OBRA NUEVA

Construcciones en zona de costas

1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de agrupación de fincas, declaración de obra nueva y división horizontal, cuando consta por certificación del Servicio Provincial de Costas, expedido conforme a la exigencias del artículo 49 del Reglamento de la Ley de Costas, que las construcciones del complejo residencial integrado por las seis viviendas unifamiliares aisladas declaradas están afectadas por una zona de servidumbre de protección. Según el recurrente no concurren los presupuestos del articulo 49.6 del Reglamento de Costas para suspender la inscripción, pues el Plan General de Ordenación Urbana, que contó con el informe favorable del Servicio de Costas, fijó la extensión de la servidumbre de protección en veinte metros y que la zona de servidumbre de protección expresada ahora en el certificado –cien metros– se toma de un nuevo procedimiento en tramitación, que carece en la actualidad de efectos vinculantes y que en cualquier caso no puede afectar a licencias ya concedidas.

2. Establece el artículo 48 del Reglamento de Costas que los usos permitidos en la zona de servidumbre de protección estarán sujetos a autorización de la Comunidad Autónoma correspondiente, y el artículo 49.6 dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite aquélla autorización. Para determinar si la finca está o no incluida en la zona –añade este último artículo– se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimoterrestre.

3. Es cierto que las autorizaciones que se otorguen deben respetar el planeamiento urbanístico en vigor (artículo 48.3 del citado Reglamento) y que en principio debería vincular la servidumbre de protección fijada con participación del Servicio Periférico de Costas en la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana, de manera que la ampliación de la zona de servidumbre de protección no debería afectar a las licencias urbanísticas ya concedidas.

4. Pero no es menos cierto que todas estas cuestiones deben ventilarse en su ámbito competencial propio, que es el administrativo o eventualmente ante la jurisdicción contencioso administrativa. Es decir, debe invocarse estos argumentos por la recurrente ante el propio Servicio Periférico de Costas y ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma para expedir la autorización prevista en el artículo 49.6 del Reglamento de Costas, y en caso de no ser atendido, interponer en su caso, el recurso que corresponda ante la jurisdicción contencioso administrativa.

5. Desde la perspectiva del Registrador de la Propiedad, la calificación debe limitarse a los títulos presentados y a lo que resulte del Registro (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria), y de la documentación obrante resulta un oficio del Servicio Periférico de Costas de fecha 7 de noviembre de 2007, del que resulta literalmente que «las construcciones del complejo residencial integrado por seis viviendas unifamiliares aisladas, señaladas y localizadas por los representantes de la mercantil Bon Nou, S. L. no invaden el dominio público marítimo terrestre, ni está afectadas por la servidumbre de tránsito, pero están afectadas por la zona de servidumbre de protección». No es competencia del Registrador el interpretar si esta zona de servidumbre de protección es la actualmente contemplada en el PGOU o si es la iniciada en virtud de nuevo expediente que no debiera afectar a las licencias ya concedidas, cuestión que –como queda dicho– debe dirimirse ante el órgano certificante. Por lo que no cabe sino suspender la inscripción hasta que se obtenga la preceptiva autorización de la Comunidad Autónoma, exigida por el reiterado artículo 49 del Reglamento de Costas.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

9 mayo 2008

Construcciones en zona de costas.- Ver el apartado «COSTAS (ZONA MARÍTIMO TERRESTRE). Aplicación de la Ley a una obra nueva”, donde se examina este problema.

16 julio 2011