OBRA NUEVA
Rechazada la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por no expresarse el total de metros cuadrados edificados, se revoca la calificación porque habiéndose consignado en la escritura la superficie de parcela ocupada, el número de plantas de la edificación (que son dos: baja y primera), la superficie del solar que se ocupa (que es la superficie construida en planta baja) y la superficie construida en planta segunda, es indudable que una simple suma arroja el total de metros cuadrados construidos.
14 febrero 2004
Descripción.- 1. En el supuesto que se considera, el Registrador no inscribe una escritura de declaración de obra nueva de 10 de mayo de 2001 por dos defectos; a) (este defecto se examina, más atrás, en el apartado “Seguro decenal) y b) el hecho de que la licencia concedida es para la construcción de 2 plantas, mientras que en la escritura se declaran tres plantas.
3. En cuanto al segundo de los defectos discutidos, no puede ser mantenido. La adecuación de la descripción de la obra nueva al proyecto para el que se obtuvo la licencia es una circunstancia de hecho cuya acreditación resulta del certificado de técnico, técnico que en este caso comparece en el otorgamiento de la propia escritura; sólo en el supuesto de discordancia entre la descripción y el contenido de la licencia sería posible rechazar la inscripción; pero en este caso la licencia se refiere a dos plantas de altura de edificación sin que haya constancia en cuanto al sótano, cuyo tratamiento por otra parte no es uniforme según los distintos planeamientos, y la obra nueva comprende tres plantas, sótano, planta baja y planta alta, por lo que no existiendo una discordancia manifiesta entre licencia y descripción y a la vista de la certificación del técnico, procede estimar el recurso en este punto.
10 junio 2005
Descripción.- 1. Se discute en este recurso acerca de la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de declaración de obra nueva cuya descripción inicial comienza así: «vivienda unifamiliar entre medianeras sita en término de…». El registrador suspende la inscripción de lo que entiende como «constancia registral de la condición de medianeras de las paredes de carga de la edificación», alegando, en síntesis, lo siguiente: –porque no constando inscritas como tales previamente, no se aporta el oportuno título de constitución de los respectivos derechos de medianería; –porque no se aporta la prueba documental pública de la que resulte el pacto en que se haya convenido, por todos los afectados, la constitución de las medianerías; –y porque las menciones de derechos, susceptibles de inscripción separada y especial, no son inscribibles.
2. Contra la anterior calificación negativa se interpone recurso por parte del notario autorizante de la escritura, alegando que la referencia «entre medianeras», que se contiene en la descripción de la obra nueva, es un mero dato de hecho, del que por sí no se derivan consecuencias jurídicas —a lo sumo sería una declaración en perjuicio exclusivo de su autor— ya que la existencia, o no, de una posible medianería en modo alguno se deriva de la escritura, sino que operaría al margen del título y de la eventual inscripción, de darse los requisitos legalmente previstos para ello.
3.º Y entrando en el fondo del asunto, no procede sino revocar la nota de calificación, dado que aquí estamos en presencia de una simple controversia en orden al modo de practicar —extender— determinado asiento de inscripción (circunstancias que ha de contener el mismo) y no ante un supuesto en el que el registrador haya de calificar en torno a la constitución de una medianería (sea cual sea su naturaleza jurídica). De existir la medianería —algo que sólo cabe plantearse en este caso como un mero ejercicio de especulación intelectual—, habrá de determinarse a través de los medios y procedimientos legalmente previstos, y en su caso, de querer inscribirse, también habrán de observarse cuantos preceptos sustantivos y registrales sean de aplicación, obvio es decirlo con la necesaria intervención de los titulares registrales afectados.
Pero nada de esto se discute ni puede plantearse aquí, pues en modo alguno cabe entender que de una expresión como la que se contiene en la licencia y se arrastra al certificado del técnico —empleada en un sentido diferente al que el registrador presupone, ya que ha de entenderse en el sentido que más arriba ha quedado expuesto— , se declaren derechos, afectando a terceros, del modo y forma que pudiera resultar de una resolución judicial adoptada con intervención de todos los interesados afectados en un procedimiento contradictorio; y menos aún, por supuesto, que estemos en presencia de un título que constituya tal medianería, algo que no cabe vislumbrar en modo alguno en la escritura calificada.
Por último, tampoco cabe entender que la expresión «entre medianeras », venga a suponer una verdadera mención —en el significado técnico que a tal expresión se da en la legislación hipotecaria—, puesto que las menciones se refieren, siempre, a derechos, cargas o afecciones, de modo que la mención vendría a ser una mera indicación de la existencia de una carga, gravamen o derecho real con ocasión de una inscripción, y aquí, por contra, se está ante una expresión que tiene el sentido descriptivo, y alcance, antes expuestos.
Por lo anteriormente expuesto, y dado que el título calificado cumple con las exigencias contenidas en los artículos 45 y 46 del Real Decreto 1093/1997, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
27 junio 2006
Descripción.- 1. Tratándose de una declaración de obra nueva, son cuatro los defectos atribuidos por la Registradora: 1) falta de coincidencia sobre la superficie cuya inscripción se solicita ya que la parcela sobre la que se edifica tiene una superficie, según el Registro, de 3330 metros cuadrados, según el documento ahora presentado, de 2659 metros cuadrados y según el certificado catastral de 2531 metros cuadrados; 2) que en el certificado catastral figura la existencia de un almacén que no se refleja en la escritura; 3) que la superficie ocupada, según el certificado técnico es de 2531 metros cuadrados, y según la escritura, de 126,75 metros cuadrados y 4) que, para acreditar si el perito certificante tiene facultades para la certificación que expide, es necesario que tales facultades se constaten por el Colegio oficial correspondiente.
2. El primero de los defectos no puede ser considerado como tal. Es cierto que en el título inscribible se señala una superficie superior a la inscrita y que la misma no se justifica en forma suficiente para que pueda inscribirse el exceso de cabida. Pero, sin perjuicio de que no se produzca en el Registro tal inscripción, ello no impide que se practiquen las demás operaciones registrales que se pretenden en la finca objeto del recurso. Por ello, se deberá inscribir la finca con la superficie que figura en el Registro, lo cual no impedirá que, en el futuro, si se acredita suficientemente la mayor cabida de la misma, pueda hacerse constar con tal cabida.
3. El hecho de que la certificación catastral constate la existencia de un almacén que no se recoge en la escritura no es tampoco un obstáculo para la inscripción de ésta, pues, como dice la recurrente, en este momento no interesa la inscripción de tal almacén, sino la vivienda unifamiliar que se declara.
4. Aunque en el certificado técnico se habla de «superficie ocupada de 2531 metros cuadrados», es claro que se trata de una expresión defectuosa que resulta de la comparación de esta expresión con las demás a que se refiere el mismo documento, y no de la superficie ocupada por la edificación, pues, si en ésta se dice que la primera planta tiene una superficie de 126,75 metros cuadrados, ésta es la superficie ocupada por la edificación que se declara. Por consiguiente, este defecto también ha de ser revocado.
5. En cuanto al último defecto, consistente en que falta certificado del Colegio oficial del técnico certificante, este defecto ha de ser mantenido, pues el artículo 50 del Real Decreto 1093/1997 exige tal requisito para acreditar las facultades del técnico certificante.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, salvo en lo referente al último de los defectos, que debe ser mantenido.
26 marzo 2010 [1]
Descripción.- 1. Las dos únicas cuestiones objeto de debate en este expediente hacen referencia por un lado a si la descripción de un edificio cuya declaración de obra nueva terminada se lleva a cabo es conforme o no con la licencia urbanística concedida y por otro si la condición impuesta en la licencia relativa a que no se constituya el edificio en régimen de propiedad horizontal impide la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad (esta segunda cuestión se transcribe, más adelante, en el apartado “Licencia municipal concedida bajo condición”).
Con carácter previo es preciso hacer constar que las destempladas afirmaciones contenidas en el escrito de recurso no tienen cabida en el estrecho ámbito de este procedimiento cuyo objeto exclusivo es la calificación de la registradora de la Propiedad (artículos 18, 65 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria y sentencia del Tribunal Supremo, sala tercera, de fecha 22 de mayo de 2000) sin perjuicio de la utilización, en su caso y por quien tenga legitimación para ello, de la vía procedimental que resulte adecuada.
2. Respecto de la primera cuestión el recurrente no aporta argumento alguno por el que considera que se deba revocar la nota de calificación ya que se limita a afirmar que a su juicio es suficiente el certificado municipal que se protocoliza en la escritura por amparar la descripción de la obra nueva que en la misma se realiza. Del defecto señalado y recurrido resulta que la cuestión que se plantea es si la descripción de la obra nueva que contiene la escritura pública está debidamente amparada por la licencia y por el certificado expedido por el propio Ayuntamiento.
La regulación vigente al respecto viene contenida en el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio por el que se aprueba la Ley del Suelo y que dice así: «1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos…»
Esta regulación, heredera de la originaria del artículo 25 de la Ley 8/1990, de 25 de julio sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo que con mínimas variaciones, en lo que ahora interesa, ha llegado hasta el texto vigente a través de las diversas reformas legislativas, pretende controlar que la descripción del título inscribible sea acorde con el proyecto para el que se obtuvo la autorización administrativa, conectando así título, proyecto y acto de aprobación pero dejando sin precisar cuál haya de ser el contenido concreto de la descripción de la obra nueva a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Esta labor la llevó a cabo el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio que aprueba las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística que en su artículo 45 dispone lo siguiente: «Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente». A continuación, el artículo 46 establece que corresponde al técnico competente asumir la responsabilidad de que la descripción del título se corresponde con la del proyecto aprobado en los siguientes términos: «que se acredite por el técnico a que se refiere el artículo 50 que la descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el artículo anterior, se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia».
En aplicación de la normativa expuesta este Centro Directivo tiene declarado por un lado que la finalidad de intervención del técnico es avalar la correspondencia entre la obra que se pretende inscribir y la autorizada por la licencia (Resoluciones de 4 de febrero de 1994, 26 de febrero de 1996, 16 de febrero y 7 de marzo de 2012) y por otro que dicha correspondencia es una cuestión de hecho cuya acreditación corresponde establecer al técnico (Resoluciones de 1 de marzo de 2003, 8 de septiembre de 2004 y 2 de julio de 2009).
Desarrollando esta doctrina, el Centro Directivo ha reiterado que dada la finalidad del certificado del técnico, el mismo puede ser sustituido por otros documentos que sirvan a la misma y de los que se pueda predicar que ofrecen la misma garantía de correspondencia que aquél, señalando que así ocurre en aquellos supuestos en que se acompaña un certificado municipal (Resoluciones de 10 de abril de 1995, 26 de febrero de 1996 y 16 de febrero de 2012) siempre que esté respaldado por los correspondientes servicios técnicos municipales (Resolución de 7 de marzo de 2012).
3. En el expediente que provoca la presente ha comparecido en la escritura pública el arquitecto autor del proyecto al efecto de manifestar que las descripciones contenidas en la escritura se ajustan y atienen a los términos del proyecto redactado y a la licencia que ampara la descripción.
Ciertamente existen las discrepancias descriptivas señaladas por la registradora pero, como ha quedado señalado, corresponde al técnico compareciente asumir la responsabilidad de que las mismas quedan cubiertas por la licencia administrativa. Esta Dirección General ha reiterado que sólo en aquellos supuestos de especial gravedad y relevancia en los que se ponga de manifiesto una discrepancia significativa que afecte a las menciones obligatorias recogidas en el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística podría justificarse una negativa a la inscripción (y aún así con matizaciones; vide Resoluciones de 9 de febrero de 1994, 10 de junio de 2005 y 2 de julio de 2009).
A lo anterior hay que añadir, aunque el recurso no dice nada al respecto, que como documentación complementaria se acompaña a la escritura la licencia de primera utilización de la que resulta que «analizada la documentación final de obra aportada y girada la correspondiente visita de inspección por los servicios técnicos municipales ha sido emitido informe favorable…» Como resulta de la doctrina de este Centro dicho documento, en cuanto cumple con la finalidad establecida en el vigente artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio por el que se aprueba la Ley del Suelo, es documento hábil a los efectos de inscripción en cuanto resulta «…acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo».
De forma llamativa el escrito de recurso omite cualquier referencia a la circunstancia de que comparezca el arquitecto autor del proyecto y se acompañe licencia de primera utilización en los términos expuestos y pone el énfasis exclusivamente en otra certificación que se acompaña, librada por la titular del órgano de apoyo a la junta de gobierno local del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz en funciones, con el visto bueno del concejal delegado del departamento de urbanismo de la que resulta solamente que de la documentación del expediente aparece determinada descripción del edificio cuya inscripción de obra nueva se solicita. Dicho certificado por si mismo no es apto a los efectos de la inscripción porque, como resulta de la doctrina expuesta, carece de cualquier referencia a la intervención de los servicios técnicos municipales que justifique la afirmación de correspondencia, limitándose a recoger una descripción que según su contenido resulta del expediente.
7 noviembre 2012
[1] Esta resolución ha sido anulada, por extemporánea, por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de León de31 de marzo de 2011, publicada en el B.O.E. de 3 de julio de 2012.
