INMATRICULACIÓN

Título de adquisición del transmitente

No es inscribible la escritura por la que pretende inmatricularse una finca si el transmitente manifiesta que la adquirió por donación (Resolución de 10 de marzo) o por compra (Resolución de 4 de abril), sin acreditarlo mediante documento fehaciente, si bien el defecto tiene carácter subsanable.

10 marzo y 4 abril 1946

Título de adquisición del transmitente.- No se extralimita en su función calificadora el Registrador cuando advierte, en la escritura de venta de una finca otorgada por el Juez en representación de un marido vecino de Archidona, la falta de consentimiento de la mujer del vendedor, que no ha tenido intervención en el procedimiento, y que viene impuesta por la presunción de ganancialidad. Lo mismo cabe decir respecto al defecto consistente en no aparecer ninguna indicación respecto a los datos esenciales de la adquisición anterior (la del transmitente), necesarios para practicar la inscripción, aunque no sea preciso acreditar de modo fehaciente la adquisición previa.

6 julio 1993

Título de adquisición del transmitente.- Con la premisa de que en materia de inmatriculación por título público es preciso extremar las precauciones para evitar que la documentación que acredita la adquisición por el transmitente haya sido elaborada al solo efecto de conseguir tal inmatriculación, se declara no inscribible la escritura pública de compraventa a la que se acompaña, como título adquisitivo de los transmitentes, un documento privado particional liquidado del impuesto sucesorio cuando estaba prescrito el impuesto y presentado en la Oficina Liquidadora en fecha posterior a la escritura, pues la fecha fehaciente de tal documento previo es posterior al documento base de la inscripción, con lo que los transmitentes no acreditan haber adquirido con anterioridad, como exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

12 mayo 2003

Título de adquisición del transmitente.- El origen de este recurso se encuentra en una escritura de disolución de comunidad sobre una finca que no está inscrita, con división en varias y adjudicación, que no se inscribió por no acreditarse la previa adquisición de la finca mediante documento fehaciente o complementado con acta de notoriedad acreditativa de que los otorgantes eran tenidos como dueños. Tras diversas rectificaciones, se presenta, por último, el mismo documento, acompañado de otros complementarios y entre ellos un acta que declara la notoriedad de la adquisición por el mismo título que se pretende inmatricular, por lo que la Dirección confirma la calificación negativa del Registrador, pues debió referirse, no al mismo título adquisitivo, sino al de los transmitentes en el mismo. (Además se confirma otro defecto relativo al consentimiento de todos los comuneros, que puede verse en el apartado “COMUNIDAD. Disolución”).

18 diciembre 2003

Título de adquisición del transmitente.- Solicitada la inmatriculación de una finca adquirida por compra a un Ayuntamiento, la peculiar condición del transmitente no supone una excepción a la exigencia de los artículos 199 b) y 205 de la Ley Hipotecaria en lo tocante a la necesidad de acreditar fehacientemente la previa adquisición por el transmitente. Es cierto que éste podía haber obtenido la inmatriculación por la vía del artículo 206 de la Ley Hipotecaria, pero al no concurrir esta circunstancia y ser el documento incorporado a la escritura de venta un acuerdo municipal de enajenar la finca, sin describir ésta y resultando, además, que se afirmaba procedente de la segregación de otra, es necesario el requisito indicado al principio para evitar el riesgo de una doble inmatriculación.

8 febrero 2004

Título de adquisición del transmitente.- Hechos: el título que motiva este recurso es una sentencia declarativa del derecho de propiedad de unas personas sobre determinada finca que debe inmatricularse y que la adquirieron por compra en escritura pública; uno de los defectos señalados por el Registrador fue la falta de justificación de su previa adquisición por la parte transmitente mediante documento fehaciente o, en su defecto, que se complemente el título público adquisitivo con acta de notoriedad acreditativa de que aquél es tenido por dueño. La Dirección resalta que en ningún momento la nota recurrida rechaza la aptitud de la sentencia judicial declarativa de dominio como título apto tanto para inmatricular, ni advierte que bajo esa cobertura formal lo que se puede inscribir es el título material de compraventa que la sentencia declara probado. Siendo así carece de base la exigencia de dar al título declarativo de dominio que es la sentencia, donde no existe transmisión ni transmitente o adquirente, aun cuando esa existencia sea el fundamento de derecho básico para la declaración en que culmina en su parte resolutoria, el mismo tratamiento que la Ley Hipotecaria exige para el título público de adquisición a efectos inmatriculadores en que la justificación de la previa adquisición por el transmitente es elemento esencial (artículos 199 b) y 205 de la Ley Hipotecaria). Aparte de ello, cabría rechazar como infundada la pretensión de que se justifique una previa adquisición que el juzgador ha tenido por acreditada.

29 noviembre 2004

Título de adquisición del transmitente.- 1. Se presenta en el Registro una escritura en la que el Juez, en rebeldía de determinados demandados y en su representación, otorga la elevación a público de determinados documentos privados de venta. Pero refiriéndose la sentencia a dos documentos, y dado que existían transmisiones intermedias, realizadas también en documento privado, el juez que ejecuta la sentencia despacha la ejecución respecto de estas transmisiones intermedias y eleva a públicos los documentos privados referentes a ellas.

El Registrador califica negativamente, entre otros, por el siguiente defecto:

Respecto de otra finca que no se halla inmatriculada, no se acredita la previa adquisición por el transmitente.

La sociedad interesada recurre.

Para la inmatriculación por título público es necesario que el transmitente acredite de manera fehaciente su adquisición (cfr. artículos 199 y 205 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando en todos sus puntos la calificación del Registrador.

15 febrero 2005

Título de adquisición del transmitente.- 1. En el presente recurso, se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público, en el supuesto contemplado en el artículo 205 de la Ley hipotecaria, en relación con los artículos 199 b) de la misma Ley y 298.1 de su Reglamento, por entender el Registrador, que el antetítulo, escritura de adición de herencia otorgada un mes antes, no justifica adecuadamente la previa adquisición del transmitente, toda vez que: el Art. 205 de la Ley hipotecaria exige la justificación fehaciente de la previa adquisición del derecho por el transmitente y no solo la justificación por el transmitente de que posee un título adquisitivo anterior, diferencia, ésta, que cobra ahora todo su vigor por cuanto el otorgamiento de este antetítulo es tan próximo en el tiempo al ahora calificado; por otra parte, entiende el Registrador que a efectos del Art. 205 de la Ley hipotecaria, la escritura de partición de herencia sólo puede admitirse como justificación de la adquisición del bien por los herederos adjudicatario/s (Cfr. Art. 1068), cuando queda justificada la pertenencia del bien al causante.

2. La inmatriculación mediante título público de adquisición, prevista en los artículos 199 b) Y 205 de la Ley hipotecaria, fue desarrollada por el artículo 298 del Reglamento hipotecario, cuya redacción actual corresponde al Real Decreto 1867/1998 de 4 de septiembre, por el que se modificaron determinados artículos del Reglamento hipotecario de 14 de febrero de 1947, con la finalidad, en esta materia, como advierte su propia Exposición de Motivos, de buscar una mejor coordinación del artículo 298 del Reglamento con el artículo 205 de la Ley, si bien la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 33, de 31 de enero de 2001, anuló, entre otros, los párrafos tercero y cuarto del apartado 1 de ese artículo 298.

El artículo 298 del Reglamento hipotecario en su apartado 1.1 admite expresamente la inmatriculación mediante título público de adquisición, «siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente».

No se precisa dilucidar, en el presente expediente, el problema sobre si la fehaciencia del documento, que acredita la adquisición previa por el transmitente, se refiere a la fecha del mismo, o al total documento (vid.

Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 Sala 33), por cuanto siendo el título del transmitente una Escritura Pública, ésta goza de fe pública conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado, cumpliendo en su plenitud con la exigencia de titulación pública del artículo 3 de la Ley hipotecaria, el concepto de documento auténtico del artículo 34 de su Reglamento, y produciendo los efectos en el proceso que determina el artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

3. La prueba en que se basa la calificación registral se caracteriza por su rigidez y por su carácter incompleto. La rigidez se manifiesta en que la prueba es básicamente documental, de tal modo que la calificación ha de realizarse por lo que resulta de los títulos presentados y de los asientos del Registro. No cabe discutir la fuerza probatoria de un documento legalmente suficiente. Y se dice que la prueba es incompleta porque no todos los requisitos exigidos para la validez de un negocio de trascendencia real han de acreditarse de forma auténtica (vecindad civil, soltería, etc.), como tampoco deba acreditarse de manera auténtica la causa de los negocios jurídicos, lo cual no quiere decir que no deba manifestarse.

No debe prejuzgarse que en este supuesto, como dice el Registrador, se pretenda evitar, por esta vía del otorgamiento casi inmediato de dos títulos traslativos sucesivos, la inmatriculación mediante expediente de dominio, lo que conduciría, de conformidad con el artículo 6 del Código civil a la necesaria aplicación de la norma que se pretende eludir.

De los documentos presentados a calificación no puede deducirse que se haya realizado en fraude de ley. El hecho de que el título previo haya sido otorgado un mes antes que el título inmatriculador no es suficiente para destruir la presunción de veracidad que se deriva del mismo conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado.

El propio legislador es consciente de que la inmatriculación por título público, conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no goza de iguales garantías que la que se verifica mediante la tramitación del correspondiente expediente de dominio del artículo 199, a) de la misma Ley.

Precisamente por ello, el artículo 207 de la Ley hipotecaria determina que las inscripciones de inmatriculación practicadas en virtud de título público de adquisición o mediante certificación del artículo 206 no surtirán efecto respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha, limitación no aplicable a las inmatriculaciones practicadas en virtud de expediente de dominio. Y también por eso se justifican las garantías complementarias, como la publicación de edictos, que prevé el artículo 298 del Reglamento hipotecario.

4. Prescindiendo del carácter atributivo, declarativo o especificativo de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo al heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados, y respecto de la situación de comunidad hereditaria, la partición pone fin a ésta, con naturaleza y eficacia determinativa al subrogar la cuota indivisa de cada comunero por bienes concretos y determinados.

También es preciso señalar que la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por sucesión testada e intestada, como expresamente señala el artículo 609 del Código civil. Consecuentemente, la sucesión testada e intestada es un modo de adquirir la propiedad.

Ciertamente los herederos podrían no ser los verdaderos propietarios de la finca que venden y cuya inmatriculación se pretende. Pero ese mismo riesgo, con carácter general, existiría si su título de adquisición no hubiese sido el de herencia, salvo en los supuestos excepcionales de adquisición originaria.

Ese es un riesgo implícito en todo proceso de inmatriculación, si bien más acentuado si se realiza por el medio previsto en el artículo 20 de la Ley hipotecaria, de ahí los recelos del Registrador. Pero el indicado riesgo, de que es consciente el legislador, no es suficiente para excluir por si solo su aplicación, cuando concurren todos los requisitos legales, como ocurre en el presente caso.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

28 marzo 2005

Titulo de adquisición del transmitente.- La necesidad de dicho título se examina dentro del apartado INMATRICULACIÓN, más atrás, bajo el epígrafe “De finca segregada de otra no inscrita”.

19 mayo 2005

Título de adquisición del transmitente.- 1. Se presentan en el Registro, al mismo tiempo, dos escrituras: una, otorgada en 1977, por la que los cónyuges don Antonio G.S. y doña María Concepción A.B.P. compran una casa en determinado pueblo, calle del Concejal número 1, que mide treinta metros cuadrados; y la otra, autorizada en 2001 por la que los citados don Antonio y doña María Concepción venden una casa sita en el mismo municipio, calle del Concejal número 3, que mide sesenta metros cuadrados. En ambas casas tres de los cuatro linderos son comunes. En la segunda de dichas escrituras se dice que el título de adquisición fue la compra a doña Julita M.S. y en la primera comparece el esposo de dicha señora que vende como mandatario verbal de su esposa, sin que conste la ratificación de ésta.

El Registrador, entendiendo que se trata de dos fincas distintas, suspende la inmatriculación (ya que ninguna de ellas está inscrita) de ambas por no cumplirse los requisitos de los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, entre ellos el Acta de Notoriedad.

El interesado recurre alegando que se trata de la misma finca, y que la primera de las escrituras presentadas es el antetítulo suficiente para que el transmitente acredite la adquisición anterior, siendo la segunda el título inmatriculable, y que, probándose de manera fehaciente tal adquisición anterior, no es precisa el Acta de notoriedad.

Existen distintos motivos que impiden la inscripción: 1) Ser dudoso que se trae de la misma finca, dada la diferencia de superficie; 2) No valer el presentado como documento fehaciente porque se afirma que el que comparece es mandatario verbal sin que conste la ratificación y 3) Que, al no exhibirse la copia del antetítulo al Notario, el adquirente en la segunda escritura aceptó las manifestaciones de su vendedor, y, ahora, decir otra cosa es contrario a la doctrina de los actos propios y a la buena fe.

2. El primero de los defectos ha de ser confirmado. Dada la discordancia importante entre la descripción de la finca que sirve de título al transmitente y la que se transmite (sobre todo la diferencia de superficie), el primero de los documentos no puede servir de título para el segundo y, por ello la inmatriculación no es posible, a salvo la posibilidad del acta de notoriedad complementaria del título que se pretende inmatricular.

3. En cuanto al segundo de los defectos, la doctrina y la jurisprudencia han dudado de qué interpretación haya de darse a la expresión «documento fehaciente» que emplea el artículo 205 de la Ley. La redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario vigente hasta la Sentencia de 31 de enero de 2001 (sala 3.ª) entendió que tal documento fehaciente era el que daba fe de su fecha, conforme al artículo 1227 del Código Civil, y no sólo los comprendidos en el artículo 3.º de la Ley. Sin embargo, la expresada sentencia entendió que la Ley no sólo exige la fehaciencia de la fecha, sino, interpretando conjuntamente los artículos 205 y 199 b) de dicha norma, un título formal que acredite de modo fehaciente un título material adquisitivo. El problema que se plantea entonces es si es suficiente el documento presentado como antetítulo, en el cual el transmitente actúa como mandatario verbal. En este sentido, acudiendo por analogía con lo que establece el artículo 1952 cuando define el justo título a los efectos de la prescripción habría que entender, con la mayoría de la doctrina y la jurisprudencia (vid por todas las Sentencias de 26 de enero de 1988 y 5 de marzo de 1991), que debe ser un título que tenga, por sí mismo, virtualidad suficiente para transferir el dominio, aunque de hecho no lo haya transferido por falta de titularidad o poder de disposición del transmitente. De acuerdo con esta interpretación sería suficiente como antetítulo el documento presentado, si no existiera la discordancia de descripciones anteriormente expresada.

4. Respecto al último de los defectos, ha de ser revocado. No va ni contra la buena fe ni contra la doctrina de los actos propios utilizar un título no alegado en la escritura de compra que sirve de título para la inmatriculación. Es más, no existe contradicción alguna pues en dicha escritura se dice que se adquirió de la persona que en la primera escritura resulta representada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

2 junio 2005

Título de adquisición del transmitente.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de inmatricular una finca al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria a favor de quienes en la escritura aparecen como adquirentes cuando el título fehaciente de la adquisición anterior es una escritura autorizada por el mismo Notario en la misma fecha y aparecen como transmitentes los que ahora son adquirentes y como adquirente el que ahora es transmitente, que es el primer defecto apreciado en su nota por la Registradora y único recurrido por el Notario autorizante.

2. La inmatriculación de fincas en nuestra Legislación Hipotecaria está facilitada, de modo y manera que basta que el adquirente de una finca presente un título público donde conste su adquisición y se acredite la adquisición anterior de su transmitente mediante un documento fehaciente. Esta facilidad puede dar lugar a inmatriculaciones que perjudiquen a terceros, para lo cual el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige la publicación de edictos a fin de que los que se sientan perjudicados actúen conforme a lo que a su derecho convenga. Sin embargo, no puede desconocerse que el sistema es permeable a la posibilidad de que el documento que incorpora la adquisición anterior sea en ocasiones elaborado ad hoc con la única finalidad de conseguir la inmatriculación, y que a veces surgen en el Registrador que ha de calificar sospechas de que efectivamente así se ha hecho. Sin embargo, las simples sospechas acerca de la realidad del negocio jurídico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisición anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripción. Ahora bien, en este caso concreto en que el documento fehaciente lo constituye una escritura autorizada por el mismo Notario que autoriza el documento inmatriculador el mismo día en que éste se autorizó con el número anterior de protocolo y por las mismas personas, sólo que cambiando su condición de transmitentes y adquirentes, no cabe duda de que tanto el título inmatriculador como el documento fehaciente que incorpora la adquisición anterior no son más que transmisiones instrumentales a fin de crear una documentación aparentemente susceptible de conseguir la inmatriculación de la finca a favor de quienes dicen ahora ser sus propietarios sin disponer de título público de su adquisición y sin poder acreditar por medio de documento fehaciente la adquisición de quien a ellos les transmitió.

La limitación de los medios del Registrador a la hora de calificar no puede suponer tener que desconocer lo que paladinamente muestran sin sombra de duda los documentos que califica. [1]

Esta Dirección General ha acordado que el recurso ha de ser desestimado y el defecto apreciado por la Registradora confirmado.

11 marzo 2006

Título de adquisición del transmitente.- 1. En el presente recurso debe determinarse si para practicar la inmatriculación de una finca con base en un título público adquisitivo -escritura pública de compraventa- puede considerarse como documento fehaciente acreditativo de la previa adquisición de esa finca por parte de las vendedoras la escritura pública de igual fecha a la de dicho título de compraventa por la que las vendedoras se adjudican la finca por herencia de su cónyuge y padre respectivamente, manifestando además que la finca pertenecía al causante, con carácter privativo, por herencia de su padre sin acreditarlo.

El defecto que opone el Registrador en su calificación, y al cual ha de limitarse este recurso, consiste en que, a su juicio, la documentación que acredita la adquisición por la parte transmitente carece de la consideración de titulo previo suficiente para proceder a la inmatriculación, al tratarse de un titulo otorgado al mismo tiempo que el de la transmisión cuya inmatriculación se pretende, y para conseguir ésta.

2. La inmatriculación de fincas en nuestra legislación hipotecaria está facilitada, de modo que basta que el adquirente de una finca presente un título público donde conste su adquisición y se acredite la adquisición anterior de su transmitente mediante un documento fehaciente.

Como ha señalado este Centro Directivo, no puede desconocerse que el sistema es permeable a la posibilidad de que el documento que incorpora la adquisición anterior sea en ocasiones elaborado ad hoc con la única finalidad de conseguir la inmatriculación; pero las simples sospechas que el Registrador pudiera albergar acerca de la realidad del negocio jurídico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisición anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripción (cfr. la Resolución 11 de marzo de 2006).

3. Ha de tenerse en cuenta que, conforme al artículo 609 del Código Civil, la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten -entre otros modos-por sucesión testada e intestada, por lo que ésta constituye un título hábil para que los herederos acrediten la previa adquisición del derecho, de suerte que acreditada esta adquisición previa mediante documento fehaciente y no estando inscrito el mismo derecho a favor de otra persona, pueda ser objeto de inmatriculación el posterior titulo público de transmisión.

En el presente caso la adquisición previa se acredita mediante una escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia otorgada por las personas ahora transmitentes, que en acta de notoriedad previa han sido declaradas herederas del causante. En dicha escritura se inventaría como integrante de la herencia la finca objeto de posterior venta, con descripción idéntica a la del titulo en el que se formaliza esta última así como a la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la misma que se incorpora tanto a la escritura de adjudicación hereditaria como a la posterior escritura de compraventa.

Por lo demás, respecto del carácter previo de la adquisición de las ahora transmitentes, tampoco puede olvidarse: que el fallecimiento de su causante se produjo en el año 1966, momento a partir del cual se trasmiten los derechos a su sucesión (cfr. artículo 657 del Código Civil); que los efectos de la aceptación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte de dicho causante (artículo 989 del mismo Código); que, con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil. Además, según la certificación catastral de fecha anterior a la de las escrituras de adjudicación de herencia y de compraventa que se incorpora a las mismas, resulta estar catastrada la finca a nombre de las herederas transmitentes.

De cuanto antecede, y habida cuenta de la delimitación legal de la calificación del Registrador, en tanto en cuanto ha de realizarse por lo que resulta de los títulos presentados y de los asientos del Registro, debe concluirse que ningún reparo puede impedir que la escritura pública acreditativa de la adquisición previa por el transmitente despliegue los efectos que le son propios derivados de las presunciones de veracidad, integridad y de legalidad de que goza el documento público notarial (cfr. artículos 1218 del Código Civil y 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado).

Esta conclusión no pueda quedar desvirtuada por el hecho de que no conste acreditada fehacientemente la adquisición que, a su vez, realizara el causante de las ahora transmitentes.

Ciertamente, las herederas pudieran no ser las verdaderas propietarias de la finca que venden y cuya inmatriculación se pretende, pero como ya ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. la Resolución de 28 de marzo de 2005), este mismo riesgo se dará con carácter general en todo proceso de inmatriculación y de manera especial si la misma se pretende al amparo del artículo 205 de la ley Hipotecaria cualquiera que fuese el titulo de adquisición derivativo que la provocase, salvo en los supuestos excepcionales de adquisición originaria.

Pero el indicado riesgo, del que es consciente el legislador, no es suficiente para excluir por sí solo la aplicación de la norma ahora debatida, cuando concurren todos los requisitos legales, como ocurre en el presente caso.

Precisamente por ello la práctica de la inmatriculación cuenta con la garantías complementarias respecto a la inscripción a la que da lugar, como son la publicación de edictos (artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario) y de la limitación de efectos respecto a terceros conforme artículo 207 de la dicha Ley, además de la negación al inmatriculante de la condición de tercero a los efectos del artículo 34 de la misma Ley.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

5 octubre 2007

Título de adquisición del transmitente.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, cuando entre el título previo a favor del transmitente en una inmatriculación y el que debe ser objeto de inscripción existen discordancias descriptivas, las mismas pueden solventarse mediante el acta de notoriedad complementaria de este último.

2. La solución debe ser afirmativa y, en consecuencia, el recurso debe ser estimado. Como dicen acertadamente el recurrente y los Notarios informantes, el acta complementaria del título público no sólo puede utilizarse cuando no existe el documento fehaciente anterior, sino también cuando, existiendo, no es posible que el mismo sirva de antetítulo inmatriculatorio por cualquier causa, entre las que hay que incluir las diferencias descriptivas entre uno y otro, como ya admitió indirectamente esta Dirección general en las Resoluciones citada en el «vistos». Pues, como también alega el recurrente, no puede ser de peor condición aquél cuyo antetítulo no es suficiente que el que carece en absoluto de él.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

7 abril 2009

Título de adquisición del transmitente.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de inmatricular varias fincas en virtud de una escritura de compraventa. Diversos son los defectos alegados en la nota de calificación.

4. En cuanto a las fincas señaladas con el número 5 y 7 el tercer defecto consiste en no acreditarse la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente o acta de notoriedad acreditativa de que el causante es tenido como dueño. El mismo defecto se alega respecto de la finca número ocho.

En esto también debe confirmarse la nota de calificación. Aunque el artículo 298 del Reglamento Hipotecario utiliza la expresión «documento fehaciente», y en principio podría entenderse comprendidos los supuestos contemplados en el artículo 1227 del Código Civil, lo cierto es que la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo contencioso administrativo) de 31 de Enero de 2001 interpretó esta expresión, como doble titulación pública, exigiendo que también fueran públicos los títulos previos al título que se inmatricula.

8 septiembre 2009

Título de adquisición del transmitente.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recuso los siguientes:

Se presenta en el Registro una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Dado que una de las fincas no se halla inscrita y se afirma que fue adquirida por el causante mediante un contrato verbal, se hace un Acta de notoriedad de conformidad con lo que establece el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. El Acta de notoriedad se compone, como es preceptivo, de un Acta inicial en la que se refleja el requerimiento y una final en que se declara la notoriedad.

En la primera de ellas se expresa que, mediante la escritura de aceptación y adjudicación, los comparecientes en aquélla se adjudicaron la herencia de su esposo y padre, don J. A. L. P., y que, careciendo de título fehaciente y deseando acreditar la veracidad de la adquisición, se proponen las pruebas correspondientes.

En el Acta que declara la notoriedad, el Notario, después de enumerar las pruebas realizadas, declara la notoriedad de los hechos afirmados por la parte requirente.

2. El Registrador suspende la inscripción por no declararse la notoriedad de la adquisición por el causante de la herencia. Aparte de ello, entiende que el Notario autorizante del Acta no tiene legitimación para recurrir, pues el documento suspendido es la escritura de adjudicación de herencia, que fue autorizada por un Notario distinto (este problema se examina en el apartado “RECURSO. Personalidad para interponerlo”).

3. Entrando en el fondo del asunto, es decir, si la declaración es correcta, es evidente que el Acta de notoriedad sería mucho más precisa si declarara con claridad que el causante era tenido por dueño. Ahora bien, si se tiene en cuenta que en el Acta de requerimiento inicial, y en el resto de la documentación aportada se afirma que el causante don J. A. L. P. es propietario de dos fincas (que se describen), la segunda de las cuales (que es a la que se refiere el recurso) fue comprada a don J. N. R. en contrato verbal hace muchos años, que dicha finca está sin inmatricular por lo que se solicita su inmatriculación, y que en el Acta de declaración de notoriedad, el Notario declara que «de los hechos afirmados por la parte requirente», hay que concluir que la notoriedad de la adquisición por el causante está declarada, con lo que ha de revocarse el defecto atribuido por el Registrador.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

16 marzo 2011

Título de adquisición del transmitente.- 1. Se plantea en el presente expediente si cabe la inmatriculación de una escritura de segregación y disolución de condominio con adjudicación de las fincas resultantes a los distintos partícipes de la comunidad existente sobre la finca matriz, otorgada el 26 de febrero de 2007. Se considera como título previo, a los efectos de lo preceptuado en el artículo 205 del Código civil, una escritura de aportación de las cuotas que los miembros de la comunidad tenían sobre la totalidad de la finca matriz con carácter privativo a sus respectivas sociedades de gananciales otorgada el 14 de julio de 2006. La escritura de aportación no se acompaña pero sí un documento privado del que resulta la adjudicación a la madre de los aportantes de una finca no coincidente en cuanto a su descripción con la aportada.

2. El debate sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de la herencia a los efectos de que exista el doble título traslativo exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.

Un sector doctrinal defiende el carácter meramente especificativo de derechos de la disolución de comunidad y afirma que la característica esencial del título público de adquisición es contener un acto de adquisición derivativa, por lo que, por no implicar un título de transferencia inmobiliaria, la división de la cosa común no es título público inmatriculable. Otro sector doctrinal, defiende el carácter traslativo de la disolución mientras que un tercer sector sin embargo considera que el negocio jurídico causante de la inmatriculación puede ser un título atributivo o determinativo, excluyéndose solamente los títulos meramente declarativos o los que recojan una mera modificación física de la finca, como declaraciones de obra nueva, división horizontal sin disolución de comunidad, división material, agrupación o segregación.

También esta Dirección General ha abordado el problema, y en su Resolución de 14 de diciembre de 2000 negó a la disolución de comunidad el carácter de título inmatriculable por no acreditar fehacientemente el título de adquisición invocado por los comuneros. Por su parte, la de 26 de abril de 2003 trató sólo indirectamente el problema planteado, pues el Registrador había considerado suficiente para inmatricular la doble titulación de disolución de comunidad y compraventa, por lo que este Centro Directivo no entró en el problema. La Resolución de 18 de diciembre de 2003 abordó el supuesto de una disolución de comunidad complementada por acta de notoriedad que acredita que es tenido por dueño el que lo es por la disolución, concluyendo que lo que hay que declarar como notoria es la titularidad de los comuneros, admitiendo con ello que dichos comuneros son los transferentes.

Desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados implicados en la disolución de comunidad, la Dirección General de los Registros y del Notariado exigió la autorización judicial, propia de los actos de disposición de bienes inmuebles, en aquellos casos en que habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla del artículo 1061 del Código Civil. Pero no se consideran sujetos a autorización los actos de adjudicación de la única finca común, aunque se compense en efectivo al menor (cfr. Resolución de 2 de enero de 2004), ni tampoco cuando, siendo varias cosas, se forman lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).

Por su parte la Jurisprudencia también ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o niegan rotundamente su carácter traslativo, prevalece en nuestra Jurisprudencia una consideración intermedia de la partición. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2007, señala: «esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de distintos artículos del propio Código… Así la norma del artículo 1068 del Código despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia…». Se excluyen así, entre otras, las teorías que vendrían a equiparar la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario por su cuota previa.

Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 recuerda que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la situación jurídica anterior, es decir la de la comunidad y al mismo tiempo tiene un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.

3. En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo, pero en todo caso, tiene como consecuencia una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial) lo que explica que deba considerarse título inmatriculador. En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.

4. Partiendo de esta premisa y a fin de garantizar la objetividad del procedimiento inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral (como ocurre en el presente supuesto) y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación.

5. En el presente expediente el título previo de adquisición invocado por los inmatriculantes a los efectos de cumplir con lo exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria es una escritura de aportación realizada por los condóminos de la finca matriz a favor de sus respectivas sociedades de gananciales.

Como ha señalado esta Dirección General, los amplios términos del artículo 1323 del Código Civil posibilitan cualquier desplazamiento patrimonial entre los cónyuges y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que se produzcan por cualquiera de los medios legítimos previstos al efecto (artículo 609 del Código Civil).Entre dichos medios se incluye el negocio de aportación de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente o de comunicación de bienes como categoría autónoma y diferenciada con sus propios elementos y características. Estos desplazamientos patrimoniales se someterán al régimen jurídico determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los límites legales (artículos 1255 y 1274 del Código Civil) y subsidiariamente por la normativa del Código Civil. En todo caso, han de quedar debidamente expresados y precisados en el título inscribible los elementos constitutivos del negocio de aportación por el que se produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial, y especialmente su causa, que no puede presumirse a efectos registrales (vid. arts. 1.261-3.º y 1.274 y siguientes del Código Civil).

Respecto de la virtualidad inmatriculadora de la aportación a la sociedad de gananciales, dejando, al margen el análisis de las diversas teorías sobre la naturaleza jurídica de dicho negocio, lo cierto es que comporta un verdadero desplazamiento patrimonial de un bien privativo de uno de los cónyuges a la masa ganancial (constituida por un patrimonio separado colectivo, distinto de los patrimonios personales de los cónyuges, afecto a la satisfacción de necesidades distintas y con un régimen jurídico diverso). Dicho transvase patrimonial tiene indudables consecuencias jurídicas, tanto en su aspecto formal como en el material, en la medida en que implica una mutación sustancial de la situación jurídica preexistente, con modificación de los poderes de gestión y disposición que sobre el bien ostentaba previamente el aportante. Se trata de un negocio de tráfico jurídico que tiene innegable trascendencia respecto del régimen jurídico aplicable en relación con el bien aportado, especialmente en lo atinente a la capacidad para administrarlo y disponer del mismo. Según este criterio, debe exigirse que el negocio de aportación cumpla el requisito de existencia de título público de adquisición a efectos inmatriculadores.

6. Por otra parte, en relación con la inmatriculación de fincas por título público al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y concordantes, esta Dirección General ha constatado en múltiples ocasiones que dicha inmatriculación está facilitada en nuestro ordenamiento jurídico, ya que solo se exige que el adquirente de una finca presente un título público donde conste su adquisición y se acredite la adquisición anterior de su transmitente mediante un documento auténtico.

Diversas Resoluciones de este Centro Directivo (cfr. las dictadas entre el 26 y el 30 de julio de 2005, así como las de 11 de marzo de 2006 y 21 de mayo de 2007, entre otras) impidieron la inmatriculación de fincas cuando los títulos aportados podían considerarse como ficticios. No obstante la posibilidad de apreciar tal carácter ha de entenderse en sus justos términos, dentro de los cauces del procedimiento registral, pues habrán de ser el conjunto de circunstancias que concurran en cada caso –y muy especialmente el iter documental seguido– las que podrán llevar, en su caso, a la conclusión sobre su carácter ficticio, y no una mera suposición o conjetura, de que la documentación haya sido elaborada ad hoc al sólo objeto de conseguir la inmatriculación. En todo caso, tales excepciones no deben llevar a desvirtuar el carácter reglado del procedimiento de inmatriculación de modo que, con carácter general el Registrador ha de practicar las inscripciones solicitadas siempre que se presenten títulos que cumplan los requisitos legalmente establecidos al efecto.

Todas las Resoluciones de esta Dirección General que han denegado la inmatriculación del negocio de aportación (cfr., por todas ellas, la de 21 de mayo de 2007) se han basado en que se buscaba con ello crear una documentación artificial con objeto de conseguir la inmatriculación.

7. En aplicación de las doctrinas expuestas al supuesto concreto de este expediente, debe reconstruirse el «iter» inmatriculador del que resulta una aportación realizada por los copropietarios con carácter privativo de la finca matriz –que a su vez refieren que adquirieron por herencia de su madre– a sus respectivas sociedades de gananciales y una posterior segregación de dicha finca matriz y disolución de comunidad respecto de todas las fincas resultantes, de modo que se adjudican cada una por completo a los distintos partícipes. De todo ello se concluye que no existe una sola transmisión, sino más bien un complejo «iter» adquisitivo. Además, entre el otorgamiento de las escrituras de aportación y disolución median más de siete meses, por lo que (como declaró la Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no existe indicio suficiente para pensar que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación.

Tampoco cabe aquí valorar la existencia de una transmisión circular en el sentido de que vuelva a los titulares la finca que originariamente transmitieron puesto que, desde el punto de vista subjetivo, aparte de que ya no son titulares con carácter privativo de finca alguna sino que las adjudicaciones se realizan a las respectivos matrimonios con carácter ganancial, tampoco queda vestigio de comunidad proindiviso, puesto que aquéllas se realizan por entero. Además, desde el plano objetivo, ni siquiera se trata de la misma única finca que en su día aportaron a sus sociedades conyugales, sino que el objeto a inmatricular son las cuatro fincas independientes resultantes de la segregación contenida en el propio título presentado.

8. Por último ha de destacarse que deben acompañarse en la presentación en el Registro, junto con el título a inmatricular, la previa escritura de aportación a gananciales. La calificación de este título previo por parte del registrador sí constituye, conforme a lo dispuesto en los artículos 3, 18 y 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario, un requisito necesario para que se proceda a la inscripción del título presentado a Registro. No obstante por no haber sido considerado como defecto en la nota de calificación, no puede este Centro directivo considerar este extremo.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

26 julio 2011

Título de adquisición del transmitente.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si, en la doble titulación exigida para la inmatriculación por título público, el documento fehaciente que acredite la adquisición por el transmitente puede o no ser un documento privado con fecha fehaciente por haberse liquidado del impuesto de transmisiones o sucesiones.

2. Históricamente se entendió que el documento que acreditaba la adquisición por el transmitente podía ser un documento privado cuya fecha fuera fehaciente, es decir, que hubiera de ser tenida por cierta, de conformidad con lo establecido en el artículo 1227 del Código Civil. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 entendió que la fehaciencia requerida debía ser no sólo de la fecha, sino también del contenido del documento, es decir, que debía tratarse de un documento público.

3. Por ello, y, como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 8 de septiembre de 2009) el artículo 205 de la Ley Hipotecaria no sólo exige que la fecha del documento se repute auténtica, conforme a lo dispuesto por el artículo 1227 del Código Civil, sino que dicho documento acredite de modo fehaciente haber adquirido el derecho, y así se deduce también de lo establecido por el artículo 199.b) de la misma Ley cuando hace referencia al acreditamiento de modo fehaciente del título adquisitivo del transmitente o enajenante, mientras que el documento privado no prueba fehacientemente por sí mismo la adquisición del derecho sobre la finca, pues, aun concurriendo cualquiera de las circunstancias previstas en el artículo 1227 del Código Civil, sólo acredita frente a terceros su fecha pero no la veracidad de su contenido.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

23 enero 2012

Título de adquisición del transmitente.- 1. En el presente recurso se debate la virtualidad inmatriculadora de una escritura pública en la que se formalizan sucesivas transmisiones hereditarias. En primer lugar se hace referencia a la transmisión efectuada desde el primer causante, a la sazón titular catastral, a favor de su hija. En segundo lugar, se formaliza la herencia de aquélla a favor de sus cuatro hijos vivos, que son los otorgantes de la escritura y los que demandan la inmatriculación.

Son circunstancias relevantes, a los efectos de este recurso, las siguientes:

a) En una escritura pública se constata el fallecimiento de un señor en 1952 (el titular inmediato de los bienes), que deja como única heredera a su hija. Esta hija, a su vez había fallecido en 1983, dejando seis hijos y herederos, los cuatro que otorgan la escritura, y otros dos que ya habían fallecido al tiempo de dicho otorgamiento, aunque con posterioridad a su madre. Los cuatro otorgantes de la escritura habían sido declarados herederos (mediante el correspondiente auto judicial) de estos dos últimos finados, que habían fallecido sin aceptar ni repudiar la herencia de su madre.

b) En la escritura pública se formaliza la transmisión del titular catastral a favor de su única hija y heredera. A tal fin se acredita el título sucesorio correspondiente (declaración notarial de herederos abintestato) y, tras señalar que dicha heredera tenía aceptada tácitamente la herencia paterna, se ratifica por los herederos de ésta dicha aceptación hereditaria y se establece que han de entenderse adjudicados a tal heredera todo lo que integra la herencia de su finado padre.

c) A continuación, en la misma escritura se procede a adjudicar a los otorgantes, en tanto herederos de su madre, todos los bienes que ésta había adquirido de su padre, el abuelo de los comparecientes en la escritura.

d) Los cuatro hermanos otorgantes se adjudican la herencia por partes iguales, «en pago de sus derechos hereditarios en la herencia de su madre, y en virtud de los derechos de transmisión» operados por el previo fallecimiento de otros dos hermanos.

El defecto que opone en la calificación registral, y al cual ha de limitarse este recurso, consiste en que no ha sido cumplida la exigencia del «doble título», al no aparecer debidamente cumplimentado el título público de adquisición en cuya virtud se solicitan las inmatriculaciones, bien con acta de notoriedad, bien mediante documento fehaciente.

2. La inmatriculación por título público constituye un procedimiento mediante el cual nuestro ordenamiento hipotecario favorece en buena medida el acceso de las fincas a los libros del Registro. En principio, sin necesidad de otros requisitos, basta para conseguir dicho objetivo con que el inmatriculante acredite su adquisición y justifique la de su transmitente, si bien ambas mediante documento público. No obstante, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento intabulador, también se considera relevante que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el acto inmatriculante y, también, que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el único objetivo de producir la inmatriculación. Además, es requisito necesario para inmatricular que se acompañe certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca en el título, de la que resulte que está catastrada a favor de transmitente o adquirente (vid. artículo 298.1, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario).

3. En el presente caso se discute que se cumpla en forma adecuada la exigencia del «doble título». Esta exigencia, tal y como ha aclarado el Tribunal Supremo, requiere la acreditación mediante documento público de al menos dos títulos con virtualidad traslativa del dominio sobre los bienes inmuebles. Es decir, a través de documentación pública ha de acreditarse tanto la titularidad cuyo acceso registral se demanda, como la titularidad de quien le ha precedido en la misma. El legislador, de esta forma, duplica la exigencia de título público con el específico propósito de que se constate, a través del instrumento público, de manera fehaciente y suficiente un tracto de titularidad auténtico, que en esencia es lo que justifica el acceso de la finca concernida al Registro, mediante la apertura del correspondiente folio, así como de la titularidad dominical resultante.

4. En el presente caso mediante la escritura pública presentada a inscripción se acredita tanto el título adquisitivo de los sujetos inmatriculantes (herencia de su madre) como el título de adquisición de su transmitente (herencia de su padre, a la sazón abuelo de los titulares actuales). De este modo se refleja mediante documento auténtico dos títulos materiales sucesivos, las dos transmisiones hereditarias, que tienen suficiente virtualidad traslativa, colmándose de esta forma la exigencia del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

5. De esta forma, pese a la unidad documental adquisición de la transmitente quedó suficientemente acreditada en el título presentado a inscripción. En efecto, la titularidad de la transmitente se justifica en la escritura pública a través de la formalización de la previa adquisición hereditaria que había tenido lugar al fallecimiento del primer causante, a cuyo favor figuran catastradas las fincas cuya inmatriculación se pretende. Con tal motivo se acredita el correspondiente título de la sucesión –acta notarial de notoriedad donde se la declara heredera única– y se formaliza su previa aceptación tácita –mediante la ratificación formal de sus herederos (en tanto sucesores suyos, cfr. artículo 661 del Código Civil)–, así como la adjudicación a su favor de los bienes inventariados, como antecedente necesario a la adjudicación que se efectúa a favor de estos últimos. Ha de tenerse en cuenta que, conforme al artículo 609 del Código Civil, la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten –entre otros modos– por sucesión testada e intestada, por lo que ésta constituye un título hábil para que los herederos acrediten la previa adquisición del derecho, de suerte que acreditada esta adquisición previa mediante documento fehaciente y no estando inscrito el mismo derecho a favor de otra persona, pueda ser objeto de inmatriculación el posterior título de transmisión a favor de los titulares actuales, demandantes del acceso registral de su titularidad.

Asimismo, en relación con el carácter previo de la adquisición de las ahora transmitentes, tampoco puede olvidarse: que el fallecimiento del causante de la transmitente se produjo en el año 1952, momento a partir del cual se trasmiten los derechos a su sucesión (cfr. artículo 657 del Código Civil); que los efectos de la aceptación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte de dicho causante (artículo 989 del mismo Código); que, con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil).

Por tanto, habiendo quedado acreditada la adquisición de la transmitente, de los que pretenden la inmatriculación a su favor, mediante un título material con suficiente eficacia traslativa y formalizado en documento público resulta totalmente innecesaria que se vuelva a acreditar la titularidad de aquélla mediante acta de notoriedad.

A la vista de los fundamentos de Derecho que preceden, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar nota de calificación impugnada.

5 junio 2012

Título de adquisición del transmitente.- 1. Se presenta para su inmatriculación escritura de venta de una finca. En el título de adquisición se dice: «Le pertenece por herencia de su padre don A. P. P. en virtud de escritura por mí autorizada el diecinueve de mayo de dos mil once, número 747 de Protocolo». La registradora suspende la inmatriculación por entender que debe presentarse el título previo.

2. El recurrente aduce que, si bien el segundo apartado del artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción se expresen las circunstancias de la adquisición anterior, tales circunstancias resultan ya del documento presentado, pero olvida que la calificación del registrador en los casos de inmatriculación por título público, por existir dos transmisiones, se extiende a la identidad de la finca del título previo y la que es objeto del título que se pretende inmatricular, como se deriva de la misma interpretación literal del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y de las Resoluciones citadas en los «Vistos».

Además, el párrafo segundo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria bien claramente dice que las circunstancias esenciales de la adquisición anterior deben tomarse de «los mismos documentos o de otros presentados al efecto», por lo que dichas circunstancias se deben tomar del documento en que consten y, caso de que no constaren, podrían ser las que resultaren de documentos subsanatorios o complementarios, pero siempre bajo la necesidad de calificación registral de la identidad de la finca.

Y sobre todo teniendo en cuenta que el título inscribible en este caso está constituido por dos documentos, el último público inscribible y el anterior complementario de él, pues el artículo 33 del Reglamento Hipotecario define el título aludiendo no sólo al documento principal sino también a los complementarios. Es la misma razón que exige presentar el acta de notoriedad complementaria del título público cuando no existe o es insuficiente dicho documento fehaciente anterior, todo lo cual entra en el ámbito de la calificación registral por tratarse de la inscripción inmatriculadora que abre folio registral a la finca, lo que exige extremar todas las garantías y requisitos del procedimiento registral.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación impugnada.

17 julio 2012

Título de adquisición del transmitente.- 1. Plantea el presente recurso el problema de si son suficientes a los efectos de proceder a la inmatriculación en el Registro de la Propiedad de sendas fincas una única escritura pública en cuya virtud los otorgantes, previa aceptación pura y simple de la herencia causada por su esposo y padre respectivamente, liquidan parcialmente la sociedad de gananciales formada por la viuda y su fallecido esposo, y adjudican a la primera, en pleno dominio, una mitad indivisa de dos fincas, y a la herencia del causante la restante mitad indivisa. A continuación adjudican la mitad indivisa de las fincas adjudicadas a la herencia del causante a su hijo y heredero en plena propiedad («otorgan» primero). Finalmente, la viuda adjudica la mitad indivisa de las referidas fincas, previamente adjudicadas en pago de su haber en la sociedad de gananciales, a título de pacto de mejora, conforme al Derecho civil foral de Galicia – con carácter irrevocable y facultad de libre disposición -, a su referido hijo, quien acepta dicha adjudicación («otorgan» segundo).

2. En principio, en nuestro Derecho, basta sin necesidad de otros requisitos, para practicar la inmatriculación de fincas, que se acredite su adquisición por su presunto titular y se justifique la de su transmitente, en los términos prevenidos en la Ley Hipotecaria y su Reglamento. No obstante, se viene exigiendo también que, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento, el título inmatriculable no sea meramente declarativo; que incorpore certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas, en términos absolutamente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente; que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el negocio que justifica la inmatriculación, y también que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo éste que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de función económica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, gratuidad de la operación, vínculos de parentesco entre los partícipes en los respectivos negocios, etc) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida «ad hoc», con carácter meramente instrumental a fin de conseguir la inmatriculación, pues tal situación es rechazada por el Ordenamiento jurídico por envolver un verdadero fraude de ley (cfr. artículo 6.4 del Código Civil).

3. Por lo que se refiere al carácter traslativo, de los títulos públicos exigidos por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 19 de mayo y 26 de julio de 2011), el debate sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de la herencia a los efectos de que exista el doble título traslativo exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.

Un sector doctrinal defiende el carácter meramente especificativo de derechos de la disolución de comunidad y afirma que la característica esencial del título público de adquisición es contener un acto de adquisición derivativa, por lo que, por no implicar un título de transferencia inmobiliaria, la división de la cosa común no es título público inmatriculable. Otro sector doctrinal, defiende el carácter traslativo de la disolución mientras que un tercer sector sin embargo considera que el negocio jurídico causante de la inmatriculación puede ser un título atributivo o determinativo, excluyéndose solamente los títulos meramente declarativos o los que recojan una mera modificación física de la finca, como declaraciones de obra nueva, división horizontal sin disolución de comunidad, división material, agrupación o segregación.

También esta Dirección General ha abordado el problema, y en su Resolución de 14 de diciembre de 2000 negó a la disolución de comunidad el carácter de título inmatriculable por no acreditar fehacientemente el título de adquisición invocado por los comuneros. Por su parte, la de 26 de abril de 2003 trató sólo indirectamente el problema planteado, pues el Registrador había considerado suficiente para inmatricular la doble titulación de disolución de comunidad y compraventa, por lo que este Centro Directivo no entró en el problema. La Resolución de 18 de diciembre de 2003 abordó el supuesto de una disolución de comunidad complementada por acta de notoriedad que acredita que es tenido por dueño el que lo es por la disolución, concluyendo que lo que hay que declarar como notoria es la titularidad de los comuneros, admitiendo con ello que dichos comuneros son los transferentes.

Desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados implicados en la disolución de comunidad, la Dirección General de los Registros y del Notariado exigió la autorización judicial, propia de los actos de disposición de bienes inmuebles, en aquellos casos en que habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla del artículo 1061 del Código Civil. Pero no se consideran sujetos a autorización los actos de adjudicación de la única finca común, aunque se compense en efectivo al menor (cfr. Resolución de 2 de enero de 2004), ni tampoco cuando, siendo varias cosas, se forman lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).

Por su parte la Jurisprudencia también ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o niegan rotundamente su carácter traslativo, prevalece en nuestra Jurisprudencia una consideración intermedia de la partición. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2007, señala: «esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de distintos artículos del propio Código… Así la norma del artículo 1068 del Código despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia…». Se excluyen así, entre otras, las teorías que vendrían a equiparar la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario por su cuota previa.

Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 recuerda que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la situación jurídica anterior, es decir la de la comunidad y al mismo tiempo tiene un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.

4. En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo, pero en todo caso, tiene como consecuencia una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial) lo que explica que deba considerarse título inmatriculador. En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. Por tanto, desde este punto de vista no cabe objetar la documentación calificada.

5. Admitidos, a los efectos de la inmatriculación por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, los títulos públicos de partición de herencia y de liquidación de la sociedad de gananciales, según se desprende de las consideraciones anteriores, el problema en el presente expediente se centra en el requisito negativo que impone la exclusión como títulos inmatriculadores de aquellos que tengan carácter meramente instrumental, es decir, que hayan sido confeccionados «ad hoc» a fin de conseguir el efecto de la inmatriculación pretendida. En este sentido, cabe recordar cómo el primitivo rigor que, para poder ser apreciada por los registradores, se exigía a la prueba de esa presunta instrumentalidad de la titulación aportada ha sido temperado por la Resolución de 21 de mayo de 2007 que estableció que no servía como título inmatriculador una escritura de aportación de la finca del marido a la sociedad conyugal, adjuntando como documento fehaciente anterior escritura de compraventa – número anterior del protocolo – en que el marido había comprado con aseveración de la esposa de que el precio se pagó con dinero privativo de aquél, porque entraba en el «terreno de lo racional», y no era, por tanto, una mera conjetura, pensar que se buscaba crear un título inmatriculador «ad hoc». En resumen, la simultaneidad de fechas y el escaso coste fiscal de las operaciones (indicios que también concurren en el presente caso) se estimaron suficientes para apreciar su existencia; porque, aunque la titularidad que resultaba del título final era distinta de la inicial, no lo era en cambio totalmente de la que resultaba del título intermedio.

Facilitación de la prueba que habían acentuado ya las Resoluciones de 26 (3), 27 (3), 28 (3), 29 (3), y 30 (2) de julio de 2005 cuando observaron que era un factor relevante a efectos de concluir que había elaborado un título inmatriculador «ad hoc» el de que aparezcan representadas por la misma persona la sociedad que aparece como transmitente en el título previo y la que adquiere en el segundo título. Y que recibió todavía mayor empuje en la Resolución de 16 de noviembre de 2009. Según ésta, la inmatriculación en nuestro sistema está muy facilitada, por lo que ha de evitarse que se produzcan inmatriculaciones con titulaciones «ad hoc», lo que, entiende, se produce sin «sombra de duda» cuando al final del proceso los bienes mantienen el mismo carácter que tenían anteriormente. En el caso resuelto en la citada resolución el cambio del régimen matrimonial había durado sólo ocho días y se habían utilizado dos negocios de sentido contrario, como eran la disolución de la sociedad de gananciales y una nueva aportación.

En definitiva, esta tendencia a exigir un mayor grado de certeza en el carácter no instrumental de los títulos a través de los cuales se pretenda obtener la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad se explica y justifica por las exigencias derivadas del principio de seguridad jurídica preventiva, que resultan incompatibles con la mera posibilidad de que mediante el simple expediente de la creación instrumental de títulos se volatilicen todas las prevenciones que para la inmatriculación mediante título público ha instituido el legislador, debiendo interpretarse estas exigencias en el sentido de garantizar que el sistema no resulte permeable al fraude de ley.

6. No es necesario insistir sobre el reforzamiento jurídico que proporciona al derecho que se inscribe el proceso inmatriculador, es decir, sobre las importantes ventajas para el inmatriculante y graves perjuicios para terceros – en primer lugar los que puedan alegar derechos sobre la finca adquiridos con anterioridad (cfr. artículo 207 de la Ley Hipotecaria) – que pueden derivarse de la incorporación de un inmueble al Registro de la Propiedad si fuese el caso que no correspondiese (cfr. artículos 17, 1.3, 34, 38, 41, 145 entre otros de la ley hipotecaria). Es por ello que las cautelas, prevenidas en la Ley y el Reglamento, y aplicadas por la jurisprudencia y por este Centro Directivo, han de ser observadas con especial cuidado lo que, forzosamente, obliga a extremar el celo al funcionario calificador en todo el proceso, para impedir que puedan llegar a inmatricularse fincas que no cumplen con los requisitos exigidos; lo que obligaría a los posibles perjudicados a seguir costosos trámites para restablecer la situación anterior.

7. En el presente caso concurren casi todos los indicios mencionados más arriba que se han manejado para apreciar la instrumentalidad de la operación diseñada. Ya que no solo se da la simultaneidad, en grado absoluto pues las dos alegadas transmisiones se producen en un único instrumento público, otorgado en unidad de acto y, por tanto, con perfecta coetaneidad, y escaso coste fiscal de las operaciones documentadas, sino también la participación exclusiva en tales operaciones de personas ligadas por los vínculos más estrechos de parentesco (matrimonio y filiación), la gratuidad de las operaciones, e incluso la circularidad si atendemos a la doctrina de la nombrada Resolución de este Centro de 21 de mayo de 2007 por cuanto, tras las operaciones documentadas, los bienes quedan, en definitiva, en manos de un hijo de los cónyuges titulares, hijo en quien concurre la condición de heredero del marido fallecido, en cuya posición patrimonial queda subrogado como tal sucesor universal del mismo.

A todo ello se añade la circunstancia de que en el presente caso la escritura pública calificada indica en el apartado «Título» de las fincas inventariadas que se pretenden inmatricular, el de la mera manifestación de los otorgantes de haberlas adquirido por compra hace más de veinticinco años, sin que lo acrediten documentalmente, ni precisen ninguna otra circunstancia de tal supuesta compra, ni el titular de quien se adquirió, de lo cual hace la oportuna advertencia el notario autorizante. No se trata de exigir que se acredite fehacientemente la adquisición realizada por los causantes de los que traen causa el transmitente de quien pretende inmatricular a su favor, pero sí de señalar que el dato de que no conste circunstancia alguna en relación con la alegada compraventa constituye un indicio o factor más que, en la ponderación interpretativa que el registrador ha de realizar para alcanzar la conclusión del carácter instrumental del iter negocial seguido, ha de tomarse en consideración a fin de reforzar la convicción sobre el reiterado carácter instrumental, confirmando en su virtud el rechazo de la pretensión inmatriculadora por la vía simplificada intentada del título público a que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. No olvidemos que este precepto exige que el transmitente acredite de modo fehaciente haber adquirido con anterioridad al título público que se presenta a inmatriculación, y si bien no exige categóricamente un lapso de tiempo especial entre ambas transmisiones, a diferencia de lo que hacía el Reglamento Hipotecario en su artículo 298, modificado en este extremo por la reforma llevada a cabo por Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, sin embargo sí excluye la simultaneidad («……títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos…»), simultaneidad que en este caso concurre de forma plena, al punto de documentarse el total «iter» transmisivo en un mismo y único instrumento público.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

25 julio 2012

Título de adquisición del transmitente.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se presenta en el Registro escritura por la que el representante de una sociedad mercantil afirma que la sociedad representada es dueña de una finca urbana, por haberla adquirido como consecuencia de una escritura de aumento de capital autorizada dos días antes, que se halla pendiente de inscripción en el Registro Mercantil, vendiendo a continuación dicha finca.

El registrador atribuye dos defectos, por los que no inscribe: 1) No haberse inscrito en el Registro Mercantil la escritura de ampliación de capital que fue causa de la aportación a la sociedad de la finca; y 2) Tener duda fundada sobre la identidad de la finca. La duda se basa en que las colindantes se formaron por segregación de otra, por lo que la vendida puede tener la misma procedencia y, en consecuencia, hallarse inscrita (esta cuestión puede verse, más atrás, en el apartado “Identidad de la finca”).

2. Hay que hacer constar, en primer lugar, que, de conformidad con lo que establece el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no se entra en causas o motivos ajenos a la calificación registral, limitándose esta resolución a los defectos alegados por el registrador.

3. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser revocado. Sin entrar ahora de lleno en el tema de la calificación del antetítulo o título previo en la inmatriculación por título público, es lo cierto que, como dijo la Resolución de 2 de junio de 2005, que debe ser un título que tenga, por sí mismo, virtualidad suficiente para transferir el dominio, En este caso, el antetítulo es más que eso, pues la falta de inscripción de la ampliación de capital que fue su causa no impediría de ningún modo la transmisión que se operó por virtud del mismo.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto al primero de los defectos, y desestimarlo en cuanto al segundo.

2 agosto 2012

 

[1] Aunque en alguna Resolución el Centro Directivo ha afirmado que el fraude es un hecho que escapa a la calificación del Registrador, en este caso, sin emplear la palabra “fraude”, viene a confirmar una calificación denegatoria basada en la apreciación de un fraude evidente. Tal vez por este motivo esta Resolución fue anulada por la sentencia de 20 de octubre de 2006, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Pontevedra, confirmada por la de 14 de marzo de 2007, de la Audiencia Provincial, publicada en el B.O.E de 30 de abril de 2008. Como en otros casos, el fallo publicado no contiene los argumentos empleados para anular la Resolución.