OBRA NUEVA
Licencia municipal: requisitos formales
No constituye defecto que la licencia municipal esté firmada solamente por el Alcalde y no por el Secretario del Ayuntamiento, pues si bien es cierto que el Secretario, de conformidad con lo que establece el artículo 192.2 del Real Decreto 2568/1986, es el que normalmente da traslado de las resoluciones o acuerdos de las Corporaciones Municipales, ello no obsta a la facultad del Alcalde de comunicar directamente una resolución acordada por el mismo. [1]
14 febrero 2004
Licencia municipal: requisitos formales.- Se plantea este recurso ante la suspensión de la inscripción de una escritura de obra nueva por entender el Registrador que la certificación acreditativa de la licencia municipal, expedida por el Secretario del Ayuntamiento, carecía de su firma. La Dirección revoca el acuerdo basándose en que lo importante es la existencia de la licencia, concedida en este caso por el Alcalde, es decir, el acto administrativo que completa la escritura; mientras que la comunicación de la licencia es otro acto distinto y de trámite, que no está sujeto a requisitos de forma, a diferencia de su contenido, pudiendo hacerse por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, fecha y contenido. [2]
6 octubre 2004 [3]
Licencia municipal: requisitos formales.- 1. Dos son los problemas que plantea el presente recurso: el primero, el de si es válida una licencia municipal de obras que se acredita mediante oficio del Concejal de Urbanismo, sin que se aporte el traslado correspondiente del Secretario del Ayuntamiento; y el segundo, si es inscribible la obra nueva cuando la edificabilidad del solar es de 222 metros cuadrados y la superficie total que se declara construida es de 274,12 metros cuadrados.
2. En cuanto al primero de los problemas, debe confirmarse la calificación del Registrador, pues, si bien sería admisible la comunicación directa por parte del Alcalde al Notario de la licencia correspondiente, en los demás casos, por aplicación de lo establecido en el artículo 162-1 d) del real Decreto Legislativo 781/1986, corresponde al Secretario del Ayuntamiento el control del consiguiente acto administrativo, lo que sirve no solo para dar fe de la realidad del mismo, sino también de su ajuste a la legalidad y de su validez actual, legitimidad y vigencia.
15 enero 2010
Licencia municipal: requisitos formales.- 1. Se presenta en el Registro escritura de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal. En escritura posterior, se rectifica y adiciona la anterior en el sentido de afirmar que el uso propio a que se refiere aquélla es el de los cónyuges otorgantes y sus hijos y que el régimen de propiedad horizontal «se condiciona suspensivamente al transcurso de diez años desde la fecha de recepción de las obras que consta en la propia escritura». El Registrador suspende la inscripción alegando dos defectos: la falta de constitución del seguro decenal (que puede verse, más adelante, bajo el epígrafe “Seguro decenal”) y la falta del visto bueno del Alcalde en la licencia de obras suscrita por el Secretario del Ayuntamiento.
9. Por lo que se refiere al segundo de los defectos, ha de ser confirmado, pues, como dice el Registrador, la necesidad del visto bueno del Alcalde viene impuesto por el artículo 205 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Entidades Locales, aprobado por Real Decreto 2568/1986, de 28 de noviembre, conforme al cual dicho visto bueno tiene por objeto significar que el Secretario o funcionario que expide y autoriza la certificación está en el ejercicio del cargo y que su firma es auténtica.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.
25 marzo 2011
Licencia municipal: requisitos formales.- 1. Inscrita en el Registro una escritura de agrupación de dos fincas y declaración de obra nueva sobre la finca resultante otorgada por los cónyuges titulares con carácter ganancial de ambas fincas, se presenta escritura otorgada por los mismos titulares por la que, tras declarar que se agruparon las fincas en la creencia y error de que ambas les pertenecían, sin tener en cuenta que una de ellas había sido aportada a una mercantil con anterioridad, dejan sin valor y efecto la agrupación realizada y concretan la obra nueva en la finca no aportada a la sociedad. Se presenta también copia auténtica de la escritura de agrupación que por aquella se rectifica, así como de las de aportación anterior a una sociedad mercantil de una de las fincas agrupadas y de la ratificación de la misma por los cónyuges aportantes. El Registrador suspende la inscripción de la desagrupación y rectificación de obra nueva por considerar que la cancelación de la agrupación solicitada implica una segregación en que las fincas resultantes quedan con una extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, y por resultar que la licencia de obra se concedió para la realización de una vivienda rural en la finca agrupada, por lo que se estaría infringiendo con la segregación los requisitos exigidos por aquélla.
2. Como ha señalado este Centro Directivo (véase resoluciones señaladas en los «Vistos»), es incuestionable la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en una escritura pública cuando no se ajustan a la realidad y la posibilidad de inscribir tales rectificaciones, siempre que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente y, consiguientemente, la razón o causa de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos.
En el presente expediente, la desagrupación que la rectificación produce presenta analogías con la segregación o, más concretamente, con la división de fincas en cuanto produce el cierre de un folio registral y la reapertura de dos independientes para cada una de las fincas que en su día se agruparon. Por otra parte, la anulación de la operación se encuentra suficientemente justificada o causalizada en la existencia de una aportación a una sociedad mercantil que no fue tenida en cuenta al tiempo de otorgarse la escritura de agrupación. No es óbice, a este respecto, que la escritura de aportación, autorizada antes de la agrupación, fuera ratificada por los cónyuges con posterioridad a ésta, porque con la rectificación de la agrupación no se trata más que de evitar la ineficacia de la aportación a la sociedad mercantil realizada. Consta el consentimiento expreso de los titulares registrales para ello, está suficientemente causalizado el negocio jurídico realizado y no puede valorarse como ilegal por vulneración de la legislación agraria, aunque las fincas resultantes presenten extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, puesto que con la anulación de la agrupación sólo se están devolviendo las cosas al statu quo anterior. No hay alteración alguna en las descripciones primitivas de las fincas, de manera que coinciden plenamente así el resultado con el origen.
3. Sin embargo, estando inscrita en el Registro una obra nueva para cuya realización se concedió una licencia que exigía la previa agrupación de las fincas donde habría de declararse, no puede pretenderse aprovechar la anulación de la agrupación para con ello eludir el requisito impuesto para autorizar la construcción, pues ello, a diferencia de lo señalado en el apartado anterior, sí constituiría un evidente fraude a la ley sin amparo suficiente, que posibilitaría, por vía oblicua, la obtención de una declaración de obra nueva con una licencia no cumplida en sus requisitos. De este modo, si se pretende la anulación de la agrupación y la concreción de la declaración de obra nueva en la finca no aportada a la mercantil –o en la otra– deberá acreditarse la obtención de la licencia que así lo permita expresamente y sin otro condicionamiento que no se encuentre efectivamente cumplido. En otro caso, no podrá producirse la desagrupación sin que se proceda al tiempo a la cancelación de la obra nueva declarada sobre el conjunto.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.
9 agosto 2011
[1] Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia de 5 de mayo de 2006, del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona, confirmada por la Audiencia Provincial de Navarra, cuyo fallo fue publicado en el B.O.E. de 8 de marzo de 2008.
[2] La Dirección se funda en diversos artículos de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, que cita en el expediente, para llegar a la conclusión de que la notificación de un acto administrativo no precisa estar firmada por nadie. Pero no tiene en cuenta los siguientes artículos de la misma Ley: a) El 55, que, para el caso de actos verbales, exige una comunicación escrita y firmada por el órgano o funcionario inferior al que dictó el acto. B) El 35.b), que concede a los ciudadanos el derecho a identificar a las autoridades y funcionarios bajo cuya responsabilidad se tramiten los procedimientos; si la comunicación es un acto de trámite y su autor debe identificarse, mal se puede identificar al autor de un escrito sin firma. C) Los artículos 145 y siguientes regulan la responsabilidad de las autoridades y funcionarios al servicio de las Administraciones Públicas, lo que significa que su forma de actuación no es intrascendente (la Dirección dice que “tanto da si la comunicación ha tenido lugar en plazo o no, si se ha hecho al interesado, su representante o a quien no estaba legitimado para recibirla, si advertía correctamente de los recursos procedentes, etc.”). Pero para poder exigir responsabilidad a alguien, si hubiere lugar, lo primero que hace falta es identificarlo, y un escrito sin firma dificulta este identificación.
[3] Esta Resolución ha sido anulada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona, en sentencia de fecha 4 de julio de 2005, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
