OPCIÓN

Constitución: cuestiones diversas

Constitución: cuestiones diversas

1) No es impropio el término «caducidad» referido a la extinción de este derecho por causas distintas del transcurso del tiempo, pues el mismo Código Civil lo emplea en sentido amplio como causa genérica de extinción de concesiones y patentes, aparte de que lo que importa no son las palabras, sino la claridad en los conceptos. 2) Es admisible pactar esta caducidad por impago de algún plazo de prima estipulado, sin que pueda decirse que con ello se perjudique a tercero, pues no se extinguiría un derecho real inmobiliario definitivamente adquirido, sino los presupuestos para una posible adquisición futura del inmueble. 3) Puede estipularse que la prima pagada por la opción se considere como parte del precio de la compraventa y que con anterioridad al ejercicio de la opción se hayan entregado cantidades que formen parte del precio de compra.

29 enero 1986

Constitución: cuestiones diversas.- 1. Mediante escritura se constituye un derecho de opción de compra sobre tres fincas y entre las cláusulas que el Registrador no inscribe se estipula lo siguiente: Se condiciona el ejercicio de la opción de dos maneras: suspensivamente al hecho de que los optantes sean arrendatarios de las fincas en el momento de ejercitarse la opción (la posesión de las fincas se les entrega en el momento del otorgamiento) y resolutoriamente el derecho de opción al pago de su precio (prima) que queda aplazado en parte. Por fin se señala un plazo para su ejercicio y se pacta que transcurrido éste, si no constara en el Registro el ejercicio de la opción, quedará extinguido tal derecho y podrá hacerse constar su extinción a instancia de los propietarios de las fincas.

El Registrador alega que existe un doble negocio –arrendamiento y opción de compra-y que al no saberse los términos del primero queda indeterminado el ejercicio del segundo y en definitiva a voluntad de uno de los contratantes. De otro lado objeta en su nota que no puede ser objeto de inscripción el pacto relativo a «la extinción del derecho de opción por falta de constancia registral de su ejercicio por ser posible su ejercicio extrarregistralmente».

2. El recurso debe ser estimado. En nuestro derecho la libertad contractual permite a los contratantes establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente con los únicos límites de ser contrarios a las leyes a la moral o al orden público. Y para su acceso al Registro debe predicarse lo mismo siempre que tengan carácter real o trascendencia real inmobiliaria. Y como nuestro ordenamiento permite la inscripción del derecho de opción así como el modo y condiciones del derecho que se inscriba, no se observa en la escritura calificada precepto alguno limitativo de la libertad de los contratantes, ni expresado por el Registrador en su nota, que haga que el negocio tal y como ha sido constituido choque contra ninguno de los principios hipotecarios ni adolezca de los requisitos que se exigen para que pueda tener acceso al Registro.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.

26 mayo 2005