IDENTIFICACIÓN
Aunque el mecanismo establecido en el artículo 306 del Reglamento, previsto para los casos en que el Registrador tiene dudas sobre la identidad de una finca que pretende inscribirse por coincidir con otra ya inscrita, tiene su campo principal de aplicación en materia de inmatriculación, puede darse también en los casos en que la duda surge respecto a una finca formada por segregación, por lo que la solución debe ser también la misma. La Dirección termina advirtiendo que, en casos como éste, no estaría de más advertir a los interesados que, junto a los recursos que caben contra la calificación, el problema planteado tiene su específico cauce de solución a través del procedimiento previsto por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario. [1]
28 diciembre 2004
De finca para su segregación.- la cuestión de fondo planteada resulta ser, por su propia naturaleza, más de hecho que jurídica, pues se trata, en definitiva de desvanecer la duda sobre si la finca cuya inscripción como nueva se pretende a través de la segregación de parte de una mayor coincide o no con otra ya inscrita, circunstancia que determinaría su rechazo en cuanto daría lugar a una doble inmatriculación de la misma superficie de terreno.
El despejar tales dudas precisa de unas comprobaciones y, en su caso, audiencia a los posibles afectados que no pueden desarrollarse en el marco del recurso gubernativo.
Es por ello que la solución a tal cuestión tiene su propio y específico cauce a través del procedimiento previsto en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, al que, en su caso, habrá de acudir el recurrente como tiene declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 2 de julio de 1980, 10 de febrero de 1992, 7 de marzo de 1994, 8 de mayo de 1998, 24 de abril y 7 de noviembre de 2000, 11 de febrero y 28 de diciembre de 2004. Y si bien tal doctrina se ha elaborado principalmente a propósito de solicitudes de inmatriculación de fincas y la norma reglamentaria que se ha citado está ubicada entre las destinadas a regular tal materia, no cabe desconocer que el problema es el mismo en cualquier caso de pretensión de creación de una nueva finca registral, y lógicamente, igual debe ser la solución en materia de segregación. Y es que aunque son diferenciables los supuestos de inmatriculación y primera inscripción o apertura de folio registral, en muchos aspectos, y este es uno de ellos, se asemejan; de ahí que el artículo 300 del mismo Reglamento al remitirse al 306 lo hace con referencia a las dudas de identidad que plantee la finca descrita en el título presentado a inscripción, sin distinción alguna.
3. No estaría de más, por último, señalar la conveniencia de que en casos como el planteado, a la hora de advertir de los recursos que caben contra la calificación registral, tal como exige el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, se hiciera una especial referencia a que la peculiaridad del problema planteado tiene su específico cauce de solución a través del señalado procedimiento del artículo 306 del Reglamento Hipotecario, algo que en este caso tan solo lo ha sido de forma indirecta como consecuencia de la trascripción del contenido de dicha norma en la nota de calificación.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
2 abril y 18 noviembre 2005
De finca para su segregación.- En el presente supuesto el Registrador no cuestiona que haya transcurrido el plazo establecido para la obtención de licencia de segregación por silencio administrativo positivo, ni alega la existencia de contravención palmaria del planeamiento urbanístico. En su escueta calificación –que, conforme al citado artículo 326 de la Ley Hipotecaria determina la cuestión a la que se ha de limitar la decisión de este Centro Directivo al resolver el recurso– únicamente exige que, mediante la aportación de la solicitud de licencia de segregación presentada en el Ayuntamiento, se acredite que las descripciones de las tres fincas segregadas en dicha solicitud y en la escritura son iguales.
Por lo que se refiere ya a la cuestión sustantiva que ha de ser ahora decidida, y a la vista de las escrituras calificadas, no puede ser confirmada la causa suspensiva de la inscripción que expresa el Registrador en su calificación (por cierto, insuficientemente motivada, al carecer de expresión de fundamento de derecho alguno y no proporcionarse al interesado razón lógica suficiente por la que considere el funcionario calificador que sea necesario aportar dicha solicitud de licencia, habida cuenta del contenido del título presentado a inscripción). En efecto, en la escritura de segregación figura testimoniada la referida solicitud de licencia y en esta solicitud se expresa que se acompaña declaración de obra nueva; y tanto de esta escritura como la complementaria resultan perfectamente identificadas las parcelas que se segregan, con especificación de sus respectivas superficies, en coincidencia con las que figuran en la escritura de declaración de obra nueva que el propio Ayuntamiento –en la notificación testimoniada en la escritura complementaria-reconoce haber recibido y que, al haber sido inscrita en el propio Registro de la Propiedad el 19 de junio de 1986, el Registrador no puede desconocer. Por todo ello, han de reputarse suficientemente descritas las parcelas objeto de segregación en las escrituras calificadas así como acreditada la correlación entre tales descripciones y las que resultan de la solicitud y demás actuaciones realizadas ante el Ayuntamiento por la sociedad ahora recurrente para la obtención de la licencia pertinente.
No compete al Registrador realizar mayores averiguaciones y, por otra parte, las circunstancias reflejadas en tales actuaciones y en dichas escrituras permiten a la Administración competente reaccionar para, no obstante haberse obtenido por silencio administrativo la licencia de segregación, instar, en su caso, el procedimiento de revisión legalmente establecido (cfr. artículo 102 de la citada Ley 30/1992).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.
24 abril 2006
De finca para su segregación.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una ejecutoria dictada en un juicio declarativo de nulidad de escritura pública y de rectificación de los asientos del Registro de la Propiedad, por la que se determina la línea divisoria entre las fincas de los demandantes y la de los codemandados; y se declara que una pequeña porción situada al sur de la línea divisoria queda segregada de su finca matriz y pertenece a los demandantes. La Registradora alega dos defectos que impiden la inscripción: primero, la falta de datos necesarios para practicar la inscripción, en concreto, a) de la identificación de las fincas registrales afectadas; b) de la descripción de la finca segregada especialmente en cuanto a su superficie y lindero por el que se efectúa la segregación; c) descripción de la finca resultante de la agrupación o agregación de la porción segregada con la otra finca de los demandantes; d) aclaración de si debe realizarse alguna rectificación de los linderos de las fincas afectadas. Y segundo, a) que falta licencia municipal de segregación y b) acreditar que se cumple con la unidad mínima de cultivo (Este segundo defecto se examina, más adelante, en el apartado “SEGREGACIÓN. Necesidad de licencia urbanística”).
2. En cuanto al primer defecto, debe distinguirse. En cuanto a la identificación de las fincas registrales afectadas, es cierto que la claridad y precisión que deben rodear a los asientos registrales, hubieran aconsejado una expresión individualizada del tomo, libro y número de las fincas afectadas. Pero de los datos resultantes del título presentado, en donde constan titulares, fecha y Notario autorizante de los títulos de adquisición, término de situación y denominación de las fincas afectadas, son suficientes para identificarlas, como llega a hacer la propia Registradora en su nota de calificación. Lo mismo ocurre con relación al lindero por donde se efectúa la segregación, pues de la propia sentencia resulta que lo que se pretende es la constatación registral de la línea divisoria entre ambas fincas, que se describe literalmente en la sentencia, así como de la segregación de la porción controvertida situada al sur de esa línea, por lo que queda suficientemente identificada por dónde se efectúa. Máxime cuando se acompañan a la sentencia planos levantados pericialmente en el curso del proceso, y que se archivarán en el Registro. A lo sumo sería conveniente que el presentante corroborara estas circunstancias mediante instancia privada, sin necesidad de resolución judicial aclaratoria (cfr. artículo 110 Reglamento Hipotecario). En ella también podría aclararse si debe realizarse alguna rectificación de los linderos de las fincas afectadas, pero sin que sea requisito necesario para practicar la segregación el que se actualicen los linderos, pues ningún precepto lo exige. Estos aspectos, por tanto, no constituyen defectos que impidan la inscripción.
3. En lo que sí debe confirmarse la nota de calificación es en la necesidad de expresión de la superficie de la finca segregada (artículos 47 y 51 del Reglamento Hipotecario), siendo circunstancia necesaria para practicar la segregación y ulterior agrupación o agregación a la finca de los demandantes. En ningún momento se expresa esa superficie, aunque sí se aportan planos, pero de los que no resulta claramente la superficie segregada. Esta expresión numérica de la superficie segregada sí que exige resolución judicial aclaratoria, o escritura pública con todos los interesados, sin que pueda realizarse unilateralmente por el presentante, dada la trascendencia que tiene en el contenido de los derechos inscritos. Por eso también debe confirmarse la nota en cuanto a la falta de descripción de la finca resultante de la agrupación o agregación de la porción segregada con la otra finca de los demandantes, pues al no conocer la superficie segregada tampoco se puede determinar la superficie resultante de la agrupación o agregación.
27 noviembre 2008
[1] La Dirección quiere decir que esta posibilidad se incluya dentro de los recursos de que dispone el interesado, lo cual sería una redundancia, porque lo cierto es que el contenido del artículo 306 del Reglamento figuraba íntegramente en la nota de calificación, ya que el defecto era la duda sobre la identidad de la finca (hecho) y la reproducción del artículo no era otra cosa que señalar la norma en que se basaba la calificación (fundamento jurídico).
