OBRA NUEVA
Alteraciones constitutivas de obra nueva
La modificación consistente en dividir una planta de un edificio dividido horizontalmente en dos superpuestas no debe considerarse como simple acto de división, sino como una obra nueva, puesto que se altera la estructura esencial del edificio. Por tanto, serán exigibles, según cual sea la fecha en que se realizó la obra, las prescripciones del artículo 25 de la Ley 8/1990 o las de su disposición transitoria sexta.
28 abril 1992
Alteraciones constitutivas de obra nueva.- La división de una planta de un edificio sujeto a un régimen de propiedad horizontal en dos plantas no es un simple acto de división de un local, sino que se trata de una modificación de la obra nueva declarada e inscrita, puesto que afecta a la estructura esencial del edificio, y está sujeta a los requisitos establecidos para la inscripción de obra nueva. Supuesto lo anterior, no basta con la certificación de un Técnico, aunque sea el Arquitecto municipal, sino que es precisa la licencia de edificación o la resolución administrativa que altere los términos de la ya existente, si bien la falta de este requisito no puede considerarse defecto insubsanable.
14 diciembre 1992
Alteraciones constitutivas de obra nueva.- Hecha una ampliación de obra nueva (que se dice realizada por la viuda durante su matrimonio sobre una finca que fue ganancial), no puede exigirse que concurran a la escritura de declaración los herederos del marido, pues la declaración de obra nueva, en cuanto constatación de las características físicas de una finca, debe formularse por quien en ese momento sea su titular según el Registro y así se infiere tanto del principio registral de tracto sucesivo como de la presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito en la forma que resulta del asiento correspondiente. Por otra parte, la circunstancia de que en el documento en que se formalizó la liquidación de la sociedad conyugal se describiera la finca en su estado anterior a la ampliación de obra ahora declarada, no significa que de la adjudicación subsiguiente quedara excluida esta última o que ello fuera dudoso y requiriera ahora la intervención de los herederos del cónyuge fallecido, pues la omisión de las características físicas carece de relevancia jurídica al efecto de decidir el alcance de lo que realmente se transmite.
14 marzo 2001
Alteraciones constitutivas de obra nueva.- La modificación de una obra nueva (conversión de una plaza de aparcamiento en trastero y la desaparición de otros dos trasteros para convertirlos en zona de paso, con la modificación de la descripción y cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal) no requiere necesariamente la licencia de obra cuando existe una licencia de ocupación, testimoniada en la escritura, que acredita, conforme a las disposiciones aplicables, que dicha modificación del edificio está ajustada a la legislación urbanística. La Dirección invoca, además, lo dispuesto en el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y el principio de libertad que rige el dominio y del que resulta que las limitaciones al mismo han de resultar de la Ley y ser interpretadas restrictivamente (artículos 33 de la Constitución y 348 del Código Civil).
21 noviembre 2001
Alteraciones constitutivas de obra nueva.- La rectificación de una obra inscrita en el Registro, si es antigua, puede obtenerse cumpliendo los requisitos establecidos para esta clase de construcciones, como se ve, más adelante, en el apartado “Construcciones antiguas”.
18 febrero 2005
Alteraciones constitutivas de obra nueva.- En el presente recurso se discute en primer lugar si cabe proceder a la inscripción de una escritura de rectificación de otra de declaración de obra nueva, llevando consigo aquella la construcción de una nueva planta, sin contar para ello con la oportuna licencia del Ayuntamiento, sobre la base de que existe un certificado de técnico competente que acredita la adecuación de la descripción a la licencia.
Los títulos en virtud de los cuales se pretende la inscripción en el Registro de la Propiedad de obras nuevas, sean de nueva construcción o mejoras, declaraciones de obras nuevas propiamente dichas o rectificación de descripción, exigen –entre otros extremos-la expresión del número de plantas de que goza finalmente el inmueble, debiendo acreditarse al efecto la obtención de la licencia correspondiente salvo que legalmente no fuera exigible (artículos 45 y 46 del Real Decreto 1093/1997). Lo mismo ocurre respecto de los títulos de modificación de propiedad horizontal cuando se pretenden inscribir más elementos que los previstos en la obra nueva inicial, sin que los trasteros –a diferencia de los locales comerciales y plazas de garaje-estén exceptuados de esta acreditación.
En el supuesto de hecho de este recurso, en un primer momento se hablaba de cuatro plantas, una baja para garajes y locales y tres más para 21 viviendas; mientras que en el título rectificante se habla de una planta baja, tres plantas altas, y además una planta bajo cubierta que no se contemplaba en la descripción inicial. Por tanto, es necesario acreditar la obtención de licencia que prevea la nueva planta.
No exime de la acreditación de licencia para la nueva planta declarada el hecho de que el certificado del técnico asegure la adecuación de la declaración a la licencia, ya que la presunción de validez del citado certificado queda en entredicho por la existencia de otro certificado del mismo técnico que decía lo mismo antes de la declaración de la nueva planta o rectificación de la descripción de la inicial obra nueva.
31 marzo 2005
Alteraciones constitutivas de obra nueva.- 1. En un edificio compuesto de tres cuerpos funcionalmente independientes, la sociedad propietaria de quince de los departamentos que integran el cuerpo segundo (Portales 5 y 6) segrega partes de esos departamentos, crea transitoriamente nuevas fincas y las agrupa dando como resultado final el mismo número de departamentos que existía anteriormente con diferente extensión superficial, descripción y cuotas.
Según la nota de calificación esas operaciones entrañan, cualquiera que sea la denominación que le atribuyan los interesados, una obra nueva de rehabilitación, cuyo acceso al Registro requiere el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios en escritura de declaración de obra nueva, y el cumplimiento de los requisitos de licencia municipal y certificado de técnico competente exigidos por el artículo 37.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de Junio de 1992 (y artículo 22 de la Ley del Suelo 6/1998 de 13 de Abril), los artículos 45 y 53 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de Julio y el artículo 97 de la Ley 5/1998 de 8 de Abril de Urbanismo de Castilla y León y el artículo 228 de su Reglamento.
Además si de la licencia municipal y certificación del técnico resulta que las obras no son de las que la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación denomina de rehabilitación –disposición adicional segunda– sino reformas o modificaciones autónomas serán precisas, según dicha calificación, las garantías a que se refiere su artículo 19.1.c., siempre que la obra nueva se declare terminada.
Para el caso de que se estime que se trata de simples operaciones de segregación, agrupación y alteraciones interiores, exige la nota:
a) Que se aporte la licencia municipal prevenida en los artículos 8 de los Estatutos de la Propiedad Horizontal, 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y 97 de la Ley de Urbanismo de Castilla y León 5/1998 de 8 de Abril; y b) Que se acredite con certificado de técnico competente que las mismas no afectan a la seguridad del edificio ni a los elementos comunes no pertenecientes al Cuerpo Dos, y que se han verificado bajo la oportuna dirección facultativa, como exige el mismo artículo de los estatutos.
Finalmente la nota añade defectos en los linderos de algunos de los nuevos departamentos y en la fijación de sus cuotas en el respectivo portal, y omisión de una servidumbre.
2. Como cuestión previa, en este expediente debe abordarse, una vez más, la cuestión relativa al contenido y alcance del informe que el Registrador debe evacuar cuando se recurre su calificación (cfr. artículo 327, párrafo séptimo, de la Ley Hipotecaria).
Conocida es la postura de esta Dirección General, puesta de manifiesto en reiteradas Resoluciones publicadas ya al tiempo de la emisión del informe relativo al presente recurso (cfr., por todas, las de 6 de julio, 13, 15, 16, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004), según la cual dicho informe no es momento procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos o fundamentos en defensa de su calificación ni puede utilizarse para replicar al recurrente en una suerte de contestación a la demanda.
Pero, aún más, es evidente que un mero principio de seguridad jurídica impide a este funcionario público agravar en el informe su calificación aduciendo, como lo hace en el caso presente la Registradora, la existencia de un fraude de Ley y la aplicación del artículo 6.4.º del Código Civil, uniendo al momento particularmente inapropiado para alegar este agravante de su calificación inicial, la dificultad que su apreciación tiene para el Registrador dada la limitación legal de los medios con que cuenta para calificar (artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria).
3. También como cuestión procedimental, cabe precisar que merece crítica la decisión adoptada por la Registradora de notificar la interposición del recurso al Banco referido. Aunque según el artículo 327, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria (redactado por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre), el Registrador debe trasladar el recurso a los titulares cuyos derechos consten presentados, inscritos, anotados o por nota al margen en el Registro y que puedan resultar perjudicados por la resolución que recaiga en su día, esta norma ha de ser interpretada en sus justos términos (cfr. Resoluciones de 6 de julio y 14 de diciembre de 2.004), de modo que habrá de tener aplicación sólo si son palmarios una posible lesión de derecho o un perjuicio concreto, sin que, por tanto, baste para justificar dicha notificación el hecho de ser dicho Banco el acreedor garantizado con la hipoteca que recae sobre los departamentos que se modifican, por un crédito con destino a la rehabilitación del Cuerpo Dos del edificio, toda vez que tales modificaciones hipotecarias no le perjudican por declaración legal (artículos 405 del Código Civil, 123 de la Ley Hipotecaria y 45 y siguientes de su Reglamento).
4. Según el primer defecto, las operaciones de segregación y agrupación entrañan una obra nueva de rehabilitación, pues así se deduce del hecho de que afectan a 13 de los departamentos de los 15 que integran el Cuerpo Dos del Edificio y de la existencia de una hipoteca sobre esos departamentos par garantizar un crédito con destino a su rehabilitación.
La Dirección General ha tenido ocasión de precisar en bastantes casos el concepto hipotecario o registral de obra nueva. Según la Resolución de 21 de Febrero de 1.995, que recoge la doctrina de otras anteriores, «…su acceso al Registro tiene lugar como simple constatación de un hecho y desde el punto de vista hipotecario no pasa de ser un elemento físico que completa la descripción de la finca».
Si las operaciones de segregación y agrupación de departamentos no modifican la descripción registral del edificio no será necesario variarla, con independencia de que haya habido o no una rehabilitación constructiva de uno de sus cuerpos, cuestión que no resulta de la escritura calificada y que además es ajena a la calificación registral que no tiene por función controlar la existencia o no de las licencias requeridas para esa rehabilitación. Como dice la Resolución de 19 de Febrero de 2.005, «no puede presuponerse que el edificio… sea distinto del que figura inscrito, por el hecho de que haya sido modificada su configuración interior, ni que su reparación o rehabilitación del mismo… haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuración exterior es la misma».
5. Tampoco es aplicable el artículo 53. a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, puesto que no existe el supuesto de hecho de que el mismo parte, es decir, aumento del número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente. Y para terminar con la exigencia de autorizaciones, licencias y certificaciones, sean de origen municipal, urbanístico o estatutario, es de todo punto evidente que es materia totalmente ajena al Registro de la Propiedad (artículos 9 de la Ley Hipotecaria, 51 de su Reglamento y legislación urbanística citada) el control de las que se precisen para alteraciones interiores de locales y departamentos.
6. Según la calificación impugnada, algunos de los linderos asignados a los departamentos resultantes números 15, 16, 18, 21, 23, 24 y 25 no son correctos. Puesto que tales incorrecciones no impiden a la Registradora la identificación de las nuevas fincas creadas ni su correlación tanto con las anteriormente inscritas como con las creadas transitoriamente, y teniendo en cuenta que tales datos sólo deben reflejarse en el Registro «si constaren del título» (artículo 9. 1.º de la Ley Hipotecaria) no deben impedir la inscripción de éste, sin perjuicio de la posibilidad de su corrección en el título conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial.
7. Señala también la calificación tres defectos respecto de los coeficientes de portal que se fijan a los nuevos departamentos. Según el primero de ellos las cuotas de participación asignadas a los locales resultantes de las segregaciones del departamento número 19 no suman la inicial de ese departamento, que tampoco coincide con la cuota de participación asignada definitivamente al nuevo departamento 19. Sin embargo, lo cierto es que, aunque en la descripción de resto de este departamento hay una diferencia de 0,003 % –posiblemente derivada de un error material-, contra lo que dice la nota, esa diferencia no se arrastra al coeficiente del departamento definitivo que acoge la de 5,7441860460 que es la que realmente correspondía a aquel resto.
En el segundo defecto la suma de las cuotas que los departamentos originarios tenían en los portales números tres y seis no coinciden con las que se asignan a los nuevos departamentos en los respectivos portales.
Para resolver este defecto debe tenerse en cuenta que, según los estatutos de la propiedad horizontal del edificio (artículos tercero y cuarto), las cuotas de portal tienen la exclusiva función de modular la «conservación, mantenimiento, reparación, limpieza, iluminación y todos los demás gastos de portales y escaleras», y que el acuerdo lo adopta el propietario único de todos los departamentos con cuota en los portales tres y seis.
Reducida la cuestión a esos concretos coeficientes (artículo 326 de la Ley Hipotecaria) debe respetarse el acuerdo de distribución adoptado porque no afecta a los otros cuerpos y portales del edificio, y porque los estatutos no establecen limitaciones para su determinación, pues es claro que no se les aplica el artículo séptimo que exige que la cuota sea proporcional a la superficie construida en caso de modificaciones hipotecarias. Esta norma sólo puede referirse a la cuota general de participación en los elementos comunes de todo el edificio (artículo 2.º de los estatutos) pues sólo respecto de ella tiene sentido que se excluya la intervención de la Junta cuando se siga ese criterio para fijar la cuota en las divisiones o segregaciones de departamentos.
Tampoco tiene trascendencia el hecho de que las cuotas de portal se hayan fijado inicialmente en el título constitutivo de la propiedad horizontal pues, según el artículo tercero de los estatutos, cada subcomunidad goza de autonomía en la regulación de la administración de los elementos comunes generales ubicados o pertenecientes a cada cuerpo. Y aunque el propio artículo excluye a estos efectos los portales y escaleras no lo hace para someterlos al régimen y administración general de la propiedad horizontal sino para atribuirles una mayor autonomía respecto de la subcomunidad de que forman parte (artículo cuarto).
8. Según el tercer defecto de este orden, no es correcto que se asigne al departamento número 24 que tiene su acceso por el portal 3 cuota alguna en el portal 6 y que se asigne al departamento número 21, con acceso por el portal 6, cuota en el portal 3. Y en este punto lleva razón la Registradora:
La doble cuota de portal está prevista en el artículo 4.º para los departamentos que tengan entrada por portal o escalera perteneciente a un cuerpo distinto del edificio. Fuera de este caso, puesto que la cuota de portal regula exclusivamente los gastos de conservación de éste y de la escalera, la doble cuota en portales del cuerpo dos del edificio de departamentos que tienen acceso exclusivamente por uno de ellos, tiene que referirse forzosamente a gastos diferentes de los regulados en el artículo 4.º de los Estatutos y estos se regirán por la cuota de participación para gastos en el cuerpo a que pertenecen (Segunda de las cuotas a que se refiere el artículo 3.º de los estatutos).
9. Carece por último de trascendencia para denegar la inscripción la objeción de que al describir el departamento número 24, a diferencia de lo que ocurre al describir el departamento número 15 de los resultantes, no se le asigna la servidumbre que le afecta por razón de su procedencia del departamento 15 inicial, pues si se trata de un propio derecho real de servidumbre, y no simplemente de un derecho personal de paso, lo procedente será su arrastre en la inscripción de la segregación y agrupación conforme a los artículos 45 y siguientes del Reglamento Hipotecario.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto y revocar la calificación de la Registradora en todos sus extremos, salvo el defecto recogido en el fundamento de derecho número ocho de esta resolución.
30 septiembre 2005
Alteraciones constitutivas de obra nueva.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de la necesidad, para inscribir la ampliación de obra nueva, de que al certificado del técnico que acredite la antigüedad de la obra, se acompañe un certificado municipal o un certificado visado del arquitecto con refrendo municipal por virtud de los cuales se acredite que están prescritas las medidas de garantía de esta obra declarada o bien la licencia de primera ocupación de la planta que constituye la obra ampliada.
2. Ni el artículo 52, letra c) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, mencionado por el Registrador en su nota de calificación, ni ninguna otra norma que pudiera ser aplicable al caso exige, para la inscripción de la ampliación de la obra nueva que contiene el título presentado, ninguno de los complementos a los que hace referencia el Registrador. Otra cosa sería si pudiera entenderse que el visado al que hace referencia la calificación del Registrador se refiere a la necesidad, exigida por el artículo 50.3 de las citadas normas, de que, cuando se trate de técnico que no ha firmado la obra ni la ha dirigido, se acompañe certificación de su colegio profesional respectivo que acredite que tiene facultades suficientes. Dado que los términos en los que se expresa la nota no consienten hacer tal interpretación, el defecto, tal y como ha sido planteado, no puede ser mantenido.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador.
21 marzo 2006
Alteraciones constitutivas de obra nueva.- 1. Al no haberse recurrido el segundo párrafo del Fundamento de Derecho segundo de la nota de calificación, queda circunscrito este recurso a decidir si es inscribible en el Registro de la Propiedad la ampliación de una obra nueva, en cuanto a una planta sótano destinada a aparcamiento de 131 metros cuadrados, justificada por una certificación catastral descriptiva y gráfica que coincide con la ampliación de obra descrita en el título y cuya inscripción se pretende, pero que no es totalmente coincidente en cuanto a la superficie total de la finca tal como figura inscrita en el Registro de la Propiedad.
2. Se trata por tanto de una vivienda que registralmente tiene 140 metros cuadrados totales construidos (más 6,88 metros cuadrados de pérgola y 10 metros cuadrados de patio tendedero), a la que se quiere incorporar la declaración de una ampliación de obra nueva de una planta sótano de 131 metros cuadrados. Para acreditar la finalización de la obra y que han prescrito las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, se acompaña certificación catastral acreditativa de que el inmueble, con la superficie total de 285 metros cuadrados, fue construida en 1999. Esos 285 metros cuadrados son suma de los 131 correspondientes a la vivienda, 23 metros cuadrados correspondientes al porche y de los 131 metros cuadrados del sótano aparcamiento que ahora se pretende inscribir por vez primera. La descripción de la finca resultante, según el título, quedaría con una superficie total construida de 271 metros cuadrados, incluyendo el aparcamiento, más 6,88 metros cuadrados de pérgola y 10 metros cuadrados de patio tendedero que no se modifican.
3. En la resolución de este recurso deben distinguirse dos cuestiones distintas: la ampliación de la obra nueva (planta sótano destinada a aparcamiento) y la descripción de la vivienda resultante, cuya inscripción también se pretende.
4. Respecto de la primera cuestión, deberán respetarse las superficies inscritas en el Registro, dado la presunción de exactitud de los asientos registrales (artículo 38 LH) y la salvaguarda judicial de los mismos (artículo 1 LH). En definitiva, sólo se debe analizar si la ampliación de la obra se ajusta o no a la certificación catastral, a los efectos de entenderse o no cumplido el requisito del artículo 52 a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Y en este aspecto debe darse la razón al recurrente, pues la identidad es completa, coincidiendo los 131 metros cuadrados de planta sótano tanto en el título como en la certificación catastral. En este sentido, el propio registrador admite la coincidencia entre la descripción en el titulo de la ampliación de obra que se pretende inscribir, con la descripción de la misma en la certificación catastral y gráfica que se testimonia en la escritura. Es este el único extremo que debería tener en cuenta, si fuera lo único que pretendiera inscribir.
5. Ahora bien, en el título calificado no sólo hay una ampliación de declaración de obra nueva, sino una nueva descripción de la totalidad del inmueble, resultante de aquélla ampliación, y aquí tampoco hay contradicción que impida la inscripción, entre la certificación descriptiva y gráfica y el título calificado. En la escritura se pretende que la superficie total registral de la vivienda pase de 140 metros construidos a 271 metros cuadrados, exceso que equivale a la suma con los nuevos 131 metros cuadrados inscritos destinados a sótano y que en la escritura se describen como parte de la vivienda. Y aunque en la certificación catastral figuran un total de 285 metros cuadrados suma de las diversos componentes de inmueble, es muy similar a la suma de los mismos tal como se pretende reflejar en el Registro, que sumando los 271 de vivienda a los 16,88 de pérgola y patio (porches) dan 287,88 metros cuadrados. Es cierto que no es una total coincidencia, pero no estamos ante supuestos (como las inmatriculaciones) en que haya una exigencia legal de coincidencia total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística; y que no haya duda de la identidad de la finca entre el título y el documento justificativo de aquéllos extremos, cuestiones todas que han quedado acreditadas sobradamente.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.
25 agosto 2008
Alteraciones constitutivas de obra nueva.- 1. Es evidente que si en una finca que figura inscrita con 70 metros construidos se dice ahora que tiene una planta baja de 138 metros y una alta de 106, existe, de una manera o de otra, una declaración de obra que modifica la descripción registral, por lo que, independientemente de que responda a la realidad actual, es preciso, bien el otorgamiento de la correspondiente licencia, bien la prueba de que concurren los requisitos especificados en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, que desarrolla las exigencias requeridas por la legislación urbanística.
2. Por lo que se refiere a los errores en que, según la recurrente, incurre la escritura, los mismos son ajenos al recurso, debiendo subsanarse en la forma prevista en el Reglamento Notarial.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
6 abril 2009
