INMATRICULACIÓN
De finca sobre la que existe una anotación de embargo
De finca sobre la que existe una anotación de embargo
1. Presentado a inscribir una certificación de un acta de adjudicación directa expedida por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, la Registradora suspende la inscripción por los cinco defectos expresados en la nota, si bien este recurso queda limitado al primero de ellos, ya que en el trámite de reforma de la calificación, la Registradora mantuvo la calificación tan sólo respecto de los defectos 1.º y 4.º, y con posterioridad elevó a este Centro Directivo documentación complementaria, que subsana el defecto 4.º (subsanación suficiente a juicio de la Registradora, lo que se corrobora ahora esta Dirección General), por tratarse de una certificación de la demarcación de costas acreditativa de la no invasión de zona demanial pública por la finca objeto de este expediente.
2. Limitándonos al primero de los defectos –falta de los requisitos necesarios para la inmatriculación–, es evidente que la presunción de legalidad de los documentos administrativos, no les excluye del cumplimiento de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para la inmatriculación de fincas, ni tampoco del examen de la calificación registral (cfr. artículo 99 del Reglamento Hipotecario). Dispone en efecto el párrafo 2 del artículo 98 del citado Reglamento General de Recaudación que: «Cuando no existan títulos de dominio inscritos ni los obligados al pago los presentasen, los rematantes de los bienes deberán, si les interesa, sustituirlos por los medios establecidos en el Título VI de la Ley Hipotecaria para llevar a cabo la concordancia entre el registro y la realidad jurídica, incumbiéndoles instar el procedimiento que corresponda, sin que el Estado contraiga otra obligación a este respecto que la de otorgar, si el obligado al pago no lo hace, el documento público de venta».
3. En el supuesto de hecho de este expediente, no reúne la certificación administrativa los requisitos necesarios para la inmatriculación, aunque sirva de título de venta. Esto no supone poner en entredicho la validez del acta de adjudicación como título inscribible –como parece deducir el recurrente– sino de que en el caso que nos ocupa reúna los requisitos necesarios para la inmatriculación de la finca, que son cuestiones distintas.
4. El hecho de que hubiera habido varias anotaciones de embargo motivadas por el mismo expediente que da lugar a la adjudicación, no suponen que la finca esté inscrita ni que se haya acreditado fehacientemente la titularidad anterior del transmitente, máxime cuando ahora tales asientos de anotación, aparecen caducados. Para inmatricular una finca embargada, no basta la anotación del embargo, sino que se precisa de un asiento de inscripción, el cual podrá obtenerse si aquél es objeto de realización forzosa. La adjudicación derivada del embargo, junto con los documentos que acrediten fehacientemente la adquisición anterior del deudor, ya sí podrá producir la inmatriculación. Todo ello unido a la certificación administrativa descriptiva y gráfica exigida para toda inmatriculación por el artículo 298 Reglamento Hipotecario.
5. La Registradora quizás no haya sido lo suficientemente clara en la exposición de los hechos de la primera nota de calificación, al señalar que: «en el indicado procedimiento se adjudica una finca que no figura inscrita en el Registro de la Propiedad a favor del transmitente ni de persona alguna, sin que se exprese en el relacionado documento el título de adquisición», pues el título de adquisición se deduce claramente de una interpretación conjunta del título presentado a inscripción, en particular de los anuncios de subasta en el «Boletín Oficial» de la provincia que el procedimiento de subasta deriva del embargo a Francisco Lago Rodríguez. Las propias anotaciones de embargo practicadas por el defecto subsanable de falta de previa inscripción, hoy caducadas por transcurso del plazo de su vigencia, facilitan la identificación del transmitente y no impiden la inscripción, siempre claro está que se cumplan los demás requisitos necesarios para la inmatriculación del acta administrativa.
6. Es la no concurrencia de los medios complementarios para la inmatriculación el verdadero obstáculo para la inscripción por vez primera de la finca, tal como se dice –esta vez con toda claridad– en los fundamentos de hecho de la nota de calificación.
Como en dicha nota se señala, los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 y concordantes de su Reglamento, corroborados por lo dispuesto en los artículos 98.2 y 101.4 c) del Reglamento General de Recaudación aprobado por RD 939/2005, de 29 de julio, exigen que el transmitente acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente, o que se complemente con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente es tenido como dueño, todo ello sin perjuicio de los otros medios inmatriculadores establecidos en el título VI de la Ley Hipotecaria, a que se remite expresamente el artículo 98 del Reglamento General de Recaudación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
10 febrero 2009
