OBRA NUEVA

Licencia municipal concedida bajo condición

Licencia municipal concedida bajo condición

1. Son supuestos de hecho relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se concede licencia municipal para la rehabilitación de una finca urbana. Dicha licencia se sujeta a la condición de que «el solicitante deberá ceder gratuitamente al Concejo los terrenos necesarios para la regulación de los caminos que dan frente a la parcela. Según el plano de deslinde deberá ceder 9,00 m2 para la regulación del vial al que da frente».

Se presenta en el Registro la correspondiente escritura de obra nueva pero nada se dice de la cesión al Concejo de los terrenos a los que se refiere la condición antedicha. La Registradora entiende que no puede inscribirse la obra nueva sin tal acreditación, recurriendo el Notario que entiende no ser necesario tal requisito para la inscripción.

2. Alega el Notario recurrente, con apoyo en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de enero de 2009 que sólo puede suspenderse o denegarse la inscripción cuando se infrinja alguna norma sustantiva o registral, pero no cuando se infrinja cualquier norma administrativa, y que, en cuanto a la cesión de viales, pueden surgir cuestiones que retrasen su materialización, suspendan su cumplimiento o lo sustituyan por otra prestación. No obstante, tiene razón la Registradora cuando alega en su informe que entendida la condición como aquella cláusula que hace depender la eficacia de una resolución de que se produzca un acontecimiento futuro e incierto y, habida cuenta que la jurisprudencia ha venido admitiendo la posibilidad de otorgar licencias introduciendo condiciones que las hacen viables, el cumplimiento de la condición consistente en realizar la cesión no es equivalente al cumplimiento de un requisito administrativo más, sino que es determinante de la exigencia de la preceptiva licencia.

3. La licencia se otorga con sujeción a la condición especificada; en consecuencia, si dicha condición no se cumple, la licencia ha de entenderse denegada. Además de ello, la inscripción de la rehabilitación en unión del requisito con el que se condicionó la licencia podría dar lugar a que terceros adquirentes entendieran que la cesión ya se ha realizado y que el solar actualmente inscrito es el que queda después de practicar la cesión.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

14 julio 2009

Licencia municipal concedida bajo condición.- 1. Las dos únicas cuestiones objeto de debate en este expediente hacen referencia por un lado a si la descripción de un edificio cuya declaración de obra nueva terminada se lleva a cabo es conforme o no con la licencia urbanística concedida (cuestión ésta que se recoge, más atrás, en el apartado “Descripción”) y por otro si la condición impuesta en la licencia relativa a que no se constituya el edificio en régimen de propiedad horizontal impide la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad.

4. Por lo que se refiere al segundo motivo de recurso, el recurrente entiende que la condición impuesta en la licencia excede de las competencias municipales e incurre en abuso de derecho por lo que, a su juicio, debe considerarse anulada. Es evidente que dicha pretensión no puede mantenerse.

Nada obsta, y así lo ha reconocido el Tribunal Supremo a que las licencias impongan condiciones que determinen su ejecución y que afecten a la inscripción en el Registro de la Propiedad. Expresamente recoge dicha posibilidad el artículo 74 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, que establece lo siguiente: «Cuando con ocasión de la concesión de licencias o de autorización de otras resoluciones administrativas, se impongan condiciones que han de cumplirse en la finca a la que afectan, con arreglo a las Leyes o a los Planes, tales condiciones podrán hacerse constar por el registrador de la Propiedad mediante nota marginal…

Admitida por tanto la posibilidad de que la licencia de edificación imponga condiciones al beneficiario y que las mismas se hagan constar en los libros del Registro, no procede, ni puede ser objeto del recurso la legalidad de dicho pronunciamiento una vez establecida la competencia del Ayuntamiento para concederla. Como puso de relieve la Resolución de esta Dirección General de 18 de mayo de 2006 no pueden ser objeto de calificación aquellas otras cuestiones como el abuso de derecho cuya declaración, previa audiencia del interesado y de acuerdo con los trámites impugnatorios previstos, corresponde al mismo órgano competente para concederla quedando en última instancia su conformidad al ordenamiento jurídico, sometido únicamente al control jurisdiccional.

Establecido lo anterior y como ya afirmara este Centro (Resolución de 14 de julio de 2009) el cumplimiento o incumplimiento de la condición impuesta en la licencia no es un requisito administrativo más sino que se erige en determinante de la propia autorización de modo que de producirse el evento previsto debe entenderse denegada.

5. En el expediente que provoca la presente se solicita la inscripción de la obra nueva y subsiguiente constitución del régimen de propiedad horizontal en un solo acto. No se ha planteado si la limitación derivada de la condición permitiría la inscripción de la obra nueva y la constatación registral, mediante la nota prevista en el artículo 74 del Real Decreto 1093/1997, de la condición de no constituir el régimen de propiedad horizontal. La rogación es única y por ello es forzoso confirmar el defecto observado por la registradora pues el deliberado incumplimiento de la condición impuesta en la licencia por el Ayuntamiento se traduce en determinante del rechazo a la inscripción del conjunto de operaciones solicitadas.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en los términos que resultan de los apartados anteriores en cuanto a la primera cuestión y confirmar la nota de calificación de la registradora en cuanto a la segunda.

7 noviembre 2012