NOTIFICACIÓN

A los efectos de los derechos de tanteo y retracto

Bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1.946, para poder inscribir en el Registro una escritura de venta de un piso era necesaria o la declaración del vendedor de no estar arrendado o bien la previa notificación al inquilino, puesto que tal exigencia determina el momento de iniciación del cómputo del plazo para ejercitar el derecho de retracto; porque si bien, conforme al artículo 64, los plazos se contarán desde que fuese inscrita la venta, seguidamente se ordena que no se podrán computar hasta que fuere notificada.

4 diciembre 1957

A los efectos de los derechos de tanteo y retracto.- El acta notarial por la que el inquilino hace constar que conoce el propósito de vender del arrendador, así como el precio y condiciones, y renuncia a los derechos de tanteo y retracto, puede suplir la notificación necesaria para el tanteo. Pero para la inscripción de la venta perfeccionada se requiere otra notificación al inquilino, a fin de que, si lo estima oportuno, pueda ejercitar en el plazo de quince días su derecho de retracto, ya que este derecho es posterior al hecho que le sirve de base, por lo que ineficaz la renuncia anticipada.

17 enero y 6 febrero 1958

A los efectos de los derechos de tanteo y retracto.- Es procedente la notificación al inquilino de una finca arrendada cuando después de haberse inscrito la transmisión de un 85 por 100 llevada a cabo por título de cesión a cambio de alimentos, se pretende después inscribir la transmisión del 15 por 100 restante que se realizó en el mismo documento por adjudicación en pago de deuda, pues aunque las normas del Reglamento Hipotecario permitan el mecanismo de estas inscripciones separadas en el tiempo, en la realidad no hubo tal distanciamiento en el tiempo de las adquisiciones, con lo cual no puede admitirse la tesis del recurrente de que al solicitarse la inscripción del 15 por 100 pendiente había una comunidad entre transmitente y adquirentes que originaba un derecho de retracto entre comuneros que hubiera sido preferente al del inquilino.

22 abril 1991

A efectos de los derechos de tanteo y retracto.- 1) No puede rechazarse una notificación por considerar que falta la constancia de su contenido si el requerimiento que se hizo al Notario interesaba de él que hiciera la notificación a través de la remisión de copia simple parcial de las adjudicaciones realizadas, pues no se puede cuestionar que al atenderlo no se incluyera la parte de la escritura que permitiera a cada interesado tener conocimiento de la transmisión de la finca concreta de la que era arrendatario. 2) En cuanto al defecto de no expresarse la valoración individual de cada una de dichas fincas, también debe rechazarse, pues constando en el título el valor asignado al edificio en su conjunto y respecto de cada finca la cuota de participación en el valor total del inmueble que se le asigna, el hallar el valor que se atribuye a cada una de éstas será el fruto de una sencilla operación aritmética. 3) En cuanto al desconocimiento del lugar donde se hicieron las notificaciones, aparte de que una presunción lógica conduce a entender que lo han sido en las propias fincas arrendadas, resulta intrascendente si se han hecho. 4) En cambio, la cuestión de si se han practicado, sí se confirma, pues de las diligencias extendidas a continuación de la escritura resulta que el Notario procedió a imponer como certificadas con acuse de recibo las cartas a que se refiere, pero según una relación que no se incluye; si en las sucesivas diligencias consta la recepción de los diversos acuses de recibo identificados con un número, así como la devolución de las cartas sin entregar identificadas de igual forma, para culminar con otras diligencias donde consta la constitución del propio Notario en diversas fincas del edificio para practicar personalmente otras tantas notificaciones con diverso resultado, no existen elementos que permitan apreciar que estas últimas se corresponden con aquellas en que la utilización de la vía postal no fructificó, por lo que es preciso que de alguno forma quede constancia de que por uno u otro procedimiento se practicaron todas las notificaciones interesadas en el requerimiento, o lo que es lo mismo, que se notificó a todos los arrendatarios.

7 octubre 2002

A efectos de los derechos de tanteo y retracto.- l. Mediante escritura de compraventa siete sociedades mercantiles venden a otra una vivienda unifamiliar de un conjunto que se dividió horizontalmente en su día. En la misma se afirma que, según afirman los comparecientes se encuentra arrendada a una determinada persona física. Se acompañan al título de venta dos actas notariales sucesivas de notificación al arrendatario: una con personación del Notario competente en el inmueble objeto de la venta donde por dos veces, en sendos días distintos se afirma que llamó a la puerta sin que le contestara persona alguna, ni se le abriera la puerta y no encontrando conserje, vecino ni persona alguna con quien entender la diligencia se daba por concluida el acta. La otra se efectuó por el conducto de correo certificado con acuse de recibo acreditándose su envío por tal medio y su devolución a los pocos días sin haberse recibido. El Registrador suspende la inscripción de la compraventa por no haber recibido el inquilino la notificación prevenida en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos urbanos.

2. En efecto, si hubiera llegado a conocimiento del arrendatario la venta efectuada o sus condiciones, debidamente acreditado en el acta la inscripción se hubiera efectuado si mas problema pues es la única objeción que hace el Registrador. Sin embargo es los cierto que ninguna ley exige que material e indubitadamente tengan que llegar al conocimiento del destinatario las notificaciones que se le puedan efectuar dada la multiplicidad de vicisitudes que pueden suceder en el mundo de los hechos por las que la llegada a su destino puede verse frustrada (ausencia del domicilio en un momento concreto, imposibilidad física de atender el requerimiento en el momento en que éste se efectúa, inexistencia de vecinos o persona alguna que sea hallada en aquel momento o cualquier otra de esta índole) Por ello el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos urbanos en su párrafo 5° solamente exige para la inscripción de títulos de venta de viviendas arrendadas que se justifique que han tenido lugar las notificaciones con los requisitos en ellas exigidos, donde el Registrador debe y no sólo puede extremar su calificación al examinar las mismas y sus trámites. Y si éstas, como es ahora el caso han sido practicadas con arreglo a las leyes y reiteradas dos veces, no puede obstaculizarse el tráfico jurídico con el rigor de certezas que deben ser alegadas por los interesados en la instancia correspondiente si pretenden hacer valer sus derechos.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.

17 marzo 2005

A los efectos de los derechos de tanteo y retracto.- En esta Resolución se abordan diversos problemas derivados de la ejecución de un embargo. Aquí se examina uno de ellos. Los restantes pueden verse en los apartados “ANOTACION DE EMBARGO. Adjudicación de la finca embargada; Ejecución y notificaciones; Ineficacia de la que ha caducado”.

3. La segunda de las cuestiones planteadas en relación con la inscripción a favor del adjudicatario surge a propósito del posible derecho de adquisición preferente que a los arrendatarios reconocía la legislación especial de arrendamientos rústicos. La procedencia de ese derecho, aún en el caso de transmisiones forzosas, resulta de los artículos 86, 89 y 92 de la Ley de 31 de diciembre de 1980, pero que a efectos registrales sean aplicables en tales casos las cautelas que en garantía del derecho de los arrendatarios se contenían en el artículo 91 de la misma Ley ya es más dudoso. Esta norma contempla exclusivamente el supuesto de transmisiones voluntarias en escritura pública, y sólo en esas transmisiones puede exigirse una determinada declaración al transmitente, prácticamente imposible en el caso de transmisiones forzosas.

Otra cosa es que el derecho de retracto posterior a la transmisión y cuyo ejercicio había procurado el legislador a través de la obligación de notificar la transmisión impuesta al adquirente por la regla 3.ª de la misma norma, y que si podría exigirse al rematante como adquirente que es o, en su defecto, una declaración por parte del mismo de que la notificación no procede por no existir arrendatarios, que es la solución a que conduce la Resolución de 5 de noviembre de 1993, siguiendo precedentes resueltos en relación con arrendamientos urbanos.

Y la necesidad de esa declaración no cabe suplirla con base en el argumento del recurrente sobre la existencia de una puesta en posesión judicial de la finca al adjudicatario, por cuanto, aparte de que el acta de la misma se aporta después de hecha la calificación en la que, por tanto, no pudo tomarse en cuenta, lo cierto es que al haber tenido lugar esa entrega de posesión en fecha posterior en más de cuatro años a la aprobación del remate existe la posibilidad de que la situación arrendaticia fuera distinta en uno y otro momento.

20 octubre 2005