INMATRICULACIÓN
Opuesto por el Registrador, en una escritura de compra de una finca no inscrita, el defecto de que «habiendo tenido en esta ciudad todas las fincas urbanas cuatro numeraciones, designadas con los nombres de antiguo, moderno, novísimo y actual, no se expresan éstas en los títulos, ni a cuál corresponden los números 7 y 9 de la calle…, lo que impide hacer la búsqueda con la garantía suficiente», la Dirección revoca la calificación porque, al expresar la escritura que la casa tiene los números 7 y 9, esta designación es concreta, rotunda y sin género alguno de vacilación o duda, pues no existe precepto legal ni reglamentario que obligue a manifestar concretamente si el número con que está señalada una casa es o no el actual, y al no indicarse la existencia de otro anterior debe presumirse que el que se menciona es el que tiene en el momento de extenderse el correspondiente documento.
10 agosto 1938
Identidad de la finca.- Siempre que se solicite la inmatriculación de una finca deben examinarse los índices y asientos existentes para asegurarse de que no figura inscrita, suspendiendo la inscripción si surge alguna duda acerca de si se tratare del mismo predio e interpretándose en este punto los preceptos reguladores de la inmatriculación con criterio restrictivo. Por todo ello, es acertada la negativa a inscribir cuando se dan las siguientes circunstancias: los titulares de la finca que ya figura inscrita no contestan al requerimiento notarial que se les ha hecho para que den su consentimiento a la inmatriculación y coinciden la situación, la carencia de número en ambos solares y el lindero de la derecha. Por otra parte, no es obstáculo la existencia de una certificación negativa expedida por el anterior Registrador, si se tiene en cuenta que la certificación se expidió dos años antes, cuando la situación de hecho de los libros hipotecarios era diferente, y, en definitiva, la calificación recae sobre el título en relación con el estado del Registro al tiempo de formularla. Por último, no puede reclamarse contra el Registrador, porque las acciones para hacer efectiva la responsabilidad civil deben ejercitarse ante la jurisdicción ordinaria.
19 diciembre 1946
Identidad de la finca.- Cuando la certificación del Registro alude a la posible coincidencia de la finca que se pretende inmatricular con otra ya inscrita, sin que en el expediente se desvirtúe esta aparente coincidencia, es procedente aplicar el artículo 300 del Reglamento Hipotecario. Ello está aún más justificado si un lindero de la finca no está correctamente descrito, conforme a los artículos 9 de la Ley h 51 del Reglamento. La referencia genérica a «otros propietarios» permite afirmar que no se ha hecho la necesaria citación a los colindantes. Finalmente, la calificación como tales de los defectos anteriores no supone una extralimitación en la calificación de un documento judicial, sino señalar una posible doble inmatriculación, así como la no observancia en la tramitación del expediente de algunas reglas del procedimiento.
2 julio 1980
Identidad de la finca.- Antecedentes: mediante escritura pública un hijo vende a sus padres una finca y se deniega la inmatriculación por resultar de una certificación catastral que la finca se corresponde con seis parcelas pertenecientes al Ayuntamiento. Mediante otra escritura posterior en más de un año los adquirentes de la anterior venden el 3 por 100 de la finca a una hija y con ambos títulos en unión de una instancia solicitan la inmatriculación de la finca total. El Registrador deniega de nuevo basándose en la certificación catastral, que le produce dudas sobre la identidad de la finca y la posibilidad de una doble inmatriculación. La Dirección revoca esta nota -dejando a salvo las dudas del Registrador- y admite la inscripción sólo del 3 por 100, fundándose en que cumplidos los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes no puede denegarse la inmatriculación, aparte de que el Ayuntamiento dispone de un medio cómodo de inmatricular, que pudo y debió utilizar, como es la certificación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria.
23 abril 1991
Identidad de la finca.- No puede inmatricularse una finca al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria cuando el Registrador manifiesta que las circunstancias de hecho le han llevado a tener dudas, que son más bien certezas, sobre la identificación de la finca de cuya inmatriculación se trata con otra que figura ya inscrita.
10 febrero 1992
Identidad de la finca.- Si bien no toda omisión en las circunstancias descriptivas que la Ley señala al efecto constituyen obstáculo decisivo a la inscripción, sí debe impedirla cuando la descripción que en el título se realiza imposibilita de modo patente no sólo las características del inmueble cuya inmatriculación se pretende, sino, y sobre todo, su misma identificación (rústica o urbana) y ubicación.
29 diciembre 1992
Identidad de la finca.- Denegada la inmatriculación de una finca solicitada por título público, por entender el Registrador que la superficie de dicha finca se encuentra ya inscrita a favor de persona distinta, la Dirección resuelve que esta cuestión de hecho no puede ser decidida en el recurso gubernativo, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, si bien añade que el defecto es subsanable, por lo que conforme a los artículos 105 y 306 del Reglamento Hipotecario podría pedirse anotación de suspensión.
7 marzo 1994
Identidad de la finca.- En el caso de que el Registrador considere que ya figura inscrita una finca cuya inmatriculación se pretende, la cuestión debe resolverse no a través del recurso gubernativo, sino por el Juez de Primera Instancia, si bien el defecto debe considerarse subsanable.
7 marzo 1994
Identidad de la finca.- Suspendida la inscripción de un título de inmatriculación, por tener el Registrador duda fundada sobre si la finca que se pretende inmatricular es parte de otra ya inscrita, e interpuesto recurso gubernativo, la Dirección, de acuerdo con el artículo 300 del Reglamento Hipotecario, que se remite al 306 del mismo, resuelve que no cabe el recurso gubernativo, sino instar al Juez de Primera Instancia para que declare la inscribilidad o no del documento.
4 mayo 1998
Identidad de la finca.- Mediante escritura de donación se pretende la inmatriculación de una casa, que se dice adquirida en documento privado liquidado del impuesto -que no se aporta-, y se acompaña una certificación catastral, en la que, salvo un lindero, no coinciden los restantes ni la superficie con los descritos en la escritura. El Registrador deniega la inscripción al amparo del artículo 37 del texto refundido de la Ley del Suelo 8/1990, no dándose tampoco el requisito previsto en su disposición transitoria sexta, y la Dirección confirma la nota, pues no se puede considerar preexistente la edificación a la citada Ley toda vez que no se acompaña el documento privado de fecha fehaciente que se menciona en la escritura y, en cuanto a la certificación catastral, no contiene ninguna indicación respecto a la antigüedad de la edificación y sus diferencias descriptivas respecto a las contenidas en la escritura justifican las dudas sobre la identidad de la finca.
22 julio 1998
Identidad de la finca.- Cuando el Registrador suspende la inmatriculación de una finca por tener dudas sobre la identidad de la misma, no procede contra su decisión el recurso gubernativo, pues se plantea una cuestión de hecho que no puede ser decidida en el mismo, sino que debe recurrirse ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.
24 abril 2000
Identidad de la finca.- Solicitada certificación para un expediente de inmatriculación de fincas, se certificó su falta de inscripción «tal y como se describen las fincas» en la solicitud, acompañada de una certificación catastral, pero llegado el momento de su inscripción se denegó respecto a unas y se suspendió en cuanto a otras (por dudar el Registrador de su coincidencia con otras ya inscritas), como consecuencia de figurar en el expediente unos datos que permitieron hacer una búsqueda más completa. Frente al criterio del recurrente, que consideró que el Registrador, una vez expedida certificación negativa no puede oponerse a la inmatriculación y que, de lo contrario había seguido unos trámites inútiles, la Dirección, utilizando los mismos argumentos, desestima su pretensión porque los mismos datos que la promotora del expediente aportó en la iniciación del mismo, y que aclaraban de manera notable la posibilidad de identificar las fincas, pudo aportarlos en la solicitud de certificación. En consecuencia, se deniega la inmatriculación de la finca que ya figura inscrita y, respecto a la que coincide parcialmente con otra inscrita, se resuelve que la cuestión no puede decidirse en el recurso gubernativo, sino que debe plantearse ante el Juez de Primera Instancia, conforme a los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.
7 noviembre 2000
Identidad de la finca.- La falta de expresión del número en dos fincas urbanas y, en una de ellas, de la calle en que está situada, constituyen defectos que impiden la identificación y, por tanto, la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio.
9 octubre 2000
Identidad de la finca.- Cuando, ante la solicitud de inmatriculación de una finca, el Registrador tiene dudas por coincidir en todo o en parte con otra inscrita, el cauce procedimental oportuno consiste en acudir al Juez de Primera Instancia del partido, a quien, conforme a los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.
13 enero 2001
Identidad de la finca.- Denegada la inmatriculación de una finca por coincidir su descripción con otras ya inscritas, el recurso gubernativo es improcedente para resolver este caso y, conforme al artículo 306 del Reglamento Hipotecario, corresponde al Juez de Primera Instancia, después del procedimiento oportuno, dictar auto declarando o no inscribible el documento presentado.
10 marzo 2001
Identidad de la finca.- El requisito exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento -que se acredite la previa adquisición por el transmitente- no se considera cumplido cuando el título previo al que se pretende inscribir se refiere a una casa de 64 metros cuadrados y el título inscribible lo hace a una finca urbana de 1015 metros cuadrados, cuyos linderos son, además, distintos, pese a que en este último documento que se pretende inmatricular se afirme que, «no obstante lo anterior, según se desprende de la certificación catastral descriptiva y gráfica que luego se cita, y según manifiestan los comparecientes, actualmente la situación real de la finca es la que se corresponde con la siguiente descripción»… (la que contiene la nueva superficie y linderos).
13 septiembre 2002
Identidad de la finca.- Suspendida la inmatriculación de una finca, solicitada mediante certificación administrativa, por tener el Registrador la duda fundada de que dicha finca sea, en parte, otra ya inscrita a favor de tercera persona, es improcedente la utilización del recurso gubernativo, siendo la vía procesal oportuna acudir al Juez de Primera Instancia del partido, a quien, conforme a lo establecido por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.
11 febrero 2003
Identidad de la finca.- Expedida una certificación para iniciar un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, afirmando el Registrador que, tal como se describe no está inscrita, pero parece que procede de otra que sí lo está… o de alguna de las segregadas de ésta, es correcta la suspensión del auto declarativo del dominio en el que no se desvirtuó aquella duda, porque la cuestión debió resolverse mediante el procedimiento previsto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, en el que un trámite previo debió ser la audiencia de la persona titular de la inscripción que se duda pueda incluir la finca que ahora se pretende inmatricular y cuyo titular no consta ni siquiera que fuera citado en el expediente.
11 febrero 2004
Identidad de la finca.- De manera incidental y ante un recurso que se plantea por la dificultad de identificar una finca, lo que se origina porque en la propia solicitud previa de información registral sólo se identificaba una finca por su número en una vía pública, la Dirección afirma que la identificación de las fincas en el Registro se hace, además, por otra serie de datos, entre los que son esenciales la superficie y los linderos y que, lógicamente, deben constar en la petición de publicidad por lo que la falta de tales datos debió ser motivo suficiente para devolverla (artículos 175.3 del Reglamento Notarial y 341 del Hipotecario). Entrando en el examen del problema de fondo (se suspende la inscripción por tener dudas la Registradora de la coincidencia de la finca a inmatricular con otra ya inscrita), la Dirección confirma la calificación diciendo que se trata en definitiva de desvanecer la duda sobre si la finca a inmatricular figura ya inscrita, sea de forma independiente o como parte de otra que lo esté, circunstancia que excluiría la posibilidad de su nueva inmatriculación (artículo 199 de la Ley Hipotecaria), para lo que se precisan unas comprobaciones y, en su caso, audiencia a los posibles afectados imposibles de desarrollarse en el marco del recurso gubernativo. Por ello la solución a tal cuestión tiene su propio y específico cauce a través del procedimiento previsto específicamente para ella en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, al que remite para las inmatriculaciones en virtud de título público el 300, y al que, en su caso habrá de acudir la recurrente como tiene declarado de forma reiterada el Centro Directivo.
23 noviembre 2004
Identidad de la finca.- I. Se presenta testimonio de Auto firme en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad de Barbate, no aportando certificación catastral descriptiva y gráfica, ni certificado de Demarcación de Costas que acredite que la finca no invade el dominio público marítimo terrestre. Previamente, había sido expedida certificación del anterior titular del Registro, en la que se especificaba que la finca no aparecía inscrita a favor de persona alguna pero que la parcela catastral con la que se identifica la que se pretende inmatricular coincide con la registral 8420, a nombre de diversos titulares en régimen de proindivisión.
La Registradora deniega la inscripción del testimonio del auto de adjudicación pues las fincas proceden de otras ya inmatriculadas, por lo que han de derivar del historial de estas para evitar dobles inmatriculaciones, en aplicación de los principios de legitimación y tracto sucesivo.
1. Es principio fundamental en nuestro ordenamiento jurídico, la coordinación entre el Registro y la realidad jurídica extraregistral. Esto exige que el acceso de las fincas al Registro de la Propiedad debe hacerse con arreglo a los medios de control establecidos en la ley, evitando la indeseable doble inmatriculación. En el supuesto de hecho objeto de este recurso existen obstáculos registrales, que ponen de relieve dudas fundadas sobre la identidad de la finca que se pretende inmatricular, pues las fincas adjudicadas parecen derivar por segregación de una registral previamente inscrita. Aún así la Dirección General de los Registros y del Notariado, no puede despejar las dudas fundadas que tiene el registrador sobre la identidad de la finca, dado que esta sería una cuestión de revisión jurisdiccional (véase artículo 298 in fine del Reglamento Hipotecario).
En definitiva, el acceso de la finca al Registro podría dar lugar a que la finca fuese doblemente inmatriculada; por ello si lo que se pretende es la inscripción de la finca a favor de su titular actual, el procedimiento a seguir no es el de la inmatriculación sino la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
III. Igualmente, es requisito exigible por la Registradora, la presentación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, así como el certificado de la Demarcación de Costas, dado que en el ámbito de su calificación recae el comprobar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley para practicar la inscripción, entre los que se encuentran ambos documentos, sin que la ley lo excepcione en caso de documentos judiciales. Ahora bien, el defecto es fácilmente subsanable mediante la presentación complementaria de la documentación legalmente exigible.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación de la Registradora.
17 febrero 2005
Identidad de la finca.- 1. La causa de la calificación negativa radica en la alegación por la Registradora de la existencia de duda razonable de que la finca que se pretende inmatricular coincida, total o parcialmente, con otra finca ya inscrita.
2. El recurso no puede sostenerse, por no ser el procedimiento hábil en estos supuestos. Como tiene reiteradamente establecido este Centro Directivo (Vid Resoluciones citadas en los «Vistos»), las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca cuando se trata de inmatricularla es una concreta situación de hecho que no puede ser decidida mediante recurso gubernativo, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.
3. Cuestión distinta, pero que al igual que la anterior no puede ser enjuiciada en el ámbito de este recurso, es que la actuación previa de la Registradora al expedir la nota simple informativa solicitada por el Notario en la tramitación del acta de notoriedad, no detectando en ese momento la identidad de la referencia catastral –a pesar de habérsela facilitado el Notario en su petición y reflejada ella en la nota expedida-, hubiera sido la causa efectiva de unos daños y perjuicios sufridos por la recurrente, cuestión ésta de hipotética responsabilidad civil, que tienen su cauce adecuado en el correspondiente procedimiento judicial (cfr. artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria) Esta Dirección General ha acordado inadmitir el recurso interpuesto.
11 mayo 2006
Identidad de la finca.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don José María Gómez Soberado y doña Santa Margarita Sanz Martínez contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Llanes a inmatricular una finca.
Son dos los defectos alegados por el Registrador: 1.–Existir dudas fundadas sobre si la finca transmitida es o no parte integrante de otras dos fincas ya inscritas (el segundo defecto se examina, más atrás, en el apartado “INMATRICULACIÓN. De finca catastrada a nombre de una persona distinta del transmitente”).
2. La cuestión planteada en el presente recurso, por su propia naturaleza, es más de hecho que jurídica, pues se trata en definitiva de desvanecer la duda sobre si la finca a inmatricular figura ya inscrita, sea de forma independiente o como parte de otra que lo esté, circunstancia que excluiría la posibilidad de su nueva inmatriculación (cfr. Artículo 199 de la Ley Hipotecaria), para lo que se precisan unas comprobaciones y, en su caso, audiencia a los posibles afectados, imposibles de desarrollarse en el marco del presente recurso.
Es por ello, que la solución a tal cuestión tiene su propio y específico cauce a través del procedimiento previsto específicamente para ello en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, al que remite para las inmatriculaciones en virtud de título público el artículo 300 del mismo cuerpo reglamentario, y al que, en su caso, habrá de acudir el recurrente como tiene declarado este Centro Directivo, de tal modo que las alegaciones formuladas por él deben realizarse en el correspondiente proceso judicial (vid. Resoluciones de 2 de julio de 1980, 10 de febrero de 1992, 7 de marzo de 1994, 8 de mayo de 1998, 24 de abril y 7 de noviembre de 2000, 11 de febrero y 23 de noviembre de 2004).
5 junio 2006
Identidad de la finca.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que se venden tres fincas. El Registrador suspende la inscripción de un exceso de cabida de una de ellas, así como la inmatriculación de las otras dos por tener dudas si son las mismas que otras que figuran inscritas. La interesada recurre.
2. Las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca cuando se trata de inmatricularla es una concreta cuestión de hecho que no puede ser decidida mediante recurso gubernativo, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de primera instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.
Esta Dirección General ha acordado inadmitir el recurso interpuesto.
15 junio 2006
Identidad de la finca.- 1. Se presenta en el Registro escritura de elevación a público de documento privado de compraventa de una finca como consecuencia de sentencia en la que se condenó a los demandados a tal elevación. A la escritura se acompaña un acta de referencia en la que los adquirentes aclaran diversos extremos de la descripción de la finca, afirman que carece de inscripción, acompañan certificación catastral de ella y solicitan la inmatriculación de la misma.
El Registrador suspende la inscripción por los motivos anteriormente transcritos. El interesado recurre.
2. En el fondo de la calificación registral, que se produce con cierta confusión, existe la duda sobre si la finca cuya inmatriculación se pretende es parte de otra u otras que están inscritas o no. Por ello, y de acuerdo con la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones del «vistos»), el procedimiento entablado no es el hábil en este supuesto pues las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca cuando se trata de inmatricularla es una concreta situación de hecho que no puede ser decidida mediante el presente recurso, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
17 octubre 2006
Identidad de la finca.- Ver, más atrás, el apartado “De finca que coincide con otra inscrita”
15 marzo 2007
Identidad de la finca.- 1. Se pretende inmatricular una finca que se describe de tres formas distintas: dos en sendas escrituras públicas, y la tercera basada en certificaciones catastrales, en las que aparece como dos fincas distintas. La registradora suspende la inscripción por los defectos transcritos en los hechos.
2. Tal y como se presenta la documentación, la calificación ha de ser mantenida, pues no cabe formular descripciones diferentes que producirían una enorme confusión en el Registro. Y, efectivamente, ha de acompañarse la certificación catastral en términos coincidentes con la descripción que se pretende inscribir.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, todo ello sin perjuicio de que acompañándose la certificación omitida y explicándose la razón de las diferencias de descripción en forma análoga a como se hace en el recurso -alegaciones que en este momento procedimental no pueden ser tenidas en cuenta por imperativo del artículo 326.1 de la Ley Hipotecaria- y exponiéndose la descripción definitiva de la finca, pueda la misma ser inmatriculada.
22 noviembre 2007
Identidad de la finca.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de adjudicación de herencia con relación a determinadas fincas no inmatriculadas.
A juicio del registrador las certificaciones catastrales aportadas no coinciden en cuanto a su superficie con la descripción de las fincas en el título y además no se aporta informe favorable de las juntas vecinales titulares de los montes demaniales de cada término municipal y del órgano forestal de la Comunidad Autónoma.
2. Con relación al primer defecto (el segundo puede verse, más atrás, en el apartado “De finca colindante con un monte”), debe confirmarse la calificación ya que desde la Ley 13/1996 no cabe inmatriculación de finca alguna en el Registro, si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título. Lo corrobora el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, exigiendo que la certificación catastral descriptiva y gráfica de tales fincas en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en el título, así como que la finca esté catastrada a nombre del transmitente o adquirente. La dicción legal –total coincidencia– no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. No cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, ésta no exceda del 10%, ya que los artículos 41 a 49 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la ley del catastro inmobiliario, se refieren a un supuesto distinto que es la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación por analogía.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en cuanto al primer defecto y estimarlo en cuanto al segundo defecto, quedando revocada la nota en cuanto a dicho defecto segundo en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.
4 diciembre 2007
Identidad de la finca.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de compraventa de una finca no inmatriculada, describiéndose en ella en la forma en que aparece en el título del vendedor (escritura pública de donación otorgada catorce años antes) y con la descripción actualizada a la realidad y coincidente con la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora a la misma escritura. La diferencia entre una y otra descripción, se circunscribe al paraje de situación, la superficie y tres de sus cuatro linderos. A la escritura se acompaña un informe del Ayuntamiento correspondiente al término municipal de situación de la finca, en la que se especifica que «la parcela 5082 del Polígono 1 de este término municipal, al sitio de Vereda de la Fuente» se corresponde actualmente con la misma finca al sitio del paraje de «La Pradera», y que en la misma se han hecho recientemente alineaciones y cesiones».
El Registrador, en la calificación que ha sido recurrida, suspende la inscripción del documento, por el defecto subsanable de no coincidir la descripción de la finca con la que figura en el título previo, no pudiéndose identificar la misma dada la diferencia existente entre ambas descripciones.
2. Según los documentos presentados al Registrador para su calificación, el título previo se refiere a una finca rústica de siete áreas, en tanto que la descripción actual que se pretende corresponda a la misma finca, se refiere a un terreno rústico de cuatro áreas y ochenta y cinco centiáreas; de los cuatro linderos, sólo coinciden ambas descripciones en uno de ellos y aunque el informe municipal trata de aclarar que se trata de la misma finca –aunque con cambio en la denominación del paraje de su situación-, no acaba de referirse directamente a la finca descrita en el título previo, sino que se limita a consignar que en la finca «se han hecho recientemente alineaciones y cesiones, lo cual parece apuntar a una posible configuración de la finca como urbana, cuando en el título de describe como rústica.
Dándose esas circunstancias fácticas, el recurso no puede prosperar, pues existiendo diferencias entre la descripción de la finca en el título previo y la que de la misma figura en el título inmatriculador, en términos tales que permitan albergar una duda razonable acerca de que se trate de la misma finca, no puede entenderse cumplido el requisito establecido tanto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria como, posteriormente, en el artículo 298 de su Reglamento, de la necesaria acreditación fehaciente por el transmitente de su adquisición de la finca o derecho con anterioridad a la fecha del título inmatriculador, por lo que para lograr la inscripción de ese segundo título, deberá ser complementado con el acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño prevista en el artículo 298-1 2.ª del Reglamento Hipotecario o realizar las oportunas rectificaciones en el título previo, por todos los que lo otorgaron o sus herederos o causahabientes (Vid. Resolución de 18 de diciembre de 2003).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
4 enero 2008
Identidad de la finca.- 1. Se debate en este recurso si es exigible para inmatricular tres fincas destinadas a pastos, el informe favorable del Ayuntamiento o del órgano forestal de la Comunidad Autónoma, cuando de la descripción de las fincas en la escritura ni de las certificaciones catastrales aportadas, resulta el carácter de monte de las mismas.
2. Como ya señalara este Centro Directivo (Resolución señalada en los vistos) el artículo 22 de la Ley de Montes establece que toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la Comunidad Autónoma; pero no basta para que sea exigible el citado informe que se trate de inmatriculación de fincas ubicadas en un término municipal donde existan montes demaniales, sino que es preciso que la finca a inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales.
3. En el supuesto de hecho de este expediente, ni de la descripción de la finca en la escritura, ni de las certificaciones catastrales aportadas resultan elementos para entender que se pretende inmatricular un monte. Tampoco la nota de calificación expresa las razones por las que se entiende que se trata de un monte ni las razones justificativas de las dudas que pudieran existir al respecto.
4. El precepto legal no autoriza que se trate de una actuación rutinaria por parte del registrador el exigir la expedición del informe y suspender entretanto la inscripción para cualquier supuesto de inmatriculación, sino que exige que concurran las características en él señaladas expresamente.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.
18 septiembre 2008
Identidad de la finca.- 3. Por lo que respecta a la falta de total concordancia entre la descripción que figura en la demanda y la catastral, como ha declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos») el artículo 53 apartado siete de la Ley 13/1996, de 13 de diciembre –aplicable por la Disposición Transitoria 3ª del Real Decreto Legislativo 1/2004–, establece que no se inmatriculará finca alguna en la que no exista total coincidencia entre la descripción catastral y la que resulte del título.
6 mayo 2009
Identidad de la finca.- 1. Expedido mandamiento en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el registrador suspende por la falta de firmeza de la resolución judicial y por existir dudas sobre la identidad de la finca.
3. El segundo defecto relativo a las dudas sobre la identidad de la finca tampoco puede ser sostenido. Es cierto que, como regla general, la inmatriculación exige que el registrador no tenga dudas fundadas de la identidad de la finca, para así evitar dobles inmatriculaciones, que siempre son una quiebra dentro de un sistema registral eficiente, tal como ha sido sostenido por este Centro directivo en numerosas ocasiones. Esto es así especialmente cuando la inmatriculación se produce mediante doble título público traslativo o título público complementado con acta de notoriedad (cfr. artículo 298 del Reglamento Hipotecario en relación con el 199 letra b de la Ley Hipotecaria), y también si tiene lugar por certificación administrativa unilateral (artículo 206 Ley Hipotecaria). En estos casos, ante la solicitud de inmatriculación de una finca, si el Registrador tiene dudas por coincidir en todo o parte con otra inscrita, el cauce procedimental oportuno consiste en acudir al Juez de Primera Instancia del partido, a quien, conforme a lo establecido por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.
Pero en el contexto de un procedimiento judicial de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas, si el registrador tiene dudas de que pueda coincidir la finca cuya inmatriculación se promueve con otra u otras ya inscritas, debe manifestarlo al expedir la certificación prevista en el procedimiento. En efecto, el momento en que el Registrador debe manifestar las posibles dudas no es en la presentación del mandamiento ordenando practicar la inscripción del auto aprobatorio del expediente de dominio, sino mucho antes, al expedir la certificación que como trámite previo exige el artículo 201.2 de la Ley Hipotecaria. Tales dudas servirá al juez para tomar su decisión, sin que se pueda suspender o denegar el auto ordenando la inmatriculación por ese motivo, en la medida que prevalecerá la decisión que adopte el juez competente en la tramitación del procedimiento, conocedor de las posibles dudas del registrador al respecto. Debe mantenerse esta conclusión especialmente dentro de un procedimiento en que se ofrecen numerosas garantías para que pueda haber oposición por parte de quien se considerase perjudicado, basadas fundamentalmente en el llamamiento a cuantos pudieran tener derechos sobre la finca. En concreto se dará traslado del escrito promoviendo el expediente de dominio al Ministerio Fiscal y el juzgado citará a aquellos que, según la certificación del Registro, tengan algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos, y al que tenga catastrada o amillarada la finca a su favor, y convocará a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos.
4. En el caso que nos ocupa el registrador certificó en el expediente judicial que la finca, tal y como se encontraba descrita en la solicitud, no figuraba inscrita ni anotada a favor de persona alguna o entidad determinada. Por lo que no puede ahora extemporáneamente alegar la no coincidencia o manifestar dudas de la identidad de la finca.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
8 junio 2009
Identidad de la finca.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto firme recaído en un expediente de dominio para la inmatriculación de dos fincas. La Registradora suspende la inscripción, por los defectos de no constar si los promotores del expediente son cónyuges y en su caso el carácter de la adquisición y el estado civil y en relación a una de las fincas, por no coincidir la superficie de la misma según el documento y la certificación catastral descriptiva y gráfica (a continuación se examina sólo este segundo defecto).
3. También el segundo defecto debe ser confirmado. El artículo 53, apartado siete, de la Ley 30/1996, de 30 de diciembre, exige para toda inmatriculación que se aporte, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». La dicción legal -total coincidencia- no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Como afirmara la citada Resolución de 5 de octubre de 2004 la norma no deja resquicios a excepciones: con independencia de cual sea la finca que se pretende inmatricular y, por tanto, su titular, el título o el medio de los previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al que se acuda.
Ni siquiera cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, ésta no exceda del diez por ciento, ya que los artículos 41 a 49 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se refieren a un supuesto distinto que es la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación analógica (vid. Resoluciones de 4 de diciembre de 2007, 12 de mayo de 2008, 8 de septiembre de 2009 y 13 de julio de 2010). Siendo ello así, con mayor motivo se ha de rechazar la pretensión de la recurrente en un caso como el presente en que la diferencia de cabida es superior al diez por ciento.
4. No obstante, el defecto es subsanable (véase Resolución de 5 de enero de 2005) por la vía de la declaración de los titulares catastrales por la que se manifieste ante el Catastro -ex artículo 13 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y 28 de su Reglamento- la modificación de la descripción del inmueble respecto de la superficie conforme al Auto del expediente de dominio. El hecho de que con el escrito de interposición del recurso, se aporte solicitud de rectificación de la superficie realizada ante la Gerencia Territorial del Catastro no permite la estimación del mismo, pues tal documentación no pudo ser tenida en cuenta por la Registradora en el momento de la calificación y como se ha dicho la interposición del recurso contra la calificación, no es la vía adecuada para subsanar los defectos recogidos en la calificación del Registrador. Pero además habría que esperar a la resolución estimatoria por parte de la Gerencia catastral, pues lo que las normas aplicables exigen es una total coincidencia entre Catastro y descripción de la finca en el momento de la inmatriculación.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
23 diciembre 2010
Identidad de la finca.- Cuando la inmatriculación se realiza mediante expediente de dominio, el registrador no puede discutir la inscripción alegando que tenga dudas sobre la identidad de la finca, por su coincidencia con otra ya inscrita, porque esta apreciación corresponde hacerla al juez y no es materia de calificación, salvo en el caso de que haya expuesto tales dudas al expedir la certificación a que se refiere la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, pues en tal caso es necesario que el auto judicial desvirtúe tales dudas.
4 febrero 2012
Identidad de la finca.- Respecto a la necesidad de identificación de la finca, cuando se solicita anotación preventiva por falta de previa inscripción, ver, más atrás, el apartado “Anotación preventiva por falta de previa inscripción”.
12 julio 2012
Identidad de la finca.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
Se presenta en el Registro escritura por la que el representante de una sociedad mercantil afirma que la sociedad representada es dueña de una finca urbana, por haberla adquirido como consecuencia de una escritura de aumento de capital autorizada dos días antes, que se halla pendiente de inscripción en el Registro Mercantil, vendiendo a continuación dicha finca.
El registrador atribuye dos defectos, por los que no inscribe: 1) No haberse inscrito en el Registro Mercantil la escritura de ampliación de capital que fue causa de la aportación a la sociedad de la finca (esta cuestión puede verse, más adelante, en el apartado “Título de adquisición del transmitente”); y 2) Tener duda fundada sobre la identidad de la finca. La duda se basa en que las colindantes se formaron por segregación de otra, por lo que la vendida puede tener la misma procedencia (y, en consecuencia, hallarse inscrita).
4. Por lo que se refiere a las dudas del registrador sobre si la finca está ya inscrita, hay que decir: a) que es criterio reiterado de este Centro Directivo que si existen dudas razonables de que el título presentado a inscribir puede producir una doble inmatriculación, debe acudirse a un procedimiento judicial con fase probatoria –inexistente en el recurso contra la calificación registral–, y en concreto por la vía prevista en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario (véase Resoluciones citadas en el «Vistos»); b) que tales dudas están plenamente fundadas, como ha exigido este Centro Directivo, por los motivos anteriormente expresados.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto al primero de los defectos, y desestimarlo en cuanto al segundo.
2 agosto 2012
Identidad de la finca.- 1. Siendo la inmatriculación de una finca su primera inscripción de dominio en el Registro sin conexión alguna con otras fincas inscritas, salta a la vista que el primer problema que plantea es el de la identificación del inmueble, debiendo el registrador extremar el celo calificador, para limitar, en lo posible, el riesgo de que accedan al Registro como fincas distintas e independientes, las que no lo son en realidad. Y bajo este prisma debe entenderse lo dispuesto en el artículo 300 del Reglamento Hipotecario, es decir, no basta con la coincidencia en algunos detalles de la descripción recogida en el título con las de las que figuran en el Registro, sino que es necesario que surjan auténticas dudas sobre si la finca tiene o no ya vida tabular.
2. En el presente supuesto resulta que el registrador no sólo manifestó esas dudas en el momento de la calificación del título presentado, sino que previamente ya había puesto sobre aviso al interesado mediante certificación librada en una fecha próxima, sin que puedan tildarse de meras sospechas injustificadas, dado que se identifica, tanto en una como en otra, la posible coincidencia con una finca cuya cabida se encuentra agotada por sucesivas segregaciones. Esto último significa, puesto que el terreno no puede ni desaparecer ni expandirse, que del contenido del Registro se infiere que, o bien la finca matriz se inscribió indicándose una cabida menor de la real, o bien que la finca cuya inmatriculación se pretende coincide con alguna de las segregaciones efectuadas. Todo ello sin perjuicio de que judicialmente se demuestre lo contrario como resulta de la remisión al artículo 306 del Reglamento Hipotecario, ya que estas dudas, propias de cuestiones de hecho, no pueden dirimirse en sede de recurso gubernativo.
La misma solución sería de aplicación si la inmatriculación se hubiese pretendido acompañando al título adquisitivo el acta de notoriedad complementaria prevista en el artículo 298.1.2.º del Reglamento Hipotecario, dado que ambos casos siguen el régimen previsto en el artículo 306 por remisión del artículo 300 del Reglamento Hipotecario.
3. Así pues, por lo que se refiere a las dudas del registrador sobre si la finca está ya inscrita, hay que decir: a) que es criterio reiterado de este Centro Directivo que si existen dudas razonables de que el título presentado a inscribir puede producir una doble inmatriculación, debe acudirse a un procedimiento judicial con fase probatoria –inexistente en el recurso contra la calificación registral–, y en concreto por la vía prevista en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario (véase Resoluciones citadas en el «Vistos»); b) que tales dudas están plenamente fundadas, como ha exigido este Centro Directivo, por los motivos anteriormente expresados. No obstante, hay que hacer constar que no parece oportuno que la nota de calificación señale un camino para lograr la inscripción ignorando por completo –como ha hecho el registrador– que el antetítulo parte del carácter inicialmente privativo por herencia de la finca de la madre donante, que obviamente nada tiene que ver con sus supuestos suegros.
Esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso interpuesto y confirmación de la nota de calificación con las matizaciones expresadas en los fundamentos de Derecho que anteceden.
16 noviembre 2012
