IDENTIFICACIÓN
De finca para la reanudación del tractoa>
La falta de coincidencia en la descripción de las fincas entre el Auto judicial y los asientos y datos perimetrales que obran en el Registro, constituye un obstáculo que impide la inscripción, conforme a los artículos 19 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento. Por otra parte, aunque el principio de legitimación se refiere siempre a los datos jurídicos de la finca y no a las situaciones de mero hecho o a las circunstancias físicas del inmueble, ello no autoriza a sostener que tales datos carezcan de valor, pues como ya ha declarado el Tribunal Supremo en varias sentencias «la presunción de lo que diga el asiento en relación a las circunstancias del mismo, se ha de reputar veraz mientras no sea rectificada o declarada su inexactitud, debiendo atenerse los Tribunales en su cometido a una razonable valoración jurídica de los hechos que estimen probados para poder dar por desvirtuada la presunción iuris tantum en cuanto a extensión y linderos de la finca descrita.
1 septiembre 1992
De finca para la reanudación del tracto.- Inscrita una finca de 2,0518 hectáreas con determinada referencia catastral, se pretende posteriormente que la finca se describa tal como aparece en el catastro, con la misma referencia, pero con una superficie de 24.747 metros cuadrados. La Dirección confirma la suspensión acordada por el Registrador partiendo de la idea de que la registración de un exceso de cabida sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de forma que sin variar la realidad física exterior que acota la finca, se constate su verdadera superficie, distinta de la que figura inscrita. En lo demás casos -y esto era lo que ocurría en el presente- la pretensión de modificar la cabida registral encubre el intento de aplicar el folio de la finca a una nueva realidad física, que englobaría la originaria y una superficie colindante adicional; para conseguir tal resultado el cauce apropiado debe ser la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente. Todo ello supone que, para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda alguna sobre la identidad de la finca, la cual estaba más que fundada en el presente caso.
17 junio 2002
De finca para la reanudación del tracto.- Las dudas sobre la identidad entre una finca registral y otra catastral, en modo alguno pueden impedir que de una finca registral determinada y debidamente identificada, se proceda a segregar una porción que en el título inscribible queda perfectamente delimitada en los términos que exige la propia legislación hipotecaria.
18 junio 2002
De finca para la reanudación del tracto.- Si la discrepancia entre el Registro y el título se limita a uno de los números que identifican a la parcela dentro del polígono catastral, sin que el resto de datos descriptivos, pago, superficie o linderos ofrezca dudas sobre su identidad, no existe razón alguna para rechazar su inscripción al margen ya de que, limitada como queda la duda a la correcta identificación catastral no se recoja su referencia en el Registro o acuda el Registrador a los mecanismos que actualmente se le ofrecen para comprobarla, todo ello conforme a lo previsto en los artículos 48 y 49 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
29 noviembre 2004
De finca para la reanudación del tracto.- Suspendida la inscripción del auto recaído en un expediente de reanudación del tracto por no corresponder la descripción de la finca con la que figura en el Registro, la Dirección revoca la calificación diciendo que el hecho de que sean distintos los linderos no obsta para la inscripción de un expediente de dominio para la reanudación del tracto, ya que en el procedimiento se ha entendido que la finca, con su nueva descripción, es la misma que la que figura inscrita y cuyo tracto se reanuda.
9 diciembre 2004
De finca para la reanudación del tracto.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo en el que se declara justificado «el dominio sobre la finca descrita en el hecho primero de esta resolución, ordenando la inscripción de tal derecho en el Registro previa segregación de ochenta y dos metros cuadrados, cuarenta y ocho decímetros cuadrados de la finca registral 63, hoy 10.589 del Registro de la Propiedad n.º 35 de Madrid y la cancelación de las inscripciones contradictorias en cuando a la parte que se segrega». En el hecho primero se describe así la finca:
«Solar viña en término de Madrid, antes Fuencarral, con fachada al camino vecinal de Fuentelarreyna. Mide una superficie de dos mil quinientos doce metros, dos decímetros cuadrados, equivalentes a treinta y dos mil trescientos cincuenta pies cuadrados ochenta y un décimos de otro también cuadrados. Y linda, por su frente, con dicho camino; por la derecha entrando, en línea de noventa y tres metros cuarenta centímetros, con el resto de terreno de que se segrega; por la izquierda en línea de ochenta metros diez centímetros y dieciocho metros sesenta centímetros, con el Camino o Vereda de la Quinta; por el fondo, en línea de veintiocho metros veinte centímetros, con tierra de don M. P. S. P., siendo la línea de frente de veinticinco metros cincuenta centímetros».
El Registrador suspende la inscripción, aparte de otros defectos que no han sido apelados, por el de apreciar una contradicción en la parte dispositiva del Auto, consistente en que se describe una finca de 2.512,02 metros cuadrados y se solicita la segregación de 82,48 metros.
Recurrida la calificación, el Presidente del Tribunal Superior confirma parcialmente la calificación entendiendo que el Auto justifica el dominio de los 2.512,02 metros pero sólo ordena la inscripción, previa segregación, de los 82,42 metros, por lo que habría de describirse debidamente esta última superficie. El interesado apela el Auto presidencial.
2. En el presente caso, en el documento presentado se produce una notable confusión sobre cual es la finca sobre la que se reanuda el tracto, si es sobre la matriz o sobre la porción segregada, por lo que esta circunstancia debería ser aclarada convenientemente.
3. El único argumento utilizado por el recurrente se basa en que los artículos 118 de la Constitución Española y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial imponen al Registrador, como a todas las autoridades y funcionarios, el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, y ello es cierto, pero también lo es que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral español (cfr. Resolución de 26 de mayo de 1997), entre las que está la debida descripción de la finca, pues en estas exigencias están implicados intereses que, por afectar al estatuto jurídico de la propiedad inmueble, suponen las protección de intereses públicos, como lo son los que imponen la determinación del objeto del derecho a que se refiere la inscripción, ya que tal objeto está totalmente indeterminado si el único dato que se da de la finca a inscribir es el de su extensión superficial, si, como parece, y así lo entiende el Presidente del Tribunal Superior de Justicia, es a la finca segregada a la que se refiere el expediente.
Esta Dirección General ha acordado desestimar la apelación interpuesta.
30 septiembre 2005
De finca para la reanudación del tracto.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de un Auto dictado en expediente de dominio para inmatricular unas fincas, reanudar el tracto de otra e inscribir el exceso de cabida de otra más. La Registradora inscribe una de las fincas, suspendiendo la inscripción de las restantes por los siguientes defectos:
1) Respecto de la finca objeto de reanudación de tracto, que figura inscrita con una superficie de 2,1880 hectáreas, mientras en el documento se describe con una superficie de 1,2204 hectáreas, por existir dudas sobre la identidad de la misma o de la porción objeto de reanudación dada la reducción de su cabida y la modificación de sus linderos.
2) La finca objeto del expediente para inscribir el exceso de cabida tiene una superficie final de 263 metros cuadrados, mientras que en la certificación catastral dicha superficie corresponde a la parte edificada, siendo la de la finca de 358 metros cuadrados (los restantes defectos se examinan en otro lugar)
La interesada recurre.
2. En cuanto al primero de los defectos, el recurso ha de ser estimado. Las dudas sobre la identidad de la finca pueden ser alegadas por el Registrador en los casos de inmatriculación o inscripción de excesos de cabida por título público o por certificación administrativa (cfr. artículos 208, 300 y 306 del Reglamento Hipotecario), pero no en los supuestos de expediente de dominio (cfr. Resolución de 28 de abril de 2005), pues en este último caso se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al Juez. De la misma forma, y como también ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 9 de diciembre de 2004), el hecho de que sean distintos los linderos no obsta para la inscripción de un expediente de dominio para la reanudación del tracto, ya que en el procedimiento se ha entendido que la finca, con su nueva descripción, es la misma que la que figura inscrita y cuyo tracto se reanuda.
3. Igual camino debe predicarse del segundo de los defectos. Gozando el Auto de los requisitos necesarios para la inscripción del exceso de cabida, la dicha inscripción debe practicarse, al no existir contradicción con el Catastro.
7 julio 2006
De finca para la reanudación del tracto.- Se debate en este recurso la inscribibilidad de un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido.
4. El cuarto defecto es que falta determinar la participación indivisa de la finca que corresponde a la plaza de garaje. Según el registrador no resulta del Registro la existencia de esa plaza. El recurrente entiende que eso no es necesario, pues la concreción de porciones indivisas es resultado de una división horizontal del edificio posterior a la iniciación del expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo.
Lo cierto es que el expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo está dirigido a la acreditación del dominio a favor de los promotores del mismo con relación a fincas tal como aparecen inscritas en el Registro (lo cual no impide que pueda servir además para actualizar sus linderos o cabida, ex artículo 287 R.H.). Y si en el Registro no aparece individualizada la plaza de garaje, el expediente de dominio a lo sumo puede servir para reanudar el tracto respecto de la porción indivisa que tal plaza de garaje suponga en la finca objeto del expediente. Tampoco sirve para defender la posición contraria el argumento de que la división horizontal fue posterior a la iniciación del expediente, pues se pudo solicitar anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento (artículo 283 R.H.) y sin embargo no se realizó actuación alguna. Por lo que igualmente debe ser confirmada la nota de calificación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.
11 julio 2009
