INMATRICULACIÓN
De finca segregada de otra no inscrita
Los preceptos sobre modificación de entidades hipotecarias no son aplicables a las fincas que se encuentran al margen de la institución registral, por lo que si una finca ha de ser inmatriculada y forma parte de otra no inscrita, no se requiere la previa inscripción de esta última. Por otra parte, descritas ambas fincas en el título, el Registrador puede determinar si constan o no ya inscritas, pues dispone de los datos suficientes para efectuar las comprobaciones necesarias a fin de realizar la busca pertinente.
16 noviembre 1956
De finca segregada de otra no inscrita.- 1. Plantea este recurso, como cuestión fundamental, la negativa, por parte de la Registradora de la Propiedad de Alcaraz, a inmatricular el resto (previa segregación en la escritura calificada) de una finca rústica de mayor extensión que tampoco está inmatriculada en el Registro, extremo este último, que resulta del propio título calificado (una escritura pública otorgada en el año 1992, que sí que posibilitó, en su día, la inmatriculación de otra de las fincas que en ella se transmitieron). La Registradora, tras lo que parece una nueva presentación del título en el año 2004, deniega la inmatriculación de dicho resto de finca matriz, alegando: que no es posible inscribir el resto de la finca matriz, sin que previamente se hubiese inscrito tal finca matriz; que para la inscripción de la finca matriz, su segregación, y determinación de resto que se vende, será necesario que la escritura que se califica se complemente con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente es tenido por dueño de la finca, puesto que el título de adquisición de los vendedores fue simplemente manifestado, sin que se acredite mediante documento fehaciente; que deberá acompañarse una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca matriz, en términos coincidentes con la descripción en la escritura, de la que resulte que la finca está catastrada a favor del adquirente o del transmitente; por último, y en cuanto a la segregación, que deberá acompañarse licencia que autorice la misma, o declaración de innecesariedad.
2. Antes de resolver este recurso, es preciso realizar una serie de consideraciones previas: A) Que, tal y como ya se indicó anteriormente (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Referido al caso que nos ocupa, esto viene a suponer la imposibilidad de tener en cuenta la serie de documentos que el requirente acompaña en su escrito de interposición del recurso (trece anexos), en tanto que la nota de calificación recaída se ha emitido respecto del título que físicamente se presentó en el Registro: la escritura de segregación y compraventa a que antes se ha hecho mención. Por la misma razón, tampoco habrán de tenerse en cuenta cualesquiera otras alegaciones del requirente que no vengan directamente referidas a combatir, con la consiguiente argumentación, la nota de calificación recurrida, sin perjuicio, eso sí, de que puedan ser planteadas por él, o examinadas por este Centro Directivo, en otras instancias.
B) Que, por consiguiente, la única situación fáctica que ha de ser tenida en cuenta para la resolución de este recurso es la que deriva del propio tenor del titulo sometido a calificación y de la nota emitida, resumiéndose así: a) El recurso lo motiva la pretensión de que se inscriba el resto de una finca matriz de naturaleza rústica una vez segregada una porción de la misma. b) Dicha finca matriz, según se manifiesta en la escritura, no consta inscrita en el Registro de la Propiedad.
Por contra, no es relevante para la resolución del recurso el hecho de que, en su día, otra de las fincas –también objeto de venta– fuera objeto de inmatriculación en el Registro conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, algo respecto de que no procede emitir juicio ni pronunciamiento alguno, dado el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria); como tampoco –y por la misma razón– procede especular sobre las causas por las que solamente dicha finca fuera en su momento objeto de operaciones registrales.
3. Y, entrando en el examen de las pretensiones del recurrente, hay que tener en cuenta: A) Que, como tiene declarado este Centro Directivo, dado el principio de irretroactividad de las normas (cfr. artículo 2.3 del Código Civil), no cabe exigir que a un acto que consta fehacientemente (art. 1.218 del mismo Código) se le apliquen exigencias legalmente impuestas por normas posteriores, como sucede, por ejemplo, con la exigencia de aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica. En efecto, tal y como dispuso este Centro Directivo en su Instrucción de 26 de marzo de 1999: «…c) Sólo los títulos autorizados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, estarán sujetos a la necesidad de acompañar certificación descriptiva y gráfica para los supuestos de inmatriculación, de fincas rústicas y urbanas, cualquiera que sea la fecha en que se presenten en el Registro, sin perjuicio de la conveniencia de su aportación en todo caso».
B) Que teniendo en cuenta que la segregación se ha practicado sobre una finca no inscrita, de cumplir dicha segregación aquellas otras exigencias que, al tiempo de otorgarse el título, pudieran venir impuestas por otros sectores del ordenamiento jurídico distintos de la propia legislación hipotecaria (por ejemplo, la legislación urbanística o agraria que fuere aplicable al caso), ningún inconveniente habría en que la inmatriculación recayera sobre lo que se llama resto de finca matriz, pues es la transmisión ulterior de dicho resto la que provocaría tal inmatriculación, abriendo folio a dicha finca por así solicitarlo el adquirente, dado que las inscripciones son generalmente voluntarias; una vez cumplidos –eso sí– aquellos otros requisitos que vengan imperativamente impuestos por la Legislación Hipotecaria para que tal inmatriculación pueda ser posible (arts. 205 de la Ley y 298 del Reglamento), los cuales, como más adelante se verá, no se dan en este caso. Por lo demás, resulta absolutamente inadecuada la cita, por parte de la Registradora, del artículo 259.3 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, en tanto que, a tenor de lo dispuesto por la Disposición Final Única de dicho texto legal, éste entró en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (publicación que tuvo lugar el 30 de junio de ese mismo año), y la escritura fue otorgada con anterioridad. Tampoco ha de olvidarse (cfr. Res. de este Centro Directivo de 19 de noviembre de 2004), que la búsqueda de la concreta norma aplicable y su invocación es tarea que corresponde al Registrador en cuanto ha de servir de fundamento jurídico a su calificación y garantía al interesado a la hora de poder impugnarla (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria).
C) No obstante, lo que sin duda alguna realmente impide la inmatriculación de tal finca, es la falta de acreditación del titulo del transmitente, dado que, el invocado, resulta de meras manifestaciones. Y es que el artículo 205 de la Ley Hipotecaria prevé que serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten, de modo fehaciente, haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, precepto, como es bien sabido, desarrollado en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, cuya redacción ha sufrido sensibles variaciones a lo largo del tiempo. En efecto, en la fecha de otorgamiento de la escritura que motiva este recurso, la redacción de aquel –preconstitucional, dicho sea de paso– era distinta de la que rige en el momento en que la escritura es presentada al Registro y es calificada, habiendo sufrido también, en el ínterin, la reforma que en su redacción llevó cabo el Real Decreto 1867/1998.
Así las cosas, anteriormente ya se hizo alusión a la Sentencia dictada por la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, con unos pronunciamientos –aparte de lo que más adelante se indicará– que también se proyectan sobre el artículo 298 del Reglamento, al que dedica las siguientes consideraciones: «Decimoctavo.–Antes de comenzar el examen de la impugnación del artículo 298 del Reglamento Hipotecario reformado por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, debemos recordar que la vigencia de algunos preceptos con anterioridad a la promulgación de esta disposición de carácter general no impide revisar todos aquellos incluidos en la reforma, aunque se limiten a reproducir el contenido de los precedentes. y, en, consecuencia, los párrafos quinto y sexto del artículo 298.1 del Reglamento Hipotecario son contrarios a lo dispuesto por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que no sólo exige que sea fehaciente la fecha del documento sino también que éste acredite fehacientemente haberse adquirido el derecho, y ello con independencia de que en la regulación reglamentaria anterior a la modificación ahora impugnada se admitiese a tal efecto el documento de fecha fehaciente anterior, ya que, como hemos repetido, la contradicción con la Ley no se purga por haberse dado también en el precepto reglamentario modificado ».
Es decir, que por lo que se refiere al citado artículo 298, dicha Sentencia del Tribunal Supremo proyecta sus efectos –valga la expresión– hacia atrás, respecto de aquellos apartados de aquel que estima contrarios al artículo 205 de la Ley Hipotecaria (por la sencilla razón de vulnerar una disposición de rango superior); incluso si se trata de apartados vigentes antes de la reforma de 1998, y retocados en su redacción por ésta. De ello se deriva una consecuencia importante: la anulación no implica, necesariamente, la rehabilitación del texto reglamentario anterior a la reforma de 1998, pues como también indica dicha sentencia en otro de sus apartados con carácter general: «Noveno.–Como ya declaramos en la aludida Sentencia de 22 de mayo de 2000 (recurso 518/98) al revisar la misma modificación del Reglamento Hipotecario, el objeto del proceso y la regla de la congruencia nos impide pronunciarnos acerca de la legalidad de los preceptos del Reglamento Hipotecario en su redacción anterior, pero su contenido merecerá idénticos reproches u objeciones si incidiera en los vicios o deficiencias observados en los nuevos, y sin que la preconstitucionalidad del Reglamento modificado justifique la conculcación del principio de reserva de Ley, pues no cabe perpetuar indefinidamente normas reglamentarias preconstitucionales, que infrinjan este principio, con el pretexto de que no producen innovaciones en el sistema».
La consecuencia que se sigue de lo expuesto es que, a día de hoy, de pretenderse la inmatriculación en el Registro en base a títulos otorgados con anterioridad a la Sentencia del Tribunal Supremo del año 2001 (a recordar, que el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en la redacción vigente al otorgarse la escritura, incluso permitía inmatricular títulos anteriores en más de un año a la fecha la fecha de solicitud de la inscripción aun cuando el derecho respectivo no constara en ningún otro documento –algo, por cierto que se eliminó con la reforma del Reglamento Hipotecario de 1998-; y que el reproche del Tribunal Supremo, al negar que meros documentos privados, con fecha cierta, pudieran ser considerados aptos para acreditar fehacientemente el derecho del transmitente, habrá de proyectarse aún con mayor intensidad ante la posibilidad de que meras manifestaciones pudieran ser justificativas del derecho del transmitente), habrá de estarse a la redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario que finalmente ha subsistido tras el fallo del Alto Tribunal, ya que la anterior se encontraba en clara contradicción con una norma de rango legal de superior jerarquía normativa: el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
En el caso que nos ocupa, ello implica que, para resolver sobre la pretensión de inmatriculación deducida, no hay que tener en cuenta la redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario que regía en el año 1992 (fecha de otorgamiento de la escritura) sino el texto actualmente en vigor, cuyas exigencias, en orden a la justificación del derecho del transmitente, habrá que cumplir.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.
19 mayo 2005
De finca segregada de otra no inscrita.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de inmatricular varias fincas en virtud de una escritura de compraventa. Diversos son los defectos alegados en la nota de calificación.
2. El primero de los defectos alegados, en cuanto a la finca señalada con el número 2 en la escritura, consiste en la falta de aportación de la licencia municipal para la segregación o declaración de innecesariedad, ya que según el título previo, la finca vendida procede por segregación de una finca no inmatriculada de mayor cabida.
Este defecto debe ser confirmado. La obligación de notarios y registradores de exigir la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable (cfr. artículo 17.2 Texto Refundido de la Ley del Suelo), se extiende a los supuestos en los que se pretenda inmatricular un trozo o parte de superficie terrestre procedente de una finca todavía no inscrita, pues de lo contrario se burlaría fácilmente la exigencia legal de licencia administrativa para las parcelaciones de terrenos, con sólo verificar la segregación con anterioridad a la inmatriculación de la finca matriz. Esto es así con mayor razón cuando, como ocurre en el supuesto de hecho de este expediente, en el título previo la finca está descrita en su totalidad y resulta con la mayor cabida de la finca originaria, por lo que se impone la necesidad de someter a licencia la segregación material resultante que ahora se pretende inmatricular.
8 septiembre 2009
De finca segregada de otra no inscrita.- 1. En la escritura denominada de «segregación, agrupación, agregación y compraventa», los propietarios de tres fincas rústicas no inmatriculadas adquiridas por herencia en virtud también de escritura pública –número anterior de protocolo–, segregan de la primera una porción y a continuación agrupan el resto con la tercera, describiendo la nueva finca resultante. Posteriormente agregan la finca segregada a la descrita como número dos. Finalmente venden la finca formada por agrupación a la sociedad compradora. Es decir, existen tres fincas: la primera, de 6.359 metros cuadrados, que se convierte en dos fincas (una de 1.624 metros cuadrados y otra de 4.735 metros cuadrados por virtud de la segregación); la segunda finca, de 11.165 metros cuadrados y que no se transmite (que da lugar a otra finca de 12.789 metros cuadrados, formada por agregar la de 1.624 metros cuadrados a la misma); y la tercera, de 1.965 metros cuadrados, que se transmite agrupada a la de 4.735 metros cuadrados.
Por la registradora se acuerda denegar la inscripción en tanto a su juicio ni se transmiten las tres fincas de forma que la herencia pueda considerarse título traslativo previo, ni la descripción que consta de ellas permite la inmatriculación, puesto que las operaciones de segregación, agregación y agrupación requieren la previa inscripción de las fincas en el Registro ya que, la primera inscripción, debe ser de dominio. Por los interesados se afirma la existencia de doble título y se señala la innecesariedad de la previa inscripción de dominio con base en que todo se verifica en un mismo instrumento.
La cuestión a resolver es por tanto si es o no posible inmatricular una finca vendida por quien adquirió por herencia tres fincas, considerando que se produjeron previamente a la venta ciertas modificaciones hipotecarias y que por tanto lo comprado y vendido es ya distinto de lo heredado.
2. Para resolver adecuadamente sobre el tema, hay que comenzar recordando que es doctrina reiterada de este Centro Directivo, con relación al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que debe coincidir en el título previo y en el título traslativo que sirve de título inscribible para la inmatriculación, la descripción de la finca cuya inscripción se pretende (cfr. Resoluciones de 13 de septiembre de 2002 y 2 de junio de 2005).
Pero también se ha señalado (véase la Resolución de 19 de mayo de 2005) que en caso de segregación efectuada sobre una finca no inscrita, siempre que dicha segregación cumpla aquellas otras exigencias que al tiempo de otorgarse el título pudieran venir impuestas por otros sectores del ordenamiento jurídico distintos de la propia legislación hipotecaria, por ejemplo, la legislación urbanística o agraria que fuere aplicable al caso (véase Resolución de 8 de septiembre de 2009), ningún inconveniente habría en que la inmatriculación recaiga sobre la porción segregada o bien el resto de finca matriz, pues es la transmisión ulterior de dicho resto la que provocaría tal inmatriculación y siempre que se acredite el título público anterior del transmitente, aunque recaiga sobre la totalidad de la finca matriz.
Lo importante, en definitiva, es que se cumplan los requisitos prevenidos para la inmatriculación en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y por tanto que exista un título previo al que se inscribe –en este caso la escritura de herencia– del cual resultase la adquisición por el transmitente de la finca matriz, de la que se segrega la que se transmite. Pero nada impide que la finca cuya titularidad queda acreditada de modo fehaciente por título público previo no sea necesariamente la misma que se inmatricule, sino la matriz de la que la misma procede por segregación. Ello es lógico, pues la identidad exigida por los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, aun cuando no concurra respecto de la finca formada por segregación y vendida, sí se da respecto de su matriz. Y estando clara la permanencia de los linderos y la superficie entre la matriz y las fincas que se forman por segregación de la misma, puede afirmarse la concurrencia de la exactitud legalmente exigida a los efectos de la inmatriculación.
3. En el caso objeto del presente recurso, considerada la doctrina citada, habría que admitir la inscripción de la finca vendida a la sociedad compradora. En efecto, dicha finca es el resultado de agrupar dos fincas: una formada por segregación y otra más. Ambas fincas fueron adquiridas por los vendedores en virtud de título previo hábil para la inmatriculación al tenor del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. En efecto, de la escritura de herencia, resulta con claridad la adquisición de la finca matriz de la que resulta la porción segregada y de la otra a la que se agrupa la misma. El doble título se da, aunque no con la descripción y superficie, y certificación catastral que corresponde a cada una de las fincas dadas las operaciones de segregación, agrupación y agregación que se realizan. De las certificaciones catastrales aportadas resulta la situación anterior a las modificaciones, pero eso no debe ser obstáculo para la inscripción, pues la comprobación de la coincidencia de las fincas debe llevarse a cabo teniendo en cuenta la descripción previa a las operaciones de modificación llevadas a cabo en las fincas. Ello, claro está, sin perjuicio de que posteriormente se adecuen los datos catastrales a la nueva descripción registral.
Considerado todo ello será posible la inscripción de la finca vendida, no así de las agregadas que permanecen en poder de los adquirentes en el título previo, respecto de las cuales haría falta para inmatricular otro título público anterior.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en cuanto a la finca vendida y confirmar la nota de calificación de la registradora en cuanto a las demás en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.
6 agosto 2011
