NOTIFICACIÓN

A los concedentes de un derecho de opción

A los concedentes de un derecho de opción

Se discute en el presente recurso si la mera notificación del ejercicio del derecho de opción de compra de bienes inmuebles a uno de los cónyuges en caso de haber sido concedido este derecho por ambos es suficiente a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad o si por el contrario debe entenderse que ambos cónyuges deben ser notificados cuando se pretenda ejercer dicho derecho concedido por aquellos.

Admitida por esta Dirección General y por el Tribunal Supremo, dada la naturaleza unilateral del derecho de opción, la inscribibilidad del pacto en virtud del cual se concede al optante la posibilidad de ejercitar el derecho de opción por sí solo, concediéndole a tal efecto el concedente poder para ello; se plantea ahora si concedido tal poder por ambos cónyuges y constando inscrito el inmueble sobre el que recae la opción por mitades a favor de los mismos será suficiente la notificación a uno de ellos para poder hacer uso del poder y proceder al ejercicio de la opción o si por el contrario es necesario contar para ello con notificación especial y separada a cada uno de los cónyuges afectados.

A pesar de la presunción del artículo 68 del Código Civil de que los cónyuges viven juntos, y de que ya se haya admitido en algunas ocasiones por el Tribunal Supremo que la notificación hecha a uno de los cónyuges implica que ambos han sido notificados, e incluso que la notificación recibida por personas del más íntimo círculo familiar del destinatario implica la validez de la notificación dada la dificultad de creer en estos casos que las comunicaciones no se hubiesen puesto en conocimiento de su destinatario; es ésta una doctrina que no resulta aplicable al caso que nos ocupa, pues en las sentencias a que alude el recurrente se trataba de notificaciones de resoluciones judiciales a quien se hallaba en rebeldía, sin que pueda extenderse esta doctrina a la notificación de la intención de ejercitar extrajudicialmente el derecho de opción, pues es bien sabido que para extender por analogía una norma o doctrina jurisprudencial a otro supuesto de hecho es estrictamente necesario que entre ambos supuestos comparados exista identidad de razón, lo que no ocurre en el caso que nos ocupa.

Si bien sería más discutible la solución en caso de pertenecer la vivienda con carácter ganancial a ambos cónyuges, no ocurre lo mismo en el caso que nos ocupa, donde la mitad indivisa de la vivienda y la plaza de garaje en su totalidad constan inscritos en el Registro de la Propiedad a favor de la esposa con carácter privativo. Consecuentemente con lo cual, y con el hecho de que al concederse el derecho de opción se estipuló que su ejercicio debería ser debidamente notificado a ambos cónyuges propietarios, y así se inscribió en el Registro de la Propiedad, el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige para poder inscribir el ejercicio del derecho de opción respecto de la mitad indivisa de la vivienda y la plaza de garaje pertenecientes a doña María Teresa Martínez Sanz que la misma sea notificada sin que sea válida a estos efectos la notificación efectuada a su marido en el domicilio de ambos, pues se exige notificación especial y separada a cada uno.  [1]

Sin embargo, sí debe entenderse a la luz de la documentación aportada en la última presentación de documentos en el Registro de la Propiedad, en la que con carácter subsidiario se planteaba el presente recurso para el caso de que la Registradora no modificara su calificación anterior, que queda subsanado el defecto en cuanto al contenido de la notificación de 11 de septiembre de 2003, ya que se aporta certificado de Correos del impreso del burofax en cuestión y de la carta contenida en el mismo; debiendo por tanto procederse a la inscripción en cuanto a la mitad de la finca perteneciente a don Pedro Pablo de Antonio Rico.

22 enero 2005

[1] El recurrente, al parecer, interpuso demanda de juicio verbal, que fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Valladolid; posteriormente, apeló ante la Audiencia Provincial, que, por sentencia de fecha 10 de julio de 2006, revocó la sentencia y la Resolución del Centro Directivo. El B.O.E. de 31 de diciembre de 2007 publica la sentencia de la Audiencia Provincial (más de un año después de dictarse), pero se limita a publicar el fallo, en el que sólo se ordena la inscripción del documento, con lo que nos quedamos sin saber los argumentos utilizados frente al criterio seguido por la Dirección General.