OPCIÓN
El plazo de caducidad establecido por el artículo 14 del Reglamento Hipotecario se refiere al derecho de opción y no al asiento en que consta. Como consecuencia, no es aplicable el artículo 252 del Reglamento Hipotecario, pues no se trata de cancelar un asiento por caducidad del mismo teniendo en cuenta su fecha, sino que al depender del ejercicio o no del derecho dentro del plazo legal y ser extrarregistral esta circunstancia, los adquirentes sucesivos del concedente de la opción quedan expuestos a las consecuencias de que se acredite ante el Registro que la opción se ejercitó en tiempo oportuno. En cuanto al problema de la cancelación de derechos inscritos con posterioridad en caso de ejercicio de la opción, es doctrina reiterada del Centro Directivo que dicha cancelación se produce automáticamente en virtud del mismo título en que aquel derecho se ejercita, sin que sea necesario mandamiento judicial ni consentimiento expreso del titular inscrito. [1]
30 julio 1990
Caducidad y cancelación.- Aunque un derecho de opción figure inscrito con un plazo para su ejercicio de cuatro años, no quiere decirse que transcurrido este plazo pueda pedirse la cancelación del asiento, cuya duración, como la de las inscripciones en general, es indefinida. No existe ninguna norma que sancione la caducidad del asiento ni está prevista su cancelación transcurrido un determinado plazo a contar desde que finalice aquél en que el derecho pudo ejercitarse, por lo que su cancelación requerirá el consentimiento del interesado o una sentencia judicial dictada en procedimiento en que aquél haya sido parte.
27 marzo 2000
Caducidad y cancelación.- Constituidos a favor de dos personas distintas dos derechos de opción sucesivos sobre una finca, con el pacto de que el segundo podrá ejercitarse si en determinada fecha no se ha ejercitado el primero, se presenta escritura por la que el dueño de la finca solicita la cancelación del primer derecho de opción por haber llegado la fecha en que podía ejercitarse el segundo, y la Dirección confirma la calificación del Registrador que denegó la cancelación solicitada porque la posible caducidad del derecho a ejercitar la primera opción no implica la caducidad del asiento ni prejuzga si, antes de la fecha señalada, el titular de la primera opción ejercitó su derecho, aunque no lo hiciera constar en el Registro. En consecuencia, se considera necesario el consentimiento del titular del derecho de opción que pretende cancelarse y se rechaza el argumento del recurrente de que, tal como se pactó el ejercicio de la segunda opción –a partir de un plazo, si no se ejercitaba la primera-, en el fondo se había pactado una condición suspensiva para su ejercicio que dependía de la falta de ejercicio de la anterior, porque dicha cuestión sólo podría plantearse ante los Tribunales de Justicia; del mismo modo, se rechazan una serie de cartas, telegramas y actuaciones notariales por las que se pretendía demostrar el requerimiento al primer optante para que ejercitase su derecho, porque, sobre no ser convincentes, eran irrelevantes al no haberse presentado al Registrador en el momento de la calificación.
23 abril 2003
Caducidad y cancelación.- Planteándose en este recurso la posibilidad de cancelar un derecho de opción a solicitud del concedente de la misma, la Dirección, sin entrar en el examen de los problemas que este asunto pudiera plantear, desestima el recurso, pues siendo presupuesto para la cancelación por caducidad del derecho de opción que este derecho no se haya ejercitado, lo cierto es que, según el informe del Registrador, figuraba inscrito su ejercicio en el Registro, por lo que es evidente que no cabía su cancelación por falta de dicho ejercicio.
12 diciembre 2003
Caducidad y cancelación.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia privada suscrita por los representantes de la sociedad titular de la finca solicitando la cancelación de una opción de compra una vez agotado el término que en su día se pactó para su ejercicio. Ha de tenerse en cuenta que: se anotó en el Registro una medida cautelar adoptada en procedimiento criminal por la cual se prohibía al optante ejercer la opción; y consta en el Libro diario presentada y suspendida la inscripción de un documento por virtud del cual el optante pretendía ejercer en plazo su derecho. El Registrador suspende la cancelación solicitada, entre otros motivos, porque la medida cautelar impone una suspensión del plazo para el ejercicio de la opción, sujeto a la resolución definitiva del procedimiento.
2. Dado que la autoridad judicial, como medida cautelar, ha prohibido al optante ejercer la opción y dado que la anotación preventiva que la publica estaba vigente en el momento de expirar el plazo para ejercerla, podría concluirse que el derecho de opción se ha extinguido y procede, por tanto, su cancelación sin necesidad de esperar a que transcurra el plazo de seguridad fijado por el artículo 177 del Reglamento Hipotecario.
3. El Registrador, sin embargo, en su calificación entiende que la medida cautelar no puede suponer la extinción del derecho por razón de seguir vigente la anotación que la publica cuando el plazo para el ejercicio se extingue, sino que, al contrario, la posibilidad de optar, en realidad, ha quedado en suspenso hasta que recaiga sentencia en el procedimiento y resuelva si el optante conserva o no su derecho. Por lo tanto, la opción no puede cancelarse mientras no haya sentencia firme que falle acerca de su eficacia; mucho más cuando del Registro resulta, porque en su día se presentó el documento que lo acreditaba, la intención del optante de ejercer la opción. El hecho de que la inscripción de este documento se suspendiera precisamente por estar vigente la anotación preventiva que prohibió al optante ejercer la opción, no impide que, con estos efectos limitados, pueda tenerlo en cuenta el Registrador a la hora de calificar la solicitud de cancelación que se le presenta.
4. El defecto tiene que ser mantenido. Por su propia naturaleza, una medida cautelar tiene por limitada finalidad «asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiera otorgarse en la sentencia estimatoria que se dictare» (cfr. artículo 721.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, por lo tanto, la prohibición acordada en el procedimiento, en su condición de cautelar, no puede convertirse en definitiva por el mero hecho del transcurso del tiempo, sino que ha de ser en todo caso provisional, quedando a expensas de lo que se declare en la futura sentencia acerca de la validez de la opción.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el defecto de la nota del Registrador.
5 enero 2006
Caducidad y cancelación.- 1. Alegan los recurrentes en primer lugar que el contrato es nulo por denominarse opción de compra y no ser tal, pero, además de que el hecho de que el contenido de un contrato no se adecue con su denominación no es causa de nulidad, al estar el contrato inscrito, su inscripción está bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que sólo a ellos corresponde declarar la nulidad de un asiento.
2. El hecho de que el derecho de opción tenga un plazo para su ejercicio (caducidad del derecho) no permite cancelar el asiento, pues de los limitados medios de que goza el Registrador para calificar (los asientos del Registro y los documentos presentados), no existe posibilidad de acreditar un hecho negativo como es la falta de ejercicio de un derecho durante su plazo de vigencia. Mucho menos cuando los mismos recurrentes afirman que no otorgaron la escritura de venta por haber incumplido sus obligaciones el optante, todo lo cual revela que existe una imputación de incumplimiento contractual cuya solución debe realizarse, bien por acuerdo con la otra parte, bien por sentencia firme.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
12 marzo 2009
Caducidad y cancelación.- 1. Para la adecuada resolución de este recurso conviene precisar los siguientes hechos. Como consecuencia de una actuación urbanística (proyecto de equidistribución) se pone de manifiesto la existencia de una doble inmatriculación por lo que de acuerdo con lo establecido en el artículo 10.1 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio por el que se aprueban la Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, se practica la inscripción de la finca de reemplazo con carácter provisional a nombre de los dos titulares de las parcelas de procedencia en tanto se acredite su mejor derecho sobre la finca resultante. Presentada demanda de doble inmatriculación se llega a un acuerdo transaccional que es homologado judicialmente resultando del mismo un reconocimiento del dominio sobre la finca a favor de uno de los titulares, concediéndose al otro una opción de compra por precio determinado y plazo de 20 días hábiles para su ejecución. El acuerdo transaccional se inscribe en el Registro, inscribiéndose, por tanto, el dominio y el derecho de opción de compra. Es de hacer notar que aparece presentada una escritura de préstamo hipotecario recayente sobre la finca de procedencia que es titularidad de aquél a quien luego se concedería la opción de compra.
Se presenta instancia suscrita por el titular del dominio en la que se solicita la cancelación de la opción de compra alegando que nunca se ha solicitado la inscripción de la opción, por lo que no se debió inscribir, y por ello, se solicita su cancelación, así como la de cualquier carga que recaiga sobre la finca.
El Registrador suspende la cancelación de la opción por tres motivos. En primer lugar por entender que, si bien existen supuestos en que cabe la inscripción parcial, ello no ocurre cuando, como sucede en el presente caso, el derecho que se inscribe y el que se pretende cancelar están íntimamente ligados. En segundo lugar porque la caducidad de la opción que se alega no resulta apreciable por el Registrador, ya que una cosa es la caducidad del derecho y otra la del asiento. Finalmente, con relación a la hipoteca presentada, porque considera que estando el asiento de presentación vigente, no se puede cancelar y deberá ser objeto de inscripción si se ejercita la opción (a continuación se examina sólo el segundo defecto; los otros dos pueden verse en los apartados “CONTRATOS. La unidad negocial como objeto de inscripción” y “OPCIÓN. Caducidad y cancelación”).
3. Inscrita correctamente la opción de compra, la segunda cuestión que se plantea es la posibilidad de su cancelación a instancia del titular del dominio de la finca por haber transcurrido el plazo establecido para su ejercicio. Esta cuestión ha sido reiteradamente resuelta por este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en los «Vistos») en el sentido de que si bien el transcurso del plazo fijado para el ejercicio de la opción (en este caso 20 días hábiles) supone la extinción del derecho, esto no implica que pueda ser cancelado el asiento si no es con la conformidad del interesado, en este caso el optante, o la pertinente resolución judicial que así lo ordene (cfr artículo 40 de la Ley Hipotecaria), pues dentro de los medios con que cuenta el Registrador a la hora de calificar, no se encuentra el de apreciar un hecho negativo, como es la falta de ejercicio extrarregistral de un derecho durante su plazo de vigencia. En definitiva, el plazo de 20 días establecido es el máximo durante el cual el optante puede ejercitar su derecho con eficacia, que es plazo de caducidad, pero no está fijando una duración predeterminada al asiento que lo publica. Este tiene una vigencia indefinida, de suerte que el ejercicio tempestivo de la opción puede hacerse constar en el Registro en cualquier momento, aun transcurrido este plazo convencional fijado para su ejercicio. En consecuencia, el mero transcurso del plazo previsto para ejercitar la opción no permite por sí solo cancelar el asiento en que consta. Únicamente en el caso en que exista pacto de caducidad de la opción y tal pacto esté redactado con indudable claridad (lo que no sucede en el caso ahora planteado) será posible la cancelación registral llegado el término.
14 diciembre 2011
[1] Resolución dictada en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil.
