IDENTIFICACIÓN

De finca, para una inmatriculación

Opuesto por el Registrador, en una escritura de compra de una finca no inscrita, el defecto de que «habiendo tenido en esta ciudad todas las fincas urbanas cuatro numeraciones, designadas con los nombres de antiguo, moderno, novísimo y actual, no se expresan éstas en los títulos, ni a cuál corresponden los números 7 y 9 de la calle…, lo que impide hacer la búsqueda con la garantía suficiente», la Dirección revoca la calificación porque, al expresar la escritura que la casa tiene los números 7 y 9, esta designación es concreta, rotunda y sin género alguno de vacilación o duda, pues no existe precepto legal ni reglamentario que obligue a manifestar concretamente si el número con que está señalada una casa es o no el actual, y al no indicarse la existencia de otro anterior debe presumirse que el que se menciona es el que tiene en el momento de extenderse el correspondiente documento.

10 agosto 1938

De finca para una inmatriculación.- Siempre que se solicite la inmatriculación de una finca deben examinarse los índices y asientos existentes para asegurarse de que no figura inscrita, suspendiendo la inscripción si surge alguna duda acerca de si se tratare del mismo predio e interpretándose en este punto los preceptos reguladores de la inmatriculación con criterio restrictivo. Por todo ello, es acertada la negativa a inscribir cuando se dan las siguientes circunstancias: los titulares de la finca que ya figura inscrita no contestan al requerimiento notarial que se les ha hecho para que den su consentimiento a la inmatriculación y coinciden la situación, la carencia de número en ambos solares y el lindero de la derecha. Por otra parte, no es obstáculo la existencia de una certificación negativa expedida por el anterior Registrador, si se tiene en cuenta que la certificación se expidió dos años antes, cuando la situación de hecho de los libros hipotecarios era diferente, y, en definitiva, la calificación recae sobre el título en relación con el estado del Registro al tiempo de formularla. Por último, no puede reclamarse contra el Registrador, porque las acciones para hacer efectiva la responsabilidad civil deben ejercitarse ante la jurisdicción ordinaria.

19 diciembre 1946

De finca, para una inmatriculación.- Antecedentes: mediante escritura pública un hijo vende a sus padres una finca y se deniega la inmatriculación por resultar de una certificación catastral que la finca se corresponde con seis parcelas pertenecientes al Ayuntamiento. Mediante otra escritura, posterior en más de un año, los adquirentes de la anterior venden el 3 por 100 de la finca a una hija y con ambos títulos, en unión de una instancia, solicitan la inmatriculación de la finca total. El Registrador deniega de nuevo basándose en la certificación catastral, que le produce dudas sobre la identidad de la finca y la posibilidad de una doble inmatriculación. La Dirección revoca esta nota -dejando a salvo las dudas del Registrador- y admite la inscripción sólo del 3 por 100, fundándose en que cumplidos los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes no puede denegarse la inmatriculación, aparte de que el Ayuntamiento dispone de un medio cómodo de inmatricular, que pudo y debió utilizar, como es la certificación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria.

23 abril 1991

De finca, para una inmatriculación.- Denegada la inmatriculación de una finca solicitada por título público, por entender el Registrador que la superficie de dicha finca se encuentra ya inscrita a favor de persona distinta, la Dirección resuelve que esta cuestión de hecho no puede ser decidida en el recurso gubernativo, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido conforme a lo dispuesto en los artículo 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, si bien añade que el defecto es subsanable, por lo que conforme a los artículos 105 y 306 del Reglamento Hipotecario podría pedirse anotación de suspensión.

7 marzo 1994

De finca, para una inmatriculación.- En el caso de que el Registrador considere que ya figura inscrita una finca cuya inmatriculación se pretende, la cuestión debe resolverse no a través del recurso gubernativo, sino por el Juez de Primera Instancia, si bien el defecto debe considerarse subsanable.

7 marzo 1994

De finca, para una inmatriculación.- Mediante escritura de donación se pretende la inmatriculación de una casa, que se dice adquirida en documento privado liquidado del impuesto -que no se aporta-, y se acompaña una certificación catastral, en la que, salvo un lindero, no coinciden los restantes ni la superficie con los descritos en la escritura. El Registrador deniega la inscripción al amparo del artículo 37 del texto refundido de la Ley del Suelo 8/1990, no dándose tampoco el requisito previsto en su disposición transitoria sexta, y la Dirección confirma la nota, pues no se puede considerar preexistente la edificación a la citada Ley toda vez que no se acompaña el documento privado de fecha fehaciente que se menciona en la escritura y, en cuanto a la certificación catastral, no contiene ninguna indicación respecto a la antigüedad de la edificación y sus diferencias descriptivas respecto a las contenidas en la escritura justifican las dudas sobre la identidad de la finca.

22 julio 1998

De finca, para una inmatriculación.- Cuando el Registrador suspende la inmatriculación de una finca por tener dudas sobre la identidad de la misma, no procede contra su decisión el recurso gubernativo, pues se plantea una cuestión de hecho que no puede ser decidida en el mismo, sino que debe recurrirse ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.

24 abril 2000

De finca, para una inmatriculación.- Solicitada certificación para un expediente de inmatriculación de fincas, se certificó su falta de inscripción «tal y como se describen las fincas» en la solicitud, acompañada de una certificación catastral, pero llegado el momento de su inscripción se denegó respecto a unas y se suspendió en cuanto a otras (por dudar el Registrador de su coincidencia con otras ya inscritas), como consecuencia de figurar en el expediente unos datos que permitieron hacer una búsqueda más completa. Frente al criterio del recurrente, que consideró que el Registrador, una vez expedida certificación negativa no puede oponerse a la inmatriculación y que, de lo contrario había seguido unos trámites inútiles, la Dirección, utilizando los mismos argumentos, desestima su pretensión porque los mismos datos que la promotora del expediente aportó en la iniciación del mismo, y que aclaraban de manera notable la posibilidad de identificar las fincas, pudo aportarlos en la solicitud de certificación. En consecuencia, se deniega la inmatriculación de la finca que ya figura inscrita y, respecto a la que coincide parcialmente con otra inscrita, se resuelve que la cuestión no puede decidirse en el recurso gubernativo, sino que debe plantearse ante el Juez de Primera Instancia, conforme a los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.

7 noviembre 2000

De finca, para una inmatriculación.- La falta de expresión del número en dos fincas urbanas y, en una de ellas, de la calle en que está situada, constituyen defectos que impiden la identificación y, por tanto, la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio.

9 octubre 2000

De finca para una inmatriculación.- Cuando, ante la solicitud de inmatriculación de una finca, el Registrador tiene dudas por coincidir en todo o en parte con otra inscrita, el cauce procedimental oportuno consiste en acudir al Juez de Primera Instancia del partido, a quien, conforme a los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

13 enero 2001

De finca para una inmatriculación.- Denegada la inmatriculación de una finca por coincidir su descripción con otras ya inscritas, el recurso gubernativo es improcedente para resolver este caso y, conforme al artículo 306 del Reglamento Hipotecario, corresponde al Juez de Primera Instancia, después del procedimiento oportuno, dictar auto declarando o no inscribible el documento presentado.

10 marzo 2001

De finca para una inmatriculación.- El requisito exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento -que se acredite la previa adquisición por el transmitente- no se considera cumplido cuando el título previo al que se pretende inscribir se refiere a una casa de 64 metros cuadrados y el título inscribible lo hace a una finca urbana de 1015 metros cuadrados, cuyos linderos son, además, distintos, pese a que en este último documento que se pretende inmatricular se afirme que, «no obstante lo anterior, según se desprende de la certificación catastral descriptiva y gráfica que luego se cita, y según manifiestan los comparecientes, actualmente la situación real de la finca es la que se corresponde con la siguiente descripción»… (la que contiene la nueva superficie y linderos).

13 septiembre 2002

De finca, para una inmatriculación.- Suspendida la inmatriculación de una finca, solicitada mediante certificación administrativa, por tener el Registrador la duda fundada de que dicha finca sea, en parte, otra ya inscrita a favor de tercera persona, es improcedente la utilización del recurso gubernativo, siendo la vía procesal oportuna acudir al Juez de Primera Instancia del partido, a quien, conforme a lo establecido por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

11 febrero 2003

De finca, para una inmatriculación.- Expedida una certificación para iniciar un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, afirmando el Registrador que, tal como se describe no está inscrita, pero parece que procede de otra que sí lo está… o de alguna de las segregadas de ésta, es correcta la suspensión del auto declarativo del dominio en el que no se desvirtuó aquella duda, porque la cuestión debió resolverse mediante el procedimiento previsto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, en el que un trámite previo debió ser la audiencia de la persona titular de la inscripción que se duda pueda incluir la finca que ahora se pretende inmatricular y cuyo titular no consta ni siquiera que fuera citado en el expediente.

11 febrero 2004

De finca para una inmatriculación.- De manera incidental y ante un recurso que se plantea por la dificultad de identificar una finca, lo que se origina porque en la propia solicitud previa de información registral sólo se identificaba una finca por su número en una vía pública, la Dirección afirma que la identificación de las fincas en el Registro se hace, además, por otra serie de datos, entre los que son esenciales la superficie y los linderos y que, lógicamente, deben constar en la petición de publicidad por lo que la falta de tales datos debió ser motivo suficiente para devolverla (artículos 175.3 del Reglamento Notarial y 341 del Hipotecario). Entrando en el examen del problema de fondo (se suspende la inscripción por tener dudas la Registradora de la coincidencia de la finca a inmatricular con otra ya inscrita), la Dirección confirma la calificación diciendo que se trata en definitiva de desvanecer la duda sobre si la finca a inmatricular figura ya inscrita, sea de forma independiente o como parte de otra que lo esté, circunstancia que excluiría la posibilidad de su nueva inmatriculación (artículo 199 de la Ley Hipotecaria), para lo que se precisan unas comprobaciones y, en su caso, audiencia a los posibles afectados imposibles de desarrollarse en el marco del recurso gubernativo. Por ello la solución a tal cuestión tiene su propio y específico cauce a través del procedimiento previsto específicamente para ella en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, al que remite para las inmatriculaciones en virtud de título público el 300, y al que, en su caso habrá de acudir la recurrente como tiene declarado de forma reiterada el Centro Directivo.

23 noviembre 2004

De finca, para una inmatriculación.- Hechos: se suspende la inmatriculación de una finca urbana porque no hay coincidencia entre la superficie del solar acreditada en el expediente de dominio y la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada. La Dirección confirma la calificación diciendo que el vigente artículo 53, apartado Siete, de la Ley 30/1996, de 30 de diciembre, exige en toda inmatriculación que se aporte, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta». Dicho lo anterior, añade que el defecto expresado en la calificación impugnada será fácilmente subsanable por la vía de la declaración de los titulares catastrales por la que se manifieste ante el Catastro –ex artículo 13 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario– la modificación de la descripción del inmueble respecto de la superficie y del lindero Este de la casa, conforme al Auto del expediente de dominio.

5 enero 2005

De finca para una inmatriculación.- I. Se presenta testimonio de Auto firme en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad de Barbate, no aportando certificación catastral descriptiva y gráfica, ni certificado de Demarcación de Costas que acredite que la finca no invade el dominio público marítimo terrestre. Previamente, había sido expedida certificación del anterior titular del Registro, en la que se especificaba que la finca no aparecía inscrita a favor de persona alguna pero que la parcela catastral con la que se identifica la que se pretende inmatricular coincide con la registral 8420, a nombre de diversos titulares en régimen de proindivisión.

La Registradora deniega la inscripción del testimonio del auto de adjudicación pues las fincas proceden de otras ya inmatriculadas, por lo que han de derivar del historial de estas para evitar dobles inmatriculaciones, en aplicación de los principios de legitimación y tracto sucesivo.

II. Es principio fundamental en nuestro ordenamiento jurídico, la coordinación entre el Registro y la realidad jurídica extraregistral. Esto exige que el acceso de las fincas al Registro de la Propiedad debe hacerse con arreglo a los medios de control establecidos en la ley, evitando la indeseable doble inmatriculación. En el supuesto de hecho objeto de este recurso existen obstáculos registrales, que ponen de relieve dudas fundadas sobre la identidad de la finca que se pretende inmatricular, pues las fincas adjudicadas parecen derivar por segregación de una registral previamente inscrita. Aún así la Dirección General de los Registros y del Notariado, no puede despejar las dudas fundadas que tiene el registrador sobre la identidad de la finca, dado que esta sería una cuestión de revisión jurisdiccional (véase artículo 298 in fine del Reglamento Hipotecario).

En definitiva, el acceso de la finca al Registro podría dar lugar a que la finca fuese doblemente inmatriculada; por ello si lo que se pretende es la inscripción de la finca a favor de su titular actual, el procedimiento a seguir no es el de la inmatriculación sino la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

III. Igualmente, es requisito exigible por la Registradora, la presentación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, así como el certificado de la Demarcación de Costas, dado que en el ámbito de su calificación recae el comprobar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley para practicar la inscripción, entre los que se encuentran ambos documentos, sin que la ley lo excepcione en caso de documentos judiciales. Ahora bien, el defecto es fácilmente subsanable mediante la presentación complementaria de la documentación legalmente exigible.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación de la Registradora.

17 febrero 2005

De finca para una inmatriculación.- 1. Se presentan en el Registro, al mismo tiempo, dos escrituras: una, otorgada en 1977, por la que los cónyuges don Antonio G.S. y doña María Concepción A.B.P. compran una casa en determinado pueblo, calle del Concejal número 1, que mide treinta metros cuadrados; y la otra, autorizada en 2001 por la que los citados don Antonio y doña María Concepción venden una casa sita en el mismo municipio, calle del Concejal número 3, que mide sesenta metros cuadrados. En ambas casas tres de los cuatro linderos son comunes. En la segunda de dichas escrituras se dice que el título de adquisición fue la compra a doña Julita M.S. y en la primera comparece el esposo de dicha señora que vende como mandatario verbal de su esposa, sin que conste la ratificación de ésta.

El Registrador, entendiendo que se trata de dos fincas distintas, suspende la inmatriculación (ya que ninguna de ellas está inscrita) de ambas por no cumplirse los requisitos de los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, entre ellos el Acta de Notoriedad.

El interesado recurre alegando que se trata de la misma finca, y que la primera de las escrituras presentadas es el antetítulo suficiente para que el transmitente acredite la adquisición anterior, siendo la segunda el título inmatriculable, y que, probándose de manera fehaciente tal adquisición anterior, no es precisa el Acta de notoriedad.

Existen distintos motivos que impiden la inscripción: 1) Ser dudoso que se trae de la misma finca, dada la diferencia de superficie…

2. El primero de los defectos ha de ser confirmado. Dada la discordancia importante entre la descripción de la finca que sirve de título al transmitente y la que se transmite (sobre todo la diferencia de superficie), el primero de los documentos no puede servir de título para el segundo y, por ello la inmatriculación no es posible, a salvo la posibilidad del acta de notoriedad complementaria del título que se pretende inmatricular.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

2 junio 2005

De finca para una inmatriculación.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don José María Gómez Soberado y doña Santa Margarita Sanz Martínez contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Llanes a inmatricular una finca.

Son dos los defectos alegados por el Registrador: 1.–Existir dudas fundadas sobre si la finca transmitida es o no parte integrante de otras dos fincas ya inscritas (el segundo defecto se examina en el apartado “INMATRICULACIÓN. De finca catastrada a nombre de una persona distinta del transmitente”).

2. La cuestión planteada en el presente recurso, por su propia naturaleza, es más de hecho que jurídica, pues se trata en definitiva de desvanecer la duda sobre si la finca a inmatricular figura ya inscrita, sea de forma independiente o como parte de otra que lo esté, circunstancia que excluiría la posibilidad de su nueva inmatriculación (cfr. Artículo 199 de la Ley Hipotecaria), para lo que se precisan unas comprobaciones y, en su caso, audiencia a los posibles afectados, imposibles de desarrollarse en el marco del presente recurso.

Es por ello, que la solución a tal cuestión tiene su propio y específico cauce a través del procedimiento previsto específicamente para ello en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, al que remite para las inmatriculaciones en virtud de título público el artículo 300 del mismo cuerpo reglamentario, y al que, en su caso, habrá de acudir el recurrente como tiene declarado este Centro Directivo, de tal modo que las alegaciones formuladas por él deben realizarse en el correspondiente proceso judicial (vid. Resoluciones de 2 de julio de 1980, 10 de febrero de 1992, 7 de marzo de 1994, 8 de mayo de 1998, 24 de abril y 7 de noviembre de 2000, 11 de febrero y 23 de noviembre de 2004).

5 junio 2006

De finca para una inmatriculación.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que se venden tres fincas. El Registrador suspende la inscripción de un exceso de cabida de una de ellas, así como la inmatriculación de las otras dos por tener dudas si son las mismas que otras que figuran inscritas. La interesada recurre.

2. Las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca cuando se trata de inmatricularla es una concreta cuestión de hecho que no puede ser decidida mediante recurso gubernativo, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de primera instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

Esta Dirección General ha acordado inadmitir el recurso interpuesto.

15 junio 2006

De finca para una inmatriculación.- Las diferentes consecuencias que las dudas sobre la identidad de la finca puedan tener, según que el medio empleado sea título público, certificación administrativa o expediente de dominio, pueden verse, más atrás, en el epígrafe (IDENTIFICACIÓN) “De finca para la reanudación del tracto”.

7 julio 2006

De finca, para una inmatriculación.- 1. Se presenta en el Registro escritura de elevación a público de documento privado de compraventa de una finca como consecuencia de sentencia en la que se condenó a los demandados a tal elevación. A la escritura se acompaña un acta de referencia en la que los adquirentes aclaran diversos extremos de la descripción de la finca, afirman que carece de inscripción, acompañan certificación catastral de ella y solicitan la inmatriculación de la misma.

El Registrador suspende la inscripción por los motivos anteriormente transcritos. El interesado recurre.

2. En el fondo de la calificación registral, que se produce con cierta confusión, existe la duda sobre si la finca cuya inmatriculación se pretende es parte de otra u otras que están inscritas o no. Por ello, y de acuerdo con la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones del «vistos»), el procedimiento entablado no es el hábil en este supuesto pues las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca cuando se trata de inmatricularla es una concreta situación de hecho que no puede ser decidida mediante el presente recurso, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

17 octubre 2006

De finca, para una inmatriculación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se solicita del Registro certificación a los efectos de iniciar expediente de dominio para inmatricular determinada finca. El Registrador expide la certificación expresando que, tal como se describe no está inscrita, pero «pudiera encontrarse comprendida dentro de la superficie de la finca que en el Registro figura con la siguiente descripción.». Seguidos los trámites del expediente de dominio, el Juez declara acreditado el dominio. Presentado en el Registro testimonio del Auto, el Registrador deniega la inscripción porque «del Auto se deduce que la finca se halla comprendida dentro de la finca inscrita», por lo que entiende que lo que procede es un expediente para la reanulación del tracto. La interesada recurre.

2. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), es evidente que si una finca está inscrita no puede inmatricularse, como se deriva palmariamente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Y si el Registrador entiende, o incluso tiene dudas sobre si la finca cuya inmatriculación se pretende es parte de otra inscrita –como ocurre en el presente supuesto–, la cuestión no puede ser decidida en este recurso, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quién entonces incumbe, mediante el procedimiento que establece el último de los artículos citados, resolver la duda planteada.

3. Alega el recurrente la obligación del Registrador de cumplir las resoluciones judiciales, y ello es, en efecto, cierto, pero también lo es (como también esta Dirección ha afirmado reiteradamente) que la calificación del Registrador de los documentos judiciales consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero si a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión. En el presente supuesto el trámite previsto por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario es la audiencia de la persona titular de la inscripción que se duda pueda incluir la finca que ahora se pretende inmatricular, cuyo titular ni siquiera consta haya sido citado en el expediente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

6 octubre 2006

De finca para una inmatriculación.- 1. Se presenta en el Registro escritura de compraventa de once fincas rústicas cuya inmatriculación se solicita.

El Registrador suspende la inscripción por tener dudas sobre la identidad de las fincas, ya que pueden encontrarse dentro de los linderos de otra finca inscrita. El interesado recurre.

2. El recurso ha de ser desestimado. De acuerdo con la reiterada doctrina de este centro directivo (vid. Resoluciones del «vistos»), el procedimiento entablado no es el hábil en este supuesto pues las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de las fincas cuando se trata de inmatricularlas es una concreta situación de hecho que no puede ser decidida mediante el presente recurso, sino que debe ser planteada – como dice el Registrador-por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

3. Que deben desestimarse las pretensiones de terceras personas que han presentado alegaciones, al haber sido notificadas del recurso de forma indebida, pues no son personas legitimadas para ello, de conformidad con lo que establece el artículo 327 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

15 marzo 2007

De finca para una inmatriculación.- Sobre la necesidad de que la descripción de la finca en el título coincida con la de la certificación catastral, ver el apartado “INMATRICULACIÓN. Certificación catastral”.

12 mayo 2008

De finca para una inmatriculación.- 1. Expedido mandamiento en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el registrador suspende por la falta de firmeza de la resolución judicial y por existir dudas sobre la identidad de la finca.

3. El segundo defecto relativo a las dudas sobre la identidad de la finca tampoco puede ser sostenido. Es cierto que, como regla general, la inmatriculación exige que el registrador no tenga dudas fundadas de la identidad de la finca, para así evitar dobles inmatriculaciones, que siempre son una quiebra dentro de un sistema registral eficiente, tal como ha sido sostenido por este Centro directivo en numerosas ocasiones. Esto es así especialmente cuando la inmatriculación se produce mediante doble título público traslativo o título público complementado con acta de notoriedad (cfr. artículo 298 del Reglamento Hipotecario en relación con el 199 letra b de la Ley Hipotecaria), y también si tiene lugar por certificación administrativa unilateral (artículo 206 Ley Hipotecaria). En estos casos, ante la solicitud de inmatriculación de una finca, si el Registrador tiene dudas por coincidir en todo o parte con otra inscrita, el cauce procedimental oportuno consiste en acudir al Juez de Primera Instancia del partido, a quien, conforme a lo establecido por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

Pero en el contexto de un procedimiento judicial de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas, si el registrador tiene dudas de que pueda coincidir la finca cuya inmatriculación se promueve con otra u otras ya inscritas, debe manifestarlo al expedir la certificación prevista en el procedimiento. En efecto, el momento en que el Registrador debe manifestar las posibles dudas no es en la presentación del mandamiento ordenando practicar la inscripción del auto aprobatorio del expediente de dominio, sino mucho antes, al expedir la certificación que como trámite previo exige el artículo 201.2 de la Ley Hipotecaria. Tales dudas servirá al juez para tomar su decisión, sin que se pueda suspender o denegar el auto ordenando la inmatriculación por ese motivo, en la medida que prevalecerá la decisión que adopte el juez competente en la tramitación del procedimiento, conocedor de las posibles dudas del registrador al respecto. Debe mantenerse esta conclusión especialmente dentro de un procedimiento en que se ofrecen numerosas garantías para que pueda haber oposición por parte de quien se considerase perjudicado, basadas fundamentalmente en el llamamiento a cuantos pudieran tener derechos sobre la finca. En concreto se dará traslado del escrito promoviendo el expediente de dominio al Ministerio Fiscal y el juzgado citará a aquellos que, según la certificación del Registro, tengan algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos, y al que tenga catastrada o amillarada la finca a su favor, y convocará a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos.

4. En el caso que nos ocupa el registrador certificó en el expediente judicial que la finca, tal y como se encontraba descrita en la solicitud, no figuraba inscrita ni anotada a favor de persona alguna o entidad determinada. Por lo que no puede ahora extemporáneamente alegar la no coincidencia o manifestar dudas de la identidad de la finca.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

8 junio 2009

De finca para una inmatriculación.- Primero.- Constituye el objeto de este recurso determinar si es inscribible el testimonio de un auto judicial firme, por el que se resuelve un expediente de dominio para inmatriculación de finca, que declara justificada la titularidad dominical de una finca por la instante del mismo, pese a las dudas del registrador sobre si dicha finca forma parte de otra de mayor extensión inscrita a nombre de un tercero.

Segundo.- Bajo esta cuestión subyace, una vez más, el problema de la inscripción y calificación de los documentos judiciales. Como no podía ser de otra manera, de conformidad con el correspondiente mandato constitucional (artículos 117 y 118 de la Constitución española), la doctrina de este Centro Directivo ha sido constante a la hora de reconocer que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales,

No obstante, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Tercero.- Al propio tiempo es claro que al registrador, dentro de dicha función de calificación reglada, le corresponde apreciar la identidad de la finca y también puede apreciar dudas sobre su identidad, en los casos de inmatriculación o inscripción de excesos de cabida (cfr. artículo 298 del Reglamento Hipotecario).

Si bien, como con insistencia tiene declarado esta Dirección General, la denegación del acceso registral en tales supuestos, si se considera que existen dudas sobre la identidad de la finca, exige que se motive adecuadamente esta circunstancia.

Cuarto.- Es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo que estas dudas del registrador sólo pueden impedir la inmatriculación o la inscripción del exceso cuando se documenta en escritura pública o por certificación administrativa –cfr. artículos 208, 300 y 306 del Reglamento Hipotecario–, pero no en los supuestos de expediente de dominio (véase Resoluciones de 10 de mayo de 2002, 10 de septiembre de 2003, 28 de abril de 2005, 7 de julio de 2006, 11 de diciembre de 2010 y 4 de mayo de 2011), pues, en este último caso se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al juez, por ser éste quien dentro del procedimiento goza de los mayores elementos probatorios para efectuarlo, y de los resortes para hacerlo con las mayores garantías.

Quinto.- En efecto, las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso cuando se ventilan en un expediente judicial, por definición se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas. La decisión corresponde a la autoridad judicial, conforme a lo que señalan los artículos 281 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la doctrina generalmente aceptada sobre el libre arbitrio judicial en la valoración de la prueba. Así pues, tratándose de documentos judiciales, es el juez quien ha de resolver dentro del procedimiento, concretamente en su fase de prueba, sobre esta cuestión de hecho, sin que el registrador pueda realizar una nueva valoración que se superponga a la del juez. Dicho de otra forma, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario no ampara que el registrador pueda proceder a una nueva valoración de la prueba, que en dicho procedimiento se ha practicado, y que tenga virtualidad de revisar la efectuada por el juez.

En el marco del expediente de dominio el registrador sólo emite su juicio sobre la identidad de la finca al expedir la certificación a que se refiere la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, certificación que constituye un requisito procedimental de estos expedientes, correspondiendo al juez la valoración final de su contenido. Si estas dudas no se han expresado por el registrador al expedir la certificación, no puede pretender plantearlas al presentarse a inscripción el auto judicial aprobatorio del expediente de dominio.

Pero no es esto lo que ha ocurrido en el presente expediente, puesto que el registrador ya expresó sus dudas al expedir la certificación preceptiva, de que esta finca podría estar enclavada en la registral 3623.

Sexto.- En estos supuestos en los que el registrador ha expresado sus dudas, al igual que ocurriría si el registrador hubiese certificado que la finca cuya inmatriculación se pretende ya consta registrada, con igual o diferente descripción, es preciso que el auto judicial desvirtúe tales dudas o aclare la inexistencia de doble inmatriculación, previa audiencia de las personas que puedan tener algún derecho según la certificación registral, sin que baste al efecto un auto genérico acordando la inmatriculación (véase por analogía el artículo 306 del Reglamento Hipotecario).

Séptimo.- Debe confirmarse por tanto la nota de calificación, pues no se ha cumplido los requisitos establecidos por los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, en orden a la intervención en el expediente de la persona titular de la inscripción contradictoria o sus causahabientes de quienes puede proceder la finca a juicio tempestivo del registrador –expresado en su certificación–, por lo que o bien el juez hace una expresa valoración de falta de identidad de la finca o bien se procede a los trámites de la reanudación de tracto, en cuyo caso de conformidad con el artículo 286 del Reglamento Hipotecario sería precisa la cancelación de la inscripción contradictoria a que se refiere dicho artículo 202 de la Ley Hipotecaria. No basta tampoco que en el auto se haga constar que «se han cumplido en la tramitación del expediente las formalidades legales, citándose en él a todos los interesados y publicándose los correspondientes edictos convocando a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada», ya que el artículo 201 regla 3.ª, prevé la citación de los titulares de los predios colindantes, y el artículo 286 exige –para los excesos de cabida y con mayor razón para las inmatriculaciones– que se acredite la forma en que se han practicado las citaciones, entre las que figura la citación a colindantes que es esencial en sede de inmatriculación.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

4 febrero 2012

De finca para una inmatriculación.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de auto firme recaído en un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca. El registrador suspende la inscripción por dos defectos: el primero consiste en el hecho de no constar las circunstancias de la promotora del expediente –el auto dictado expresa sólo nombre y apellidos–; y el segundo está motivado porque la descripción de la finca en el título presentado no lo es en términos totalmente coincidente con la descripción contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica. En el auto dictado se describe la finca de la siguiente forma: «Casa, al sitio de Cabanán de Arriba, parroquia de Landoy, en el término municipal de Cariño; con trescientos noventa y nueve metros cuadrados de superficie construida, y referencia catastral 9793905NJ8399S0001DI. Linda: Norte, herederos de J. S.: Sur, carretera; Este, herederos de J. S.; y Oeste, camino». De la certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompaña resulta que se trata de una finca de cuatrocientos veintidós metros cuadrados de superficie en la que se encuentran dos edificaciones con una superficie total construida de trescientos noventa y nueve metros cuadrados (el primero de los defectos señalados se examina, más adelante, en el apartado -IDENTIFICACIÓN- “Del promotor del expediente”).

3. También el segundo defecto debe ser confirmado. Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 5 de octubre de 2004, los sucesivos intentos de buscar una mayor coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, unidos al intento de lograr más simplificación y agilidad en la actualización de los datos catastrales, se plasmaron en una serie de normas que integraron la Sección cuarta del Capítulo IV del Título primero de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, hoy día derogadas, salvo excepciones singulares, por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Y entre esas excepciones está la regla séptima del artículo 53 que dispone: «En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». La finalidad de la norma es clara, y conforme a ella se pretende que, a partir de su entrada en vigor, no existan inexactitudes o discordancias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro en las nuevas fincas que accedan al Registro. La plena coincidencia citada, por otra parte, tiene que existir respecto a aquello que es objeto de inmatriculación: el suelo con su superficie y linderos. Y ello sin perjuicio de que, además, los elementos o construcciones que por accesión se unen a la finca, singularmente las obras nuevas, deberán reunir los requisitos que la legislación que las regula exigen para su respectiva inscripción registral (vid. Resoluciones de 22 de julio de 1998 y 9 de octubre de 2000).

4. Corrobora y desarrolla el mandato del artículo 53.Siete de la Ley 13/1996, el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, exigiendo la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de tales fincas en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en el título, así como que la finca esté catastrada a nombre del transmitente o adquirente. La dicción legal –total coincidencia– no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Como afirmara la citada Resolución de 5 de octubre de 2004 «la norma no deja resquicios a excepciones: cualquiera que sea la finca que se pretende inmatricular y, por tanto, su titular, como el título, o, si se quiere, medio de los previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al que se acuda», llegando incluso a reconocer que la universalidad de supuestos a que se aplica tal exigencia y su rigor «puede dar lugar a problemas si tenemos en cuenta la progresiva tendencia del legislador a permitir o incluso imponer la inscripción de bienes de dominio y uso público difícilmente conciliables con el concepto que de inmueble a efectos catastrales da el artículo 6 de la citada Ley del Catastro Inmobiliario». Ni siquiera cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, ésta no exceda del diez por ciento, ya que los artículos 41 a 49 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se refieren a un supuesto distinto que es el de la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación analógica (vid. Resoluciones de 4 de diciembre de 2007, 12 de mayo de 2008, 8 de septiembre de 2009 y 13 de julio de 2010).

5. En el caso del presente recurso resulta con claridad que la descripción contenida en el título presentado no es plenamente coincidente con la resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica. De la misma resulta que la finca tiene una superficie de cuatrocientos veintidós metros cuadrados y que las construcciones que se encuentran en su interior tienen una superficie construida de trescientos noventa y nueve metros cuadrados. De expresarse sólo ésta última superficie en el asiento inmatriculador, no sólo se estaría conculcando la exigencia de coordinación Catastro-Registro en los términos exigidos por la Ley, sino que, además, se estaría omitiendo un requisito esencial de la descripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, cual es la superficie de la finca, que obviamente no puede confundirse con la superficie de la parte de la finca ocupada por la construcción existente sobre la misma, ni con la superficie construida de las edificaciones que puedan existir sobre la misma (cfr. artículo 51.4.ª del Reglamento Hipotecario).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación impugnada en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

18 junio 2012

De finca para una inmatriculación.- Se plantea en este recurso la posibilidad de no inmatricular una finca, en un expediente de dominio, si existen dudas sobre su identidad. La resolución puede verse en el apartado “INMATRICULACIÓN. Expediente de dominio.

28 junio 2012

De finca para una inmatriculación.- 1. Siendo la inmatriculación de una finca su primera inscripción de dominio en el Registro sin conexión alguna con otras fincas inscritas, salta a la vista que el primer problema que plantea es el de la identificación del inmueble, debiendo el registrador extremar el celo calificador, para limitar, en lo posible, el riesgo de que accedan al Registro como fincas distintas e independientes, las que no lo son en realidad. Y bajo este prisma debe entenderse lo dispuesto en el artículo 300 del Reglamento Hipotecario, es decir, no basta con la coincidencia en algunos detalles de la descripción recogida en el título con las de las que figuran en el Registro, sino que es necesario que surjan auténticas dudas sobre si la finca tiene o no ya vida tabular (la resolución de este recurso, en el que se plantea el problema de identificación de una finca que pretende inmatricularse, se inserta en el apartado “INMATRICULACIÓN. Identidad de la finca”).

16 noviembre 2012