IDENTIFICACIÓN

De finca para la reducción de su superficie

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro escritura de descripción de resto de una finca, y venta de dicho resto. En la descripción de resto concurren las siguientes circunstancias: La superficie del resto que figura en el Registro es de 363,8198 metros cuadrados. La escritura dice que el resto de finca mide 114,54 metros cuadrados «después de haberse efectuado varias segregaciones de la finca matriz». Se acompaña certificado catastral de donde resulta que la finca tiene una superficie de 116 metros cuadrados. El Registrador suspende la inscripción, por falta de claridad en la escritura, por estimar que el resto, tal y como se describe, constituye: a) o bien un nuevo resto consecuencia de segregaciones intermedias que no han tenido acceso el Registro, en cuyo caso ha de acreditarse el cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación urbanística, o b) una rectificación de la cabida inscrita, entendiendo que en este caso ha de expresarse así. El Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso interpuesto por el Notario, por entender que sólo mediante uno de los dos procedimientos señalados por el Registrador, que no son conjeturales, puede aclararse qué ha ocurrido con la diferencia de metros que desaparecen en la escritura.

2. El defecto debe confirmarse, por cuanto esta forma de actuar produciría una indeterminación de la situación jurídica que correspondería a la diferencia de superficie entre la que figura en el Registro y la que se atribuye al resto, pues no se sabe si se trata de una adecuación de la descripción registral de la finca a la realidad extrarregistral (al existir error en la cabida que figura en el Registro correspondiente a la finca), o de una superficie que continuaría inscrita a favor del vendedor, y que podría ser transmitida a terceros como finca registral (cfr. art. 47 del Reglamento Hipotecario), olvidando así las exigencias legales existentes para la rectificación de cabida, así como las correspondientes a la división o segregación de fincas inscritas según la legislación urbanística.

16 marzo 2001

De finca para la reducción de su superficie.- 1. Se presenta en el Registro escritura de disolución de comunidad otorgada por un padre y sus cuatro hijos, dueños el primero de una mitad y los segundos, por partes iguales, de la otra mitad de un solar. Los otorgantes dividen la finca en cuatro, adjudicándose, por su valor, que se expresa, cada hijo, una de las fincas. Con respecto al padre se dice en la escritura que los interesados acuerdan «abonar a don J. G. M. la diferencia del valor adjudicado, otorgando éste la más eficaz carta de pago al respecto».

La Registradora no practica la inscripción alegando los dos defectos siguientes: 1) Falta la causa en los excesos de adjudicación produciéndose un contrato simulado por falta de constancia de la realidad del precio abonado a don J. G. M.; 2) Producirse una reducción de la cabida no justificada. El Notario recurre.

3. El otro defecto alegado (se refiere al segundo) por la Registradora es que existe una disminución de cabida no justificada. Es cierto que la legislación hipotecaria se preocupa sólo de los excesos de cabida, pero también lo es que legislación más moderna (cfr. art. 53 de la Ley 13/96) se refiere a la rectificación de cabida, y no sólo al exceso. Y es que, como ha dicho la doctrina más autorizada, la disminución de la cabida debe también ser justificada, pues, de no ser así, se corre el peligro de la desinmatriculación, y puede ser un medio para eludir las formas –y sus garantías– en la transmisión de porciones a colindantes, y, además, en ello puede haber riesgo para terceros (acreedores y legitimarios) y fraude a la legislación del suelo y a la fiscal.

13 junio 2001

De finca para la reducción de su superficie.- Descrito un solar –en una escritura de obra nueva- que en el Registro figura con 130 metros cuadrados, diciendo que ahora, según el Catastro, mide 125 metros, el Registrador rechaza la rectificación de superficie por aplicación del artículo 53.8, párrafos 1º y 2º, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre. La Dirección, en principio, parece dar la razón al Registrador y afirma que, aunque la legislación hipotecaria parece que sólo se preocupa de la inscripción de excesos de cabida, pero no de las rectificaciones que suponen una disminución de la superficie, la Ley 13/1996 se refiere en los artículos 51, 53.8, 53.10 y en su Exposición de Motivos a la rectificación en general de la superficie de una finca, aunque sea para disminuirla. Pero termina diciendo que “aunque lo que se dice anteriormente debe ser tenido en cuenta como regla general, hay que tener en cuenta, en el presente supuesto, por un lado, la pequeña entidad de la rectificación que se pretende, y, por otro, que el Registrador no plantea duda sobre la identidad de la finca.[1]

22 febrero 2003

De finca para la reducción de su superficie

.- 1. Se presenta en el registro escritura de protocolización de operaciones particionales. La Registradora no inscribe el exceso de cabida que se declara respecto de una finca por no justificarse de conformidad con la Ley 13/1996 ni con el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Tampoco se inscribe la reducción de cabida de otra finca por no justificarse dicha reducción. Los interesados recurren.

3. Respecto a la reducción de superficie de otra de las fincas, como ya dijo la Resolución de 16 de junio de 2003, es cierto que la legislación hipotecaria se preocupa sólo de los excesos de cabida, pero también lo es que la legislación más moderna, como la Ley 13/96, se refiere a la rectificación de cabida y no sólo al exceso. Y ello es así pues, como ha dicho la doctrina más autorizada, la disminución de la cabida debe también ser justificada por procedimientos análogos al exceso, pues, de no ser así, se corre el peligro de la desinmatriculación, pudiendo ser también la disminución medio para eludir las formas –y sus garantías–, en la transmisión de porciones a los colindantes, y, además, en ello puede haber riesgo para terceros (acreedores y legitimarios) y fraude a la legislación del suelo y a la fiscal.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

3 enero 2006

De finca para la reducción de su superficie.- Ver, más atrás, el apartado “De finca para la inscripción de un exceso de cabida”

18 octubre 2012

[1] Frente a esta decisión del Centro Directivo cabe decir que “la pequeña entidad de la rectificación” equivale a conceder al Registrador una discrecionalidad que no tiene apoyo legal ni se sabe cuáles deben ser sus límites. En cuanto a la identidad de la finca, el Registrador no planteó ningún problema sobre ella, sino sobre la realidad de su superficie.