OBRA NUEVA

Significado de la licencia municipal

No corresponde a Notarios ni Registradores velar por el cumplimiento de las normas de edificación, y, por otra parte, ni el artículo 208 de la Ley Hipotecaria ni el 308 de su Reglamento exigen para que la obra nueva ingrese en el Registro acreditar la concesión de la licencia municipal, exigencia que tampoco contiene la Ley del Suelo, que sí impone, en cambio, esa obligación a Notarios y Registradores en materia de parcelaciones.

16 noviembre 1981

Significado de la licencia municipal.- La licencia municipal es necesaria para otorgar escrituras de obra nueva e inscribirlas en el Registro de la Propiedad, cualquiera que sea el número de habitantes del municipio [1].

14 de octubre 1991

Significado de la licencia municipal.- De acuerdo con el artículo 25 de la Ley 8/1990, para inscribir una obra nueva no es suficiente por sí sola la certificación de un técnico, incluso de un arquitecto municipal, sino que es necesaria una doble titulación: 1º. La licencia de edificación (o la resolución o resoluciones administrativas competentes que hayan alterado sus términos). 2º. El certificado del técnico de que la obra se ajusta al proyecto aprobado.

28 abril 1992

Significado de la licencia municipal.- Formalizada la declaración de una obra nueva en construcción el 30 de diciembre de 1991, resulta plenamente aplicable la exigencia del antiguo artículo 25.2 de la Ley 8/1990, de 25 de julio y hoy del 37.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, no planteándose ningún problema de derecho transitorio. Por otra parte, no puede oponerse a la exigencia de licencia municipal la falta de ordenación, que incluso determinaría la ilegalidad de la construcción, ni la existencia de otras licencias previas de alineación y posteriores de construcción suplementaria, pues la concesión de éstas, de carácter accesorio, no puede suplir la falta de la básica, que es la de la obra.

5 enero 1995

Significado de la licencia municipal.- La modificación de una obra nueva (conversión de una plaza de aparcamiento en trastero y la desaparición de otros dos trasteros para convertirlos en zona de paso, con la modificación de la descripción y cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal) no requiere necesariamente la licencia de obra cuando existe una licencia de ocupación, testimoniada en la escritura, que acredita, conforme a las disposiciones aplicables, que dicha modificación del edificio está ajustada a la legislación urbanística. La Dirección invoca, además, lo dispuesto en el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y el principio de libertad que rige el dominio y del que resulta que las limitaciones al mismo han de resultar de la Ley y ser interpretadas restrictivamente (artículos 33 de la Constitución y 348 del Código Civil).

21 noviembre 2001

Significado de la licencia municipal.- Solicitada la inscripción de una declaración de obra nueva y división horizontal, diciéndose en la escritura que la licencia se ha obtenido en el año 2001 por silencio positivo, el informe del Ayuntamiento, solicitado por el Registrador, revela que la licencia municipal se denegó expresamente en 1998, lo que dio lugar a un recurso que terminó en sentencia firme, que confirmó la denegación. En consecuencia, se confirma la calificación denegatoria, pues cualquiera que sea la amplitud que se dé a la institución del silencio positivo, es evidente que, existiendo una sentencia firme dictada por los Tribunales de Justicia, no cabe entender que la reproducción de la solicitud de licencia anteriormente denegada pueda entenderse resuelta mediante silencio positivo.

5 junio 2002

Significado de la licencia municipal.- Para un caso de solicitud de inscripción de obra nueva, que tiene más de siete años de antigüedad y que sólo se justifica mediante certificación de un arquitecto técnico, ver, más atrás, el apartado «Certificación del técnico».

13 junio 2002

Significado de la licencia municipal.- Ver, más atrás, el apartado «Certificación del técnico».

4 octubre 2002

Significado de la licencia municipal.- Dividido materialmente un piso integrante de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal y rechazada la inscripción por no aportarse licencia municipal para formar más elementos de los que figuraban en la declaración de obra nueva, conforme al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la dirección rechaza el defecto porque una norma reglamentaria carece de virtualidad para establecer limitaciones al derecho de propiedad contra lo dispuesto en el artículo 33 de la Constitución y 348 del Código Civil. Y puesto que la competencia en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda es competencia de las Comunidades Autónomas, el defecto señalado sólo tendría virtualidad en el territorio de aquellas cuyas leyes hayan establecido expresamente la necesidad de licencia municipal para la división material de elementos privativos de una propiedad horizontal, si bien la calificación, en tal caso, habría de fundarse en el precepto legal autonómico que estableciera tal exigencia.

15 y 16 octubre 2002

Significado de la licencia municipal.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro escritura de declaración de obra nueva en construcción, la cual se calificó negativamente porque en la misma escritura se manifestaba que el procedimiento urbanístico afectante a la finca se hallaba suspendido por la existencia de determinados defectos. Tal calificación no fue recurrida.

Dos semanas después se aporta al Registro copia del Acuerdo de la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de la que resultaba que un año antes se había acordado suspender la licencia solicitada con el fin de proceder al replanteo del vial y marcar las rasantes y alineaciones. A este documento se acompañaba el Acta de replanteo. En vista de ello, el Registrador dirigió un escrito al Ayuntamiento en el que solicitaba se informase si la obra nueva que se pretendía inscribir era o no contraria al planeamiento y si con el Acta de replanteo presentada se entendían cumplidos los requisitos exigidos y obtenida la licencia por silencio. El Ayuntamiento contestó no otorgando valor al Acta por carecer de firma de los representantes municipales, afirmando que la licencia pretendida en el estado actual era contraria al planeamiento y entendiendo que no se había producido adquisición de licencia por silencio, causas por las que volvió a rechazarse la inscripción, sin que tal decisión fuera recurrida.

El 21 de junio de 2004 se vuelve a presentar la escritura acompañando original del Acta de replanteo, e instancia afirmando que, con tal documento, el Registrador tiene medios necesarios para apreciar el silencio positivo. El Registrador vuelve a denegar la inscripción. Los interesados recurren alegando que, de conformidad con la resolución de este Centro Directivo de 27 de mayo de 2002, la propia resolución denegatoria de la licencia expedida fuera de plazo sirve para acreditar la estimación por silencio positivo, y que, si la obra nueva es ilegal, ello no impide su inscripción, teniendo otros medios la Administración para imponer la legalidad urbanística.

2. El artículo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, el cual sigue vigente por establecerlo así la Disposición Derogatoria de la Ley 6/1998, de Régimen del Suelo y Valoraciones, establece la no adquisición por silencio facultades contrarias a los Planes, y tal disposición se justifica por los específicos mandatos constitucionales (cfr. artículos 45 a 47 de la Constitución Española) en materia de urbanismo.

La repetida norma no ha sido derogada por la Ley 4/1999, de 13 de enero, como ha afirmado también la doctrina más autorizada, al entender que una norma general posterior no deroga a una especial anterior si no lo dice expresamente. Además, con posterioridad a la Ley 4/1999, las Comunidades Autónomas han promulgado normas urbanísticas y, todas ellas, y, en concreto en lo aplicable al presente caso, la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo de Cataluña establece en su artículo 5.2 que en ningún caso se pueden considerar adquiridas por silencio administrativo facultades contrarias a dicha Ley o al planeamiento. Y este mismo criterio ha sido declarado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2001 (Sección 5.ª).

3. Lo que ocurre es que, en la gran mayoría de los casos, el Registrador carecerá, según la documentación aportada, de elementos de juicio suficientes para apreciar si el derecho que se pretende adquirido por silencio es o no contrario al planeamiento, por lo que tendrá que actuar dando por adquirido por silencio tal derecho, y practicar el asiento correspondiente; pero si, como ocurre en el presente caso, resulta palmariamente que el pretendido derecho no se ha adquirido por ser contrario a dicho planeamiento, actúa correctamente el Registrador denegando la inscripción.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

22 marzo 2005

Significado de la licencia municipal.- IV Analizados en extenso, como resulta preciso dada la gravedad y reiteración de los errores puestos de manifiesto en la actuación del Registrador y su informe, procede ahora analizar el fondo de la cuestión planteada.  [2]

Y a la vista de la documentación obrante en el expediente, no cabe sino concluir que la cuestión ni tan siquiera debiera haberse planteado.

El hecho de que la licencia de edificación se haya concedido para cuatro viviendas, y sólo se hayan ejecutado y declarado tres, no puede ni lógica, ni jurídicamente, constituir un obstáculo a la inscripción registral.

Basta para revocarlo, aparte de un mínimo razonamiento lógico, la falta absoluta de fundamentación jurídica de que la nota adolece en este punto.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada.

27 febrero 2008

Significado de la licencia municipal.- Este recurso se planteó ante una escritura por la que se rectificaba otra anterior sin intervención de todos los primeros otorgantes (defecto primero, que puede verse en el apartado “DOCUMENTO NOTARIAL. Subsanación de errores”) y se añadía un segundo defecto, resuelto como sigue:

2. En cuanto a si lo que antes eran «cuadras en estado ruinoso» pase a ser «vivienda, cuadras y patio» necesita licencia municipal, ha de contestarse afirmativamente. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), el hecho de que no se trate formalmente de una declaración de obra nueva, no supone la aplicación de una normativa distinta pues el artículo 22 de la Ley del Suelo de 1998 entonces vigente es aplicable a toda hipótesis de acceso al Registro de las edificaciones, ya que si uno de los modos en que tales edificaciones pueden tener acceso es su descripción en los títulos referentes al inmueble (artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento), no hay duda de la aplicación al supuesto del citado precepto, sin perjuicio de la aplicación de la Disposición Transitoria Quinta, pero, en este último caso, habrá que acreditar que la edificación es anterior a la Ley 8/1990, y que, o bien está realizada conforme a la normativa urbanística vigente al tiempo de la edificación, o bien que, respecto de la misma, no cabe ya dictar medidas de restablecimiento de tal legalidad.

11 octubre 2008

 Significado de la licencia municipal.- 2. Es evidente que el recurso -en el que no se desarrolla ningún argumento-ha de ser desestimado. Ante una discordancia sobre la superficie urbana de la finca, ha de estarse a la que consta en el Registro, y si la edificación ocupa una superficie urbana superior a la registrada, es preciso cambiar previamente la calificación urbanística de tal finca.

3. El real Decreto 1093/1977, desarrollando la legislación urbanística, exige para la inscripción de toda obra nueva que se acredite la obtención de la licencia correspondiente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

14 octubre 2008

 

[1] El recurso de planteó con motivo de una escritura otorgada el 4 de septiembre de 1990.

[2] Después de dedicar más de nueve folios a examinar lo que la Dirección viene llamando “cuestiones previas” –algo que viene siendo habitual-, es decir, asuntos que nada tienen que ver con la nota de calificación que motivó el recurso, el Centro Directivo resuelve el problema planteado por el Registrador con las escuetas razones que figuran a continuación, en las que no figura ni un solo precepto legal que cite como fundamento de su tesis. A la Dirección le basta decir que estima el recurso por “un mínimo fundamento lógico”.