INMATRICULACIÓN
El criterio doctrinal dominante y el que se deduce del artículo 377 del Reglamento Hipotecario (que permite una primera inscripción de sólo el dominio directo o sólo el útil), o del artículo 278 del mismo Reglamento, en relación con el artículo 201 de la Ley, es que es posible la inmatriculación de cuotas indivisas del dominio de una finca, con lo que se empieza a poner en concordancia el Registro con la realidad extrarregistral y se permite gozar de sus beneficios a quienes desean acogerse al mismo.
30 octubre 1984
De cuotas indivisas.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un Auto judicial por el que se declara, en un expediente de dominio de inmatriculación, la titularidad de una determinada persona sobre una finca, a excepción de la bodega existente en la misma, cuyo dominio se declara perteneciente a otra persona que no ha intervenido como promotora en la tramitación del expediente. De los datos de la certificación catastral aportada resulta que la finca pertenece a diversas personas, en un régimen jurídico que puede ser de división horizontal o de otra naturaleza y que no está previamente inscrito en el Registro. La Registradora, admitiendo que la Ley no exige la previa inscripción del título constitutivo de una comunidad especial para llevar a cabo inscripción del derecho de uno de los copropietarios, señala como defecto la falta de definición del régimen de comunidad a que está sometido el derecho de la interesada. Asimismo señala la falta de total coincidencia entre la certificación catastral aportada y los datos del título y la falta de expresión del DNI/NIF de la recurrente. Por la recurrente se señala que a su juicio ha de ser bastante con la documentación aportada y que los cotitulares deben entenderse citados por edictos.
Se deben analizar, por tanto, tres cuestiones: primera, el régimen de comunidad y la necesidad o no de especificar el mismo y dar intervención a los cotitulares; segunda, la concordancia entre el título y la certificación catastral aportada; y tercera, si es o no necesario expresar el DNI/NIF en el documento.
2. Sobre la primera de las cuestiones, debe tenerse en cuenta que este Centro Directivo ya resolvió en un supuesto de expediente de dominio la necesidad de determinar la cuota perteneciente al cotitular cuyo derecho se declaraba. En efecto, como se dijo en la Resolución 3 de febrero de 2004 «la concurrencia en la titularidad debe determinarse, y en el caso de que se trate de condominio, deberá expresarse la cuota ideal correspondiente a cada condómino». En el mismo sentido, la Resolución de 8 de abril de 2010, resolvió «la necesidad de claridad suficiente de los documentos inscribibles y la exigencia de contener todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben para los asientos, hace imprescindible que el pronunciamiento judicial esté suficientemente determinado».
Si no se tratara de un supuesto de copropiedad ordinaria y lo que existiera fuera una propiedad horizontal entre el elemento cuya inmatriculación se solicita y la bodega que se dice perteneciente a otra persona, debería aclararse la cuota de participación en los elementos comunes y demás elementos esenciales en la determinación de esta propiedad especial. Si lo que existiera fuera una medianería u otra forma especial de organización de la comunidad (casas empotradas o engalabernos, a la que se refirieron las Resoluciones de este Centro Directivo de 20 de julio de 1998 y 15 de septiembre de 2009), debería igualmente determinarse ese régimen. En definitiva, con los datos obrantes en el testimonio del Auto aprobatorio del expediente de dominio no es posible practicar la inmatriculación, so pena de que se resienta el principio de determinación registral que exige la clara determinación de los derechos inscritos.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora.
7 marzo 2011
De cuotas indivisas.- 1. Debe decidirse en este supuesto, si para la inscripción del auto recaído en un expediente de dominio de inmatriculación –primera inscripción– de una porción indivisa, es precisa la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente con la descripción que se hace de la finca en el título.
Concurren en este expediente las siguientes circunstancias: la finca figura ya inscrita en otras porciones indivisas que amparan el 55,17% de la finca, quedando por inscribirse por lo tanto, el 44,83% de las porciones indivisas; no existe divergencia de cabida ni linderos entre la descripción que se hace en el Auto y la que en el Registro figura como consecuencia de las inmatriculaciones hechas anteriormente; no resultan excesos de cabida; en el expediente de dominio se acreditan las porciones inscritas anteriormente en el Registro –55,17% de la finca–, lo que indica que ya está inmatriculada la finca sin que se planteen problemas de doble inmatriculación.
2. Es cierto que la doctrina reiterada de este centro directivo ha establecido la necesidad de aportar en las inmatriculaciones –conforme exige el artículo 53 de la Ley 13/1996– la certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente con la descripción de la finca en el título. De esta doctrina reiterada resulta que la certificación catastral es imprescindible para la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad, cualquiera que sea el titular y el medio por el que se pretenda aquélla, incluso cuando se trate de un auto recaído en expediente inmatriculador, porque los requisitos de la referencia catastral no están excepcionados en los documentos judiciales. En este sentido la exigencia de la certificación catastral en toda inmatriculación de finca es aplicable a cualquiera que sea el título inscribible y por lo tanto se aplica también a las sentencias declarativas de dominio. Igualmente la reiterada doctrina de este Centro Directivo concluye que no es inscribible el auto de expediente de dominio si no hay absoluta coincidencia entre la superficie de la finca acreditada en el expediente y la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada y, por lo tanto, no es inscribible el auto recaído en expediente de dominio e inmatriculación, si en orden a la descripción de la finca, existen discrepancias entre el título y la certificación catastral –doctrina en Vistos–.
Pero también es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la falta de absoluta coincidencia es un defecto fácilmente subsanable, por la vía de la declaración y rectificación de los titulares de la finca en el Catastro. Los artículos 13 y 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, establecen los medios para la declaración catastral, y el procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación del catastro inmobiliario. Así mismo este centro directivo ha sentado la reiterada doctrina de que no es obstáculo para que figurando inmatriculada una porción indivisa de finca a favor de determinada persona, pueda ésta acudir al expediente de dominio para la inmatriculación a su nombre del resto de la finca. Por otro lado aunque en el caso que nos ocupa, el recurrente no es titular ya inscrito, ello no impide que cuando no existan inscripciones contradictorias, se pueda admitir la inmatriculación a su favor como nuevo titular, de otra de las partes indivisas.
3. El defecto alegado en la nota de calificación, se limita a la falta de aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, que es lógica y legalmente exigible en los casos de inmatriculación ordinaria, o exceso de cabida superior a la quinta parte de la superficie inscrita, o incluso a la inmatriculación de la primera parte indivisa de finca o lo que es lo mismo, su primer acceso al Registro como finca ex novo, supuesto diferente al del presente expediente. También es comprensible la exigencia para aquellos casos en que cualquier alteración de las mencionadas, u otras de acceso al Registro, motivasen una modificación de la cabida o linderos descriptivos de la finca en cuestión, pero tampoco en este caso es aplicable dicha exigencia, ya que como se ha expresado en los hechos, no existe modificación alguna de la finca registral respecto de la descripción que se realiza en el auto del Juzgado. En definitiva, la necesidad de la certificación catastral, que es de gran utilidad y control para la adaptación del Registro a la realidad física extrarregistral, tiene su sentido en las inmatriculaciones, pero no en el supuesto de hecho de este expediente, que más que un acceso por primera vez de una finca al Registro –inmatriculación– supone una primera inscripción en el Registro de un nuevo titular con respecto a esa finca, que ya está inscrita. En consecuencia no existiendo modificaciones descriptivas, ni excesos de cabida, ni acceso ex novo de finca al Registro, la exigencia en este caso del requisito mencionado es irrelevante, según se ha expuesto.
Esta Dirección General de los Registros y del Notariado ha acordado que procede estimar el recurso interpuesto y revocar la nota del registrador.
23 noviembre 2011
