolución judicial, pero sí los extremos señalados en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en concreto, la calificación de la congruencia del mandato judicial con el procedimiento seguido entra en el ámbito de la calificación registral (véase el citado artículo 100 del Reglamento Hipotecario), con el único alcance de verificar que se ha seguido el procedimiento adecuado y con las garantías suficientes con relación al titular registral para permitir su acceso al Registro de la Propiedad, sin que ello signifique en absoluto entrar en la validez, corrección o justicia de la decisión judicial, materia esta que queda al margen de las competencias calificadoras de los registradores (véase Resolución de 5 de noviembre de 2004).

También debe tenerse en cuenta que, como señaló la Resolución de 22 de enero de 2009, desde la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, su artículo 53.7 prohíbe inmatricular ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título.

Igualmente el artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario en su primer párrafo dispone que podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas, que resulten de títulos públicos de adquisición, siempre que se acredite en la forma prevista en el apartado 1 la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se incorpore o acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente.

Es cierto que con relación a los expedientes de dominio, el Reglamento Hipotecario tan sólo preceptúa que también podrán inscribirse los excesos de cabida en virtud de expediente de dominio conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en virtud del acta de presencia y notoriedad regulada en la legislación citada anteriormente sobre referencia catastral, pero sin exigir expresamente la certificación catastral descriptiva y gráfica. No obstante, la superior jerarquía normativa de la Ley 13/1996 y la propia consideración por el Reglamento de los excesos de cabida superiores a la vigésima parte de la cabida inscrita como supuestos análogos a la inmatriculación (al considerarlos sólo como rectificación de superficie cuando son inferiores a la vigésima parte de la cabida inscrita), en los que sí es exigida expresamente la certificación catastral, debe concluirse la necesidad de su aportación en aquellos supuestos –como ocurre en el caso de este expediente– en el que el exceso de cabida que se pretende exceda de la vigésima parte de la cabida inscrita.

3. Expuesto cuanto antecede no puede sostenerse en el presente expediente que, entre la descripción contenida en el auto y la recogida en la certificación catastral, exista una discrepancia suficiente como para concluir que no se trata de la misma finca.

En efecto, entre la descripción judicial de la finca en el auto y la resultante de la certificación catastral –actualizada en virtud del mismo auto– se aprecia identidad en cuanto al sitio, pago o partido; en cuanto a la titularidad de la finca; en cuanto a la superficie; y en cuanto a la generalidad de los linderos señalados.

La apreciación en el contenido gráfico de la certificación catastral de una carretera que parte en dos la finca y que no se halla relacionada en el auto no impide llegar a la misma conclusión de que exista coincidencia, puesto que, a pesar de la existencia de la carretera, el Catastro la considera como una sola parcela catastral.

4. En todo caso, además de la general coincidencia en el resto de los extremos antes señalados, una vez incorporada la base gráfica al Registro, la descripción judicial de la finca –ya descripción registral– quedará no confundida, sino complementada, al incorporar el número de referencia catastral y la descripción gráfica.

5. Finalmente –en cuanto a la referencia al barranco y a la carretera en la nota de calificación– debe tenerse en cuenta que actualmente, de conformidad con lo establecido en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, no es imprescindible para la descripción registral de la finca más que su situación, la expresión de la superficie y sus linderos por sus cuatro puntos cardinales, sin que sea necesario el detalle de los distintos elementos que puedan encontrarse en su interior o definan perfectamente su perímetro.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

19 diciembre 2011

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida.- En este recurso se solicita la inscripción de una obra nueva antigua –que se acredita-, pero en donde resulta que la superficie de la finca, según el Registro, es inferior a la superficie del suelo que ocupa la obra. Pese a ello, la Dirección revoca la calificación, como puede verse en el apartado “OBRA NUEVA. Construcciones antiguas”.

1 febrero 2012

De finca para la inscripción de un exceso de cabida.- 1. En el presente caso se plantean dos cuestiones bien diversas en relación con una escritura de partición hereditaria en la que también se contiene una declaración de obra nueva: por una parte se debate sobre la inscribibilidad de varias fincas cuyos linderos se actualizan, combinándose con los que figuran en el Catastro, así como otros datos descriptivos, y en alguna se rectifica la superficie, ya por defecto, ya por exceso; y por otra se cuestiona el acceso registral de la declaración de una construcción antigua sobre una finca sita en Andalucía (esta segunda cuestión puede verse en el apartado “OBRA NUEVA. Construcciones antiguas”).

Son relevantes a los efectos de este recurso, los siguientes hechos:

a) Existen dos documentos de calificación, datados en la misma fecha, cuyos contenidos, sin diferir en lo esencial, no resultan idénticos: De dichos documentos resulta que, en relación genérica a seis fincas (las inventariadas con los números 3 al 8 inclusive) se pone de manifiesto que «no se ha hecho constar el cambio de los linderos, ni de superficie, por no acreditarlo ni resultar del registro» y que se suspende la inscripción «en cuanto a las descripciones actualizadas y exceso de cabida de las registrales 4064 y 4536, y el defecto de cabida de la 4062», «por abrigar dudas el registrador sobre la identidad de la finca y no reunir los requisitos exigidos por el artículo 298, número 3 párrafo 4.º del Reglamento Hipotecario y 53, puntos 8 y 10 de la ley 13/96».

Los datos que se actualizan, a parte de las diferencias de cabida relativas a tres fincas, son los linderos, haciendo constar los antiguos y los actualizados que resultan del Catastro, solicitándose expresamente la inscripción de tales actualizaciones.

b) En relación con el solar que constituye una de las fincas inventariadas, se hace constar la existencia de un almacén. A la escritura se anexa un documento expedido por el secretario del Ayuntamiento de Dólar, en cuyo término se ubica la finca concernida, con el visto bueno de la alcaldesa, en el que se hace constar que «dicho inmueble tiene una edificación cuyo año de construcción es de 1985, consta de una sola planta con 114 m2 de superficie construida total dedicado a almacén de uso industrial». También se especifica que «sobre dicho inmueble no consta la existencia de procedimiento alguno de Protección de la Legalidad urbanística que pudiese llevar aparejado la demolición y/o imposición de sanción por incumplimiento urbanístico». La registradora entiende que no obstante no consta de forma clara que se encuentre prescrito el derecho de la administración en cuanto a las posibles infracciones en que hubiere podido incurrir y ello porque «(…) desconoce si la finca se encuentra en alguno de los casos que el artículo 185 LOUA excepciona el plazo de prescripción, por tanto habrá de acreditarse dicho extremo para poder considerar prescrito el derecho de la administración»; y debe presentarse, además, como requisito previo a la inscripción la correspondiente de «licencia de utilización», puesto que el uso o utilización no prescribe.

c) De la nota registral incorporada a la escritura no resulta la práctica de ninguna anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística en la hoja abierta a la finca donde se levantó la edificación que se declara.

2. Respecto de la primera de las cuestiones que plantea el recurso, si bien es cierto que las dudas de identidad de una finca con la parcela catastral deben ser justificadas por la registradora en su nota de calificación, también lo es que de la descripción de las fincas en la escritura calificada resulta explícitamente la discrepancia entre los datos registrales y los nuevos datos por los que se pretende sustituir a aquéllos: respecto de la finca 4.064, 6 áreas 20 centiáreas, según Registro, por 27 áreas y 42 centiáreas, según Catastro, y tierra en sitio La Paca por parcela 136 del polígono 9; respecto de la finca 4.062, 35 áreas y 23 centiáreas, por 32 áreas y 85 centiáreas y tierra en el Hornillo por parcela 4 del polígono 512; respecto de la finca 4.536, 200 metros cuadrados en travesía plaza de San Antonio, por 280 metros cuadrados en calle Almería. Resulta, además, que no se aporta documentación acreditativa de la correspondencia entre las certificaciones catastrales aportadas —cuyos datos son los que se pretenden incorporar al Registro— y las fincas registrales. Por el contrario, se contiene en la escritura la mención «Referencia catastral identificada conforme al artículo 45 del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario».

Sin embargo, conforme al artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, sólo se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca cuando: a) los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincida con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad —coincidencia que, como hemos visto, no se da en el presente expediente—; y b) cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 % —mientras que en el presente expediente la diferencia de superficie supera con creces dicho límite, excepto en el caso de la finca 4.062— y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos —debiendo tenerse en cuenta, en este punto, que tampoco coincide la nomenclatura y numeración de la calle, en el caso de la urbana, y que tampoco constan los datos catastrales en el Registro, en el caso de las rústicas—. Añade el precepto que «si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador». Es importante para la resolución del presente recurso resaltar que ni consta acreditación del cambio de dirección de la finca urbana o de la atribución de referencia catastral a las rústicas, ni el notario ha hecho constar en la escritura que le consta tal cambio, ni parece que le conste tampoco al registrador, habida cuenta que afirma tener dudas sobre la identidad de la finca.

Por otra parte, no procede aquí hacer referencia al artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro, al que se remite el recurrente, porque dicho precepto regula el procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación de «la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria» —cfr. artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro—, cuestión que no se ha discutido aquí y, por tanto, resulta distinta de la que aquí se pretende dirimir, que se refiere a la correspondencia entre una certificación catastral y las fincas registrales en orden a inscribir un exceso o defecto de cabida y hacer constar una modificación de linderos de las fincas registrales.

Como ya ha tenido ocasión de afirmar recientemente este Centro Directivo en Resolución de 2 de junio de 2012, «una cosa es la inscripción de un exceso de cabida y otra diferente la constancia registral de la referencia catastral de la finca. Esta última sólo implica la identificación de la localización de la finca inscrita en cuanto a un número de referencia catastral, pero no que la descripción tenga que ser concordante con la del Catastro ni que se puedan inscribir en tal caso todos los excesos de cabidas basados en certificación catastral descriptiva y gráfica. La referencia catastral no sustituye a la descripción de la finca que figura en el Registro ni implica una incorporación implícita de linderos y superficie catastrales en el Registro, sino que únicamente determina un dato más sobre localización o situación de la finca en un determinado entorno o zona, pues la finalidad de su constancia registral no es la de que quede sustituida la descripción registral, como lo revela que junto a la referencia catastral es necesario expresar la descripción que figura en el Registro, siendo un aditamento que figura en el asiento después de la descripción registral. Por otra parte, las dudas de identidad que impiden la inscripción de los excesos de cabida cuando son de gran superficie o existen discordancias descriptivas entre la descripción registral y la catastral, no se resuelven por la mera constancia en la descripción registral de la finca de la referencia catastral, pues las dudas que impiden inscribir el exceso de cabida se refieren a la identidad de la superficie del exceso respecto a la que delimitan sus contornos atendiendo a la descripción registral. Puede no haber dudas de que una finca está situada en determinada zona del Catastro y sin embargo existir dudas acerca de que la concreta superficie que señala el Catastro dé lugar a un aumento de una porción que no figura inscrita dentro de los linderos que constan en el Registro, en cuyo caso lo procedente sería inmatricular la porción correspondiente para luego agregarla o agruparla con la finca inscrita». Todo lo cual es consecuencia, en definitiva, de los distintos ámbitos y funciones sobre los que se proyectan el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad. Lo que determina que los procedimientos de subsanación o rectificación de datos catastrales deban limitar sus efectos a la definición e incorporación de las parcelas al propio Catastro; mientras que la determinación de la finca, como base física sobre la que se proyectan el dominio y los demás derechos sobre los inmuebles, deba realizarse por el registrador, de conformidad, exclusivamente, con los procedimientos establecidos en la legislación hipotecaria (por más que, como resulta obligado, dichos procedimientos tomen como referencia esencial los datos provenientes del Catastro Inmobiliario).

18 octubre 2012

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida.- Se solicita la inscripción de un exceso de cabida de determinada finca. La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, según expresa en su calificación, a la vista de todos los datos que señala, según la nota calificadora transcrita en los Hechos de la presente Resolución y «teniendo en cuenta la magnitud del exceso de cabida, se suscitan dudas acerca de la identidad de la finca, porque parece posible que la mayor cabida se deba a que se ha agregado a la finca una parte del terreno que ocupaba la antigua R. de S. G., que ha desaparecido o se ha canalizado subterráneamente». La resolución de este recurso se transcribe en el apartado “EXCESO DE CABIDA. Identificación de la finca y justificación del exceso”.

3 diciembre 2012

Notarios y Registradores

De finca, para la inscripción de un exceso de cabida

Produccion CoMa, 24/02/2016

IDENTIFICACIÓN

FRANCISCO SENA: PORTADA Propiedad 1 (A-E) Propiedad 2 (F-Z)

FRANCISCO SENA: Búsqueda BOE Mercantil Muebles e HMyPSD

JUAN CARLOS CASAS: Propiedad Mercantil (A a L) Mercantil (M a Z)

RESOLUCIONES: Por meses Por titulares Ley 13/2015

NORMAS: Cuadro general Por meses + Destacadas

NORMAS: 2002 – 2016 Tratados internacionales Futuras

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